سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در سمت عرضه بازار مسکن یا به اصطلاح ساخت‌وساز مسکن، از جمله متغیرهای مهم این بازار است که عمدتاً به تحولات سمت تقاضا واکنش نشان می‌دهد و بر چرخه‌های تجاری بازار تاثیر مستقیم دارد. بانک مرکزی متغیر سرمایه‌گذاری ساختمانی به تفکیک مراحل ساخت و همچنین بر حسب مراحل جغرافیایی به طور فصلی تخمین می‌زند.
به گزارش ملک رادار و به نقل از هفته‌نامه تجارت فردا، محمد کوثری، تحلیلگر اقتصاد مسکن، در مطلبی به بررسی وضعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
ساختمان‌های مسکونی جدید
در محاسبات متغیر فوق‌الذکر منظور از بخش خصوصی خانوارها، شرکت‌های خصوصی و شرکت‌های تعاونی هستند که به ساخت ساختمان‌های مسکونی جدید مناطق شهری اقدام کرده‌اند. فعالیت‌هایی نظیر تغییرات و اضافات مشمول محاسبه این متغیر نبوده و ساختمان‌هایی که شکل عمارت ندارند، مثل پل، جاده، سد، تاسیسات بندری، فرودگاه و… نیز در این محاسبات گنجانده نمی‌شوند.
اگر ساختمان‌ها به صورت مشترک از سوی بخش خصوصی و دولتی ساخته شوند، به شرط بالاتر بودن سهم بخش خصوصی، اطلاعات آنها اخذ می‌شود. با توجه به این شرایط، متصدیان جمع‌آوری این آمار بین پانزدهم ماه آخر هر فصل تا پانزدهم ماه اول فصل بعد، به بلوک‌های نمونه مراجعه کرده و اطلاعات ساختمان‌های جدید را از طریق مصاحبه با فرد مطلع ثبت می‌کنند. اگر فرآیند ساخت‌وساز ساختمانی قبل از فصل مورد بررسی شروع شده و در آن فصل هنوز به اتمام نرسیده باشد، به عنوان «ساختمان نیمه‌تمام» تلقی می‌شود، در غیر این صورت به طور مشخص در یکی از دو گروه شروع‌شده یا تکمیل‌شده قرار می‌گیرد.(۱)
ساختمان‌های تکمیل‌شده
آمار مقدماتی بانک مرکزی، بر اساس جدیدترین گزارش منتشر‌شده، از سرمایه‌گذاری ۵۶۰ هزار میلیاردریالی بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری در ۹ ماهه نخست سال ۱۳۹۶ حکایت دارد که به معنای رشد حدود ۱۲درصدی سرمایه‌گذاری به قیمت اسمی، نسبت به مدت مشابه سال قبل است.
بخش عمده این رشد مربوط به افزایش ۵۵درصدی سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده است که در پی انتظار تغییر شرایط و بروز نشانه‌های شروع رونق در بازار مسکن تهران اتفاق افتاد. در سه فصل نخست سال ۱۳۹۶، از بین مراحل ساخت، کمترین افزایش سرمایه‌گذاری مربوط به ساختمان‌های تازه شروع‌شده بوده که کمتر از چهار درصد رشد داشته‌اند.
در بهار و تابستان سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع‌شده، حتی با قیمت اسمی هم تنزل کرده و رشد آنها از پاییز، تقریباً همزمان با روند محسوس‌تر افزایش قیمت و تعداد معاملات در تهران، آغاز شده است.
با این حال چنان‌که روشن است، بررسی سرمایه‌گذاری به قیمت اسمی می‌تواند گمراه‌کننده باشد؛ چراکه دربر گیرنده افزایش قیمت‌ها و هزینه‌های ساخت نیز هست. برای برطرف کردن این مساله، در جدول زیر با استفاده از شاخص هزینه‌های ساخت مقدار حقیقی سرمایه‌گذاری محاسبه شده که چنان‌که مشاهده می‌شود با حدود ۶ /۱۲ درصد افزایش نسبت به مدت مشابه سال قبل همراه بوده است.
ساختمان‌های نیمه‌تمام
این به معنای کاهش هرچند جزئی ارزش حقیقی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این مدت است.(۲) اگرچه سرمایه‌گذاری حقیقی در ساختمان‌های تکمیل‌شده رشد قابل توجه ۴۲درصدی را در این مدت تجربه کرده، انقباض سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام و سهم غالب آن در این دسته‌بندی موجب شده که در نهایت نرخ رشد کل منفی شود.
