مسیر اجرایی شدن دریفات مالیات از خانه‌های خالی

وضعیت مسکن و اجاره آن می‌رود به بحران اجتماعی تبدیل شود و کسانی که مستاجرند شرایط موجود را غیرقابل تحمل اعلام می‌کنند.

به گزارش ملک‌رادار، نعمت احمدی -استاد دانشگاه و وکیل دادگستری- در ادامه یادداشت خود در روزنامه اعتماد نوشت: یکی از همکاران در ساختمانی که نگارنده حدود ۴۰ سال پیش خریداری کردم و تاکنون ساکن هستم، یک‌سالی است که مستاجر شده است و درست صدبرابر پولی که ۴۰ سال پیش برای خرید پرداخت کردم به عنوان ودیعه به صاحب ملک پرداخت کرده و ماهی ۷ میلیون تومان هم اجاره می‌پردازد.

مالک درخواست ۱۱ میلیون تومان اجاره ماهیانه و مبالغی هم اضافه به رهن خانه را پیشنهاده داده است. مبلغ اضافه را ممکن است جمع و جور کنند اما اضافه‌شدن ۴ میلیون تومان به اجاره ماهیانه را نمی‌توانند پرداخت کنند و مدتی است دنبال مسکن دیگری می‌گردند و چون جای مناسبی پیدا نکرده‌اند، می‌گفت به اجبار با تبدیل ماشین، مبلغ ودیعه را تامین خواهم کرد و می‌ماند ماهی ۴ میلیون تومان اجاره اضافه که از تیرماه باید پرداخت کنم و نمی‌دانم آیا قادر به تامین آن خواهم شد یا خیر.

یکی از اعضای دفتر هم که حقوقی معمولی می‌گیرد در آپارتمانی ۵۰ متری در شهرک اکباتان زندگی می‌کند؛ یکصد و بیست میلیون تومان رهن پرداخت و مالک تکلیف کرده است که رهن را باید ۲۰۰ میلیون تومان و اجاره را ماهی ۲ میلیون تومان پرداخت کند.

دو موضوع بالا را آوردم که هم محل پیداست و هم مستاجران آشنا و در دسترس هستند. کاری به خانه‌های لاکچری با بیعانه دو سه میلیارد و اجاره دویست، سیصد میلیون تومان ندارم که همه از آن با اطلاع هستند.

آقای دکتر اسحاق جهانگیری در واکنش به روند روبه رشد قیمت اجاره مسکن، خبر از ورود دولت به بازار مسکن داده و می‌گوید: «بخش زیادی از جامعه، اجاره‌نشین هستند و هزینه اجاره مسکن در سبد هزینه خانوار قیمت فراوانی دارد. دولت قطعا برای مهار رشد اجاره‌بهای مسکن تصمیمات لازم را اتخاذ خواهد کرد که البته ممکن است با اصول اقتصاد سازگار نباشد.»

جای شکرش باقی است که آقای جهانگیری از همین اول طرح از ناسازگاری آن با اقتصاد یاد می‌کند؛ کاری که در ارز ۴۲۰۰ تومانی دولت انجام داد و سرنوشت ارز را به شرایط امروز رساند، درست زمانی که نه سفر خارجی داریم و نه صادرات و واردات کشور به خاطر کرونا رونق دارد اما ارز پلکان رشد و ترقی را دو پله یکی طی می‌کند. اگر راه سفرها باز شود و صادرات و واردات معمولی کلید بخورند قیمت ارز چه خواهد شد؟

اجاره، عمری به درازنای مالکیت دارد. از آن روزی که بشر توانست مازاد بر احتیاج خود بر اموال تسلط پیدا کند در واقع قادر شد بر همنوع خود از این بابت که دارای تمکن بیشتری است، سلطه پیدا کند.

هرچند اجاره مسکن در تاریخی موخر‌تر از دیگر روابط اجتماعی بر زندگی مردم حاکم شد و در گذشته چند نسل از یک خانواده در خانه‌ای که همه را دور هم جمع می‌کرد زندگی می‌کردند، روابط اجتماعی در ایران با تغییر زندگی روستایی به شهری به هم خورد.

تهران که از آغاز قرن سیزده هجری قمری به پایتختی انتخاب شد، کم‌کم وسعت پیدا کرد و عوامل بیرونی مثل جنگ جهانی اول و دوم و تبعات این جنگ‌ها بر زندگی مردم ایران باعث مهاجرت به تهران و دیگر شهرها از مناطق روستایی شد تا جایی که دولت مجبور به دخالت در نحوه استفاده از مسکن شد.

اولین قانونی که اجاره مسکن را جدای از قوانین مربوط به اجاره در قانون مدنی ایجاد و دولت را وادار به دخالت کرد – قانون راجع به قرار حکمیت بین متعاملین – مصوب سال ۱۳۰۷، قانونی بود که اجاره محل سکونت را از قانون مدنی مستثنی کرد.

در قانون مدنی ذیل ماده ۴۹۴ آمده است: «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود.»

