موانع رونق پیش‌فروش مسکن

بازار دوم معاملات مسکن به «زیر خط رکود» سقوط کرد. بررسی‌های میدانی از وضعیت بازار پیش‌فروش مسکن به‌عنوان بازار دوم معاملات آپارتمان نشان می‌ دهد هم‌اکنون این بازار نه به خاطر عدم حضور پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده بلکه به‌دلیل نواقص و در عین حال بوروکراسی مجوزها در جریان اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، در رکود کامل به سر می‌برد. این قانون که 5 سال پیش تصویب شد و از 5 ماه پیش به اجرا درآمد، در ماه‌های اخیر به‌رغم تمایل متقاضیان مسکن به پیش خرید، 6 دیوار در مسیر انجام معاملات در بازار پیش‌فروش(بازار دوم معاملات مسکن) ایجاد کرده است. به این معنی که اگرچه اجرای قانون پیش‌فروش به دلیل ایجاد اعتماد عمومی از پیش نیازهای اساسی بازار معاملات مسکن است اما هم اکنون به نحوه اجرای آن ایرادات اساسی وارد است. درحال حاضر حجم معاملات پیش‌فروش نزدیک به 50 درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است؛ این درحالی است که وضعیت معاملات در بازار اول معاملات مسکن، به مراتب بهتر است.

با این حال از آنجا که نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد تقاضا برای پیش‌خرید به مراتب بیش از تقاضا برای پیش‌فروش است، وضعیت موجود در بازار دوم معاملات مسکن از نحوه اجرای قانون پیش‌فروش نشأت می‌گیرد. هم‌اکنون به‌دلیل قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش رونق و شروع ریزنوسان‌های قیمتی، متقاضیان مسکن بیشتر تمایل به پیش‌خرید آپارتمان با قیمت ثابت دارند تا از افزایش احتمالی قیمت در ماه‌های آینده در امان بمانند.در 5 ماه گذشته پروسه شرط اخذ مجوزهای پیچیده و متعدد برای پیش‌فروش مسکن باعث شده فایل‌های پیش‌فروش از چرخه تبلیغات ملکی محو شود؛ طوری‌که پیش‌خریداران در حال حاضر با بازار خالی از فایل مواجه شده‌اند. بازار دوم معاملات مسکن با شروع سردترین فصل سال به خواب زمستانی فرو رفته است طوری‌که فعالان بازار پیش‌فروش ساختمان، دست کم از وجود دو دلیل عمده برای «به کما رفتن فروش آپارتمان‌های درحال ساخت» خبر می‌دهند.

«نبود زیرساخت‌های لازم برای تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه‌ها مطابق با تکلیف قانون پیش‌فروش ساختمان ناشی از خلأ شناسنامه فنی» و همچنین «حذف آگهی‌های پیش‌فروش از ستون آگهی نامه‌های مطبوعاتی و سایر رسانه‌های تبلیغاتی»، دو عامل عمده انجماد بازار دوم معاملات مسکن در ماه‌های اخیر بوده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، هم‌اکنون حجم معاملات پیش‌فروش مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته به نصف رسیده است؛ درحالی‌که نرخ افت معاملات خرید آپارتمان آماده یک‌پنجم نرخ افت معاملات پیش خرید بوده است.

