شما سیزدهمین اپیزود از پادکست «مسکن پاد» را مطالعه می‌کنید که به مرور رخدادهای بازار مسکن در سال ۹۹ اختصاص دارد.
بازار مسکن در سال ۹۹ با اوج و فرود همراه بود. هم‌زمان، خریداران و فروشندگان، مالکان و مستأجران روزهای سخت و آسونی داشتن. با این حال احتمالاً می‌شه گفت مسکن در سالی که همه چیز تحت تأثیر کرونا قرار داشت، همه پیش‌بینی‌ها رو با علامت اشتباه روبرو کرد و روندی متفاوت از انتظارها رقم زد.
سال ۹۹ در حالی آغاز شد که یک ماه پیش از اون، ورود کرونا به ایران رسماً اعلام شده بود. تاثیر کرونا در بازار مسکن هم به خوبی مشاهده می‌شد. به گونه‌ای که در اسفند ۹۸ معاملات مسکن ۷۰ درصد ریزش داشت که در سه سال اخیر بی‌سابقه بود. گزارش فصلی ملک‌رادار از آگهی‌ّهای بهار ۹۹ نشون داد تعداد کل آگهی‌های ملکی در استان تهران نسبت به زمستان ۹۸ کمتر شده. در تابستون هم آگهی‌های رهن و اجاره در استان‌های تهران و البرز، کمتر از تابستون سال ۹۸ بودن. با این همه کرونا مهم‌ترین متغیر بازار ملک در سال ۹۹ نبود.
در میانه اردیبهشت ماه و زمانی که قیمت‌ها در بازار مسکن اوج گرفته بودن، سایت‌های انتشار آگهی ملکی از درج قیمت در آگهی‌ها منع شدن. این اتفاق که به دستور دادستانی رخ داد، سال گذشته هم تجربه شده بود و آمارها نشون می‌دادن تأثیری بر قیمت‌ها نداره؛ اما باز هم تکرار شد. با این تفاوت که سال گذشته ممنوعیت درج قیمت تا میانه تابستون اتفاق افتاد اما در سال ۹۹ این وضعیت تا پایان پاییز ادامه پیدا کرد.
در بازار مسکن، افزایش قیمت‌ها در سال ۹۹، چشم‌ها رو خیره کرد. با توجه به اینکه از سال ۹۶ تا پایان ۹۸ قیمت‌ها افزایش یافته بود، بسیاری از فعالان بازار مسکن پیش‌بینی می‌کردن در سال ۹۹ شاهد نوعی رکود و ثبات قیمت‌ها در بازار ملک باشیم؛ اما این اتفاق رخ نداد و در برخی از مناطق قیمت ملک تا دو برابر افزایش یافت. افزایش قیمت مسکن که هم در بخش خریدوفروش و هم در اجاره‌ها دیده شد، دلایل متعددی داشت که یکی از اونها وضعیت بازارهای موازی مسکن بود.
در حالی که تا میانه تابستون، شاخص بورس به شکل عجیبی اوج می‌گرفت؛ ناگهان با سقوط روبرو شد و گروهی از مردم برای نجات سرمایه خودشون به بازارهای دیگه از جمله مسکن رو آوردن. این مسئله در کنار موضوعات دیگه‌ای مثل افزایش نقدینگی و تورم، باعث شد قیمت‌ها در بازار به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش پیدا کنن. در مرداد ماه و زمانی که بورس وارد فاز نزولی شد، بازار مسکن تونست با رشد ۵/۱۰ درصدی، سودده‌ترین بازار اقتصاد ایران باشد.
در بخش اجاره هم تأثیر بازارهای موازی رو می‌شد مشاهده کرد. در پایان تابستون، ملک‌رادار گزارشی از نسبت رهن و اجاره درخواستی مالکان منتشر کرد که نشون می‌داد در روزهای اوج‌گیری بازارهای بورس، طلا، سکه و ارز، مالکان خونه‌های اجاره‌ای علاقه بیشتری به دریافت پول پیش داشتن و زمانی که این بازارها دچار نزول یا رکود شدن، دوباره علاقه به دریافت اجاره بیشتر شد.
