منطقه «بورس مال بی‌مشتری» چگونه به مکان اجرای طرح تبدیل شود؟

نسخه بهینه «نوسازی ساختمان‌های تجاری فرسوده در مناطق مرکزی پایتخت»، از وجود یک فرصت اقتصادی برای انجام «معامله برد –برد در بازار مال‌ها» به نفع «انتقال بهره‌برداران واحدهای تجاری پرخطر تهران به مجتمع‌های چندمنظوره تازه‌ساز» حکایت می‌کند. این گزارش با استناد به تحقیقات کارشناسان بازار مسکن و ساختمان، پیشنهاد می‌کند «طرح نوسازی غیرتخریبی بافت تجاری فرسوده» به‌عنوان «نسخه زودبازده و بهینه نجات شهر تهران از تهدید خفته در ساختمان‌های تجاری قدیمی»-مشابه آنچه در ساختمان پلاسکو اتفاق افتاد-هر چه سریع‌تر منجر به بروز نوعی تفاهم دوطرفه میان مالکان و سازندگان مال‌های جدید با مالکان و بهره‌برداران ساختمان‌های تجاری قدیمی در مناطق مرکزی پایتخت به ویژه سازه‌های پرخطر منطقه 12 شود. اگر چه شاید مالکان و بهره‌برداران ساختمان‌های تجاری قدیمی در منطقه 12 شهر تهران (پرخطرترین منطقه به‌خاطر تراکم ساختمان‌های تجاری و انبار کالا) تا قبل از وقوع حادثه پلاسکو نیز نسبت به خطر بالقوه فعالیت در این ساختمان‌‌ها احساس خطر می‌کردند، اما فاجعه پلاسکو موجب شد آنها به عمق فاجعه‌ای که هم‌اکنون به واسطه فعالیت در این مجتمع‌ها جان وسرمایه خود و دیگر شهروندان را تهدید می‌کند پی برده و در نتیجه اصلاح وضع موجود به یکی از مهم‌ترین مطالبات آنان تبدیل شود.

وقوع فاجعه تاسف‌برانگیز و پرهزینه به لحاظ تلفات انسانی، اقتصادی، زیست محیطی و… در ساختمان پلاسکو واقع در منطقه پرریسک شهر تهران هم اکنون خطر تکرار حوادث مشابه در ساختمان‌های پرخطر منطقه 12 پایتخت را برای مالکان و بهره‌برداران این ساختمان‌ها، به نحو محسوسی آشکار کرده است؛ طوری‌که هم‌اکنون برای اولین‌بار طی سال‌های گذشته، مالکان و به ویژه بهره‌برداران ساختمان‌های پرریسک مشابه ساختمان پلاسکو در این منطقه به‌صورت جدی به دنبال راه‌حل اساسی برای پیشگیری از تکرار فاجعه پلاسکو در محل کسب و کار خود هستند.

تحقیقات از وضعیت فعلی بازار ساخت واحدها و مجتمع‌های تجاری چند‌منظوره در پنج منطقه شهر تهران به‌خصوص منطقه22 از وجود یک شانس اقتصادی برای حل چالش ساختمان‌های تجاری قدیمی پرخطر در مناطق مرکزی شهر تهران به ویژه منطقه 12 خبر می‌دهد. هم اکنون حجم گسترده‌ای از مال‌های ساخته شده یا در دست ساخت در چند منطقه شهر تهران به ویژه منطقه 22 پایتخت وجود دارد که به واسطه «سرمایه‌گذاری مازاد و افراطی» در ساخت ‌وسازهای تجاری طی سال‌های اخیر همچنان خالی و فاقد متقاضی خرید هستند. به اعتقاد کارشناسان این مال‌ها هم اکنون مناسب‌ترین گزینه برای اجرای نسخه بهینه نوسازی ساختمان‌های تجاری فرسوده واقع در منطقه 12 محسوب می‌شوند.

