چشم انداز بازار مسکن در سال ۹۷

شروع سال جدید در بازار مسکن، یک تفاوت شاخص با معاملات ملک ابتدای امسال دارد و آن اختلاف فاز بین دو بازار است. بازار مسکن در ابتدای سال ۹۶، همچنان در ایستگاه پایانی رکود معاملاتی قرار داشت و آن‌طور که نشانه‌ها از درون بازار حکایت می‌کرد، اگر چه بازار تا حدودی در مسیر بهبود قدم گذاشته بود اما شروع سال ۹۶ در بازار مسکن براساس متغیرهای اقتصادی، به فاز پیش رونق خفیف شباهت داشت.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، اکنون فاز بازار مسکن، رونق معاملات است. بر این اساس، سال ۹۷ بازار مسکن با فاز متفاوت از مدت مشابه سال جاری –غیررکودی و به مراتب جلوتر از پیش رونق- شروع می‌شود. درحال حاضر، همین اختلاف فاز بازار بین مسکن ۹۶ و مسکن ۹۷ آن هم مربوط به دوره زمانی شروع سال را یک تفاوت عمده می‌توان مطرح کرد.

با این حال، بررسی‌ها از متغیرهای اثرگذار بر سمت و سوی بازار مسکن ۹۷ با استناد به مطالعات انجام شده توسط صاحب‌نظران اقتصاد مسکن نشان می‌دهد سال آینده ۵ متغیر کلیدی بیش از سال متغیرهای درونی و بیرونی بازار ملک بر این بازار تاثیر خواهد گذاشت. این متغیرها شامل نرخ تورم، نرخ سود بانکی، نرخ بازدهی بازارهای ارز و سکه و سهام، تسهیلات خرید مسکن و همچنین هزینه‌های مربوط به قیمت تمام شده ساخت مسکن است. فضای مبهم اقتصادی و همچنین تحولات سیاست بین‌الملل مرتبط با برجام طی ماه‌های اخیر باعث شده صاحبنظران مطرح در حوزه اقتصاد مسکن از جمله حسین عبده‌تبریزی قادر به ارائه تصویر مشخص و دقیق از چشم‌انداز بازارها در سال آتی نباشند اما آنچه درباره‌اش اشتراک نظر در بین کارشناسان نسبت به بازار مسکن ۹۷ وجود دارد آن است که این بازار در سال آتی به مسیر رونق معاملات ادامه می‌دهد. در عین حال، جهت تغییرات قیمت مسکن، تحت‌تاثیر نیروی برآیند متغیرهای اثرگذار خواهد بود.

حسین عبده‌تبریزی در تشریح چشم‌انداز بازار مسکن ۹۷، به سه نوع عدم اطمینان در فضای اقتصادی اشاره می‌‌کند که شامل عدم اطمینان‌های مربوط به نظام بانکی و اوضاع بانک‌ها، درآمدهای بودجه دولت و نرخ ارز می‌شود. این صاحب‌نظر اقتصادی معتقد است: دولت روحانی در همان سال ۹۲ باید اصلاح ساختار اساسی در نظام بانکی را کلید می‌زد اما غفلت از آن بخش قابل‌توجهی از عدم تعادل‌‌ موجود در اقتصاد از جمله ورود بانک‌ها به ارائه سودهای موهومی را شکل داده است. وی درباره نرخ ارزنیز تاکید می‌کند: روشن است که پیش‌بینی درباره قیمت دلار در سال ۹۷ بسیار دشوار است اما مشخص است که دولت تلاش می‌کند قیمت ارز را پایین نگه دارد اما احتمال اینکه در این مسیر موفق شود، پایین است. عبده‌تبریزی با لحاظ این عدم اطمینان‌ها، از دو سناریو برای اقتصاد ۹۷ می‌گوید که یکی اصلاحات ساختاری تا ۱۴۰۰ و دیگری ادامه وضعیت موجود تا ۴ سال آینده است. او تحقق سناریوی دوم را بیشتر از سناریوی اول می‌داند و در نتیجه، رفتارها در بازار مسکن طی سال پیش‌رو را محتاطانه و به‌دور از رخداد رکوردساز تحلیل می‌کند.