در کنار بررسی سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع‌شده، توجه به پروانه‌های ساختمانی صادرشده در مناطق شهری نیز خالی از لطف نیست. چنان‌که در نمودار مربوطه مشاهده می‌شود، تقریباً از ابتدای سال ۱۳۹۵، تعداد این پروانه‌ها با افزایش همراه بوده که اوج آن در پاییز و زمستان این سال است. با این حال همان‌طور که ملاحظه کردیم افزایش سرمایه‌گذاری حقیقی در ساختمان‌های شروع‌شده در نیمه اول سال ۱۳۹۶ به چشم نخورده و به نظر می‌رسد بخش زیادی از دریافت‌کنندگان این مجوزهای ساخت، در انتظار سیگنال قیمتی از معاملات ثبت‌شده، حداقل تا نیمه دوم سال ۱۳۹۶ صبر کرده‌اند.
نکته قابل توجه دیگر متفاوت بودن شرایط بازار تهران از سایرهای شهرهای بزرگ است. چنان‌که در نمودار مشاهده می‌شود، رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده تنها به خاطر افزایش صدور این پروانه‌ها در تهران بوده و رشد آنها در سایر شهرهای بزرگ حتی منفی هم بوده است.
در آمار مربوط به مقدار سرمایه‌گذاری هم که پیش از این مورد بررسی قرار گرفت، بخش عمده رشد سرمایه‌گذاری در دوره مورد بررسی متعلق به تهران است و سرمایه‌گذاری در سایر شهرهای بزرگ حتی به صورت اسمی رشد ناچیزی داشته است. این امر نشان می‌دهد که بازار مسکن تهران شاخص دقیقی برای تحلیل شرایط این بازار در سایر نقاط کشور نیست؛ هرچند می‌توان گفت تحولات آن با تاخیر کمابیش در سایر مناطق هم اتفاق می‌افتد.
جمع‌بندی
با توجه به رشد قابل توجه قیمت واحدهای مسکونی شهر تهران در ماه‌های آخر سال ۱۳۹۶، انتظار می‌رود پروانه‌های ساختمانی اخذشده در چند فصل قبل از آن به مرور وارد فرآیند ساخت‌وساز شوند و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های شروع‌شده نیز در ادامه این سال با افزایش همراه شده باشد.
این امر در کنار ادامه رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام موجب می‌شود رشد مجموع سرمایه‌گذاری در زمستان سال ۱۳۹۶ بیش از سایر فصول این سال باشد. در شرایط عادی انتظار می‌رفت این روند در سال ۱۳۹۷ هم ادامه پیدا کند.
با این حال نوسانات و نااطمینانی‌های شدید در سایر بازارها از جمله ارز، سکه، بازار سرمایه و حتی بازار پول (سپرده‌های بانکی) می‌تواند این روند را مختل کند؛ چراکه در این سطح از نااطمینانی سرمایه‌گذاران بیشتر ترجیح خواهند داد دارایی با نقدشوندگی بالا در اختیار داشته باشند و از این‌رو کمتر به بازار مسکن روی خواهند آورد.
درچنین شرایطی طراحی ابزار مالی یا حتی تسهیلات جدید متناسب با نیاز معقول سرمایه‌گذاران می‌تواند از عقب افتادن سمت عرضه نسبت به تقاضا جلوگیری کند.
پی‌نوشت‌ها:
۱- برگرفته از فراداده ارائه‌شده در سایت بانک مرکزی برای نتایج فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در مناطق شهری
۲- با توجه به نزدیک بودن رشد این شاخص با رشد سرمایه‌گذاری اسمی، مثبت یا منفی شدن رشد سرمایه‌گذاری حقیقی تا حد زیادی به ضرایب استفاده‌شده در محاسبه میانگین وزنی شاخص‌های مربوط حساس است.
به عنوان مثال اگر ضرایب فوق‌الذکر را یکسان و برابر ۵ /۰ درنظر بگیریم، رشد حقیقی سرمایه‌گذاری مثبت ۲ /۰ می‌شود و هرچه ضریب شاخص قیمت مصالح بالاتر رود، رشد حقیقی سرمایه‌گذاری کمتر می‌شود.