کارشناسان معتقدند: مالکان و بهره‌برداران ساختمان‌های تجاری قدیمی در مناطق مرکزی شهر تهران به خصوص منطقه12، سه راه حل عمده پیش رو دارند. اولین راهکار، «چکاپ کامل این ساختمان‌ها به لحاظ ایمنی و تجهیز آنها به سیستم‌های هوشمند اعلام و اطفای حریق، سپس پوشش ضد حریق و سایر تدابیر امنیتی در این ساختمان هاست»؛ این روش تاکنون، راهکار ترجیحی آنان برای پیشگیری از حوادث غیرمترقبه ناشی از وقوع حریق نبوده است. راهکار دوم، «بیمه اجباری ساختمان‌ها به خصوص ساختمان‌های تجاری پریسک و پرخطر» است که تاکنون در هیچ ساختمانی اجرایی نشده است. این در حالی است که کارشناسان سومین راهکار یعنی انتقال فعالیت‌ها و کسب و کارهای مستقر در ساختمان‌های تجاری پرخطر به مال‌های واقع در منطقه محیطی شهر تهران یعنی منطقه 22 را از دو راهکار قبلی پایدارتر و کم هزینه‌تر عنوان می‌کنند. از سوی دیگر همزمانی این چالش با مشکلی که سازندگان مال‌ها طی دست کم دو سال اخیر به واسطه فروش نرفتن مجتمع‌های تجاری ساخته شده یا در دست ساخت خود با آن مواجهند و منجر به حبس حجم قابل توجهی از سرمایه‌های آنان در این مال‌ها شده است، کمک می‌کند امکان اجرای یک «طرح دو منظوره» در بازار مال‌ها به نفع مالکان و بهره‌برداران ساختمان‌های تجاری قدیمی پرخطر فراهم شود.

آنچه هم‌اکنون به‌عنوان «طرح نوسازی غیرتخریبی بافت تجاری فرسوده در مناطق کار و فعالیت شهر تهران» به خصوص منطقه 12 مطرح است بیش از آنکه یک طرح اختیاری برای بازاریان و صاحبان کسب و کار در این منطقه محسوب شود نوعی اقدام ضربتی و نیاز فوری برای پایان دادن به تهدیدی است که هم اکنون پهنه وسیعی از پایتخت را با تهدید جدی مواجه کرده است. در کل شهر تهران دست کم 1000ساختمان پرخطر مستعد آتش‌سوزی مشابه پلاسکو وجود دارد که بخش زیادی از آنها در منطقه 12 قرار دارد. به طوری که مقطع زمانی فعلی را می‌توان «نوبت نوسازی بافت تجاری فرسوده شهر تهران» عنوان کرد؛ با این توضیح که به‌طور قطع نحوه نوسازی بافت تجاری فرسوده تهران با آنچه در تمام سال‌های گذشته تاکنون برای نوسازی بافت‌های مسکونی فرسوده انجام ‌شده است تفاوت اساسی دارد.

نسخه ‌پیشنهادی انتقال

محتوای پیشنهادی آنچه هم اکنون به‌عنوان «طرح نوسازی غیرتخریبی بافت تجاری فرسوده» مطرح است از وجود دست کم «6 روش عمده» برای واگذاری مال‌های آماده یا در دست ساخت به مالکان و بهره‌برداران ساختمان‌های تجاری قدیمی خبر می‌دهد.

بر مبنای امکان‌سنجی صورت گرفته از نحوه تخصیص بهینه مال‌ها به‌عنوان «گزینه برتر» برای انتقال بهره‌برداران مجتمع‌های تجاری قدیمی به مکان جدید، سازندگان مال‌ها می‌توانند واحدهای خود را با روش‌های مختلف از جمله «فروش نقدی»، «تهاتر مال با مجتمع‌های قدیمی»، «اجاره بلند‌مدت»، «اجاره به شرط تملیک»، «پیش فروش»، «فروش اقساطی» و «واگذاری یکجا با تخفیف ویژه» در اختیار مالکان ‌و بهره‌برداران مجتمع‌های تجاری قدیمی قرار دهند. در این میان واگذاری یکجا (کل واحدهای یک مال) با تخفیف ویژه به مالکان و بهره‌برداران مجتمع‌های تجاری قدیمی از دیدگاه کارشناسی بهترین نسخه واگذاری محسوب می‌شود؛ به عبارت دیگر در این روش، انجام معامله برد-برد برای هر دو طرف به بهترین شکل صورت می‌گیرد؛ به این معنا که از یک طرف سازندگان مال‌ها در قبال انعطاف قیمتی، موفق به فروش یکجا می‌شوند و از سوی دیگر، مالکان و بهره‌برداران مجتمع‌های تجاری فرسوده، با شرایط ویژه می‌توانند در واحدهای نسبتا امن مستقر شوند.

