بازار اجاره مسکن به گفته فعالان و کارشناسان این بازار از هیچ قاعده و فرمول مشخص و از پیش تعیین شده‌ای به منظور تعیین نرخ اجاره‌بها تبعیت نمی‌کند؛ علت این موضوع به ناهمگن بودن واحدهای مسکونی برمی‌گردد؛ به این معنا که هر واحد مسکونی به دلیل مشخصات منحصر به فرد، ضعف‌ها و نقاط قوت نسبی که دارد با دیگر واحدها حتی در صورت برخورداری از ویژگی‌های مشابه، متفاوت است.
به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، از این رو نرخ‌گذاری در بازار مسکن از جمله بازار اجاره و تعیین اجاره‌بها از هیچ قاعده و فرمول مشخص و مشترکی برای واحدهای مسکونی تبعیت نمی‌کند؛ به‌خصوص در شرایط فعلی که واسطه‌های فعال در بازار اجاره مسکن از به اوج رسیدن این مشخصه در بازار خبر می‌دهند.
به گفته آنها هم‌اکنون تنها براساس برخی عرف‌های نانوشته و نه‌چندان ثابت، سطح اجاره‌بها در بازار مشخص می‌شود و در برخی موارد این عرف‌ها نیز رعایت نمی‌شود؛ با این حال تعیین سطح اجاره‌بها به طور کلی تابع چند عامل مهم است که اولین آن را می‌توان به ویژگی‌های منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است نسبت داد؛ اینکه ملک در کدام منطقه، محله، ناحیه، خیابان، کوچه و حتی در چه موقعیتی از کوچه واقع شده است در تعیین نرخ اجاره‌بها موثر است.
به طور کلی بسته به اینکه سطح قیمت مسکن در کدام محله بالاتر است سطح اجاره‌بها نیز در آن محله بالاتر است؛ به‌طوری‌که برخی افراد در تعیین نرخ اجاره‌بها بر مبنای رهن کامل، تعیین یک‌چهارم از بهای روز آپارتمان را مبنای رهن کامل واحد مسکونی مورد نظر قرار می‌دهند.
به این معنا که یک‌چهارم ارزش روز آپارتمان به عنوان رهن کامل آن واحد مسکونی تعیین و از مستاجر مطالبه می‌شود؛ هر چند در تمام فایل‌های اجاره این موضوع رعایت نمی‌شود؛ با این حال، تعیین عرف منطقه‌ای اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در هر محله نیز یکی دیگر از مواردی است که در برخی واحدهای استیجاری مبنای تعیین اجاره‌بها قرار می‌گیرد.
در برخی موارد اجاره‌بها بر مبنای رهن کامل هر مترمربع واحد مسکونی در هر یک از محلات تعیین می‌شود هر چند این نسبت نیز نسبت دقیقی نیست؛ به عنوان مثال واسطه‌های بازار اجاره عنوان می‌کنند که اجاره یک آپارتمان نوساز در فلان محله مترمربعی یک میلیون تومان در شرایط رهن کامل است؛ یا در محله دیگری این میزان برای فایل مشابه یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تخمین زده می‌شود.
علاوه‌بر ویژگی‌های بیرونی ملک، ویژگی‌های درونی آن همچون نوساز بودن یا نبودن، سن بنا، تجهیزات مورد استفاده در واحد مسکونی، انجام بازسازی یا نیازمند به بازسازی برای سکونت برای املاک چندین ساله، موقعیت آپارتمان موردنظر در مجتمع به لحاظ قرار گرفتن در طبقات، برخورداری یا عدم برخورداری از برخی امکانات همچون آسانسور، راه پله عریض، پارکینگ، انباری و… در تعیین رقم اجاره‌بها موثر است.
Loading ...
