تغییرات اندک در وضعیت بازار معاملات مسکن تهران

یک علامت از تاثیر کارنامه بهاری معاملات مسکن بر رفتار فروشنده‌ها در بازار مشاهده شد. مطابق روایت جدید واسطه‌های ملکی در منطقه‌‌ای پرتقاضا در تهران، برخی فروشندگان واحدهای نوساز به انعطاف خفیف در قیمت رو آورده‌اند و حاضر به تخفیف تا ۵ درصد روی آخرین قیمت پیشنهادی خود شده‌اند. دو دلیل برای این اقدام مطرح است که مهم‌ترین آن، احساس خطر بازگشت رکود به معاملات تابستانی در صورت تداوم پرش‌های ماهانه قیمت است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد خریداران مسکن به دو شکل قصد عبور از مانع تورم ملکی را دارند.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، واسطه‌های ملکی با اعلام مشاهده حرکت خفیف برخی سازندگان برای کنارآمدن با خریداران در تعیین نرخ قطعی فروش آپارتمان، رمز رونق فروش مسکن در تابستان ۹۷ را معرفی کردند. تحقیقات میدانی از تازه‌ترین وضعیت بازار ملتهب معاملات واحدهای مسکونی در مناطق مصرفی و پرتقاضای شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار خرید و فروش آپارتمان در برخی محلات این مناطق به مسیری وارد شده است که سرایت آن به سایر مناطق می‌تواند بازار مسکن را از خطر بازگشت رکود معاملاتی به واسطه افزایش شکاف بین سطح قدرت خرید متقاضیان و قیمت مسکن، در امان نگه دارد.

بررسی‌ها در حالی از بروز علائم خفیف انعطاف قیمتی توسط برخی عوامل فروش آپارتمان‌های مسکونی در بعضی مناطق شهر تهران حکایت دارد که این رویداد جدید می‌تواند مسیر پیش‌روی معاملات مسکن در تابستان پیش‌رو را به نفع طرفین معاملات ملک، شامل خریدار و فروشنده تحت‌تاثیر قرار دهد و بازی برد-برد برای تابستان ۹۷ را در این بازار رقم بزند. واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن معتقدند بازگشت انعطاف قیمتی به بازار معاملات مسکن، رمز فروش سریع و بی‌دردسر آپارتمان‌های مسکونی در تابستان پیش‌رو و جلوگیری از بروز رکود در بازار است.

در حالی که طی هفته‌های اخیر علاوه بر تشدید تورم مسکن، تغییرات روزانه قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان از جانب برخی مالکان به یکی از اصلی‌ترین ویژگی‌های بازار معاملات ملک تبدیل شده و متقاضیان خرید آپارتمان را با فشار مالی مضاعف مواجه کرده است، در برخی محلات منطقه ۵ شهر تهران به‌عنوان پرمعامله‌ترین منطقه در بازار مسکن پایتخت و کانون تقاضای مصرفی مسکن، علائم خفیفی از انعطاف برخی سازنده‌ها در نرخ قطعی فروش آپارتمان‌ها مشاهده می‌شود؛ این حرکت که به تازگی نشانه‌های ضعیفی از بازنگری در سطح قیمت‌های پیشنهادی از سوی گروهی از فروشندگان مسکن-عمدتا سازندگان- را در خود جای داده است نوعی حرکت امیدوارکننده به نفع متقاضیان مصرفی مسکن در شرایط فعلی محسوب می‌شود.

هم‌اکنون بروز تورم شدید در بازار مسکن موجب شده است گروه‌های مصرفی حاضر در بازار تقاضای ملک با معضل کمیاب شدن و حتی نایاب شدن فایل‌های مناسب برای خرید مواجه شوند؛ این در حالی است که تغییرات روزانه قیمت‌های پیشنهادی که طی هفته‌های اخیر منجر به بروز فشار مالی و روانی مضاعف بر خریداران مسکن شده بود نیز همچنان ادامه دارد.

