تاثیر افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن از نگاه دولت

چند ماهی است که خبر رونق نسبی بازار مسکن به گوش می‌رسد، اما این رونق تنها افزایش حجم معاملات را به همراه نداشته، بلکه ما را با گرانی نسبتاً چشمگیری در بخش مسکن نیز مواجه کرده است. حتی آخرین گزارش بانک مرکزی از روند معاملات دی‌ماه مسکن نیز مُهر تاییدی بر این موضوع می‌زند. اما این تحولات در بازار مسکن از کجا نشات می‌گیرد؟

بسیاری از کارشناسان معتقدند تلاطمات اخیری که در بازار ارز دیده می‌شود تاثیر زیادی بر بازار مسکن گذاشته است و اگر بازار ارز به تعادل نرسد، قطعاً سایر بازارهای موازی، از جمله مسکن را نیز تحت تاثیر خود قرار می‌دهد.  اما بروز جهش قیمتی در بازار مسکن چه پیامدهایی به همراه دارد؟ آیا باز هم باید منتظر جهش قیمت‌ها در بازار مسکن باشیم؟

به گزارش ملک رادار و به نقل از هفته‌نامه تجارت فردا علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این زمینه می‌گوید: «از آن جهت که ارز و مسکن در اقتصاد دو کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شوند، می‌توان عنوان کرد زمانی که نرخ یکی از کالاهای سرمایه‌ای افزایش پیدا می‌کند، طبیعتاً بر روی سایر کالاها نیز اثر می‌گذارد. بنابراین از این ناحیه افزایش نرخ ارز بر روی بازار مسکن اثرگذار خواهد بود.» البته او معتقد است: «در شرایط فعلی بازار مسکن، افزایش قیمت به هیچ عنوان همانند سال‌های ۹۱ و ۹۲ نخواهد بود، چراکه در آن سال‌ها نرخ ارز چیزی حدود سه برابر افزایش پیدا کرد، اما اکنون به این صورت نیست.» مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ضمن بیان اینکه در سال آینده روندی مثبت و روبه جلو در بخش مسکن خواهیم داشت، می‌گوید: «نه فقط در حوزه معاملات و قیمت، بلکه مجموعاً در بخش مسکن رونق خواهیم داشت. بسیار محتمل است که تعداد پروانه‌های صادره افزایش یابد و جریان تولید و کسب‌وکار در حوزه مسکن رونق بیشتری بگیرد و در دوره بعدی منجر به افزایش ارزش افزوده این بخش شود.»

 با توجه به گزارش‌های اخیر بانک مرکزی قیمت مسکن در آذر و دی‌ماه به نسبت سال گذشته افزایش یافته است، در حال حاضر نیز با توجه به افزایش نرخ ارز پیش‌بینی فعالان بازار بر رشد قیمتی مسکن است. با توجه به این امر بازار مسکن تا چه میزان از افزایش نرخ ارز متاثر می‌شود ؟ 

سهم پرداخت‌های ارزی در تولید مسکن جزو کمترین نهاده‌های مستقیم به شمار می‌رود، بنابراین اگر بخواهیم به تحلیل این موضوع بپردازیم که اثر افزایش نرخ ارز بر قیمت تمام‌شده مسکن به چه صورت است،‌ می‌توان گفت که به صورت مستقیم اثر قابل توجهی در این بخش نمی‌گذارد.

اما از آن جهت که ارز و مسکن در اقتصاد دو کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شوند، می‌توان عنوان کرد زمانی که نرخ یکی از کالاهای سرمایه‌ای افزایش پیدا می‌کند، طبیعتاً روی سایر کالاها نیز اثر می‌گذارد. بنابراین از این ناحیه افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن اثرگذار خواهد بود. در این رابطه می‌توان تحلیلی کوتاه‌مدت و همچنین تحلیلی میان‌مدت و بلندمدت ارائه کرد.

در تحلیل کوتاه‌مدت، آثار هزینه‌ای ارز در قیمت مسکن بسیار جزئی است. اگر قیمت بخشی از مصالح ساختمانی که ارزبری دارند، تغییر کند، به این ترتیب اثری در قیمت تمام‌شده مسکن می‌گذارد.

از منظر دیگر که بخش تقاضای مسکن به شمار می‌رود، می‌توان این‌گونه تحلیل کرد که افزایش نرخ ارز تقاضای بخش مسکن را کاهش می‌دهد. یعنی افرادی که متقاضی غیرمصرفی مسکن هستند، ممکن است سرمایه خود را به بازار ارز منتقل کنند. بنابراین افزایش نرخ ارز در کوتاه‌مدت تب بازار مسکن را سرد می‌کند.

