نگاهی به شرایط معاملات مسکن در ماه‌های پایانی سال ۱۴۰۰

موقعیت چهار گروه خریدار مسکن در تهران مشخص می‌کند، گروه چهارم بیش‌از بقیه استعداد خرید دارد؛ ضمن آنکه مصمم به انجام معامله است؛ اما به دو دلیل که یکی از آنها «احتمال تغییر قیمت در دو جهت» است، در ورودی بازار متوقف مانده است. این گروه با فروش آپارتمان قصد خرید آپارتمان دیگری -کلید به کلید- را دارد. تعیین تکلیف «عامل اثرگذار» باعث رشد معاملات ابتدا از این ناحیه خواهد شد.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، رفتارشناسی معامله‌‌گران بازار مسکن از شرط یک گروه عمده متقاضیان خانه برای معامله پرده برمی‌‌دارد؛ شرطی که نشات گرفته از احتیاط معامله‌‌گران به دلیل تجربه بازار پرنوسان مسکن در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ است و در حال حاضر به مانعی در برابر جریان معاملات مسکن تبدیل شده است.

در صورتی که این گروه از برزخ خارج شوند و یک ورود پرقدرت و به دور از تردید به بازار داشته باشند، جریان دومینویی معاملات مسکن از ناحیه متقاضیان مصرفی به راه خواهد افتاد اما پایان این برزخ منوط به رفتار متغیری خارج از بازار مسکن است که بر رفتار بازیگران بازار مسکن نقش اساسی دارد.

آخرین آمار رسمی از معاملات مسکن که به‌طور رسمی منتشر شده، مربوط به معاملات یک ماه آذر است. در آذر ماه حجم معاملات مسکن با رشد ماهانه بیش از ۳۰ درصدی به نزدیکی ۱۰ هزار فقره رسید که یک موقعیت ویژه در بازار مسکن سال ۱۴۰۰ به شمار می‌‌آید چراکه تا پیش از آن رکود معاملاتی در همه مقاطع سال جاری به حدی عمیق بود که حجم معاملات ماهانه همواره در محدوده کف مورد انتظار در شرایط رکود قرار داشت.

آمارهای غیررسمی از معاملات مسکن در دی ماه نیز نشان می‌دهد دست‌‌کم در ۲۰ روز نخست نخستین ماه زمستان نیز نبض معاملات در بازار مسکن به‌طور نسبی در مقایسه با وضعیت رکودی فعلی حاکم بر بازار، بالا بوده است.

اما رشد قابل توجه معاملات مسکن نتیجه تغییر رفتار کدام گروه از معامله‌‌گران است؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد تعداد خانه‌‌اولی‌‌های حاضر در بازار مسکن ظرف هفته‌های اخیر نزدیک صفر بوده و معاملات آنها در حدی نیست که بتواند آمار خرید و فروش ملک را دستخوش تغییر محسوس کند.

این گروه عمدتا به دنبال افزایش سقف وام مسکن از محل اوراق که در مهرماه ابلاغ شد، ترغیب به ورود به بازار شدند، وگرنه تا پیش از آن عملا بازار مسکن را به کلی ترک کرده بودند. در هر صورت خانه اولی‌‌ها کسانی نیستند که نقش موثری در بهبود حجم معاملات مسکن در آذر ماه و هفته‌های سپری شده از دی داشته باشند.

گروه دوم معامله‌‌گران بازار مسکن که در مقاطع مختلف متناسب با تشخیص خود برای کسب سود از معاملات مکرر وارد بازار مسکن می‌شوند و از آنها به عنوان «سفته‌‌بازان بازار مسکن» یاد می‌شود نیز اگرچه در سال‌های ۹۷ و ۹۸ عمده خریدهای ملکی به آنها تعلق داشت و حجم زیادی از آمار معاملات ماهانه را به خود اختصاص داده بودند، اما در سال ۱۴۰۰ به دنبال پایان دوره تلاطم قیمتی پردامنه در بازار مسکن، بسیاری از آنها بازار مسکن را ترک کردند و در نتیجه اکنون تعداد سفته‌‌بازان از مجموع معامله‌‌گران ملکی به حداقل میزان خود در مقایسه با بازه سه سال و نیم اخیر رسیده است.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد بیشترین معامله‌‌گران مسکن در هفته‌های اخیر قطعا از جنس سوداگران بازار مسکن نبوده‌‌اند.

سومین گروه از معامله‌‌گران ملکی نیز کسانی هستند که با انگیزه سرمایه‌‌گذاری نسبت به خرید ملک اقدام می‌کنند. سرمایه‌‌گذاران ملکی در بهار امسال به دنبال مخابره اخبار مثبت درباره مذاکرات احیای برجام، با این تحلیل که بازار مسکن قرار است وارد دوره ثبات شود از معامله منصرف شدند اما رفتارشناسی این گروه از معامله‌‌گران نشان می‌دهد در تابستان با توقف مذاکرات، آنها باز هم مسکن را بهترین گزینه برای سرمایه‌‌گذاری تشخیص دادند و تدریجا به بازار معاملات بازگشتند.

