کارشناسان شهری معتقدند اثربخشی صدور دو بخشنامه جدید شهردار تهران در حوزه شهرسازی در کنترل فروش تراکم غیرقابل تردید است. محمدعلی نجفی شهردار جدید پایتخت پیرو وعده‌ها و دستورالعمل تعریف شده در قالب برنامه‌ای که به شورای شهر تهران ارائه کرد، اولین گام‌ها برای ایجاد شفافیت و حرکت به سمت شهرداری شیشه‌ای را برداشته است.
به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، به گفته کارشناسان شهری بخشنامه نخست با منع صدور هولوگرام‌های اعتباری، از یکسو ساماندهی عملکرد شرکت‌های کارگزاری را هدف قرار داده و از سوی دیگر فروش تراکم سیار در ازای تسویه حساب با پیمانکاران شهرداری ممنوع کرده است.
در قالب بخشنامه دوم نیز حدود اختیارات و مسوولیت‌های اعضای شورای معماری مناطق را که طی سال‌های گذشته ابزاری برای ایجاد تغییر و تحولات اساسی در اجرای ضوابط طرح تفصیلی بوده‌اند به سمت ایجاد شفافیت سوق داده است. در این میان برخی مدیران سابق مدیریت شهری نیز که در دوره آنها بخش قابل توجهی از درآمدهای اداره پایتخت از محل عوارض ساختمانی و صدور مجوزهای تراکم مازاد تامین می‌شد معتقدند محدودسازی پروسه صدور تراکم سیار و ایجاد محدودیت برای شوراهای معماری مناطق در نهایت به نفع بازار مسکن خواهد بود.
از دیدگاه آنها اگرچه اجرای این دو بخشنامه به معنای صرف‌نظر کردن مجموعه شهرداری از بخش عمده‌ای از درآمدهای سالانه اداره پایتخت ناشی از عوارض ساختمانی است و ممکن است نگرانی‌هایی را در ادامه برای تامین منابع اداره شهر ایجاد کند اما می‌تواند گام مثبت و رو به جلویی برای فارغ شدن از درآمدهای ناپایدار حاصل از صدور تراکم ساختمانی باشد.
برخی کارشناسان و مدیران سابق مدیریت شهری ابلاغ ضوابط دو مرحله‌ای شدن صدور پروانه ساختمانی در اواخر دوره مدیریت قبلی مقدمه‌ای بر اجرای این بخشنامه‌ها عنوان می‌کنند؛ چراکه در قالب سیستم جدید صدور پروانه برخی محدودیت‌های تصمیم‌گیری برای شورای معماریمناطق ایجاد می‌شود به گفته آنها مدیریت جدید شهری می‌تواند در ادامه با اتخاذ سیاست‌های مکمل نه تنها به سمت ایجاد شفافیت سیستمی در کسب منابع و درآمد حرکت بلکه می‌تواند مسیر تامین درآمدهای شهری را از عوارض ساختمانی و فروش املاک و اراضی شهر به درآمدهای حاصل از بهره‌برداری (این مسیر نیازمند طی کردن زمینه‌های حقوقی و قانونی است) تغییر دهد.
محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز تاثیرگذاری اجرای بخشنامه‌های جدید شهردار تهران بر محدودیت بارگذاری خارج از ضوابط اسناد فرادست تایید می‌کند. او می‌گوید: بخشنامه شهردار تهران که به حوزه حدود اختیارات شورای معماری مناطق مربوط می‌شود تغییری در روند بارگذاری‌های قانونی (مطابق با ضوابط طرح تفصیلی) ندارد اما آن دسته از بارگذاری‌های غیرقانونی که بدون رعایت ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان از سوی شورای معماری مناطق گرفته می‌شود را محدود می‌کند.
او در توضیح نحوه اثرگذاری این بخشنامه بر روند فروش تراکم اینگونه توضیح می‌دهد: درحال حاضر در شهر تهران دو نوع تراکم ساختمانی از سوی شهرداری ارائه می‌شود. نوع اول مبتنی بر بارگذاری پهنه‌ها و زیرپهنه‌های طرح تفصیلی مصوبشهر تهران است که قطعا صدور این بخشنامه نمی‌تواند تاثیری روی صدور اینگونه تراکم ساختمانی داشته باشد.