این در حالی‌است که در این روش، نگرانی بهره‌برداران از بابت «پراکندگی صنفی» نیز از بین می‌رود چرا که امکان استقرار همه بهره‌بردارانی که پیش از این در یک مجتمع تجاری قدیمی به‌عنوان اعضای یک صنف، بورس فروش کالای بخصوصی را در اختیار داشتند، بار دیگر در کنار یکدیگر فراهم می‌شود. از سوی دیگر، این روش از آنجا که روشی پایدار، با ریسک حداقلی و حاوی منافع اقتصادی گسترده برای مجموعه زیادی از فعالان اقتصادی است، نسبت به سایر روش‌های کاهش ریسک حریق بهتر است؛ این روش از یکسو هم ریسک آتش‌سوزی، تخریب و تلفات مالی و جانی گسترده در مجتمع‌های تجاری فرسوده پایتخت را کاهش می‌‌دهد، هم یک راه نجات برای کسبه ساختمان‌های پرخطر و قدیمی است و هم مال‌سازها را از «خلأ تجارت» در واحدهای ساخته شده و «حبس سرمایه» در این مال‌ها نجات می‌دهد.

این درحالی‌است که کارشناسان معتقدند در جریان واگذاری مال‌ها به بهره‌برداران و مالکان مجتمع‌های تجاری قدیمی، مدیریت شهری تهران هم می‌تواند نقش مهمی بر عهده بگیرد؛ شهرداری تهران برای نجات پایتخت از خطر خفته در ساختمان‌های تجاری فرسوده باید با در نظر گرفتن مشوق‌هایی برای مالکان و بهره‌برداران ساختمان‌های قدیمی، کاربری این ساختمان‌ها را به نفع خدمات مورد نیاز در مرکز شهر تهران –مثلا ایجاد مراکز تفریحی و خدماتی- تغییر دهد. از سوی دیگر، از آنجا که به هر حال انتقال بهره‌برداران ساختمان‌های تجاری قدیمی به مال‌های جدید معامله‌ای گران‌قیمت است و ممکن است مالکان ‌و بهره‌برداران در برخی موارد از توان مالی کافی برای خرید این واحدها برخوردار نباشند و سازنده مال‌ها هم تمایل به فروش نقدی املاک خود داشته باشند، بانک‌ها می‌توانند با طراحی «مدل‌های مالی تسهیلگر»در انجام این معامله برد-برد موثر واقع شوند.

معامله برد-برد با 6 مزیت

علاوه بر آنچه گفته شد، انتقال بهره‌برداران ساختمان‌های تجاری فرسوده و قدیمی منطقه 12 به مال‌های جدید به خصوص مال‌های موجود در منطقه محیطی شهر تهران-منطقه 22- حداقل 6 مزیت عمده را برای مجموعه شهر تهران، مالکان و بهره‌برداران مجتمع‌های تجاری قدیمی و سازندگان مال‌ها در بر‌دارد که منجر به انجام یک معامله اقتصادی برد‌–‌برد خواهد شد.

