آخرین گزارش بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در مورد بازار مسکن تهران، نشان از رشد قیمت حدود ۱۳درصدی در دو ماه اخیر و رسیدن میانگین قیمت آپارتمان نوساز مسکونی در تهران به بیش از ۱۱۲ میلیون ریال در انتهای فروردینماه دارد.
این روند نشاندهنده رشد حدود ۱۰۴درصدی بهای مسکن در یک سال منتهی به انتهای فروردینماه ۱۳۹۸ است. هرچند هنوز آمار دقیقی در خصوص بهای مسکن در سایر شهرها منتشر نشده است، اما شواهد و بررسیهای میدانی نگارنده نشان میدهد تقریباً در تمام مناطق شهری کشور و به ویژه مراکز استان و شهرهای بزرگ، همین روند برقرار بوده است.
به گزارش ملک رادار و به نقل از هفتهنامه تجارت فردا*، همواره در بازار مسکن، دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایهای وجود دارد که با توجه به دورههای رونق و رکود، سیاستهای دولت در زمینه تسهیلات خرید و پارامترهای دیگر (به ویژه پارامترهای اقتصاد کلان)، فعالیت این دو دسته از متقاضیان در بازار کم یا زیاد میشود.
در بسیاری از چرخههای رونق و رکود، با افزایش تقاضا (مصرفی و /یا سرمایهای) در بازار مسکن، به دلیل نبود عرضه متناسب در بازار، افزایش قیمت آغاز میشود که با شروع افزایش قیمت، معمولاً تقاضای سرمایهای با شدت بیشتر از قبل وارد بازار میشود و این موضوع منجر به افزایش قابل توجه در قیمت مسکن میشود.
با افزایش قیمت، تقاضای مصرفی به تدریج در بازار کمرنگ شده و با این روند، ثبات یا کاهش قیمت شروع میشود که منجر به کاهش تمایل سرمایهگذاران به فعالیت بیشتر در بازار و خروج تدریجی این تقاضا میشود.
نتیجه این امر، معمولاً ورود به دوران رکود است و تبعات آن معمولاً در قالب کاهش قیمت، ثبات نسبتاً طولانیقیمت یا افزایش قیمت پایینتر از نرخ تورم عمومی نمایان میشود. روند فوق، تقریباً همان روندی است که در سالهای ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ نیز طی شد.
با فعال شدن خریداران مسکن اولی با تسهیلات ۱۶۰ میلیونتومانی زوجین و با توجه به تورم کم قیمت مسکن در سالهای ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶، تقاضا برای واحدهای مسکونی در بازار افزایش یافت. این در حالی است که در سالیان گذشته، عرضه به میزان متناسب افزایش نیافته بود و بازار با کمبود جدی واحدهای نوساز در بسیاری از مناطق مواجه بود.
همزمان با این روند، کاهش نرخ سود سپردههای بانکی در نیمه اول سال ۱۳۹۶، بخشی از نقدینگی را از بانکها خارج کرد. سیاست ارزی دولت در سالهای ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ به منظور پایین نگه داشتن نرخ ارز (در راستای کاهش نرخ تورم) از یکسو و خروج سریع نقدینگی از بانکها از سوی دیگر، منجر به آغاز تغییرات نرخ ارز شد.
اغتشاشات دیماه ۱۳۹۶ و تصمیم آمریکا مبنی بر خروج از برجام، تیر خلاصی بر سیاست تثبیت نرخ ارز در قیمتهای کمتر از چهار هزار تومان بود که منجر به جهش نرخ ارز در انتهای سال ۹۶ و ابتدای سال ۹۷ شد. به صورت طبیعی، بلافاصله پس از جهش نرخ ارز، نقدینگی وارد بازارهای سرمایهای دیگر به ویژه خودرو و مسکن شد که به معنای افزایش تقاضای سرمایهای در بازار بود.
ترکیب سه عامل مهم کاهش تقاضای مصرفی، افزایش تقاضای سرمایهای و کمبود عرضه، روندی را به وجود آورد که به خوبی در آمارهای مربوط به قیمت و معاملات مسکن قابل مشاهده است.