بازگشت سرمایه‌‌گذاران ملکی به بازار سبب شد در نیمه دوم تابستان تعداد خرید و فروش‌های ملکی قدری رشد کند و در پاییز نیز آنها اگرچه در مقایسه با سال‌های ۹۷ تا ۹۹ به میزان حداقلی، اما هنوز در بازار حضور دارند و خرید و فروش از ناحیه آنها روی حجم معاملات ماهانه اثر می‌‌گذارد.اگرچه سرمایه‌‌گذاران ملکی همیشه در بازار حضور دارند اما تعداد آنها نیز در حدی نیست که بتوان بیشترین حجم معاملات را به آنها نسبت داد.

از آنجا که تغییرات ماهانه قیمت مسکن در مدت سپری شده از سال ۱۴۰۰ گاهی مثبت و گاهی منفی بوده است، آنها چشم‌‌انداز روشنی از آینده قیمت مسکن ندارند و چون نمی‌توانند پیش‌‌بینی دقیقی از یکی، دو سال آینده داشته باشند، دست‌‌کم سرمایه‌‌گذارانی که انگیزه سرمایه‌‌گذاری میان‌‌مدت دارند، فعلا از این موضوع منصرف شده‌‌اند چون مطمئن نیستند در صورت سرمایه‌‌گذاری بتوانند ظرف یکی، دو سال آینده سود قابل قبولی از این سرمایه‌‌گذاری کسب کنند.

پرمعامله‌‌ترین گروه در بازار مسکن

بررسی موقعیت معامله‌‌گران بازار مسکن نشان می‌دهد کسانی که اکنون پررنگ‌‌ترین حضور را در بازار مسکن دارند به یکی از سه گروه یاد شده تعلق ندارند، بلکه به گروه چهارمی تعلق دارند که این روزها به اذعان واسطه‌ها بیشترین تماس و معاملات از ناحیه تقاضای آنها رقم می‌‌خورد.

این گروه چهارم «متقاضیان تبدیل به احسن» هستند که قصد دارند خانه قبلی خود را بفروشند و خانه جدیدی با موقعیت مکانی بهتر یا بزرگ‌تر خریداری کنند. البته در میان متقاضیان تبدیل به احسن برخی سرمایه‌‌گذاران نیز حضور و قصد دارند خانه‌های قدیمی و بدون امکاناتی  را که در مقطع رونق بازار به پایین‌‌ترین قیمت خریده‌‌اند اکنون به خانه‌های واجد امکاناتی مثل آسانسور، پارکینگ و…تبدیل کنند، اما تعداد آنها در میان متقاضیان تبدیل به احسن که قصد خرید خانه مصرفی به قصد سکونت دارند، اندک است.

تورم ماهانه مسکن در ۹ ماه سپری شده از ابتدای امسال تا پایان آذرماه به‌طور میانگین کمتر از ۲ درصد بوده و فرآیند افت قیمت واقعی مسکن نیز از تیرماه آغاز شد؛ به این معنا که میزان تغییرات قیمت مسکن از آن زمان به بعد از نرخ تورم عمومی کمتر بوده است.

به این ترتیب اگرچه میانگین قیمت اسمی مسکن در معاملات ثبت شده در ماه‌های تیر تا آذر بعضا رشد جزئی را نشان می‌دهد، اما در مجموع قیمت واقعی مسکن ظرف مدت شش ماه تابستان و پاییز حدود ۱۰ درصد کاهش یافته است. این مهم‌ترین عاملی است که سبب شده متقاضیان تبدیل به احسن در طول دو، سه ماه اخیر زمان را برای ورود و انجام معامله مناسب تشخیص دهند.

شرط معاملات تبدیل به احسن

متقاضیان تبدیل به احسن اگرچه مایل به فروش واحد قبلی و خرید واحد جدید در بازار نسبتا آرام کنونی هستند اما پیش‌‌شرط آنها «انجام معامله همزمان» خرید و فروش است. آنها قصد دارند به صورت «کلید به کلید» معامله کنند، به این معنا که در یک روز و حتی در صورت امکان در یک ساعت هم خانه خود را بفروشند و هم نسبت به انعقاد قرارداد خرید خانه جایگزین اقدام کنند.

این شرط اکنون به منزله قفل معاملات در بازار مسکن عمل می‌کند، به نحوی که برخی فایل‌‌های فروش در بازار مسکن وجود دارد که مالک حاضر نیست بلافاصله پس از اعلام تمایل متقاضی خرید، پای معامله برود؛ بلکه آن را منوط به یافتن ملک مطلوب خود برای خرید بعدی و تنظیم قرار همزمان انجام هر دو معامله فروش و خرید می‌کند.

این شرط بیش از هر چیز نشات گرفته از احتیاط متقاضیان تبدیل به احسن است چراکه آنها دوران پرتلاطم قیمت مسکن در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۹۹ را مشاهده کرده‌‌اند و از طرفی با موقعیت خاصی در سال ۱۴۰۰ روبه‌رو هستند که طی آن تورم ماهانه مسکن در برخی ماه‌ها مثبت و در برخی ماه‌ها منفی است.