مسعود فیاض آذر کارشناس بازار مجتمع‌های تجاری چند منظوره در این‌باره گفت: اولین مزیت اجرای «طرح نوسازی غیرتخریبی بافت تجاری فرسوده» به «حل مشکل رکود در بازار فروش مال‌های جدید، ساخته شده یا در دست ساخت برمی‌گردد؛ مزیت دوم به «رفع بحران ناشی از تهدید نهفته در مجتمع‌های تجاری قدیمی و فرسوده به واسطه انتقال کسب و کارهای مستقر در این ساختمان‌ها به مجتمع‌های تازه ساز و نسبتا امن» مربوط می‌شود. سومین مزیت به «برقراری سیستم مدیریت بهره‌برداری برای کسب و کارهای منتقل شده به مال‌های جدید در نتیجه انتقال بهره‌برداران به مجتمع‌های تجاری جدید» اشاره دارد؛ هم‌اکنون در عمده مال‌های جدید دفتری با عنوان «دفتر مدیریت بهره‌برداری» مستقر است که مسوولیت توزیع متناسب و ایمن کسب و کارهای مختلف در طبقات و مکان‌های امن و مناسب را برعهده دارد؛ به این ترتیب با اجرای «طرح نوسازی غیرتخریبی بافت تجاری فرسوده»، نوعی اصلاح خودکار در نحوه استقرار کسب‌و ‌کارها در واحدهای تجاری صورت خواهد گرفت. فاجعه آتش‌سوزی پلاسکو نشان داد هم اکنون غالب واحدهای مستقر در مجتمع‌های تجاری فرسوده در مجاورت کارگاه‌های تولیدی و انبار مواد قابل اشتعال فعالیت می‌کنند این در حالی است که در مال‌های جدید به هیچ وجه مجوز استقرار فعالیت‌های کارگاهی و انبار کالاها در همجواری واحدهای تجاری صادر نخواهد شد.

از طرف دیگر در مال‌ها نحوه چینش صنوف مختلف در طبقات یک مال، براساس «درجه استعداد حریق هر نوع فعالیت تجاری» انجام می‌شود؛ به این معنا که مثلا صنف فروش پوشاک حداکثر تا طبقه سوم یک مال اجازه استقرار دارد. به این علت که هر چه این واحدها در طبقات بالاتر مستقر شوند هزینه ایمن‌سازی ساختمان نیز به همان نسبت بیشتر خواهد بود.

به این ترتیب با اعمال مدیریت بهره‌برداری در مال‌های جدید عمدتا خطرات ناشی از حریق به کمترین سطح ممکن کاهش می‌یابد.

مزیت چهارم انتقال بهره‌برداران ساختمان‌های تجاری فرسوده مستقر در منطقه 12 به منطقه محیطی تهران به «امکان یکجا فروشی مال‌های جدید برای سازندگان و آزادسازی سریع ‌سرمایه‌های حبس شده در مال‌های فروش نرفته به نفع مال‌سازها و بازار ساخت‌‌وساز» برمی‌گردد. مزیت پنجم، «مقاوم‌سازی مجتمع‌های تجاری فرسوده در نتیجه تهاتر این ساختمان‌ها با مال‌های جدید از سوی مال‌سازها و بازگشت آنها به چرخه کار و فعالیت یا تغییر کاربری آنها از سوی مدیریت شهری به نفع تامین خدمات شهر» محسوب می‌شود. از سوی دیگر، «نجات پایتخت از ریسک آتش‌سوزی‌های گسترده ناشی از تکرار حوادث تلخی همچون فاجعه پلاسکو و پیشگیری از تلفات جانی و انسانی جبران ناپذیر» مزیت ششم و به نوعی مهم‌ترین مزیت اجرای «طرح نوسازی غیرتخریبی بافت تجاری فرسوده» محسوب می‌شود.

عبور از عصر ساخت به نوسازی

حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و تحلیلگر بازار املاک، با تاکید بر ضرورت انتقال کسب و کارهای تجاری از منطقه فرسوده درخصوص نحوه این انتقال و همچنین روش نوسازی بافت تجاری فرسوده شهر تهران گفت: نوسازی ساختمان‌های تجاری مستعد هرگونه حوادث غیرمترقبه از جمله آتش‌سوزی همانند الگوی کشورهای اروپایی باید به شکل «بازسازی اساسی بدون تخریب» اجرایی شود. وی معتقد است: دهه فعلی بازار ساختمان «عصر نوسازی» نام گرفته است؛ به این معنا که دیگر در این دوره ساخت و ساز در برخی کاربری‌ها در اولویت قرار ندارد بلکه آنچه اولویت ساختمانی است بازسازی و نوسازی است. عبده تبریزی ادامه داد: ساختمان‌های مشابه ساختمان پلاسکو در تهران از آنجا که به لحاظ حجم حضور کسبه وواحدهای تجاری و کارگاهی ساختمان‌های به شدت پرتراکم محسوب می‌شوند قابل تخریب نیستند؛ اما حتما باید به لحاظ ایمنی و تغییر ساختار معماری در این ساختمان‌ها عملیات بازسازی اساسی صورت بگیرد. وی افزود: این‌کار می‌تواند از طریق توافق برد‌–‌برد بین مالکان و بهره‌برداران ساختمان‌های قدیمی با صاحبان مال‌های نوساز یا در حال ساخت انجام شود.

