با وجود آنکه بازار مسکن تهران وارد رکود زودهنگام شده است، تحرکات قیمتی و معاملاتی مسکن در مراکز استان و شهرهای کوچکتر به نظر می‌رسد در آغاز راه است. اما چرا؟
به گزارش ملک رادار و به نقل از هفته‌نامه تجارت فردا،* با توجه به رشد نرخ تورم و حجم نقدینگی در هر پهنه جغرافیایی که رشد قیمت مسکن کمتر از ۵۰ درصد بوده است می‌توان به صورت جدی به سمت سرمایه‌گذاری و خرید واحد مسکونی رفت، بنابراین طبیعی است که در برخی استان‌ها که رشد قیمت کمتر از ۵۰ درصد بوده است، برخلاف تهران که رشد شدیدی را تجربه کرده است، شاهد رونق معاملات هستیم. این صورت ظاهر مساله است، اما باید عمیق‌تر موضوع را بررسی کرد و علت عقب‌افتادگی رشد قیمت در سایر شهرهای کشور نسبت به تهران را بررسی کرد.
عوامل تفاوت رفتار
الف- تهران علاوه بر اینکه مرکزیت سیاسی کشور است، متاسفانه تبدیل به مرکزیت اقتصادی و مالی کشور نیز شده است، بازار تهران قلب بازارهای ایران است، در گذشته هر کالایی که وارد کشور می‌شد اول به تهران و بازار تهران انتقال می‌یافت و بعد توزیع می‌شد ولو فاصله گمرک ورودی با بازار مصرف واقعی بیش از چند کیلومتر نبود. این تمرکز بیش از حد قوای اقتصادی و مالی کشور در تهران آفت‌های زیادی به بار آورده. فارغ از بحث آفت‌ها که موضوع این یادداشت نیست، این تمرکز بیش از حد منابع در شهر تهران باعث شده است که عملاً موج‌های تورم از تهران شروع شود و به سایر شهرها برسد، فعالیت‌های اقتصادی تورم‌زا عموماً در تهران متمرکز است و منتفعان اصلی نیز در این شهر مستقر هستند، طبیعی است اولین و قوی‌ترین موج‌ها در تهران ظهور یافته و منجر به رشد قیمت مسکن در این شهر پیش از سایر شهرها شود.
ب- مرکزیت سیاسی و اقتصادی تهران باعث می‌شود سایر نقاط کشور از لحاظ روانی از تهران متاثر شده و هر افزایش قیمتی علامت و سیگنالی باشد برای افزایش قیمت در شهرهای دیگر و از این بابت طبیعی به نظر می‌رسد که افزایش قیمت در سایر کشور یک یا چند گام دیرتر از تهران محقق شود. همچنین این مرکزیت سیاسی و اقتصادی باعث جذب نخبگان سراسر کشور به سمت تهران (نوعی فرار مغزها) می‌شود، نخبگانی که عدم حضورشان باعث افت محسوس فضای اجتماعی، اقتصادی و تحلیلی شهرهای مختلف کشور شده است.
ج- سوداگری املاک و مستغلات (طبق بررسی گروه مشاوران هاروارد در سال‌های قبل از انقلاب) یکی از علل بنیادین فاصله گرفتن اقتصاد ایران از یک اقتصاد صنعتی است، این سوداگری در تمام کشور وجود داشته و اولویت همه، سرمایه‌گذاری روی زمین و ملک مسکونی است، در تهران به واسطه مرکزیت مالی (در کنار مرکزیت سیاسی و اقتصادی) دسترسی به منابع مالی بیشتر بوده و این سوداگری تشدید شده و در دوره‌های رونق با سرعت بیشتری (به واسطه دسترسی سریع‌تر و وسیع‌تر به اعتبارات مالی) رشد قیمت اتفاق می‌افتد، علاوه بر بحث سرعت، حتی شدت و میزان این رشد نیز از سایر نقاط کشور بیشتر است و هم‌اکنون شاهدیم طی چند دهه اخیر شکاف قیمت مسکن بین تهران و سایر کشور روزبه‌روز افزایش یافته است.
