جزئیات صدور دو مرحله‌ای پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، صدور دو مرحله‌ای پروانه ساختمانی باعث می‌شود سرمایه‌گذاران ساختمانی ضمن نجات از فرآیند پیچیده، وقت‌گیر و هزینه‌زا ناشی از صدور تک‌ مرحله‌ای جواز ساخت(پروانه ساختمانی) بتوانند در قالب پروسه جدید از ۱۰ مزیت پروانه‌های جدید بهره‌مند شوند. در پروسه جدید دو پروانه شهرسازی و ساخت ارائه می‌شود.

در روال گذشته که تا زمان فعلی نیز جاری است، یک پروانه تحت عنوان پروانه ساختمانی ارائه می‌شود اما از آنجا که سازنده برای دریافت پروانه ساختمانی از شهرداری در روال فعلی پروسه زمانی ۶۰ روزه کوه مجوزها را باید پشت سر بگذارد که بتواند در نهایت پروانه ساختمانی را دریافت کند.

در واقع شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی به اخذ یکسری پیش‌مجوزها از دستگاه‌های مختلف شامل مجوزهای فنی و مهندسی نیاز دارد. به این ترتیب در مسیر طی کردن کوه مجوزها در عمل دو ماه طلایی از یک پروسه ۱۲ تا ۱۸ ماهه ساخت‌وساز فقط صرف اخذ مجوزها می‌شود که بررسی‌ها نشان می‌دهد زیان‌هایی را به سرمایه‌گذاران تحمیل می‌کند.

اما شهرداری تهران با علم به اشکالات فرآیند تک مرحله‌ای صدور پروانه ساختمانی اجرای طرح تغییر فرآیند صدور جواز ساخت‌وساز را کلید زده است. در مسیر جدید که ظرف روزهای آینده احتمالا ابتدا در مناطقی از پایتخت به‌صورت پایلوت اجرایی می‌شود با صدور پروانه شهرسازی و پروانه ساخت در دو مرحله، امکان مهار وقت‌کشی در مسیر صدور جواز ساخت فراهم می‌شود.

به گونه‌ای که شهرداری و سازنده بدون آنکه در مرحله اول صدور جواز(پروانه شهرسازی) نیازی به معطل ماندن برای دریافت پیش‌مجوزها داشته باشند ظرف کمتر از ۲۰ روز مرحله صدور پروانه شهرسازی را پشت سر می‌گذارند.

پروانه شهرسازی شامل تمامی حقوق شهرسازی مالک از جمله نوع کاربری، میزان تراکم و… می‌شود که شهرداری با صدور این پروانه این حقوق را برای ملک موردنظر تثبیت می‌کند. در این مرحله سازنده با دریافت پروانه شهرسازی می‌تواند بخشی از مقدمات ساخت‌و ساز در فاصله صدور استعلام‌های موردنظر شهرداری برای مرحله دوم را انجام دهد.

به عبارت دیگر معطلی سازنده در روال فعلی صدور جواز ساخت در پروسه جدید که دو مرحله‌ای خواهد بود، از بین می‌رود و در عین حال با دومرحله‌ای شدن صدور پروانه ساخت‌وساز مراحل صدور مجوزها و استعلام‌ها از حالت متوالی بودن به موازی شدن تبدیل می‌شود که باعث می‌شود این سازنده در مرحله اول ساخت‌وساز برای مجوز متوقف شود.

شهرداری تهران مرحله دوم جواز ساخت که تحت عنوان صدور پروانه ساخت است را بعد از دریافت پیش‌مجوزها و استعلام‌ها از دستگاه‌های دولتی برای سازنده صادر می‌کند. پروانه شهرسازی برای مالک صادر می‌شود و پروانه ساخت صرفا قرار است به اسم سازنده ذی‌صلاح صادر شود.

به این معنی که مالک بعد از اخذ پروانه شهرسازی باید به دنبال سازنده ذی‌صلاح برای ملک خود باشد. پژمان پشمچی‌زاده، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران روز گذشته درباره فرآیند دومرحله‌ای شدن صدور پروانه ساخت‌وساز اعلام کرد: تغییر مسیر صدور پروانه ساختمانی و اجرای فرآیند دومرحله‌ای شدن صدور جواز ساخت ظرف روزهای آینده و احتمالا در ابتدا به‌صورت پایلوت در برخی مناطق شهری تهران اجرایی می‌شود.