اما بیشترین آثار نوسانات ارزی بر بازار مسکن در میان‌مدت صورت می‌گیرد. آثار میان‌مدت آن به این صورت است، زمانی که نرخ ارز افزایش پیدا می‌کند، بخشی از سرمایه‌ را به سمت خود جذب کرده و بعد از یک دوره نوسانات و تغییرات، افرادی که در این بازار سرمایه‌گذاری کرده و سود برده‌اند در گام بعد اغلب وارد بازار مسکن می‌شوند و تقاضای نسبتاً زیادی را برای بخش مسکن ایجاد می‌کنند. این تقاضای ایجاد‌شده افزایش قیمت مسکن را به دنبال خواهد داشت.

از منظر دیگر، همیشه سبد دارایی‌ها تعادل دارند، یعنی یک نسبتی را حفظ می‌کنند، بنابراین اگر نرخ ارز به شدت افزایش پیدا کند، طبیعتاً قیمت مسکن هم افزایش پیدا خواهد کرد، زیرا افرادی که ارز خریداری کرده‌اند با انتقال سرمایه خود به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای دیگر منجر به افزایش قیمت در این بازار می‌شوند. بنابراین آثار میان‌مدت افزایش نرخ ارز مساله‌ بسیار مهمی است که نمی‌‌توان اثرات آن را در اقتصاد نادیده گرفت.

 آیا احتمال دارد بازار با شوک قیمتی مواجه شود؟ 

در شرایط فعلی بازار مسکن افزایش قیمت به هیچ عنوان همانند سال‌های ۹۱ و ۹۲ نخواهد بود، چراکه در آن سال‌ها نرخ ارز چیزی حدود سه برابر افزایش پیدا کرد، اما اکنون به این صورت نیست. سال ۹۰ قیمت ارز از هزار تومان شروع شد و رفته‌رفته و با گذشت یکی دو سال به سه هزار تومان رسید. بنابراین نوسانات ارزی در آن سال‌ها بسیار شدید بود و به همین خاطر اثر زیادی را بر سایر بازارهای موازی از جمله مسکن گذاشت.

اما تقریباً از اواخر سال ۹۱ تا اوایل سال ۹۶ نرخ ارز تغییر محسوسی نکرد و در حول و حوش ۳۴۰۰ تا ۳۵۰۰ تومان ثبات داشت. در واقع تغییرات ارز از اردیبهشت‌ماه که حدود ۳۷۰۰ تومان بود شروع شد و اکنون به بیش از ۴۵۰۰ تومان رسیده است و بیشتر این افزایش مربوط به یکی دو ماه اخیر بوده است. از این جهت بعید می‌دانم اکنون آثار نرخ ارز خود را در بازار مسکن نشان داده باشد. طبیعتاً اثر این افزایش نرخ ارز به اندازه سال‌های ۹۰ و ۹۱ نخواهد بود و این آثار بسیار جزئی‌تر است، اما در چند ماه آینده آثار میان‌مدتی در قیمت مسکن خواهد گذاشت. قیمت مسکن در شهر تهران در ۱۰ ماه اولیه امسال نسبت به ۱۰ ماه سال قبل چیزی حدود هشت درصد افزایش یافته است. حال اگر بخواهیم دی‌ماه امسال را با دی‌ماه سال گذشته مقایسه کنیم این افزایش قیمت حدود ۱۵ درصد است.

 البته در گزارش بانک مرکزی این افزایش قیمت ۷ /۱۶ درصد است.

به دلیل آنکه این آمار از طریق محاسبات دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی عنوان می‌شود، این تفاوت جزئی وجود دارد و بسیار به هم نزدیک است. مدل‌های آماری‌ در هر دو مرکز کنترل شده و تفاوت اندک میان آمارها کاملاً طبیعی است. اصل موضوع این است که تقریباً هر دو این ارقام بالاتر از تورم هستند.

 به‌رغم پیش‌بینی‌ها بر خروج بازار مسکن از رکود در نیمه دوم سال جاری اما هنوز این بازار چندان تحرکی ندارد و بیشتر شاهد افزایش جزئی معاملات همراه با رشد قیمت مسکن هستیم. علت چیست؟

تغییرات قیمت مسکن و معاملات مسکن در ماه‌های اخیر قابل توجه بوده است. قیمت‌ها از تورم پیشی گرفته و معاملات هم از حدود ۱۳ هزار فقره ماه‌های قبل در دی‌ماه به ۱۹ هزار واحد رسید. بنابراین در سه چهار سال گذشته این تغییر در روند معاملات مسکن به عنوان یک رکورد محسوب می‌شود.