متاسفانه وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن با اعطای تسهیلات سنگین‌تر خرید مسکن در تهران نسبت به سایر شهرها به این شکاف قیمتی و حباب مسکن در شهر تهران چراغ سبز نشان داده است. واقعاً چرا میزان تسهیلات مسکن بانک مسکن که عملاً نوعی یارانه از سمت دولت به مردم است نباید به صورت عادلانه در سراسر کشور توزیع شود و میزان وام در تهران با مرکز استان و حتی سایر شهرهای کشور برابر نیست؟
د- برخلاف حوزه مالی و بازرگانی که تمرکز بالایی در سطح تهران دارد (و از طریق وابستگی به پول نفت و نقدینگی خلق‌شده توسط بانک‌ها و بانک مرکزی همچنان فعال و پویاست)، بخش صنعت و کشاورزی به خاطر ویژگی‌های ذاتی آن پراکندگی بیشتری در سطح کشور دارد. با خشکسالی‌ها، رکودهای اقتصادی و تحریم‌های رخ‌داده طی سال‌های اخیر بخش صنعت و کشاورزی که موتور اقتصادی سایر استان‌ها و سایر شهرهای کشور است دچار مشکل شده است و این مشکل باعث شده است که توان اقتصادی ساکنان این مناطق رشد خاصی نداشته و از این‌رو در حالت طبیعی کشش خاصی برای رشد قیمت مسکن در این مناطق ایجاد نشود یا در صورت رشد، میزان آن به صورت میانگین کمتر از شهر تهران باشد. و عملاً یکی از دلایل رشد قیمت‌ها در سایر نقاط کشور ناشی از اثر روانی رشد قیمتی در تهران یا سرریز شدن سود سرمایه‌ای ناشی از رشد قیمتی مسکن در تهران به سمت شهرهای دیگر (با امید به کسب سود مجدد در رالی قیمتی شهرهای کوچکتر) است.
هـ- اگر بازار مسکن را به مثابه بورس اوراق بهادار در نظر گرفته و تحلیل کنیم از چند زاویه می‌توان دلایل تفاوت بین بازار مسکن تهران و سایرشهرهای کشور را تحلیل کرد:
۱- بازار مسکن تهران به مثابه یک بورس بزرگ و فعال است که بازیگران حرفه‌ای و قدرتمندی همراه با منابع مالی وسیع در اختیار دارد، در حالی که در سایر مراکز استان‌ها و شهرهای کشور عملاً شاهد چند بورس کوچک و کم‌عمق هستیم. عملاً به واسطه وجود بازیگران حرفه‌ای و فعال و نقدشوندگی بالاتر بازار ملک در تهران، مانند بورس‌های فعال سهام، قیمت‌ها سریع‌تر به تغییر در عوامل بنیادین اقتصادی (نظیر تورم، ریسک‌های سیاسی و اقتصادی و…) واکنش نشان داده و تعدیل می‌شوند، در حالی که در سایر شهرهای کشور هم به دلیل پایین بودن عمق و نقدشوندگی بازار و همچنین پایین بودن سطح دانش و تحلیل، قیمت‌ها دیرتر به واقعیت‌های اقتصادی واکنش نشان داده و عموماً دنباله‌رو بازار بزرگ‌تر (بازار تهران) هستند. در واقع حتی اگر سطح تحلیل و دانش اقتصادی در سایر نقاط کشور را دست‌کم نگیریم، عمق و نقدپذیری پایین بازار به تنهایی عاملی است برای کند شدن سرعت تعدیل قیمت مسکن در سایر مناطق کشور نسبت به شهر تهران.
۲- آربیتراژ و سفته‌بازی ذات هر بازاری است، در بازار مسکن نیز عملاً سفته‌بازان و آربیتراژگرانی داریم که با پیش‌بینی رشد قیمتی یا تحلیل عوامل بنیادین پس از کسب سود در بازار مسکن تهران، قسمتی از سرمایه‌های خود را به بازارهای شهرهای کوچکتر که همواره کندتر از تهران حرکت می‌کنند، انتقال داده و تغییرات قیمت در این مناطق را تسریع می‌کنند. حتی در یک سطح بالاتر می‌توان گفت صاحبان سرمایه‌های هوشمند در سایر شهرهای کشور، هنگام بروز اولین نشانه‌های آغاز فاز رونق و رشد قیمت مسکن، به جای سرمایه‌گذاری در شهر و استان محل سکونت خود، وارد بازار تهران شده تا از جو روانی و سرعت تعدیل قیمت‌ها در این بازار منتفع شوند و پس از گذراندن موج قیمتی رخ داده در تهران، احتمال دارد به زادگاه خود بازگشت کنند.
و- سرریز اجباری سرمایه: همواره قسمتی از جمعیت کشور با پس‌انداز درآمدها، دسترسی به تسهیلات و… توانمندی لازم برای خرید مسکن را پیدا می‌کنند (مسکن اول یا دوم).
طبیعی است به واسطه شکاف بالای قیمتی مسکن در تهران و بقیه شهرهای کشور، هر یک درصد رشد قیمتی در تهران (فارغ از اینکه زودتر از سایر مناطق کشور اتفاق می‌افتد یا نه) اثر ریالی بیشتری داشته و سریع‌تر توان مالی خریداران بالقوه را تحلیل برده و باعث می‌شود این افراد که از خرید مسکن در تهران ناامید شده‌اند، برای جلوگیری از مستهلک شدن هرچه بیشتر سرمایه خود به سمت بازار مسکن شهرهای دیگر هجوم ببرند و این باعث آغاز رشد قیمت مسکن در سایر شهرهای کشور چند ماه پس از رشد قیمت‌ها در تهران است.
* محمدسعید حیدری، تحلیلگر اقتصادی
Loading ...