چشم‌انداز بازار مسکن از نگاه عبده‌تبریزی به‌گونه‌ای است که مشروط به تنظیم صحیح بازار ارز و عدم مواجهه با شوک‌هایاقتصادی و سیاسی در سال آینده، معاملات ملک به جو سفته‌بازانه دچار نخواهد شد بنابراین رونق تدریجی معاملات و در عین حال نوسان نرخ رشد قیمت در فاصله‌ای نه چندان زیاد از نرخ تورم رخ خواهد داد. مطالعات دفتر اقتصاد مسکن نیز در این باره مشخص می‌کند محتمل‌ترین گزینه در سال ۹۷ افزایش قیمت مسکن بیش از تورم عمومی است اما جهش قیمتی در این بازار اتفاق نخواهد افتاد. درباره جهش قیمت مسکن، توصیف‌ خاصی از سوی کارشناسان این بازار مطرح می‌شود. رشد ۲۵ درصدی قیمت مسکن در بهمن امسال نسبت به بهمن سال گذشته را برخی جهش قیمت تعبیر کردند اما گروهی از صاحب‌نظران اقتصاد مسکن از جمله حسین عبده‌تبریزی، علی چگینی و بهروز ملکی معتقدند این میزان رشد زمستانی قیمت مسکن، نوعی پرش آن هم تحت‌تاثیر التهاب شدید قیمت دلار و تغییرات کاهشی نرخ سود بانکی است.

از نگاه صاحب‌نظران اقتصاد مسکن، جهش قیمت مسکن در دوره‌های گذشته زمانی رخ داده که بازار ملک با موج خریدهای ملکی توسط دو گروه تقاضای سرمایه‌ای و مصرفی برای چند ماه متوالی آن هم در میانه رونق همراه بوده است. اما رخداد تورم ۲۵ درصدی در مسکن در ابتدای رونق این دوره و همچنین در میانه زمستان، از نگاه این صاحب‌نظران، مقطعی و متاثر از تحولات بیرونی بازار ملک بوده است. صاحب‌نظران اقتصادی امیدوارند دولت و سیاست‌گذار پولی در سال آینده با تنظیم صحیح بازارها و همچنین فراهم کردن شرایط برای تطبیق نرخ سود بانکی با انتظارات تورمی از یکسو و تعدیل نرخ ارز با نرخ تورم و قیمت جهانی دلار از سوی دیگر، از بروز شوک‌های ثانویه در بازارهای موازی جلوگیری کند.

در این صورت، برای بازار معاملات مسکن آنچه قابل پیش‌بینی خواهد بود اوج‌گیری رونق مصرفی معاملات و نوسان قیمت مسکن در حریم نرخ تورم عمومی است. علی چگینی مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در این باره اعلام کرد: در حوزه اقتصاد مسکن با جهش‌های قیمتی مانند قبل مواجه نیستیم. وی افزود: انتظار می‌رود بازار ملک با سوداگری کمتری در این عرصه مواجه‌ شود. سال آینده سطح معاملات از رشد چشمگیری و جهشی برخوردار نخواهد شد و محافظه‌‌کاری در انجام معاملات بیشتر خواهد بود. مدیرکل اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه مختصات و ساختار بازار مسکن تغییر کرده و نمودارهای پله‌ای مشابه قبل نخواهد بود، تصریح کرد: با توجه به حجم واحدهای مازاد موجود در بازار، حجم ساخت‌وساز در سال‌های آتی افزایش‌های مشابه و به شدت سال‌های قبل را نخواهد داشت.

در این ارتباط نیازسنجی‌های صورت گرفته در طرح جامع مسکن با احتساب خانه‌های خالی موجود در شهرها و همچنین برنامه حتمی تخریب و نوسازی در بافت فرسوده نشان می‌دهد: سال آینده به ساخت ۹۰۰ هزار واحد مسکونی جدید نیاز است که حدود ۵۰۰ هزار واحد از آنها مستقیم برای تامین تقاضای جدید خواهد بود. به این ترتیب با توجه به تقاضای واحدهای کوچک متراژ، سرمایه‌گذاری باید در حوزه‌ کوچک‌سازی متمرکز شود. سال آینده شیوه‌های جدید تامین مالی مسکن از جمله لیزینگ‌ها، صندوق‌های زمین و ساختمان، صندوق‌های املاک و مستغلات، صندوق‌های وام و پس‌انداز و… می‌تواند باعث تحرک بیشتر بازارهای ساخت‌وساز و معاملات ملک شود.