به دنبال این افزایش قیمت و معاملات در بخش مسکن، در هشت ماه ابتدای سال میزان پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران حدود ۴ /۵ درصد رشد داشته است. تعداد پروانه‌ها در کل کشور نیز در شش‌ماهه اول سال جاری ۴ /۳ درصد رشد داشته است. بنابراین آثار معاملات این خوش‌بینی را در سرمایه‌گذاران ایجاد کرده که وارد بازار شوند و برای اخذ پروانه اقدام کنند. از طرفی افزایش نرخ ارز با جذب برخی منابع مالی باعث خواهد شد که تب معاملات در بازار مسکن دوباره کمی سرد شود. اما از طرف دیگر ممکن است بعد از یکی دو ماه دوباره بازار مسکن رونق بگیرد. زیرا اگر شاخصی را از چهار پنج سال گذشته تاکنون در نظر بگیریم، برای مثال مبنا را سال ۹۰ یا ۹۱ در نظر بگیریم، تقریباً بازار مسکن به لحاظ قیمتی تغییر قابل توجهی نداشته است. اگر افزایش قیمت مسکن را با تورم مقایسه کنیم، بر اساس قیمت‌های ثابت، قیمت واقعی مسکن نزولی بوده است. طی این سال‌ها سایر شاخص‌های بازار سرمایه مانند بورس، سکه، طلا، ارز، اتومبیل و… نسبت به مسکن افزایش قابل توجهی داشتند. بنابراین مسکن جاماندگی و عقب‌ماندگی خود را از این شاخص‌ها کمی تعدیل می‌کند.

 یعنی اکنون که افزایش قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی پیشی گرفته به همین علت است؟

بله، بخش عمده آن به همین دلیل است. البته تنها یک ماه است که افزایش قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی بالاتر رفته است و در چهار سال گذشته نرخ تورم بیشتر از افزایش قیمت مسکن بوده است. یعنی اگر به شاخص‌ها نگاهی بیندازیم مشاهده می‌کنیم که مسکن در چهار پنج سال گذشته بسیار پایین‌تر از تورم، سکه، طلا، ارز و… است.

بنابراین همان‌طور که قبل‌تر بیان شد یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر آن است که مسکن جاماندگی و عقب‌ماندگی خود را از این شاخص‌ها تعدیل می‌کند.

به هر حال قیمت مسکن در حد تورم یا حتی کمی بالاتر از تورم رشد خواهد کرد،‌ اما نمی‌توان گفت که جهش قیمتی به معنای سال‌های ۹۰ و ۹۱ خواهیم داشت و این افزایش قیمت پایین‌تر از آن سال‌ها و به صورت نسبی خواهد بود. در واقع این موضوع باعث خواهد شد که بازار مسکن در حوزه‌های تولید مقداری از رکود خارج شود و همچنین ارزش افزوده بخش مسکن مثبت شود که این موضوع تاثیر مثبتی بر GDP خواهد گذاشت و این نکته بسیار مهمی است.

 آیا ممکن است با توجه به نوسانات ارزی و اثر آن بر بازار مسکن تقاضای سفته‌بازی در این بازار فعال شود؟ با توجه به این مساله بازار مسکن کشش افزایش قیمت‌ها را دارد؟

اکنون بازار مسکن کشش افزایش قیمت شدید را ندارد و به همین دلیل چنین اتفاقی پیش‌بینی نمی‌شود، اما اگر اتفاقاتی مانند نوسانات ارزی در اقتصاد ادامه‌دار باشد، سبب آن می‌شود که تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی وارد بازار مسکن شود و همین موضوع باعث ایجاد تغییراتی در بخش مسکن می‌شود.

 با توجه به تحرکاتی که در بازار اتفاق افتاده و به آن اشاره کردید، آیا این تحرکات باعث ترغیب سازندگان در جهت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن خواهد شد؟

پیش از این اشاره کردم حدود ۹۶ درصد فعالیت‌های بخش مسکن مربوط به بخش خصوصی است و فعالان اقتصادی این حوزه راساً برای سرمایه‌گذاری و اخذ پروانه اقدام کرده‌اند. همان‌گونه که بیان شد نرخ پروانه‌های ساختمانی در تهران ۴ /۵ درصد (هشت ماه سال جاری) و در کل کشور ۴ /۳ درصد (شش ماه سال جاری) رشد داشته است. این یعنی آثار تحرکات اخیر در بازار مسکن این علاقه و خواست را در سازندگان ایجاد کرده که برای اخذ پروانه ساختمانی اقدام کرده‌اند و پیش‌بینی می‌شود که این روند آرام‌آرام رشد بیشتری هم داشته باشد و رو به جلو حرکت کنیم.

