۷ اصل حیاتی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

* محمدرضا صادقی، فعال بازارهای مالی

سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف مالی نظیر ارز، طلا و سکه، بورس و … همواره از مهمترین اقدامات خانوارها بوده است. یکی از مهمترین بخش‌ها جهت سرمایه‌‎گذاری بخش مسکن است که همواره مورد توجه سرمایه‌گذاران سنتی و عموم مردم جامعه قرار گرفته است.

ظاهر ساده سرمایه‌گذاری در این بازار، در تمام شهرها و روستاها و دسترسی راحت جهت خرید و فروش املاک و مستغلات باعث استقبال دائمی از این بازار مالی در کشور ایران شده است؛ اما برخلاف ظاهر ساده این بازار، عوامل بسیار مهم و پیچیده‌ای در سرمایه‌گذاری این بخش وجود دارد که عدم دقت در آن ریسک زیادی را برای خریداران و فروشندگان این بخش ایجاد می‌کند.

در نوشته زیر ۷ اصل حیاتی که سرمایه‌گذاران بازار مسکن در هنگام معاملات خود باید به آنها توجه نمایند ارائه می‌شود:

۱- متوسط دوره ساخت مسکن در ایران حدود ۲ تا ۲.۵ سال است.

توجه به این اصل باعث می‌شود که سرمایه‌گذار، با لحاظ اینکه چه درصدی از سرمایه خود را به این بخش اختصاص دهد، تصمیم به سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز املاک گیرد. بارگشت سرمایه در این بازار، میان مدت است و برای سرمایه‌گذارانی که به قصد سرمایه‌گذاری‌های کوتاه مدت وارد این بخش از بازار می‌شوند توصیه نمی‌شود. بخصوص اینکه در کشور ایران تورم مصالح ساختمانی باعث می‌شود بسیاری از پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره رها شوند و سازنده در نهایت مجبور شود زیر قیمت، پروژه خود را به مزایده گذارد، از این رو، یک سازنده حرفه‌ای می‌بایست، پروژه خود را با لحاظ طول دوره ساخت، به گونه‌ای برنامه‌ریزی نماید که بتواند در اواخر رونق، تکمیل و به بازار عرضه نماید.

۲- طول دوره رکود، طولانی‌تر از طول دوره رونق است.

چرخه‌های صعودی و نزولی بازار مسکن، معمولاً بطور میانگین در دوره‌های ۴ تا ۶ ساله اتفاق می‌افتد؛ اما بطور معمول و در مشاهدات تاریخی این بازار، در روندهای صعودی، افزایش قیمت‌ها یکباره و در مدت زمان بسیار کوتاه (تقریباً ۱ ساله) رخ می‌دهد و سپس رکود (کاهش قیمت‌ها و یا ثابت ماندن قیمت‌ها) در یک دوره زمانی طولانی‌تر بین ۳ تا ۴ سال انجام می‌شود. توجه به این نکته برای خریدارانی که با نیت سرمایه‌گذاری (و نه مصرف) به سراغ این بازار می‌آیند، باعث می‌شود که خواب سرمایه را در محاسبات خود لحاظ کنند. از آنجا که بخش مسکن به لحاظ بازاری، بسیار بزرگ می‌باشد، امکان خروج سرمایه یا به عبارت دیگر فروش املاک در دوره‌های رکود که طولانی‌تر از دوره‌های رونق می‌باشد بسیار کم می‌باشد. به زبان علمای اقتصاد، بازار ملک و املاک، دارای نقدشوندگی پایین است؛ از این رو، این جمله متداول که « مسکن، ضرر ندارد» قطعا اشتباه  است!

۳- رونق و رکود در بازار مسکن، عمدتاً از ناحیه تقاضا شروع می شود.

این اصل بدان معناست که تا خریدار و فروشنده‌های این بازار، تحریک به انجام معامله نشوند، تحرکات و تعداد معاملات بازار کم خواهد بود. برای افزایش رونق در این بازار می‌بایست به مسائلی مانند قدرت خرید مردم، هرم جمعتی و سن ازدواج جوانان، اشتغال و سطح دستمزدها، تورم، رشد اقتصاد و … در کشور توجه داشت.

