وضعیت بازار ملک تا پایان سال از نگاه کارشناسان

۳۰ صاحب‌نظر بخش مسکن با شرکت در یک نظرسنجی، اوضاع بازار ملک تا پایان سال و نحوه مواجهه سیاست‌گذار با رکود موجود را تشریح کردند. نظرسنجی حاوی ۶ پرسش مرتبط با حوزه‌های معاملات خرید، قیمت و همچنین روند فعالیت‌های ساختمانی است که پاسخ‌دهنده‌ها در برخی موارد، برای تکمیل دیدگاه‌های خود، به تشریح موضوع پرداخته‌اند.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، برآیند پاسخ‌ها، از انتظار طیف‌های مختلف شامل فعالان بازار، ناظران بازار و همچنین تصمیم‌گیران بخش مسکن برای شروع دوره ثبات قیمتی در پی کاهش شیب رشد حکایت دارد.

در این میان، برخی نظرها حتی دستیابی به رشد صفر قیمت تا قبل از سال ۹۸ را امکان‌پذیر می‌داند. مطابق دیدگاه کارشناسان، طی ماه‌های گذشته از سال جاری، سه عامل اصلی باعث سقوط حجم معاملات خرید مسکن در تهران شد که یکی از آنها، جهش‌های ارزی بود.

سایه تغییرات احتمالی در بازار ارز دست‌کم تا پایان امسال، بر بازار مسکن حاکم خواهد ماند. ساخت‌وساز نیز به یک دلیل عمده، در رکود موقت قرار دارد. سازنده‌ها منتظر اثر ثانویه پایان جهش قیمت مسکن و مشاهده آن در بازار زمین و مصالح ساختمانی هستند. در این نظرسنجی، یک پادزهر ترکیبی برای نجات بازار مسکن از رکود معرفی شده است که هم سمت عرضه و هم سمت تقاضا را هدف قرار می‌دهد.

۳۰ صاحب نظر بخش مسکن با شرکت در یک نظرسنجی فصلی، ضمن تشریح تحولات اخیر بازار ملک، نسخه نجات از رکود پیش روی حوزه‌های معاملات خرید و ساخت‌و‌ساز را معرفی کردند. نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد: از نگاه نمایندگان، نخبگان، ناظران و فعالان بازار مسکن، طی ماه‌های اخیر و به‌خصوص از اواسط تابستان تاکنون، سه عامل کلیدی در بازار مسکن شهر تهران، شرایط را برای پایان زودرس رونق معاملات خرید به شکل کامل فراهم کرد.

این سه عامل، جهش‌های ارزی، افت شدید قدرت خرید خانه‌اولی‌ها و ناکارآمدشدن تسهیلات مسکن عنوان شده است. شرکت‌کننده‌ها در این نظرسنجی، چشم‌انداز تورم مسکن تا پایان سال جاری را نیز مورد بررسی قرار داده‌اند و بیشترین نظرمشترک از بین ۴ گزینه، بر کاهش قیمت واقعی مسکن طی ماه‌های باقی مانده از سال‌جاری دلالت دارد. بر این اساس، پیش‌بینی غالب مبنی بر محدود و محدودتر شدن دامنه افزایش قیمت اسمی، مورد تایید اکثریت است. در این میان، حتی تعدادی از کارشناسان خبره انتظار دارند قیمت مسکن در زمستان سال جاری به ثبات –رشد صفر ماهانه- برسد.

درباره روند معاملات خرید مسکن نیز اگر‌چه از ماه بهمن مطابق الگوی تاریخی، به‌عنوان ماه مستعد تحرک نسبی در بازار ملک، در این نظرسنجی، اسم برده شده اما وضعیت کلی زمستان مسکن، تثبیت رکود معاملاتی مشابه پاییز عنوان شده است.

نسخه معرفی شده برای نجات بازار مسکن از رکود، پادزهر ترکیبی برای حوزه‌های خرید مصرفی و ساخت‌و‌ساز مصرفی است. برای معاملات مصرفی، احیای قدرت خرید خانه‌اولی‌ها و برای تقویت سمت عرضه نیز سیاست‌های تشویقی برای ساخت واحدهای کم متراژ و همچنین ایجاد صندوق‌های پیش خرید مسکن در بازار سرمایه توصیه شده و بر ترمیم توامان قدرت خرید و ساخت مسکن در حوزه مصرفی، تاکید شده است. کارشناسان اقتصاد مسکن، سایه بازار ارز را بر متغیرهای بازار ملک چه به لحاظ روانی و چه از بابت قیمت تمام شده ساخت، دست‌کم تا پایان امسال، ادامه‌دار توصیف می‌کنند.

