مهم‌ترین اتفاق بخش مسکن در سال ۱۳۹۷ جدا از موضوع جهش قیمت‌ها، می‌تواند رفتن آخوندی و آمدن اسلامی باشد که وجه بارز اولی، عرضه واحدهای موجود و دومی، تولید واحدهای جدید است.
به گزارش ملک رادار و به نقل از ایسنا، ۲۸ مهرماه عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی در اقدامی که زمزمه‌هایش از چند هفته قبل شنیده می‌شد استعفای خود را رسانه‌ای کرد؛ استعفایی که مربوط به یک ماه و نیم قبل از آن بود و مشخص شد او پیش از این هم سه بار قصد کناره‌گیری داشته است. سرانجام روحانی با چهارمین درخواست او موافقت و محمد اسلامی را به جای عباس آخوندی بر بالاترین مسند وزارت راه و شهرسازی نشاند.
دو وزیر اما تفاوت‌هایی در نگاه به حوزه مسکن دارند. آخوندی همواره بخش مسکن را از نگاه اقتصاد کلان می‌نگریست و معتقد بود ۴.۷ میلیون مسکن خالی و نیمه خالی که شش ماه از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد به معنای عدم بازده سرمایه ۴۷۰ میلیارد دلاری در کشور است. لذا برنامه خود را به عرضه این تعداد قرار داد و به همین دلیل تسهیلات خرید مسکن را از حدود ۲۰ میلیون تومان در دولت‌های نهم و دهم به سقف ۱۶۰ میلیون تومان در سال ۱۳۹۴ افزایش داد اما رشد یکباره قیمت مسکن ناشی از جهش نرخ ارز، معادلات را به هم ریخت.
در سوی دیگر، اسلامی که راهکار تعادل بخشی به بازار مسکن را ساخت و ساز می‌داند، طی ماه‌های اخیر تمام هم و غم خود را بر تولید و عرضه مسکن گذاشته و وعده داده که ۵۰۰ هزار مسکن مهر نیمه تمام را تکمیل کند و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید، بافت‌های ناکارآمد و مناطق هدف بنیاد مسکن بسازد. او بارها مخالفت خود را با افزایش رقم وام خرید مسکن اعلام کرده و معتقد است که بالا بردن تسهیلات منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.
رکود در رکود ساخت و ساز در سال ۹۷
تحقق اهداف عضو جدید کابینه چندان هم ساده به نظر نمی‌رسد؛ چرا که طی پنج سال اخیر به دلیل رکود مسکن ناشی از رشد یکباره قیمت در سال ۱۳۹۱ ساخت و ساز بخش خصوصی به شدت افت کرده بود و فعالان این حوزه تا به خودشان آمدند با جهش تلاطم یکباره اقتصاد کلان و پرش مجدد قیمت در سال ۱۳۹۷ مواجه شدند.
طی ۱۱ ماهه ۱۳۹۷ میانگین قیمت مسکن شهر تهران که تا همین فروردین ۱۳۹۵ بالغ بر ۳ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان بود به ۹ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان یعنی رشد ۱۴۹ درصد رسید. در بازه ۱۱ ماهه و یک ساله نیز به ترتیب ۸۰ و ۸۵ درصد رشد را به ثبت رساند. همین عامل باعث شده تا معاملات نصف و در بعضی ماه‌ها به یک سوم سال قبل برسد.
بهمن ماه ۱۳۹۷ تعداد معاملات شهر تهران ۹۷۰۰ فقره بود که ۴۹ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافت. افت معاملات نیز طبیعتاً تأثیر منفی بر ساخت و ساز می‌گذارد و پیش‌بینی می‌شود این روند با فاصله سه چهار ماهه به سایر شهرها برسد. طبق برآوردها باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در ایران احداث شود که هم‌اکنون تولید کمتر از ۳۰۰ هزار واحد است.
انباشت ۳.۵ میلیون تقاضا برای مسکن
ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران می‌گوید: ما از پنج سال قبل پیش‌بینی می‌کردیم که با رشد شدید مسکن مواجه شویم چرا که طی این سال‌ها ۳.۵ میلیون انباشت تقاضا ایجاد شد و طبیعی است که وقتی عرضه نسبت به تقاضا کمتر باشد، افزایش قیمت اتفاق می‌افتد.
افزایش ساخت و ساز در تهران با وجود گرانی مصالح
در شرایطی که پس از افزایش نرخ دلار، قیمت مصالح ساختمانی رشد چشمگیری داشته، آمارهای اعلام شده از مرکز آمار حاکی از افزایش ٣١, ۶ درصدی واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان توسط شهرداری تهران در فصل بهار امسال نسبت به فصل بهار پارسال است.
با توجه به کاهش ۵۴ درصدی معاملات، احتمالاً نیمی از واحدهای آماده تولید به ۴۹۰ هزار واحد خالی استان تهران افزوده خواهد شد. هم‌چنین اغلب مصالح ساختمانی با رشد قیمت مواجه شده که می‌تواند به فاصله‌ی زمانی، اثر منفی در تولید و عرضه مسکن بگذارد.
با این وجود به دلیل اتخاذ سیاست‌های انقباضی در سال‌های گذشته، تولید مسکن به اندازه کافی وجود ندارد. طبق برآورد طرح جامع مسکن باید سالیانه حدود یک میلیون واحد مسکونی احداث شود در حالی که محاسبات جدید بر اساس پروانه‌های ساختمانی، هم‌اکنون تولید حدود ۳۰۰ هزار واحد است.