۴- هرچه حجم ساخت و ساز طی دوره رونق، بیشتر باشد، رکود آینده، عمیق‌تر خواهد بود.

در دوران رونق به دلیل جذابیت بالا و افزایش یکباره و شدید قیمت‌ها، بسیاری از سرمایه‌گذاران بزرگ با ساخت مجمتع‌ها و پروژه‌های بزرگ و عموم مردم با سرمایه‌های خرد خود وارد این بازار می‌شوند. عرضه انواع املاک مسکونی، تجاری و اداری به حداکثر می‌رسد تا آنجا که دیگر، خریداری برای واحدهای ساخته شده پیدا نمی‌شود. در این لحظه تاریخی، هر چه تعداد خانه‌های خالی بدون مشتری بیشتر باشد، رکود پیش‌رو این بازار به دلیل اشباع آن، بیشتر خواهد بود. (مشابه این اتفاق در ابتدای دهه ۹۰ شمسی همزمان با عرضه بیش از اندازه مسکن مهر در کشور را شاهد بودیم که منجر به رکود عمیق ۵ ساله بازار مسکن در کشور گردید).

۵- یک خریدار می‌تواند این استراتژی ساده را انتخاب کند که در اوایل رونق، وارد بازار مسکن و در اواخر رونق از این بازار خارج شود.

اصل پنجم اگرچه به ظاهر ساده و بدیهی به نظر می‌رسد اما شناسایی زمان و قیمت درست ورود به بازار مسکن و خروج از این بازار بسیار دشوار است. پیشنهاد می‌شود در این زمینه عوامل مختلف اقتصادی در نظر گرفته شود و در نهایت با مشورت از خبرگان این بخش، ورود و خروج انجام داد. ابزارهایی نظیر تحلیل تکنیکال و تحلیل بنیادی، می‌تواند در پیش‌بینی نقطه بهینه ورود و خروج سرمایه به سرمایه‌گذاران کمک شایانی نماید؛ از این رو، هرچند میزان سرمایه، نقش انکار ناپذیری در قدرت مانور سرمایه گذاران مسکن دارد، با این حال، میزان دانش بازاری به مراتب مهمتر از میزان سرمایه است.

۶- روند حرکت سینوسی بازار مسکن ادامه خواهد یافت اما عرض رونق (نوسان قیمت) کمتر از دوره‌های پیشین خواهد بود.

در اصل شماره ۲ اشاره شد که چرخه رونق و رکود بازار مسکن ۴ تا ۶ سال می‌باشد؛ اما باید توجه داشت که در کشورهای با تورم بالا مانند ایران، به دلیل افزایش نقدینگی به مرور، زمان این چرخه‌های تکرار شونده کاهش می‌یابد اما تعداد نوسانات رونق و رکود افزایش پیدا می‌کند.

۷- همزمان با بازار مسکن، بازارهای دیگر را مورد رصد و ارزیابی قرار دهید! همواره سرمایه خود را در چندین بخش سرمایه‌گذاری کنید.

این اصل مهمترین اصل در سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف مالی و اقتصادی می‌باشد. توصیه می‌شود سرمایه خود را بر اساس ریسک مناسب خود، در چندین بخش، ارز، طلا و سکه، بورس اختصاص دهید. در مورد بازار مسکن نیز می‌توانید املاک مختلف در شهرهای مختلف خریداری نمایید. مثلاً زمین‌های با کاربری مسکونی در شمال کشور، با قیمت‌های مناسب ممکن است در آینده نزدیک به دلیل مسائل زیست محیطی نظیر کمبود آب، مسئله گرد و غبار در شهرهای جنوبی و … با تقاضای زیادی روبرو شوند. از این رو، علاوه بر مراکز استان‌ها، حاشیه‌های بکر شمالی و کوهستانی می‌تواند برای سرمایه‌گذاری مورد بررسی قرار گیرند.