ناترازی در بخش مسکن از نگاه بهروز ملکی

اگر سه کنشگر اصلی در اقتصاد مسکن را – با اندکی تساهل- شامل مردم، حاکمیت و سازندگان بدانیم، در ذهن بخش قابل‌توجهی از هر سه گروه، انگاره‌ای ریشه‌دار و دیرپا وجود دارد که کشور با کسری ساخت و عرضه مسکن مواجه است. این تصور، که عمدتا برآمده از رشد شتابان و مستمر جمعیت در دهه‌های گذشته است، چنان در ذهن‌ها رسوب کرده که گویی مسکن، معضلی محتوم و رو به تصاعد است.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، در چنین شرایطی، شاهد شکل‌گیری نوعی سوگیری تایید در ذهنیت عمومی هستیم؛ به‌گونه‌ای که افراد، به‌جای کنکاش در واقعیت‌های عینی، در پی اطلاعاتی‌اند که باورهای پیشین‌شان را به چالش نکشاند. نتیجه‌ طبیعی این سوگیری، تلقی ساخت‌وساز انبوه به‌عنوان راه‌حلی گریزناپذیر و دائمی است؛ راه‌حلی که نه برخاسته از تحلیل‌های اقتصاد مسکن، بلکه حاصل تکرار مکررات و تعمیم‌های نامستدل است.

از سوی دیگر، واژه‌ «ناترازی» در ذهن بسیاری، تداعی‌کننده‌ کمبود کالا و خدمات و مازاد تقاضاست؛ حال آن‌که بیش‌بود و مازاد عرضه، روی دیگر همین سکه است. کشور ما، در حوزه‌هایی چون فارغ‌التحصیلان برخی رشته‌های دانشگاهی، تعداد کارمندان دولت، ظرفیت تولید برخی صنایع غذایی، املاک تجاری و… مسبوق به تجربه‌ ناترازی از نوع بیش‌بود است؛ تجربه‌ای که در صورت بی‌توجهی به تحولات بنیادین حوزه‌ مسکن، می‌تواند در این حوزه نیز تکرار شود.

در خصوص مسکن، هرچند در حال حاضر با ناترازی از نوع کمبود مواجه‌ایم، اما آینده‌پژوهی‌های مبتنی بر تغییرات اقتصادی، فرهنگی، کالبدی و به‌ویژه جمعیتی، دلالت بر آن دارند که اهداف کمیِ نیاز مسکن مندرج در برخی اسناد و قوانین، با بیش‌برآوردی مواجه بوده و از وجاهت علمی کافی برخوردار نیستند. در چنین شرایطی، تلاش برای نیل به این اهداف، می‌تواند کشور را در آینده با ناترازی از نوع بیش‌بود و مازاد عرضه‌ مسکن مواجه سازد.

به نظر می‌رسد بخشی از اصرار بر ساخت‌وسازِ هرچه بیشتر، نه از سر ناآگاهی، بلکه از تمایل برخی ذی‌نفعان سیاسی و اقتصادی برای تثبیت انگاره‌ کنونی نشأت می‌گیرد. سیاستمدارانی که در ادوار مختلف، با وعده‌های مکرر کوشیده‌اند از این موضوع بهره‌برداری کنند، اکنون از بازخوانی واقعیت‌های عینی، امتناع می‌ورزند. البته این مساله، محدود به سیاستمداران نیست. در همین راستا، برخی از فعالان بازار ساخت‌وساز که روزگاری با برخورداری از تقاضای تضمین‌شده، کسب‌وکاری پررونق را تجربه کرده بودند و اکنون از انقباض تدریجی مترتب بر کسب‌وکارشان به ستوه آمده‌اند، ترجیح می‌دهند از فرصت‌های کوتاه‌مدت بهره‌برداری کنند و کسری مسکن را بزرگنمایی کنند.

در چنین فضایی، انواع و اقسام توجیهات به ظاهر موجه – همچون تعداد مستاجرین، نامناسب بودن شاخص دسترسی به مسکن، حجم بالای سکونتگاه‌های نابسامان شهری، بالا بودن سهم مسکن در هزینه‌ی خانوار و…- دست‌مایه‌ تبیین نادقیق از نیاز مسکن می‌شود. صرف‌نظر از اینکه هر یک از این توجیهات، محل بحث و مناقشه‌اند، نباید از یاد برد که شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (نسبت تعداد خانوارها به تعداد مساکن) طی دهه‌های اخیر، روندی کاهشی داشته است؛ به این معنا که رشد موجودی مسکن، از رشد تعداد خانوارها بیشتر بوده است. این روند، گواهی است بر علت‌یابی ناصواب مسائل پیچیده‌ بخش مسکن و نشان از آن دارد که مشکل مسکن، به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد، لزوما با ساختِ بیشتر واحدهای مسکونی حل نمی‌شود.

به نظر می‌رسد نیازسنجی مسکن، نه‌تنها برای حاکمیت در راستای برنامه‌ریزی کلان، بلکه برای سایر کنشگران این عرصه نیز ضرورتی انکارناپذیر باشد. این حق خانوار است که بداند گران‌ترین خرید زندگی‌اش (مسکن) ممکن است آینده‌ای متفاوت از گذشته داشته باشد. به همین قیاس، فعالان صنعت مسکن و ساختمان، از سازندگان گرفته تا عرضه‌کنندگان نهاده‌های تولید، حق دارند برنامه‌ریزی بلندمدت کسب‌وکار خود را بر پایه‌ واقعیت‌های آینده، بازنگری و تدقیق کنند.

مخلص کلام آن‌که اصرار بر تداوم سیاست‌های ساده‌انگارانه و کمیت‌گرا در حوزه‌ مسکن، بی‌اعتنا به تحولات جمعیتی، اقتصادی، کالبدی، فرهنگی و…، می‌تواند کشور را در آینده با بحران مازاد عرضه و افزایش نامتعارف خانه‌های خالی مواجه سازد؛ شرایطی که به اتلاف گسترده‌ منابع منجر خواهد شد.