آن‌طور که در نظرسنجی و کنار پاسخ‌های تستی، دیدگاه صاحب نظران نیز تشریح شده، بازار ساخت‌و‌ساز فعلا با رکود موقت ناشی از انتظار سازنده‌ها برای آرام شدن قیمت‌ها در بازار زمین، روبه‌رو است و در عین حال یک چالش مرتبط با فروش آپارتمان در سال آینده، ذهن فعالان ساختمانی را درگیر کرده است.

سال آینده در صورت رکود در معاملات مسکن، فروش نوسازها برای سازنده‌ها با توجه به تجربه دوره رکودی اخیر، سخت‌تر از امسال و سال گذشته می‌شود. برای فروش این نوع آپارتمان‌ها باید نرمش قیمتی از سمت عرضه صورت بگیرد اما برداشت کارشناسان آن است که به دلیل جهش تا دو برابری هزینه ساخت‌و‌ساز در سال جاری، امکان تنظیم قیمت فروش نوسازهای بازار ۹۸ با توان و خواسته خریداران از یک سو و تنظیم با قیمت تمام شده از سوی دیگر، کاری پیچیده و شاید غیرممکن باشد.

این چالش در عمیق شدن رکود معاملات یا برعکس، تاثیر مستقیم خواهد داشت. کامنت‌هایی که تعدادی از صاحبنظران در ادامه پاسخ به سوالات نظرسنجی، ارائه کرده‌اند به شرح زیر است.

حسین عبده‌تبریزی: در بازار زمستانی معاملات مسکن تهران بعید است اتفاق خارق‌العاده‌ای متفاوت از پاییز بیفتد.شیب افزایشقیمت مسکن در ماه‌های آینده در تهران، کاهشی خواهد بود.در بازار ساخت‌وساز نیز نمی‌‌توان انتظار تحول آنچنانی داشت. تقویت بازار تسهیلات رهنی باید در دستور کار باشد؛ قدرت خرید مسکن از بین رفته است و وام‌ها کفایت نمی‌کند؛ این در حالی که تقاضای خرید از طرف خانه‌اولی‌ها وجود دارد.

محمد‌هاشم بت‌شکن: سیاست‌گذار مسکن برای سیاست‌گذاری بهتر ابتدا باید پیش‌بینی‌پذیری شاخص‌های اقتصادی و ثبات را فراهم کند.

محمد‌سعید حیدری: با وجود آنکه همواره پس از دوره رونق معاملات، شاهد رونق حوزه ساخت‌و ساز بودیم، در این دوره به‌دلیل کوتاه بودن بیش از حد دوره رونق (عدم تامین‌مالی کافی سازندگان از کانال دوره رونق)، افزایش ریسک‌های اقتصادی، افزایش انتظارات نسبت به کاهش قیمت نهاده‌ها از جمله زمین و همچنین اثرات روانی ناشی از رکود قبلی (به‌عنوان یکی از سنگین‌ترین دوره‌های رکود بخش مسکن کشور) که باعث ترس فعالان این بخش شده است (به‌ویژه با توجه به سقوط معاملات مسکن به ارقامی کمتر از تعداد معاملات در ماه‌های اوج رکود قبلی) شاهد رونق در بخش ساخت وساز نیستیم و این باعث نگرانی است.

لازم استدولت نسبت به حمایت از ابزارهای مالی تقویت‌کننده حوزه ساخت‌و ساز (نظیر صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، صندوق‌های املاک و مستغلات و به‌ویژه تاسیس صندوق‌های تخصصی در حوزه پیش‌خرید) اقدام کند.

با توجه به مشکلات ساختاری صندوق زمین و ساختمان که برخی از آنها قابل رفع نیز نیست (به‌واسطه فلسفه ذاتی این صندوق‌ها)، تاسیس صندوق پیش‌خرید می‌تواند عملا و در مقیاس کلان همان مزایای صندوق زمین و ساختمان، به‌ویژه در حوزه تامین‌مالی پروژه‌های ساختمانی (پروژه‌هایی که توسط بخش خصوصی مستقل اجرا می‌شوند) از کانال سرمایه‌های خرد را فراهم کند.

علی قائدی: مهم‌ترین دلیل افت شدید حجم معاملات مسکن در پاییز ۹۷ را می‌توان شامل مواردی همچون کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن به واسطه افزایش قیمت مسکن و همچنین شفاف نبودن شرایط اقتصادی کشور ناشی از بی‌ثباتی در سایر بازارها دانست.

پروانه اصلانی: شرایط پیش‌روی بازار مسکن تا میزان زیادی به وضعیت بازار ارز و تحولات آن در ماه‌های پایانی سال بستگی دارد؛ اگر نرخ ارز روند کاهشی داشته باشد هم شاهد رشد تعداد معاملات مسکن و هم شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود؛ اما در صورت قرار گرفتن نرخ ارز در مسیر صعود، رکود در بازار معاملات مسکن شدیدتر خواهد شد.