پنج گام تا انتقال به مال

با این حال، کارشناسان بازار ساخت و ساز معتقدند اجرای این طرح گذشته از تمام مزایای مهمی که برای مالکان و بهره‌برداران ساختمان‌‌های تجاری قدیمی، مال‌سازها، شهروندان و کل مجموعه شهری تهران دارد، نیازمند پیمودن حداقل 5 گام اولیه است.

در گام اول لازم است «مال سازها برای قرار‌گرفتن در جریان یک معامله برد-‌برد با مالکان و بهره‌برداران واحدهای تجاری قدیمی، قیمت‌ها و شرایط واگذاری مال‌ها و واحدهای تجاری خود را انعطاف پذیر-کنند»؛ تحقیقات میدانی از وضعیت بازار املاک تجاری مشخص می‌کند هم‌اکنون این انعطاف در بازار فروش واحدهای تجاری وجود دارد به گونه‌ای که «فروش‌اقساطی»، «تخفیف‌های ویژه» و «تهاتر» سه روشی هستند که هم‌اکنون مال‌سازها برای فروش سریع‌تر ساختمان‌های تجاری خود در بازار، به متقاضیان پیشنهاد می‌کنند. در گام دوم لازم است «بین مالکان و بهره‌برداران واحدهای تجاری فرسوده برای انتقال به مال‌های جدید نوعی اجماع و اتفاق نظر حاصل شود»؛ ممکن است بهره‌برداران(صاحبان سرقفلی واحدهای تجاری) مجتمع‌های تجاری قدیمی با این تصور که در صورت بروز هرگونه اتفاق مالکان به دلیل دریافت حق سرقفلی از بهره‌برداران موظف به تامین مکان جایگزین برای آنان هستند راضی به انتقال به مال و پرداخت هزینه‌های مربوط به آن نشوند؛ از سوی دیگر مالکان نیز با این استدلال که درآمد سالانه حاصل از واگذاری سرقفلی برای آنان بسیار ناچیز بوده و بنابراین پرداخت هزینه برای خرید واحدهای تجاری در مال‌های جدید توجیه اقتصادی ندارد، اساسا حاضر به انجام معامله با مال سازها و انتقال به مراکز تجاری جدید نشوند.

کارشناسان معتقدند: در صورتی که هم بهره‌برداران و هم مالکان(که علاوه بر مالکان خصوصی نهادهای دولتی و عمومی هستند) از پیامدهای عدم انتقال به مراکز تجاری نسبتا امن مطلع نشوند به‌طور قطع در آینده نه چندان دور ملزم به پرداخت هزینه‌های بیشتری ناشی از وقوع فجایع غیرمترقبه همچون آتش‌سوزی در ساختمان‌های تجاری قدیمی خواهند بود.هزینه‌های ناشی از تخریب کامل این ساختمان ها، تلفات انسانی و مالی گسترده، درگیری در پروسه‌های پیچیده حقوقی و قضایی پس از وقوع حادثه، هزینه‌های مربوط به بیکاری کارگران و بهره‌برداران تنها بخشی از تاوان بی‌توجهی به انتقال کسب و کارهای مستقر در مجتمع‌های تجاری پرخطر به مال‌های جدید است. در گام سوم لازم است «نوعی اصلاح در شکل کسب‌و کار بهره‌برداران شاغل در مجتمع‌های تجاری فرسوده صورت بگیرد که مهم‌ترین بعد این اصلاح، جداسازی و تفکیک انبارها و کارگاه‌های تولیدی از مجتمع‌های تجاری» است. گام چهارم به حفظ یکپارچگی در مکان استقرار همه واحدهای تجاری همجوار در یک مجتمع تجاری قدیمی در مجاورت هم در مال‌های جدید به واسطه «فروش یا واگذاری یکجای مال‌ها به بهره‌برداران مجتمع‌های تجاری قدیمی» مربوط می‌شود.