با این حال برخی سازنده‌ها اعلام کردند دفاتر خدمات الکترونیک سطح شهر که پروانه ساختمانی از طریق آنها صادر می‌شود در حال حاضر به سامانه شهرسازی صدور دو مرحله‌ای پروانه ساختمانی مجهز شده‌اند به‌طوری که احتمالا از روز شنبه آینده پروانه ساخت‌وساز به‌صورت اجباری در همه مناطق به‌صورت دومرحله‌ای صادر می‌شود.

بررسی‌ها مطابق آنچه کارشناسان شهرسازی، فعالان ساختمانی و مدیران ارشد شهرداری در حوزه جواز ساخت مطرح می‌کنند، نشان می‌دهد: پروانه‌های جدید حاوی ۱۰ امتیاز برای سرمایه‌گذاران ساختمانی است که در این مقطع از بازار ساخت(فاز خروج از رکود ساخت‌وساز) می‌تواند به اجرای پروژه‌های جدید شتاب دهد.

اولین امتیاز فرآیند جدید صدور جواز ساختمانی این است که هراس همیشگی مالکان و سازنده‌ها از تغییر ناگهانی ضوابط ساخت‌وساز که می‌تواند به ضرر مالکان تمام شود، از بین می‌رود. با توجه به اینکه طرح تفصیلی شهر تهران انعطاف‌پذیر است و احتمال آنکه در جریان تغییر و تحولات مدیریتی با تحول روبه‌رو شود، بنابراین سازنده‌ها هراس دارند که در صورت تعلل برای اخذ جواز ساختمانی، این تغییرات سود ساختمانی را برای آنها کاهش دهد.

در کنار این هراس؛ سازندگان برای اخذ پروانه ساختمانی به نقدینگی زیادی نیاز داشتند اما حالا با دومرحله‌ای شدن صدور پروانه ساخت‌وساز چون هزینه اخذ پروانه شهرسازی به مراتب کمتر از صدور پروانه ساختمانی به‌صورت تک مرحله‌ای است می‌تواند هر زمان که اراده کردند پروانه شهرسازی را اخذ کنند.

بنابراین مزیت دوم که با مزیت اول در ارتباط است این نکته است که در پروانه شهرسازی نیازی به پرداخت مبالغ همه عوارض ساختمانی نیست. اما در حال حاضر سازنده‌ها برای گرفتن پروانه ساختمانی باید مبالغ مربوط به عوارض تراکم، عوارض متفرقه، آموزش و پرورش، ایمنی، تعرفه نظام مهندسی، پروانه ساختمانی و هزینه بیمه کارگران را پرداخت کنند اما با دو مرحله‌ای شدن صدور پروانه ساختمانی سازنده در مرحله اول از پرداخت تعرفه نظام مهندسی، بیمه تامین اجتماعی و بخشی از عوارض معاف می‌شود و این عوارض را باید در مرحله دوم پرداخت کند.

این شکل پرداخت هزینه صدور جواز ساخت، عملا یک دوره تنفس برای سازنده بابت پرداخت هزینه‌های اولیه ایجاد می‌کند و باعث توزیع مبلغ عوارض در یک بازه زمانی می‌شود. این اتفاق باعث می‌شود همه نقدینگی مالک و سازنده صرف مجوزهای اولیه نشود و توان آنها را برای ساخت‌وساز افزایش می‌دهد.

مزیت سوم این تغییر پروسه صدور جواز ساخت نیز آن است که به مالکان املاکی که می‌خواهند در قالب مشارکت در ساخت وارد بازار شوند کمک می‌کند به این صورت که وقتی که مالک پروانه شهرسازی دریافت می‌کند در نتیجه زمینی را دارای ارزش افزوده به سازنده تحویل می‌دهد و منجر به افزایش سهم مالکان در پروسه مشارکت در ساخت خواهد شد.

مزیت چهارم آن است که سازنده می‌تواند زمان ساخت‌وساز را مدیریت کند. در حال حاضر سازنده که برای دریافت پروانه ساختمانی اقدام می‌کند باید نقشه‌های فاز دو، مکانیک و.. را به تایید سازمان نظام مهندسی برساند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد سازنده‌ها حداقل دو ماه معطل تایید نقشه‌ها می‌مانند و چون این زمان برای آنها قابل پیش‌بینی و مدیریت نیست نمی‌توانند برای شروع و تکمیل پروژه برنامه‌ریزی کنند اما در شکل جدید مالک می‌تواند پروانه شهرسازی را در کمترین زمان ممکن از شهرداری تهران دریافت کند و همزمان با شروع یکسری اقدامات اولیه و بدون آنکه پروژه متوقف شود نسبت به تایید نقشه‌ها در سازمان نظام مهندسی اقدام کند.

