آیا تورم ملکی به اجاره‌بها می‌رسد؟

* دکتر احسان محمدیان نیک پی، تحلیلگر مالی اقتصادی مجموعه ملک‌رادار

اجاره‌نشینی به عنوان یکی از انواع سکونت در تمامی کشورهای جهان و علی‌الخصوص مناطق شهری قلمداد می‌شود. الگوهای پس‌انداز و مصرف جامعه، سطح درآمد افراد، توان‌پذیری خرید مسکن و … از جمله عواملی است که بر درصد افراد اجاره‌نشین هر جامعه موثر است. مسلما برقراری ثبات اقتصادی، مداخله سیاستگذار در راستای برقراری تعادل در بازار مسکن، اعطای تسهیلات مناسب و افزایش سطح درآمد قابل تصرف جامعه از جمله عواملی است که منجر به ثبات‌بخشی سهم هزینه مسکن و اجاره‌بها در سبد خانوار می‌گردد. این امر در کشور ما، پس از انقلاب اسلامی با فراز و فرودهای فراوان همراه بوده است.

مأخذ؛ دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه، مسکن و شهرسازی و بانک مرکزی

طی دهه‌های اخیر، شوکهای قیمتی متعدد بخش مسکن در کشور عمدتا ماحصل افزایش حجم نقدینگی نامولد و در نتیجه افزایش سطح تورم انتظاری جامعه بوده است. در این راستا عدم‌ وجود ابزار کارآمد نهاد ناظر در این بازار نیز تشدید اثرات منفی ناشی از تنشهای قیمتی را به دنبال داشته است. از جمله عوامل اثرپذیر از شوکهای قیمتی فوق‌الذکر، مقوله اجاره‌بهاست.

با رشد جمعیت در کشور و تند شدن آهنگ مهاجرت از روستا به شهرهای پرجمعیت، تقاضا برای واحدهای مسکونی تملیکی و استیجاری نیز با رشد محسوس همراه بوده است. بررسی تطبیقی نوسانات قیمتی بخش مسکن طی ۲۶ سال اخیر حاکی از این امر است که علاوه بر عوامل تقاضا و عرضه، تاثیرپذیری نرخ اجاره‌بهای واحدهای مسکونی عمدتا از دو ناحیه زیر بوده است:

1. نرخ بهره‌بانکی
2. سطح تورم ملکی

مشاهده تغییرات شاخص اجاره‌بها طی دوره مورد بررسی بیانگر این مساله است که انتظارات ناشی از رشد آتی قیمت مسکن و سطح بازدهی بازارهای بدون ریسک (علی‌الخصوص سود سپرده بانکی) از جمله پارامترهای مهم در تعیین نرخ اجاره‌بهای سالانه مستاجران است. بر این اساس، تجربه شوکهای قیمتی بخش مسکن در سالهای ۷۴ تا ۷۵، ۸۰ تا ۸۱، ۸۵ تا ۸۶ و ۹۱ تا ۹۲ حاکی از این امر است که علی‌رغم رخداد شوکهای قیمتی طی دوره کوتاه مدت یک تا یک و نیم ساله، تطبیق نرخ اجاره‌بها با قیمت روز ملک عمدتا طی دوره بلندمدت‌تر ۳ تا ۴ ساله پس از رخداد بحران و با آهنگی کندتر صورت پذیرفته است. هر چند که سرعت تطبیق مورد اشاره برای شهر تهران با آهنگی تندتر نسبت به متوسط کل کشور در جریان بوده است.

مأخذ؛ دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه، مسکن و شهرسازی و بانک مرکزی

نمودار نسبت قیمت به اجاره‌بها[۱] در شهر تهران طی سه دهه اخیر نشانگر برقراری این نسبت در محدوده ۱۳ تا ۲۴ بوده است که در دوره‌های توام با رشد قیمت مسکن، این نسبت با رشد و به سمت سقف در حرکت بوده و با برقراری آرامش در بازار مسکن، تخلیه حباب قیمتی و رشد اجاره‌بها این نسبت رو به کاهش گذاشته است. با عنایت به مباحث مطرح شده و با توجه به رشد شدید قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷، احتمالا سال ۹۸ نیز سالی توام با افزایش نرخ اجاره‌بها حداقل با نرخ رشدی همانند سالهای ۹۶ و ۹۷ به منظور تطبیق نسبت اجاره‌بها با قیمت مسکن و کاهش این نسبت به منظور جبران عقب‌ماندگی اجاره‌بها نسبت به قیمت ملک در بلندمدت خواهد بود.

[۱] نسبت فوق‌الذکر، از تقسیم قیمت هر متر مربع خانه مسکونی در هر ماه بر حاصل‌ضرب متوسط اجاره‌بهای ماهانه ضربدر ۱۲ حاصل شده است.