گام پنجم «شکستن مقاومت اولیه و البته طبیعی برای تغییر فضای کسب و کار» است. تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی فعال در منطقه 12 شهر تهران نشان می‌دهد هم اکنون واحدهای تجاری منطقه 12 به‌طور متوسط مترمربعی 10 تا 70 میلیون تومان برحسب موقعیت، جانمایی، طبقه و برند ساختمانی و…. قیمت‌گذاری می‌شوند؛ با این ‌حال واحدهای تجاری موجود در این منطقه در مقایسه با واحدهای تجاری مستقر در مال‌های منطقه 22، دارای مشاعات باریک و محدود، فاقد پارکینگ، کاملا ناایمن و فاقد دسترسی آسان برای خریداران هستند. این‌در‌حالی است که در منطقه 22-منطقه محیطی شهر تهران- که در اصطلاح «شهر مال ها» محسوب می‌شود، قیمت واحدهای تجاری نوساز، به‌طور میانگین مترمربعی 20 تا 50 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شوند. این واحدها دارای متراژ بزرگ، مشاعات کافی، پارکینگ مناسب و تا حدودی ایمن هستند و به لحاظ مکانی از دسترسی‌های بزرگراهی مناسبی برای مراجعه‌کنندگان و خریداران برخوردارند.

این تفاوت آشکار در عین نزدیک بودن سطح قیمتی بین دو منطقه 12 و 22 شهر تهران، بسیاری از نگرانی‌ها از بابت امکان انتقال کسب‌و‌کارهای مستقر در مجتمع‌های تجاری پرریسک به منطقه محیطی شهر تهران را برای بهره‌برداران این ساختمان‌ها رفع می‌کند. در شرایطی که کارشناسان شرط موفقیت اجرای «طرح نوسازی غیرتخریبی بافت تجاری فرسوده» به‌عنوان «نسخه زودبازده و بهینه نجات شهر تهران از تهدید خفته در ساختمان‌های تجاری قدیمی» را انتقال یکجای واحدهای تجاری مستقر در یک مجتمع قدیمی به مال جدید عنوان می‌کنند، هم اکنون حدود 50 مال نوساز و در حال ساخت در منطقه 22 تهران وجود دارد؛ بنابراین ظرفیت کافی برای انتقال دسته‌جمعی واحدهای تجاری از ساختمان‌های قدیمی منطقه 12 به مال‌های این منطقه وجود دارد. بنابراین نگرانی چندانی از بابت «توزیع پراکنده صنوف و فروپاشی بورس‌های فروش کالا»، برای بهره‌برداران و مالکان مجتمع‌های تجاری قدیمی وجود ندارد.

سمت پرتقاضای بازار ملک 96

صاحب‌نظران بخش مسکن معتقدند: این بخش در سال آینده، به کارگردان اصلی «رشد اقتصادی» تبدیل می‌شود و می‌تواند مشابه آنچه گروه «نفت» در نیمه اول امسال از بابت رشد مثبت ارزش افزوده، در کارنامه رشد به ثبت رساند، ایفای نقش کند.

در نیمه اول امسال، ارزش افزوده بخش مسکن با رشد منفی روبه‌رو شد اما سال آینده، این بخش تحت تاثیر بازگشت مشروط سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار ساخت و ساز، از استعداد لازم برای رونق و در نتیجه رشد مثبت، برخوردار است. بازار ساخت و ساز در سال 96، برای همه نوع سرمایه‌گذاری، قطعا مساعد نیست. چشم‌انداز وضعیت بازار مسکن و کشش تقاضای موثر نشان می‌دهد: سمت پرتقاضای بازار ملک اگر درست تشخیص داده شود، ورود به آن هم برای سرمایه‌گذاران دارای نفع اقتصادی است و هم منجر به تحرک بازار مسکن و در نتیجه، رشد اقتصادی از ناحیه بخش پیشران خواهد شد. عبده تبریزی معتقد است: بازار مسکن در سال آینده، با حجم مشخص و البته قابل توجهی از نیاز روبه‌رو است اما الگوی تقاضا، ایجاب می‌کند شکل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی برای دچار نشدن به مازاد سرمایه‌گذاری‌های دوره اخیر، دگرگون و بازتنظیم شود.