در سال ۱۳۱۷ و زمانی که تبعات جنگ جهانی دوم گریبان ایران را هم گرفت، اولین قانون مربوط به اجاره مسکن تحت عنوان – قانون راجع به تعدیل مال‌الاجاره – در ۹ ماده به تصویب رسید. این اولین دخالت دولت در اجاره اماکن مسکونی و تجاری بود.

بعد از جنگ جهانی دوم که ایران دچار قحطی و گرانی و مهاجرت روستاییان به شهرها شد به منظور کمک به شرایط مالی کشور یکی از اقتصاددانان امریکایی به نام – دکتر میلسپو به سمت رییس کل دارایی – با اختیارات ویژه استخدام شد؛ فردی مستبد که مرحوم دکتر احمد متین‌دفتری وی را – دیکتاتور اقتصادی – نامید.

دکتر میلسپو سنگ بنای قانونی را در کشور ریخت که مانع از شکل‌گرفتن صنعتی به نام ساختمان‌سازی برای اجاره به مردم شد.

دکتر میلسپو بر این باور بود که باید مالکان را وادار کرد که از تخلیه مستاجر خود ممنوع شوند مگر در شرایطی که احتیاج شخصی دارند.

قانونی که با افت و خیز تا مهرماه سال ۱۳۷۶ دخالت دولت در فسخ قراردارد اجاره را به نفع مستاجران ادامه داد؛ قانونی که در بخش اماکن تجاری کماکان ادامه دارد و ویرانی و زشتی خیابان‌ شهرهای مختلف کشور ناشی از این قانون است و برخلاف تعریف مالکیت در اسلام برای املاک تجاری دو مالک تعریف می‌شود؛ یکی مالک عین که موجر نامیده می‌شود و مالکیت او ارزش افزوده آنچنانی ندارد و دیگری مالک منافع یا سرقفلی که ارزش افزوده آن غیرقابل تصور است مثلا خیابان‌های مرکزی تهران مانند فردوسی که به علت عرضه اجناس بومی بین خارجی‌ها از شهرت بالایی برخوردار است، یکی از خیابان‌های غیرقابل تحمل است با ساختمان‌هایی که در حال تخریبند. مالک، انگیزه‌ای برای نوسازی و زیباسازی ندارد و مستاجر هم اجازه نوسازی و تعمیرات اساسی را ندارد.

تا مهرماه سال ۱۳۷۶ که قانون جدید روابط موجر و مستاجر اجرایی شد، فسخ اجاره محل سکونت نیاز به حکم دادگاه داشت و از این تاریخ به بعد با انقضای مدت اجاره شوراهای حل اختلاف دستور تخلیه محل اجاره را صادر می‌کنند؛ موضوعی که عرضه خانه را برای اجاره راحت کرده است اما حضور دلالان بازار اجاره باعث شکل‌گیری عنوان جدیدی در عقد اجاره به عنوان «ودیعه» شده است و چون کمیسیون مربوط به انعقاد عقد اجاره بستگی به مبلغ ودیعه و اجاره ماهیانه دارد با تاسف بنگاه‌های معاملات ملکی شرایطی را به وجود آورده‌اند که هر ساله به مبلغ ودیعه اجاره اضافه می‌شود.

قانون عرضه و تقاضا بر مسکن هم حاکم است. معلوم نیست با وجود ساخت‌وساز فراوان و خالی‌بودن خانه‌ها مالکان چرا رغبتی به اجاره‌دادن املاک خالی ندارند و دخالت دولت هم نمی‌تواند راهگشای این مهم باشد که مالکان را مجبور به اجاره‌دادن خانه‌های خالی بکند. در ایام جنگ و مهاجرت عده‌ای زیاد از مناطق جنگ‌زده به شهرهای بزرگ خصوصا تهران، دستورالعملی از طرف دولت مبنی بر اجاره خانه‌های خالی صادر و اگر خانه‌ای خالی به دادگاه معرفی می‌شد به دستور دادگاه خانه با قیمت مناسب به افراد بی‌مسکن اجاره داده می‌شد؛ تجربه تلخی که سابقه آن در بایگانی دادگستری موجود است. نمی‌دانم ورود دولت به گفته آقای جهانگیری به وضع مسکن این بار چگونه خواهد بود. اگر با تصویب قانونی جدید موجرین را مکلف کنند که از تخلیه محل اجاره به شرط پرداخت اجاره‌بها خودداری کنند دوباره سر از بیراهه‌ای در خواهیم آورد که سنگ بنای آن را دکتر میلسپو محکم کرد که تا پایان رژیم سابق و مدتی در نظام جمهوری اسلامی برقرار بود و اگر مالکان را مجبور به اجاره‌دادن خانه‌های خالی خود کنیم باز هم قدم در بیراهه‌ای گذاشتیم که در دهه شصت مالک و مستاجران را رودرروی هم قرار داد. اگر به راهی برویم که به باور نگارنده بنگاه‌های معاملات ملکی هوادار آن هستند، با پرداخت اجاره ماهیانه به اضافه ودیعه‌های سنگین، انبوه مستاجران طبقه متوسط را از وضعیتی که امروز دچار آن هستند بلاتکلیف‌تر خواهیم کرد.