سازندگان در حال ترک صنعت ساختمان هستند
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان با بیان این هشدار که به دلیل فشار مالیاتی و ضعف قانون پیش‌فروش،فعالان واقعی حوزه ساخت و ساز به زودی این بخش را ترک خواهند کرد، می‌گوید: حدود ۱۳ میلیون جوان در کشور داریم که به سن ازدواج رسیده یا از سن ازدواج گذشته‌اند.
یعنی هم‌اکنون با ۵ تا ۶ میلیون کسری مسکن مواجهیم که باید تأمین شود. از سوی دیگر گفته می‌شود ۲.۵ میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد. در همه جای دنیا برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن، مازاد ۶ تا ۱۰ درصد را نگه می‌دارند. این ۲.۵ میلیون نیز حدود ۱۰ درصد کل واحدهای مسکونی کشور را تشکیل می‌دهد که می‌توان آن را به عنوان تعادل‌بخشی در نظر گرفت و بر این اساس به ۵ تا ۶ میلیون مسکن در کشور نیاز داریم.
در سال ۱۳۹۵ عنوان می‌شد مدت انتظار خانه‌دار شدن در ایران ۱۲ سال است و تلاش می‌شود تا سال ۱۴۰۵ این عدد به ۸ سال کاهش یابد. حالا بعد از دو سال یک کارشناس اقتصاد مسکن از رسیدن مدت انتظار خانه‌دار شدن به ۲۵ سال سخن می‌گوید.
سلمان خادم‌المله با بیان این‌که محاسبات جدید بر اساس قیمت‌های بهمن ماه ۱۳۹۷ نشان می‌دهد مدت انتظار خانه‌دار شدن در ایران به حدود ۲۵ سال رسیده است بیان می‌کند: با توجه به کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، طرف تقاضا نسبت به افزایش مجدد قیمت مسکن واکنش خنثی نشان خواهد داد.
تلاطم بازار مسکن این موضوع را به ذهن می‌رساند که برداشت خشک، سطحی و اتکای صرف به آمار و ارقام نه تنها کمکی به خانه‌دار شدن مردم نکرده بلکه به ایجاد انحراف در مسیر برنامه‌ریزی منجر شده است. چه آن‌که اگر ارائه آمار صرف، کمکی به اصل قضیه می‌کرد قاعدتاً نباید تعداد مستاجرها از ۲۶ درصد در سال ۱۳۹۰ به ۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ می‌رسید.
موضوع دیگر این‌که طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ که تعداد واحدهای خالی از سکنه در کشور از ۱.۶ میلیون به ۲.۵ میلیون واحد رسیده، نقش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن برای هدایت سرمایه‌گذاران چه بوده است؟
مالیات مسکن روی میز مجلس
یکی دیگر از راهکارها برای حذف معاملات سوداگرانه و کنترل قیمت مسکن، ساز و کارهای مالیاتی است که هم‌اکنون از سوی مجلس شورای اسلامی دنبال می‌شود. طرح مالیات بر عایدی سرمایه که کمیسیون اقتصادی مجلس آن را تأیید و به کمیته مالیاتی فرستاده موافقان و مخالفانی دارد.
موافقان این پیشنهاد که غالب آنها را نمایندگان تشکیل می‌دهند می‌گویند که مالیات به کاهش سوداگری و کاهش قیمت مسکن منجر می‌شود. بر اساس آمار ارائه شده توسط یکی از نمایندگان مجلس بین سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ بالغ بر ۶۶ درصد معاملات مسکن از نوع سوداگری بوده؛ در حالی که این رقم در سال‌های ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ حدود ۲۰ درصد بوده است. بهارستان‌نشینان معتقدند یکی از دلایل رشد پی در پی قیمت مسکن به معاملات غیر مصرفی مربوط می‌شود.
در سوی مقابل اما مخالفان مالیات مسکن که معدود نمایندگان مجلس هم در بین آنها دیده می‌شوند، معتقدند حدود ۸۰ درصد مسکن کشور توسط بخش خصوصی تولید می‌شود، حال اگر سیاست‌های مالیاتی سخت‌گیرانه در این حوزه اعمال شود، به طور حتم سازندگان انگیزه‌ای برای فعالیت نخواهند داشت. گروه سوم از کارشناسان هم با کلیت طرح مالیات بر عایدی مسکن موافقند اما می‌گویند که در شرایط رکود کارایی نخواهد داشت؛ مثل دوره‌ای که هم‌اکنون در آن قرار داریم.
رشد مسکن پایین‌تر از بازارهای رقیب
ارزیابی رشد یک‌ساله سه بازار رقیب یعنی مسکن، سکه و ارز نشان می‌دهد، مسکن از دو بازار دیگر جا مانده و با وجود رشد ۸۰ درصدی قیمت طی ۱۱ ماهه ۱۳۹۷ دقیقاً به همین میزان از سکه و ارز عقب مانده است. سرمایه‌های سرگردان در سال جاری بیشترین تأثیر را بر بازار سکه، ارز، ساختمان و خودرو داشته که بررسی‌ها نشان از آن دارد در سال ۱۳۹۷ مسکن از دو بازار دیگر رشد کمتری را به ثبت رسانده است.
اما همین رشد هم خرید یک مسکن نقلی را برای بسیاری از افراد به آرزو تبدیل کرده است. در این شرایط باید ببینیم برنامه‌های اسلامی برای تولید مسکن تا چه حد می‌تواند به آرامش بازار کمک کند؛ پایان سال ۱۳۹۸ کارنامه وزیر جدید، شفاف‌تر دیده می‌شود.
Loading ...