پیش خرید در پاییز امسال 49 درصد کاهش یافت اما خرید آپارتمان آماده حدود 10 درصد نسبت به پاییز سال گذشته، کم شده است. به اذعان فعالان بازار پیش‌فروش، تقریبا تمام خرید و فروش‌های فعلی در بازار دوم معاملات مسکن به صورت غیررسمی، بدون رعایت مفاد قانون و اغلب با عناوینی غیر از پیش‌فروش، انجام می‌شود.این در حالی است که از 5 ماه پیش، همزمان با ابلاغ رسمی وزارت راه وشهرسازی به مدیران بخش مطبوعاتی، انتشار هرگونه آگهی پیش‌فروش آپارتمان بدون ارائه مجوز قانونی از سوی سازنده ممنوع شد؛ از آن زمان تاکنون، ستون مربوط به آگهی‌های پیش‌فروش مسکن از این آگهی نامه‌ها حذف و با گذشت 5 ماه حتی یک مورد آگهی پیش‌فروش در نیازمندی روزنامه‌ها منتشر نشده است. دلیل حذف ستون مربوط به درج آگهی‌های پیش‌فروش به عدم ارائه مجوز قانونی برای انتشار آگهی به سازندگان تحت تاثیر بوروکراسی دستگاه‌های مسوول بر می‌گردد. با این حال، کارشناسان و فعالان بازار پیش‌فروش، از وجود حداقل 6 دیوار در مسیر اجرایی شدن قانون پیش‌فروش خبر می‌دهند که مانع معاملات در بازار دوم معاملات مسکن شده است.

ماجرای حذف پیش‌فروش از آگهی روزنامه‌ها

در شرایطی که قانون پیش‌فروش ساختمان انتشار هرگونه آگهی برای پیش‌فروش آپارتمان‌ها را منوط به دریافت مجوز رسمی از اداره کل راه وشهرسازی در هر استان کرده است، این موضوع موجب شده ستون آگهی‌نامه‌های تبلیغاتی در مطبوعات و همچنین سایر ابزارهای تبلیغاتی در حال حاضر از هرگونه آگهی مربوط به پیش‌فروش مسکن خالی باشد؛ این موضوع به‌خصوص طی پنج ماه اخیر به نحو محسوس‌تری نارسایی معاملات پیش‌فروش مسکن را نشان داده است.نیمه تابستان امسال، وزارت راه و شهرسازی با انتشار نامه‌ای خطاب به مسوولان آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی و سایر ابزارهای تبلیغاتی منتشرکننده آگهی‌های پیش‌فروش، انتشار هرگونه آگهی پیش‌فروش ساختمان بدون مجوز را غیرقانونی اعلام کرد. با حذف ستون پیش‌فروش آپارتمان از آگهی‌نامه‌های ضمیمه روزنامه‌های سراسری پرتیراژ، در میانه تابستان، طی 5 ماه گذشته تاکنون حتی یک مورد آگهی پیش‌فروش در این آگهی‌نامه‌ها به چاپ نرسیده است. پیش از این روزانه به‌طور متوسط 150 مورد آگهی پیش‌فروش آپارتمان‌های مسکونی در آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی روزنامه‌های معتبر منتشر می‌شد.فعالان جذب آگهی پیش‌فروش در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: از نیمه تابستان تاکنون، حتی یک مورد درخواست قانونی برای انتشار آگهی پیش‌فروش از سوی سازندگان ارائه نشده است و تقریبا همه پیش‌فروشنده‌ها دارای نقص مدرک برای آگهی و تبلیغات بوده‌اند.

به گفته آنها اگر چه «دشواری‌های مربوط به کسب مجوز پیش‌فروش و برخی بوروکراسی‌های موجود در این مسیر» به‌عنوان دومین دیوار مقابل معاملات در بازار دوم مسکن ناشی از حذف آگهی‌های پیش‌فروش مطرح است و منجر به کاهش تمایل سازندگان برای پیش‌فروش آپارتمان‌ها شده است اما هم‌اکنون برخی از سازندگان از «مسیرهای میانبر» اقدام به انتشار آگهی برای فروش زودتر از موعد آپارتمان‌های خود می‌کنند.