به این ترتیب آنها اگر از خرید و فروش همزمان و کلید به کلید صرف‌‌نظر کنند، برای انجام معامله با دو وضعیت غیر قابل پیش‌‌بینی روبه‌رو خواهند شد. وضعیت اول زمانی رخ می‌دهد که آنها اول خانه خود را بفروشند و سپس در فاصله زمانی تا تحویل ملک برای خرید خانه بعدی به جست‌وجو بپردازند. ممکن است طی این مدت قیمت مسکن نوسان افزایشی داشته باشد و آنها از این ناحیه متضرر شوند.

در عین حال اگر آنها ابتدا نسبت به عقد مبایعه‌‌نامه خرید ملک اقدام کنند، به این ترتیب که وجه نقد درنظر گرفته برای تبدیل به احسن را که بنا دارند به نقدینگی حاصل از فروش خانه اول بیفزایند، در قالب معامله خرید به فروشنده پرداخت کرده و از او برای فروش آپارتمان خود و پرداخت الباقی مبلغ مهلت بگیرند، جدای از اینکه چنین معامله زمان‌‌داری حتی در شرایط رکود با عرف بازار مسکن تطابق ندارد، مساله نوسان قیمت در اینجا نیز دردسرساز می‌شود. ممکن است قیمت مسکن در هفته‌های آتی نوسان منفی داشته باشد و فرد خانه جدید را به قیمت بالاتر بخرد، در حالی که ناگزیر است خانه اول خود را ارزان‌‌تر از سطح مورد انتظار قیمتی بفروشد.

از طرفی شرایط بازار مسکن به نحوی است که معامله همزمان به سه دلیل دشوار است؛ نخست اینکه فایل خوب و بی‌‌نقص در بازار مسکن کم است و فروشندگان تبدیل به احسنی حاضر نیستند خانه مسکونی خود را بفروشند، بدون اینکه گزینه ایده‌‌آل دیگری برای سکونت پیدا کرده باشند.

مساله دوم این است که شرایط کلی حاکم بر بازار مسکن رکودی است و متقاضیان خرید مسکن از سه گروه خانه اولی‌‌ها، سفته‌‌بازان و سرمایه‌‌گذاران در بازار کم‌‌تعداد هستند و آنها که قصد معامله دارند نیز به دلیل اینکه چشم‌‌انداز روشنی از قیمت مسکن ندارند، بسیار محتاطانه عمل می‌کنند و برای خرید عجله ندارند.

مساله سوم نیز این است که بسیاری از متقاضیان خرید مسکن در بازار فعلی، خود از جنس تبدیل به احسنی‌‌هایی هستند که قصد دارند به دنبال فروش خانه اول خود، خانه دوم را خریداری کنند. بنابراین آنها نیز در پی انجام دو معامله همزمان هستند و این مساله بر پیچیدگی به اصطلاح جوش خوردن یک معامله می‌‌افزاید.

در واقع معاملات مسکن در بازار فعلی زنجیروار به یکدیگر مرتبط هستند، چراکه عمده فروشنده‌ها و عمده خریداران بازار از جنس متقاضیان تبدیل به احسن هستند که ملاحظات محتاطانه برای انعقاد قرارداد دارند. این موضوع نشان می‌دهد با وجود ثبات نسبی قیمت مسکن، ترس از آینده قیمت‌‌ها هنوز میان معامله‌‌گران مسکن چه خریداران و چه فروشنده‌ها وجود دارد و اگر این ترس برطرف و چشم‌‌انداز بازار برای آنها روشن شود، شرایط بازار می‌تواند به نفع رونق از ناحیه معامله‌‌گران مصرفی تغییر کند.

متقاضیان تبدیل به احسن اکنون به دلیل ترس و احتیاط، بین در ایستاده‌‌اند و این در حالی است که اگر عامل ترس آنها برطرف شود، از برزخ خارج شده و به شکل تمام‌عیار وارد بازار مسکن می‌شوند. تجربه سه سال اخیر نشان داده آنچه بیش از هر عامل دیگری می‌تواند این ترس را برطرف کند، وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی مذاکرات برای احیای برجام و رفع تحریم‌ها است.

میزان حساسیت بازار مسکن به وضعیت این متغیر طی سه سال اخیر به‌شدت افزایش پیدا کرده و درست در مقاطعی که اخبار امیدوارکننده درباره نتیجه‌‌بخش بودن مذاکرات منتشر می‌شود، بازار مسکن در وضعیت ثبات نسبی قرار می‌گیرد.

رفتارشناسی معامله‌‌گران مسکن نشان می‌دهد در صورتی که مذاکرات به نتیجه برسد و چشم‌‌انداز روشنی از آینده باثبات بازار مسکن پیش رو قرار بگیرد، نخستین گروهی که از برزخ خارج شده و اقدام به معامله می‌کنند، متقاضیان تبدیل به احسن خواهند بود.