راه‌حل چیست؟ اگر قانون عرضه و تقاضا را در مورد خانه‌های ساخته‌شده و مستاجران در نظر بگیریم، با انبوه خانه‌های خالی روبه‌رو می‌شویم. کافی است در اوایل شب، گشتی در خیابان‌های شهر خصوصا مناطق شمالی و غربی شهر تهران بزنیم. با انبوه برج‌ها و ساختمان‌هایی روبه‌رو می‌شویم که یا چراغ همه ساختمان خاموش است یا تک و توک واحدهایی نشانه‌ای از سکونت دارند. کافی است به آمار شهرداری و میزان واحدهای ساخته‌شده در شهرهای بزرگ نگاه کنیم و از آن طرف به پرونده دارایی صاحبان املاک نگاهی بیندازیم؛ با فرمول عجیب و غریبی روبه‌رو می‌شویم.

تعداد خانه‌های خالی که اتفاقا مالیات هم نمی‌پردازند همه را به فکر فرو می‌برد که دولت خصوصا وزارت دارایی چه برنامه‌ای برای خانه‌هایی که ساخته می‌شود تا به عنوان سرمایه راکد بر ثروت مالکان آنها اضافه کند، دارد؟ کافی است به دخالت دولت از زمان دکتر میلسپو و تصویب قانون خاص روابط موجر و مستاجر توجه داشته باشیم. دخالت‌های دولت نه تنها باعث کم‌شدن آمال مستاجران نشده، بلکه بر شکاف بین مالک و مستاجران اضافه کرده است.

باید دولت برنامه‌ای داشته باشد که خالی‌بودن اماکن مسکونی به صرفه و صلاح مالکان نباشد؛ کاری که در سایر کشورها هم اعمال و اجرا می‌شود و آن بستن مالیات بر خانه‌های خالی و حمایت از مالکانی است که خانه‌های خود را به اجاره واگذار می‌کنند. راه‌حل منطقی این است که همزمان با اخذ پایان کار یا تکمیل بنا، پرونده‌ای به عنوان پرونده مالیات بر مستغلات باز شود و میزان مالیات بر مستغلات خالی را تصاعدی به نسبت مدتی که خانه خالی می‌ماند، بالا ببریم. از طرفی مشوق‌های مالیاتی برای کسانی که املاک خود را به اجاره واگذار می‌کنند در نظر بگیریم و مهم‌تر اینکه در مدت متعارف قانونی برای مالکی که ساختمان خود را برای سکونت به اجاره واگذار نمی‌کند، جریمه مالیاتی بالایی در نظر بگیریم.

باید ساختمان را به عنوان یک سرمایه راکد و متوقف – که تنها نیاز به سرایداری داشته باشد که اول شب چراغ‌های بخشی از ساختمان را روشن و خاموش کند – غیراقتصادی کنیم. در این حالت دولت نه در امر مسکن و اجاره دخالت می‌کند و نه روابط آزاد بین موجر و مستاجر را گرفتار قواعد دست و پاگیر کرده است؛ بلکه ابتدایی‌ترین روش را در روابط مالکان ساختمان‌ها با اداره دارایی برقرار کرده است. در این صورت مالکان با در نظر گرفتن منافع خود، بین «پذیرش پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی که با فرمول ویژه‌ای تصاعدی خواهد بود» و «اجاره همان ملک به مستاجر یا مستاجرانی که از حمایت قانونی معافیت مالیاتی برخوردار خواهند بود»، یکی را انتخاب خواهند کرد.

فرمولی ساده و قانونی که هم دولت مالیات خانه‌های ساخته‌شده را برای اداره کشور اخذ می‌کند و هم مالکان حق انتخاب دارند که از املاک خود با پرداخت مالیات بیشتر به عنوان خانه خالی استفاده کنند یا با توجه به تخلیه ملک بعد از انقضای مدت ظرف یک هفته، بازار نامتعادل اجاره مسکن را به تعادل برسانند.

دخالت دولت باید مطابق با حق حاکمیت دولت مبنی بر اخذ مالیات از اموال کسانی باشد که در پناه قوانین موجود صاحب مال و اموالی شده‌اند، نه اینکه اراده دولت به گفته معاون اول رییس‌جمهور آقای جهانگیری، «با اصول اقتصاد سازگار نباشد»؛ راهکاری که باز هم به گفته آقای دکتر جهانگیری خروجی آن «فشار به اقشار ضعیف جامعه باشد که به آنان بگوییم ناچار هستید خانه‌ای کوچک‌تر انتخاب یا به حاشیه شهر مهاجرت کنید» اما به مالکان نگوییم یا ملک خود را به اجاره بدهید یا اگر نیازی به اجاره ملک خود ندارید و در صدد هستید از مسکن به عنوان  سرمایه راکد استفاده کنید، مالیات آن را بپردازید؛ مالیاتی که چندین برابر مالیات مستغلاتی باشد که دارای مستاجرند.