به گفته فعالان آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی، هنوز هم در میان آگهی‌های مربوط به فروش آپارتمان‌های نوساز و آماده، حجم نه‌چندان زیادی از فایل‌های پیش‌فروش ساختمان وجود دارد که سازنده با عناوینی همچون «پرداخت مدت‌دار» یا «تحویل چند ماهه» عملا به متقاضی اعلام می‌کند که آپارتمان‌های وی پیش‌فروشی است؛بدون اینکه در متن آگهی اشاره مستقیمی به این موضوع داشته باشد. به این ترتیب، «استفاده از ماسک فروش برای پروژه‌های پیش‌فروشی و روش‌های غیرمستقیم برای انجام تبلیغات بدون مجوز و معاملات پیش‌فروش آپارتمان» سومین دلیل خالی ماندن ستون پیش‌فروش آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی طی 5 ماه گذشته است.

علت کلیدی کاهش پیش‌فروش مسکن

رئیس اتحادیه مشاوران املاک علت کلیدی کاهش حجم معاملات در بازار پیش‌فروش مسکن را تشریح کرد.حسام عقبایی در این باره گفت:تمام فعالان بازار مسکن اتفاق نظر دارند که قانون فعلی پیش‌فروش ساختمان به‌دلیل نواقص و مشکلاتی که در مسیر اجرایی شدن دارد مهم‌ترین عامل کاهش شدید حجم خریدوفروش آپارتمان در بازار دوم معاملات مسکن است. وی با بیان اینکه کاهش بی‌سابقه حجم معاملات پیش‌فروش مسکن در نیمه دوم سال 95 کاملا ملموس است، افزود:وجود دست کم چهار نقص عمده در محتوای قانون پیش‌فروش ساختمان موجب شده عملا این قانون قابلیت اجرا نداشته باشد و همین عامل مهم‌ترین دلیل افت بی‌سابقه حجم معاملات در این بخش از بازار مسکن است.

عقبایی توضیح داد:اولین مانع به «عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان» بر‌می‌گردد؛ درحالی‌که یکی از مهم‌ترین اسنادی که در زمان ثبت محضری قرارداد پیش‌فروش مورد نیاز است و مطالبه می‌شود همین شناسنامه فنی است که تاکنون حتی یک مورد هم صادر نشده است. به گفته وی، هنوز صنعت بیمه در کشور قانونی در رابطه با نحوه بیمه ساختمان‌های پیش‌فروشی مصوب نکرده است؛این درحالی است که یکی از ابزارهای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان موضوع بیمه ساختمان‌های پیش‌فروشی است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک مانع سوم در مسیر اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان را که منجر به کاهش حجم معاملات پیش‌فروش طی ماه‌های اخیر شده است موضوع «مالکیت تدریجی»در این نوع معاملات عنوان کرد.

وی در این باره گفت:با توجه به اینکه متناسب با پیشرفت فیزیکی عملیات ساخت واحدهای پیش‌فروشی، در هرمرحله، بخشی از واحد به صورت رسمی و محضری به نام پیش خریدار خواهد شد، در صورتی که پیش خریدار پس از چند مرحله موفق به پرداخت اقساط به پیش‌فروشنده نشود، تکلیف پیش‌فروشنده از بابت فسخ قرارداد از جانب وی در قانون پیش‌فروش مشخص نیست؛به عبارت دیگر در صورتی که پیش خریدار در اواسط کار قادر به پرداخت اقساط بعدی نشود معلوم نیست مالکیت سایر بخش‌هایی که در مراحل قبلی ساخت به نام وی شده است با چه سازوکاری به پیش‌فروشنده برگشت داده خواهد شد.

عقبایی همچنین «نادیده گرفتن نقش مشاوران املاک در فرآیند پیش‌فروش ساختمان در متن قانون پیش‌فروش» را مانع چهارم اعلام کرد و افزود:با توجه به اینکه دسترسی‌های مربوط به فایل‌های پیش‌فروش آپارتمان عمدتا از کانال بنگاه‌های مسکن صورت می‌گیرد موضوع ممنوعیت تنظیم قرارداد از سوی مشاوران املاک در قانون پیش‌فروش منجر به رکود و کاهش قابل توجه حجم معاملات پیش‌فروش شده است.