بررسی‌ها حاکی است، بروز نشانه‌های خفیف از اعمال تخفیف تا ۵ درصد در قیمت فروش آپارتمان در زمان انجام معامله که طی ماه‌های اخیر به جزء نایاب بسیاری از فایل‌های فروش ملک تبدیل شده بود در صورت سرایت به بخش عمده‌ای از فایل‌های فروش آپارتمان‌های مصرفی می‌تواند منجربه تداوم حرکت بازار مسکن در مسیر رونق شود و بازار را از خطر بازگشت زودهنگام به رکود در امان نگه دارد. کارنامه اردیبهشت معاملات مسکن نشان داد در منطقه ۵ به دلیل تورم بالای ۵۰ درصد، حجم خرید کاهش پیدا کرده است؛ شواهد جدید مشخص می‌کند سمت عرضه پیام این کارنامه را هر چند خفیف دریافت کرده است.

بررسی‌ها بر پایه اظهارات واسطه‌های بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد، این حرکت خفیف که هم‌اکنون خود را در شکل اعمال تخفیف تا ۵ درصد روی آخرین قیمت پیشنهادی مالک در زمان انجام معامله با خریدار در برخی محلات مصرفی شهر تهران نشان می‌دهد از ایجاد یک نگرانی عمده در میان گروهی از عوامل فروش واحدهای مسکونی نشات گرفته است؛ عوامل فروش واحدهای نوساز به‌عنوان مطلع‌ترین گروه فروشنده آپارتمان از شرایط بازار، با مشاهده انصراف اجباری گروهی از خریداران مصرفی و خروج آنها از بازار، به دلیل نگرانی درباره فروش نرفتن واحدها در زمان موردنظر و تقویت خطر ایجاد شرایط رکود تورمی در بازار، حاضر به اعمال تخفیف جزئی در قیمت نهایی فروش شده‌اند.

بنابر اعلام واسطه‌های فروش مسکن در برخی محلات مصرفی شهر تهران طی روزهای اخیر برخی فایل‌های فروش آپارتمان‌های نوساز با انعطاف قیمتی خفیف به فروش رفته است؛ این در حالی است که سازنده‌ها در ماه‌های اخیر تحت تاثیر تحولات ایجاد شده در شرایط اقتصادی، وضعیت سیاسی از بابت تحولات برجام، تورم زمین و رشد قیمت مصالح ساختمانی و سایر هزینه‌های ساخت وساز، قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌های آماده عرضه را به شکل چشمگیری افزایش داده و این افزایش را در کوتاه‌مدت تکرار کردند؛ علاوه بر این، عدم افزایش قیمت اسمی مسکن به دلیل رکود ایجاد شده در سال‌های ۹۳ تا ۹۵ و کاهش ارزش واقعی مسکن (در مقایسه با نرخ تورم) در سال‌های رکود منجر به ایجاد زمینه رشد محسوس قیمت‌ها در دوره رونق-مقطع زمانی فعلی- شد.

از آنجا که بازدهی بازارها در بلندمدت با یکدیگر همگرا می‌شود، هم‌اکنون بخشی از افزایش قیمت مسکن، ناشی از افت قیمت واقعی ملک در سال‌های رکود و روند طبیعی بازار برای هماهنگ شدن با سایر بازارها است. با این حال کارشناسان مسکن معتقدند آنچه در شرایط فعلی می‌تواند به حفظ رونق در بازار معاملات مسکن کمک کند آن است که به جای آنکه قیمت اسمی مسکن در کوتاه مدت و به‌صورت ناگهانی افزایش یابد تغییرات در مدت زمان بیشتری اتفاق بیفتد.

افت حداقل یک درجه‌ای کیفیت خرید

با این حال، پرش قیمت فروش آپارتمان و افزایش شکاف بین قیمت مسکن و سطح قدرت خرید متقاضیان مصرفی درحالی منجر به انصراف اجباری برخی متقاضیان از خرید مسکن شده است که سایر خریداران مصرفی حاضر در بازار، هم‌اکنون به دو شکل عمده برای عبور از دیوار تورمی مسکن تلاش می‌کنند. گروهی از این متقاضیان که پیش از این به دنبال خرید واحدهای مسکونی متوسط متراژ یا بزرگ‌متراژ در مناطق مصرفی بودند تحت تاثیر پرش ناگهانی قیمت مسکن، متراژ آپارتمان مورد تقاضا را کاهش داده و به بازار آپارتمان‌های با متراژ کمتر وارد شده‌اند؛ این در حالی است که گروه دیگری از متقاضیان خرید مسکن در برخی محلات مصرفی همچون مناطق ۴ و ۵ شهر تهران(کانون معاملات آپارتمان‌های مصرفی) که متقاضی خرید واحدهای کوچک‌متراژ در این مناطق بودند ناچار به تغییر نزولی محلات مورد جست‌وجو و خرید مسکن در مناطق پایین‌تر شده‌اند؛ به‌عبارت دیگر این گروه از متقاضیان مسکن به اجبار کیفیت خرید خود را حداقل یک درجه کاهش داده‌اند.