در شرایط فعلی به منظور سیاست‌گذاری بهتر در حوزه مسکن لازم است سمت عرضه واحدهای مسکونی با در نظر گرفتن مشوق‌هایی موثر فعال شود؛ افزایش سقف وام خرید مسکن در شرایط فعلی هر چند به افزایش قدرت خرید در بازار مسکن کمک می‌کند اما می‌تواند آثار تورمی نیز داشته باشد؛ در شرایط فعلی زمینه‌سازی و تشویق به ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ یکی از اصلی‌ترین سیاست‌ها برای مدیریت و ساماندهی بازار مسکن است؛ ضمن اینکه لازم است برای مقابله با از بین رفتن اعتماد عمومی به سیستم بانکی و تامین مالی حوزه مسکن، صندوق پس‌انداز مسکن یکم کارآمدتر شود.

تحولات بازار ارز و همچنین انتظارات تورمی دو فاکتور مهم در تعیین جهت بازار مسکن در زمستان سال جاری هستند.

داوود سوری: به‌طور کلی ایجاد ثبات اقتصادی از مهم‌ترین پارامترهای اثرگذار در ایجاد ثبات در بازار مسکن است. این موضوع به خصوص در مقطع زمانی فعلی اهمیت بسیار زیادی دارد.

رضا بوستانی: با کاهش قدرت خرید خانوارها و مشکلات نظام بانکی باید انتظار داشت که مسکن به سرعت وارد دوره رکود شود و این رکود باید طولانی‌تر از قبل باشد؛ تنها در صورتی دوره رکود کوتاه‌تر می‌شود که تغییرات اساسی در نظام مالی صورت گیرد.

تیمور رحمانی: با توجه به آنکه عمده جهش‌های قیمتی در بازارهای مختلف به وقوع پیوسته است هم‌اکنون انتظار برای کاهش قیمت واقعی مسکن و عقب ماندن رشد قیمت مسکن از تورم عمومی وجود دارد؛ هر چند ممکن است قیمت مسکن به‌صورت ملایم در ماه‌های پیش‌رو افزایش داشته باشد اما این رشد عقب‌تر از تورم خواهد بود؛ مهم‌ترین دلیل افت قابل‌توجه حجم معاملات خرید مسکن در پاییز امسال را می‌توان به از بین رفتن انگیزه‌های سوداگری و سفته‌بازی در بازار ملک و عقب‌نشینی سفته‌بازان و سوداگران از این بازار عنوان کرد.

ضمن آنکه به واسطه جهش قیمت‌ها خریدهای مصرفی نیز به دلیل افت شدید قدرت خرید خانوارها به شدت کاهش یافته است؛ ورود اقتصاد کشور به رکود نیز از دیگر دلایل این موضوع است؛ بنابراین انتظاری از بابت رشد محسوس قیمت‌ها تا پایان سال وجود ندارد؛ به نظر می‌رسد مهم‌ترین سیاست دولت در مقطع زمانی فعلی کمک به افزایش قدرت خرید سمت تقاضای مصرفی است؛ در این زمینه سهل‌سازی شرایط دسترسی به اهرم‌های مالی و تسهیلاتی برای متقاضیان خرید واحدهای مسکونی مصرفی از اهمیت زیادی برخوردار است.

سعید اسلامی‌بیدگلی: زمستان امسال کاهش قدرت خرید مردم و انتظار برای تعیین تکلیف وضعیت اقتصادی کشور، بسیاری از فعالان بالقوه بخش مسکن را بدون اقدام خواهد کرد.

فعال ساختمانی: رکود چند ساله معاملات ملک پیش رو است اما در پایان تابستان ۹۸ ولی این بار بدون کاهش محسوس قیمت چون قیمت تمام‌شده با قیمت فروش اصلا همخوانی ندارد و این یعنی ریسک بالای سرمایه‌گذاری در ملک.

خادم‌المله: تاثیر بازارهای رقیب بر بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی را نباید نادیده گرفت؛ دولت برای سیاست‌گذاری مطلوب‌تر در این بخش لازم است در مناطق رسمی اطراف شهرهای بزرگ برای طبقه متوسط خانه بسازد؛ زمستان امسال، احتمالا تحت تاثیر شوک‌های قیمتی باید آمادگی واکنش‌های اجتماعی و احتمالا استقبال اجباری از حاشیه‌نشینی را از سوی برخی گروه‌های کم‌درآمد داشته باشیم.

بهروز ملکی: طی زمستان سال جاری، سرعت افزایش قیمت مسکن کم و کمتر خواهد شد تا اینکه به مرحله ثبات نسبی قیمت برسد. در واقع زمستان سال جاری ایستگاه پایانی افزایش قیمت مسکن خواهد بود.