روند افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تا پایان سال ادامه یافت؛ اما در میانه آبان‌ها ماه با یک سرعت‌گیر برخورد کرد که پیروزی بایدن در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا بود. این تغییر در کاخ سفید که انتظار می‌رفت با تغییر سیاست‌های آمریکا در مورد ایران همراه بشه، تأثیر زیادی بر بازار مسکن گذاشت.
تا پیش از انتخابات آمریکا، شاهد افزایش شدید قیمت‌ها و هم‌زمان تعداد زیاد معاملات بودیم؛ اما پس از این انتخابات، ناگهان بازار با افت تعداد خریداران روبرو شد. به گونه‌ای که فروشندگان در بازار بدون خریدار تنها موندن و تعداد معاملات به شکل چشمگیری کاهش یافت.
از نظر قیمت هم گرچه همچنان شاهد افزایش قیمت‌ها بودیم؛ اما از سرعت رشد، کاسته شد.
افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن به شکلی بود که از توان خرید و اجاره بسیاری از مردم فاصله زیادی گرفت و شاهد ایجاد روندهای جدیدی در این بازار بودیم. یکی از اونها گرایش به سمت حومه شهرهای بزرگ بود. افزایش تعداد آگهی‌های ملکی در حومه شهرها نشون داد بخش بزرگی از طبقه متوسط ایرانی توان سکونت در شهرهای بزرگ رو از دست داده‌اند؛ اما از آنجا که محل کارشان در کلانشهرها است، مجبورند حومه شهرها رو برای سکونت انتخاب کنند.
در بهار ۹۹ و در حالی که بیشتر مناطق شهر تهران با کاهش تعداد آگهی‌ها روبرو بودن، آگهی‌های حومه اضافه شد و در تابستون، حومه تهران به تنهایی یک پنجم کل آگهی‌های استان رو به خود اختصاص داد.
روند دیگه‌ای که گرونی مسکن در شهرهای بزرگ ایجاد کرد، گرایش به سمت مناطق ارزان‌تر داخل شهر بود. آمارهای بانک مرکزی نشون می‌ده گرایش به سمت جنوب تهران بیشتر شده؛ جایی که همچنان می‌شه خونه‌های با متراژ کم و قیمت پایین‌تری پیدا کرد.
و در نهایت درباره قیمت مسکن در سال آینده، کارشناسان با احتیاط برخورد می‌کنن و البته نظرات متفاوتی هم دارن. بعضی‌ها با استناد به رشد قیمت نهاده‌های ساختمونی، معتقدن قیمت مسکن در سال آینده افزایش پیدا می‌کنه و مقابل، عده‌ای معتقدن متغیرهای کاهشی بر متغیرهای افزایشی در بازار مسکن غلبه داره.
کاهش انتظارات تورمی، احتمال ثبات نرخ ارز، اثرات سیاسی بر بازارهای اقتصادی، افت توان طرف تقاضا، کاهش معاملات و اجرای طرح‌های مالیاتی، مولفه‌هایی هستن که می‌تونن بازار مسکن رو با کاهش یا ثابت ماندن قیمت‌ها روبرو کنند.
سال ۹۹ در حالی به پایان رسید که با توجه به افزایش قیمت مسکن، خانوارهای ایرانی باید ۸۰ تا ۱۰۰ سال درآمد خودشون رو پس‌انداز کنن تا بتونن یک واحد مسکونی ۵۰ متری در تهران بخرن. از سوی دیگه براساس آمارهای مرکز آمار ایران، در ۸ سال اخیر، اجاره‌بها در حدود ۲۴۰ درصد رشد داشته و این‌طوری حدود ۵۰ درصد درآمد خانواده‌ها برای تهیه سرپناه، هزینه می‌شه.
اجرای طرح‌هایی مثل مسکن مهر، مسکن ملی، اخذ مالیات از خونه‌های خالی و غیره هم نتونستن به صورت جدی مشکل مسکن رو حل کنن. باید منتظر موند و دید در سال ۱۴۰۰ چه اتفاقی در این بازار رخ می‌ده.
ملک‌رادار سال خوبی رو برای شما آرزو داره. شاد و سلامت باشید.
Loading ...
