بررسی ارزش دلاری قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران و پیش بینی روند آن در سال ۹۸

* دکتر احسان محمدیان نیک پی، تحلیلگر مالی اقتصادی مجموعه ملک‌رادار

طی ماههای اخیر و با توجه به تلاطم شدید بازارهای مالی در کشور عمدتا متاثر از نوسان نرخ دلار و نااطمینانی از آینده اقتصاد کشور، برخی از مطالب تحلیلی پیرامون ارزش دلاری هر مترمربع ملک یا آپارتمان در شهر تهران در سایت‌ها و کانال‌های مختلف ارائه شده است.

برخی از این مطالب با محوریت قرار دادن صرف سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ و ارزش دلاری هر متر مربع آپارتمان در این سال‌ها (تقریبا معادل ۱۲۰۰ دلار) اقدام به ارائه تحلیل‌هایی پیرامون رشد حداقل بین ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۸ نموده‌اند. فارغ از رخداد یا عدم رخداد پیش‌بینی‌های مورد اشاره، در تحلیل حاضر بطور خلاصه قصد داریم با ارائه پیش‌فرضها و در نظر گرفتن سایر متغیرهای تاثیرگذار، نگاه تک‌بعدی و صرفا دلاری در بخش مسکن را به چالش بکشیم.

کمینه و بیشنیه ارزش دلاری هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ترتیب معادل حدود ۲۰۰ دلار در سال ۱۳۷۸ و حدودا ۱۷۰۰ دلار در سال ۱۳۹۰ بوده است. این میزان هم‌اکنون و با در نظر گرفتن متوسط نرخ دلار آزاد و متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی طی ۱۱ ماهه سال جاری در سطح حدودی ۷۷۵ دلار قرار گرفته است.

فارغ از عواملی چون گسترش شهرنشینی، عدم تقارن رشد اقتصادی در مناطق مختلف کشور و افزایش جمعیت، از ابتدای دهه ۸۰ رشد درآمدهای نفتی و ورود نهادهای بزرگ اقتصادی علی‌الخصوص بخش بانکی به بازار زمین و املاک کشور در غیاب قوانین بازدارنده، از جمله عوامل مهم بروز تورم ملکی و زمین در اقتصاد کشور بوده است. انباشت بالای دارایی‌های سمی در ترازنامه نظام بانکی کشور، که از نقدشوندگی پایینی برخوردار هستند خود شاهدی بر این مدعا و از جمله دلایل مشکلات نظام بانکی کشور است.

در کنار این مهم، سیاستهای غلط دولت‌های مختلف در رشد نقدینگی (از سال ۱۳۷۵ تا انتهای بهمن ۱۳۹۷ بطور متوسط سالانه بیش از ۲۵ درصد) و رشد اقتصادی اندک (از سال ۱۳۷۵ تا انتهای بهمن ۱۳۹۷ بطور متوسط سالانه کمتر از ۴ درصد) منجر به قرار گرفتن متوسط تورم در سطحی بالا و دورقمی بوده است. در این بین، اصرار بر کنترل نرخ ارز و فشرده شدن فنر نرخ دلار، آزاد شدن فنر این ارز مهم طی دوره‌های مختلف را به منظور اصلاح نرخ و رسیدن به تعادل در پی داشته است (همانند سالهای ۹۱ و سال جاری که نرخ دلار طی یک سال رشد بیش از ۱۰۰ درصد را به همراه داشته است).

قاعدتا رشد نقدینگی در غیاب رشد اقتصادی متناسب، رشد قیمت‌ها و تورم را به همراه خواهد داشت و تورم منجر به تعدیل قیمت داریی‌ها متناسب با آن و گهگاه بیشتر یا کمتر از آن می‌گردد. با محوریت قرار دادن بخش مسکن، نکته جالب توجه در مورد تورم بخش زمین این امر می‌باشد که در شهر تهران و از سال ۱۳۷۵ تا انتهای ۱۱ ماهه سال جاری، درصد رشد قیمتی این بخش حتی بیش از درصد رشد نقدینگی کشور بوده است. این امر یکی از عواملی است که مورد تکیه صاحب‌نظران این حوزه در متورم‌تر شدن حباب قیمتی بخش زمین در بهای تمام شده ساخت مسکن علی‌الخصوص در شهر تهران می‌باشد.

با عنایت به مطالب عنوان شده سوالات زیر مطرح می‌گردد:

۱. آیا با توجه به درصد رشد هر متر مربع زمین در شهر تهران حتی بیش از درصد رشد نقدینگی کشور طی دو دهه اخیر، این بخش همچنان کشش رشد بیش از تورم جاری مملکت و صرفا متناسب با دلار آزاد در سال ۱۳۹۸ را خواهد داشت؟

۲. با توجه به وضعیت تقاضا و عرضه بخش مسکن شهر تهران، کشش‌پذیری سطح درآمد افراد و همچنین نسبت تسهیلات به قیمت مسکن شهر تهران، آیا مقایسه نسبت دلاری کنونی هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران با صرفا سالهای ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ و استدلال متناسب با آن برای رشد قیمتی حداقل ۳۰ تا ۵۰ درصد قیمت ملک در سال ۱۳۹۸ صحیح است؟

۳. از سال ۱۳۷۵ تا کنون با عنایت به میزان رشد نقدینگی کشور، میزان رشد تولید ناخالص داخلی و همچنین میزان رشد نرخ دلار، قیمت‌های حال حاضر نرخ دلار در سطح تقریبا متعادلی قرار گرفته است. با توجه به این مسائل و در نظر گرفتن اینکه سهم زمین در بهای تمام شده قیمت مسکن بیش از ۷۰ درصد می‌باشد تکیه بر رشد قیمت مصالح ساختمانی و استناد بر رشد حداقل ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمت ملک بر اساس آن امر صحیحی است؟

۴. با توجه به عدم تعادل رخ داده در بازارهای مالی کشور همانند بازار مسکن که متاسفانه منجر به کاهش قدرت خرید شدید عموم مردم عزیر کشور شده است، اصولا کارکرد ارائه چنین تحلیل‌هایی از فضای آینده اقتصاد کشور و بخش مسکن نتایج مثبتی را به همراه خواهد داشت؟

علم اقتصاد بعنوان علمی اجتماعی کانون توجه خود را به بررسی رفتار و تعامل عوامل اقتصادی در محیط بازار معطوف نموده است، مطالعه رفتارها و کنش‌های افراد حاضر در محیط بازار و استنباط دقیقتر در آن، مستلزم ملحوظ نمودن پیش‌فرض‌ها و در نظر گرفتن ثبات در شرایطی است که عموما از توان اندازه‌گیری فرد تحلیلگر خارج بوده و یا اندازه‌گیری آن نیازمند صرف زمان و هزینه بسیار بالایی است.

در نتیجه نگاه تک‌بعدی در این علم، منجر به نتایج اشتباه و خطا در ارائه پیش‌بینی‌های آینده‌گر خواهد شد. بر همین اساس پاسخ اینجانب به چهار سوال ذکر شده منفی بوده و بررسی بازارهای مالی و اقتصادی را با دید صرفا تکنیکی بدون ملحوظ نمودن سایر شرایط را غیرصحیح و برخلاف واقع می‌دانم.