در مسیر جدید صدور مجوز ساخت‌وساز، شهرداری برای صدور پروانه شهرسازی در مرحله اول فقط نقشه معماری را نیاز دارد و سایر نقشه‌ها در زمان صدور پروانه ساخت در مرحله دوم موردنیاز است. مزیت پنجم طرح جدید صدور جواز ساخت نیز این است که قابلیت انجام یکسری از کارهای مقدماتی را برای مالک و سازنده فراهم می‌کند که مهم‌ترین آنها تجهیز کارگاه است. مزیت دیگر این طرح، آن است که مالک با پروانه شهرسازی می‌تواند اقدام به شناسایی سازنده ذی‌صلاح در بازار کند.

هفتمین مزیت دو مرحله‌ای شدن جواز ساخت نیز این است که مالک و سازنده با اخذ پروانه شهرسازی بدون آنکه معطل صدور پروانه ساخت شوند می‌توانند نسبت به دریافت وام بانکی اقدام کنند. در عین حال مزیت دیگر این روش آن است که مالک و سازنده با داشتن پروانه شهرسازی می‌توانند بخشی از عملیات پیش فروش ساختمان موردنظر را انجام دهند.

همچنین یکی از مزایای مهم این شیوه صدور جواز ساختمانی این است که پروانه شهرسازی دارای اعتبار نامحدود است به این معنی که حقوق شهرسازی تثبیت شده برای ملک تا مدت زمان نامحدود اعتبار دارد و هرگونه تغییر در ضوابط طرح مشمول آن دسته از املاکی که پروانه شهرسازی دارند، نمی‌شوند.

و در نهایت آخرین مزیت این روش آن است که از افزایش ساختمان‌های نیمه‌کاره که مشکلات زیادی را در سطح شهر ایجاد می‌کند جلوگیری می‌کند. برخی مشکلات به موضوعات داخلی شهرداری و برخی به مسائل بیرونی بازمی‌گردد و طبیعتا اجرای دو مرحله‌ای شدن پروانه ساخت‌وساز فعل و انفعالاتی را متوجه هر دو بخش بیرونی و درونی شهرداری خواهد کرد.

پژمان پشم‌چی‌زاده معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با تاکید بر اینکه صدود دو مرحله‌ای پروانه ساختمانی برخی مشکلات درونی سیستم شهرداری و بیرونی مربوط به این حوزه را حل می‌کند، عنوان کرد: در مسیر صدور پروانه ساختمانی مشکلاتی در بیرون از مجموعه شهرداری از جمله مسائل اقتصادی سرمایه‌گذاران و خدمات مهندسی وجود داشت که با اجرای این طرح مرتفع خواهد شد.

به‌عنوان مثال در سیستم فعلی حتما مهندس باید به‌صورت حضوری نقشه‌ها را ارائه می‌کرد اما در سیستم جدید در اولین گام بهره برداری از سیستم صدور پروانه ساختمانی، امکان ارائه نقشه‌ها به‌صورت آنلاین در اقصی نقاط کشور وجود دارد.

علاوه بر این سرمایه‌گذاران و مالکان به جای اجبار پرداخت مبلغ تمامی عوارض صدور پروانه ساختمانی، با یک تنفس می‌توانند پس از پرداخت عوارض پایه در مرحله اول بخشی از عوارض شامل عوارض مربوط به انتخاب مهندس ناظر، تامین اجتماعی و… را در مرحله دوم پرداخت کنند.

او ادامه داد: همچنین صدور یکباره پروانه ساختمانی منجر به ایجاد هراس برای شروع کار ساختمانی در میان مالکان می‌شد اما هم‌اکنون فرصتی برای ایجاد توافقات لازم میان سازنده ذی‌صلاح و مالک و همچنین تامین پشتوانه مالی لازم به وجود می‌آید. در عین حال منجر به کاهش ساختمان‌های نیمه‌کاره در سطح شهر خواهد شد.

معاون شهردار تهران با بیان اینکه آیین‌نامه کنترل ساختمان در ویرایش جدید با انعطافی که وزارت راه داشته مراحل نهایی تصویب را طی می‌کند اظهار کرد: در این آیین‌نامه نگاه جدیدی درخصوص کنترل ساختمان اعمال شده واز نظر من از دیدگاه کیفی به سطح قابل قبولی رسیده است.

ضمن آنکه در فرآیند جدید صدور پروانه ساختمانی کنشگرانی به نام بازرسان ساخت وارد می‌شوند، مهندسان ناظر نقش متفاوتی خواهند داشت و نهایتا پیمانکاران ساخت که همان مجریان ذی‌صلاح هستند به این پروسه وارد می‌شوند. به گفته وی پروسه جدید صدور پروانه ساختمانی پس از این الزامی خواهد بود.