وضعیت اورژانسی دو منطقه پرفروش

شواهد موجود نشان می‌دهد هم‌اکنون تقاضا برای بازدید از فایل‌های فروش مسکن به خصوص واحدهای نوساز، در برخی محلات مصرفی شهر تهران نسبت به ماه‌های ابتدای رونق کاهش یافته است؛ همین موضوع باعث شده است سازنده‌ها که بیش از سایر فروشندگان مسکن در بازار حضور داشته و فعالند، متوجه کاهش سطح تقاضا برای خرید آپارتمان در مناطق مصرفی به خصوص دو منطقه ۴ و ۵ شهر تهران شوند؛ این گروه از فروشندگان مسکن که واحدهای آماده فروش خود را به بازار عرضه کرده‌اند در مواجهه با عقب‌نشینی بخشی از خریداران به دلیل نیاز به منابع مالی برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید، به واسطه‌ها اعلام می‌کنند با تخفیف جزیی حاضر به فروش آپارتمان‌های خود به خریداران هستند. در واقع این گروه از فروشندگان مسکن با درک یک پیام از شرایط پیش‌روی معاملات آپارتمان مبنی بر احتمال بروز رکود تورمی و انحراف زودهنگام بازار از مسیر رونق، حرکتی خفیف برای کنارآمدن با متقاضیان خرید آپارتمان بر سر قیمت نهایی را آغاز کرده‌اند.

واسطه‌های بازار خرید وفروش واحدهای مسکونی در این‌باره اعلام کردند هم‌اکنون آستانه تغییر فاز معاملات مسکن و همچنین سطح شکننده رونق از سوی برخی از سازندگان حاضر در بازار فروش ملک احساس شده است؛ وضعیتی که پیش از این کارشناسان مسکن نیز نسبت به بروز آن هشدار داده بودند؛ مبنی بر اینکه ادامه رشد قیمت‌ها و تغییرات روزانه نرخ پیشنهادی فروش مسکن، بازار معاملات را در معرض خطر خاتمه پیش از موعد فاز رونق و بازگشت زودهنگام به رکود قرار می‌دهد.

تحقیقات میدانی حاکی است اعمال تخفیف جزئی در نرخ نهایی فروش مسکن از سوی برخی فروشندگان واحدهای مسکونی به خصوص سازندگان، هم‌اکنون در برخی محلات منطقه ۵ شهر تهران مشاهده می‌شود؛ منطقه ۵ پرمعامله‌ترین، پرتقاضا‌ترین و کانون عرضه واحدهای مسکونی مصرفی است که مطابق آمارهای رسمی در اردیبهشت ماه ۱۳ درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص داده است.

هر چند منطقه ۵ همچنان پرمعامله‌ترین منطقه شهر تهران به لحاظ خرید و فروش واحدهای مسکونی است اما این سهم در سال گذشته بیش از ۱۵ درصد بود که هم‌اکنون به دلیل بروز بیشترین نرخ رشد قیمت در بازار مسکن این منطقه در مقایسه با سایر مناطق شهر تهران، این سهم کاهش یافته است. علاوه بر منطقه ۵، به دلیل نوسانات ناگهانی قیمت مسکن در منطقه ۴، حجم معاملات واحدهای مسکونی در این منطقه نیز اردیبهشت ماه امسال کاهش یافت؛ در حالی که حجم کل معاملات مسکن شهر تهران اردیبهشت ماه امسال ۱۵ درصد نسبت به اردیبهشت سال گذشته افزایش یافت اما حجم معاملات مسکن در منطقه ۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل، معادل ۱۰ درصد و در منطقه ۴ معادل ۱۲ درصد افت کرد.