اما نوع دوم بر مبنای توافقات انجام شده در شورای معماری مناطق جهت افزایش بارگذاری اعم از تغییر کاربری، طبقات مازاد مغایر با مفاد طرح تفصیلی یا از محل عدم اجرای آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ که اغلب به قلع و قمع یا اعاده کاربری خلاف به حالت اولیه را دارند، صادر می‌شود.
در واقع شهرداری‌ها در طول سال‌های گذشته از آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ به‌عنوان ابزاری برای کسب درآمد در شورای معماری مناطق استفاده می‌کردند و نهایتا ذی‌نفع را مجاب می‌کردند با آنها توافق کند تا بارگذاری اضافه ایجاد شود. بنابراین دستور جدید شهردار قطعا می‌تواند تصمیم‌گیری‌های این حوزه را تحت‌تاثیر قرار دهد و به نوعی اشتهای تراکم‌فروشی را کنترل کند.
سالاری به بخشنامه دیگر شهردار تهران اشاره می‌کند و می‌گوید: بخشنامه دوم که صدور هولوگرام‌های اعتباری را تا اطلاع ثانوی ممنون اعلام کرده است می‌تواند به‌صورت مستقیم بر فروش تراکم تاثیرگذار باشد.
او با اشاره به فلسفه شکل‌گیری شرکت‌های کارگزاری می‌گوید: اساسا این شرکت‌ها به‌عنوان واسطه‌های سرمایه‌گذاری بین وزارتخانه/ سازمان/ نهاد و مردم قرار می‌گیرند. فلسفه اصلی از تشکیل این شرکت‌ها این بوده که با آورده نقدی خود کمک یار سازمان‌هایی همچون شهرداری در اجرای پروژه‌های عمرانی یا تملک اراضی که در طرح‌های شهری قرار می‌گیرند، باشند.
زمانی که مودیان شهرداری پول نقد برای پرداخت بدهی خود ندارند و به‌صورت غیرنقدی می‌توانند پرداخت کنند در این مرحله کارگزاری‌ها باید در کنار شهرداری قرار بگیرند. این عضو شورای شهر تهران یکی از مهم‌ترین حوزه‌هایی را که ابلاغ دو بخشنامه اخیر بر آن تاثیرگذار خواهد بود، کاهش سهم قیمت زمین در قیمت تمام شده مسکن عنوان کرد.
به گفته او کاهش تخلفات ساختمانی در حوزه ارائه تراکم مازاد ساختمانی باعث می‌شود به همان میزان نسبت قیمت زمین به قیمت تمام شده مسکن نیز کمتر شود؛ چراکه وقتی امکان ایجاد ارزش افزوده برای مالک یک زمین کمتر شود از آن طرف قیمت زمین هم کمتر می‌شود و نهایتا حباب قیمت زمین که طی سال‌های اخیر به‌شدت سهم خود را در قیمت تمام شده مسکن افزایش داده است، کاهش می‌یابد.
او تاکید می‌کند: اقدام شهرداری تهران در قالب این بخشنامه رعایت منافع عمومی در برابر اضافه‌خواهی گروهی خاص(دسته‌ای از سازنده‌ها) را تضمین می‌کند. به‌ویژه آنکه شهردار تهران این دو بخشنامه در حوزه شهرسازی را ناموس شهرداری دانسته و هرگونه تخطی از عمل به آن را معادل عزل مدیران مربوطه عنوان کرده است.
او در عین حال می‌گوید: اگرچه ابلاغ جسورانه این دو بخشنامه با هدف حفظ رعایت منافع تمامی شهروندان پایتخت در مقابل منافع عده‌ای خاص بوده است اما می‌تواند هزینه‌هایی برای مدیریت شهری به‌ویژه در شرایط بحران مالی داشته باشد که نیازمند اخذ تدابیر ویژه در این مسیر است.
Loading ...