به هر حال اگر بخواهیم به صورت کلاسیک در مورد قیمت مسکن در آینده صحبت کنیم، باید بگوییم که بازارهای موازی اعم از سکه، طلا، ارز و… بر آن اثر می‌گذارند. همچنین قیمت مصالح ساختمانی که اکنون کمی افزایش پیدا کرده است، بر آن اثرگذار است. از طرف دیگر در سال آینده مقداری عرضه‌های جدید به بازار مسکن را نیز داریم. دو سه سالی است که به دلیل کم شدن پروانه‌های ساخت با عرضه کمی در بازار مسکن مواجه بوده‌ایم و عرضه‌ عمدتاً مربوط به واحدهای مسکونی خالی بوده است که از سال‌های گذشته باقی مانده‌اند. بنابراین ورود عرضه‌های جدید نیز در قیمت مسکن اثر می‌گذارد.

 با این اوصاف چرا رونقی که فعالان بازار مسکن از آن خبر می‌دهند به نسبت دوره‌های گذشته چندان محسوس نیست. علت چیست؟

انتظارات از رونق در ایران متفاوت است. همان‌طور که انتظارات از سود در ایران متفاوت است. برای مثال سازند‌ه‌ای باید ۷۰ درصد سود ببرد تا از کار خود راضی باشد. یعنی به سودهای معقول قانع نیستند. ما باید انتظارات خود را عقلانی کنیم. مردم، دست‌اندرکاران ساخت‌وساز و فعالان بخش، همگی باید انتظارات خود را تعدیل و معقول کنند. هم از سودآوری بخش باید انتظار معقول داشته باشیم، هم از بحث رونق.

برای مثال اکنون می‌گوییم ۱۹ هزار معامله مسکن در شهر تهران انجام شده است. این حجم بزرگی از معاملات است، زیرا در ماه‌هایی که بازار مسکن ضعیف است این رقم به ۱۰ هزار معامله واحد مسکونی می‌رسد. بنابراین زمانی که این اتفاق می‌افتد، نشانه‌ای از تحرک در بازار مسکن است.

تعداد معامله یعنی تعداد تقاضا و تعداد کسانی که پول پرداخت می‌کنند. از طرفی هم بحث قیمت مطرح است و این دو عامل باعث می‌شود که سازنده پروانه بگیرد و شروع به ساخت‌وساز کند که این اتفاق اکنون در حال شکل گرفتن است.

‌  به‌ طور کلی علاوه بر افزایش معاملات، با بروز کدام علائم در بازار مسکن می‌توانیم رسیدن به رونق را جدی بگیریم؟

معمولاً در شرایط پیش‌رونق و وقوع رونق در بخش مسکن، علاوه بر افزایش تعداد معاملات، قیمت مسکن نیز تا حدودی افزایش می‌یابد. علاوه بر این در شرایط رونق بخش مسکن، تقاضا برای تسهیلات خرید و سپرده‌گذاری در صندوق‌ها و حساب‌های پس‌انداز مسکن برای دریافت تسهیلات نیز به تدریج افزایش می‌یابد.

متغیر دیگری که در ایران از ایجاد رونق در بخش مسکن و افزایش تقاضا در بازار مسکن متاثر می‌شود قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن است. در شرایط کنونی نیز بررسی آمارها و شاخص‌ها، بیانگر افزایش محدود قیمت مسکن و همچنین افزایش تسهیلات پرداخت‌شده، سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز یکم و قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن است.

 وضعیت بازار مسکن تا پایان سال را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟

معتقدم روندی که در قیمت‌ها و معاملات مسکن ایجاد شده است شدید نیست، کمااینکه در دی‌ماه نسبت به آذرماه، نرخ رشد پایین‌تر آمده است. البته رشد قیمت‌ها مثبت بوده، اما نرخ آن پایین‌تر آمده است.

به صورت ملایم‌تر افزایش قیمت دیگری در راه‌ است، البته این افزایش قیمت کمتر خواهد شد. در واقع گرمی بازار مسکن باقی می‌ماند و قیمت‌ها به صورت کاملاً‌ جزئی افزایش پیدا می‌کند و از شدت افزایش آن کاسته می‌شود.

بنابراین در سال آینده روندی مثبت و روبه جلو در بخش مسکن خواهیم داشت و نه‌فقط در حوزه معاملات و قیمت، بلکه مجموعاً در بخش مسکن رونق خواهیم داشت. بسیار محتمل است که تعداد پروانه‌های صادره افزایش یابد و جریان تولید و کسب‌وکار در حوزه مسکن رونق بیشتری بگیرد و به تدریج شاهد افزایش فعالیت سازندگان در حوزه ساخت‌وساز باشیم که این موضوع در دوره بعدی منجر به افزایش ارزش افزوده بخش مسکن خواهد شد.