این در حالی است که در منطقه یک شهر تهران حجم معاملات مسکن با رشد ۴۷ درصدی مواجه شد و نیمه جنوبی شهر تهران(عمدتا مناطق واقع در محدوده بافت فرسوده) رشد بیش از ۲۰ درصدی حجم معاملات در مقایسه با مدت مشابه سال قبل را تجربه کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد مهم‌ترین عامل افت محسوس حجم معاملات خرید مسکن در مصرفی‌ترین مناطق شهر تهران در اردیبهشت ماه امسال، رشد بیش از ۵۰ درصدی قیمت مسکن در منطقه ۵ و افزایش نزدیک به ۴۰ درصدی قیمت فروش آپارتمان در منطقه ۴ است. به این ترتیب تورم مسکن، مهم‌ترین عامل کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان در این دو منطقه است.

واسطه‌های بازار معاملات مسکن می‌گویند درحالی که هم‌اکنون در منطقه ۴ شهر تهران کماکان نشانه‌ای ازفراگیر شدن اعمال تخفیف در قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن از سوی فروشنده‌ها مشاهده نمی‌شود، اما بروز انعطاف خفیف قیمتی از سوی برخی فروشندگان مسکن در منطقه ۵ قابل مشاهده است.

اظهارات برخی واسطه‌های فروش مسکن در مناطق ۴ و ۵ شهر تهران حاکی است هم‌اکنون بر خلاف دوره‌های گذشته رکود که متقاضیان مسکن به‌طور کامل از بازار خارج می‌شدند، در حال حاضر متقاضیان خرید آپارتمان با سطح مشخصی از قدرت خرید در بازار حضور دارند اما فایل‌های فروش مسکن موجود، پاسخگوی سطح و نوع تقاضای متقاضیان نیست؛ این در حالی است که شواهد فعلی بازار نشان می‌دهد بازار فاقد کشش لازم برای افزایش مجدد قیمت‌هاست و در صورتی که مالکان و فروشندگان مسکن بخواهند سطح فعلی فروش واحدهای مسکونی با وضعیت کنونی را در فصل پیش‌رو-تابستان- حفظ کنند چاره‌ای جز انعطاف قیمتی نخواهند داشت.

این در حالی است که بنا بر اعلام واسطه‌های فروش مسکن، امسال فصل نقل و انتقال در بازار مسکن زودتر از سال‌های گذشته آغاز شده است؛ به این معنا که اگرچه در سال‌های قبل، ابتدای فصل تابستان شروع اوج جابه‌جایی‌ها در بازار معاملات مسکن محسوب می‌شد اما امسال تقاضای خرید تقریبا از ابتدای سال به بازار وارد شده و افزایش موردانتظار در سطح قیمت‌ها نیز در همین بازه زمانی اتفاق افتاده است؛ بنابراین با در نظر گرفتن مجموعه شواهد، انتظار می‌رود تابستان امسال قیمت مسکن در محدوده فعلی تثبیت شود.

دو اهرم برای کنترل بازار

کارشناسان مسکن معتقدند هم‌اکنون با دو اهرم می‌توان خطر بازگشت زودهنگام بازار معاملات ملک به دوره رکود را کنترل و برطرف کرد؛ اهرم اول به یک تغییر رفتار عمده در عوامل فروش واحدهای مسکونی مربوط می‌شود که هم‌اکنون خود را در شکل اعمال تخفیف جزئی در برخی فایل‌های فروش آپارتمان در بعضی محلات منطقه ۵ شهر تهران نشان می‌دهد؛ در صورت سرایت این رفتار به سایر فروشندگان در مناطق مصرفی می‌توان نسبت به ادامه حرکت بازار مسکن در مسیر رونق امیدوار بود.

اهرم دوم به برقراری جریان پرداخت تسهیلات لیزینگ به متقاضیان خرید مسکن برمی‌گردد؛ هم‌اکنون قدرت خرید تسهیلات ۹۰ میلیون تومانی خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم به واسطه افزایش دست‌کم ۲۵ درصدی قیمت مسکن، به همین میزان کاهش یافته است؛ در حالی که سال گذشته متقاضیان خرید آپارتمان با احتساب میانگین قیمت مسکن در شهر تهران قادر به خرید یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی به قیمت ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان بودند واسطه‌های بازار مسکن می‌گویند هم‌اکنون فایل‌های فروش مسکن زیر ۴۰۰ میلیون تومان کمیاب شده است. به اعتقاد فعالان و کارشناسان بازار مسکن مسیر پرداخت تسهیلات لیزینگ باید به گونه‌ای طراحی شود که تقاضای مصرفی و واحدهای کم‌سن در اولویت خرید با استفاده از این تسهیلات قرار بگیرند.