بهتبع این رخداد، در فروردینماه امسال، تسهیلات ۱۶۰ میلیونتومانی صندوق مسکن یکم بانک مسکن برای زوجین، کمتر از ۱۹ درصد بهای یک واحد آپارتمان ۷۵متری در شهر تهران را پوشش میدهد؛ در حالی که همین تسهیلات در انتهای سال ۱۳۹۶، میتوانست ۳۷ درصد بهای همین واحد مسکونی را پوشش دهد و بر اساس قیمتهای میانگین سال ۱۳۹۶، این رقم بیش از ۴۳ درصد بوده است. (نمودار یک)
روند بلندمدت بازار نیز نشاندهنده کاهش مالکیت در بازار و افزایش سهم اجارهنشینی است که خود میتواند شاهدی بر این مدعا باشد که بازار به سمت خرید هرچه بیشتر مسکن به عنوان یک کالای سرمایهای حرکت میکند. البته که عوامل دیگری نیز در بروز این روند موثرند.
دادههای فوق، حاکی از قطعی بودن خروج بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی از بازار به دلیل کاهش شدید قدرت خرید مصرفکنندگان است. حتی افزایش تسهیلات نیز در این برهه کارساز نخواهد بود، زیرا حتی در صورت تامین منابع از سوی بانک مسکن، بخش مهمی از مصرفکنندگان امکان بازپرداخت اقساط تسهیلات سنگین را نخواهند داشت و عملاً این تسهیلات کارایی لازم را برایشان نخواهد داشت.
این روند طبیعتاً منجر به رکود دوباره در بازار و بهتبع آن، خروج بخش قابل توجهی از تقاضای سرمایهای نیز خواهد شد؛ اما بخشی از هر دو دسته تقاضا در بازار فعال باقی خواهند ماند. با توجه به دشوار شدن هرچه بیشتر خروج سرمایه از کشور با توجه به شیوه مدیریت دولت بر بازار ارز، بخشی از سرمایههایی که در گذشته به خارج از کشور هدایت میشدند نیز در بازار باقی مانده و به سمت بازار مسکن حرکت میکنند.
بر این اساس، به نظر میرسد بازار همچنان به مسکن به عنوان یک کالای کاملاً سرمایهای مینگرد. البته که نمیتوان گناه افزایش قیمت بازار را به گردن خریداران سرمایهای مسکن و سفتهبازان انداخت؛ بلکه باید سیاستهایی را اصلاح کرد که باعث چنین اتفاقی شدهاند.
به اعتقاد من، عمده افزایش قیمت مسکن در سال گذشته مربوط به افزایش شدید بهای تمامشده مسکن (ناشی از تورم عمومی کشور) و کمبود عرضه است؛ وگرنه حتی افزایش نرخ ارز نیز به تنهایی نمیتوانست چنین رشد قیمتی را در پی داشته باشد.
عدم عرضه مناسب زمین در مناطق شهری توسط نهادهای متولی که منجر به افزایش قیمت زمین (با سهم بسیار بزرگی از بهای تمامشده مسکن) شده است و عدم اجرای صحیح برنامههای دولت در حوزه بازآفرینی شهری و تحریک ناکافی سمت عرضه مسکن، کاهش عرضه مسکن را رقم زده است.
به نظر میرسد در ماههای آتی، کاهش هرچه بیشتر تقاضای مصرفی، بازار را حتی بیش از سال ۱۳۹۷، به سمت خرید و فروش مسکن به عنوان یک کالای سرمایهای پیش خواهد برد. یکی از تبعات این اتفاق میتواند افزایش خانههای خالی باشد؛ به این دلیل که بخش مهمی از سرمایهگذاران به دلیل جلوگیری از کاهش قیمت ناشی از اجاره، تسریع در فروش و نیز پرهیز از مشکلات تعامل با مستاجران، نسبت به خالی نگه داشتن واحد خود اقدام میکنند تا بتوانند تنها از محل افزایش قیمت و فروش آن در زمان مناسب کسب سود کنند.
مورد دیگری که کاملاً محتمل است، افزایش نرخ اجاره به دلیل افزایش تقاضا برای اجارهنشینی و نیز کم بودن نرخ بازده اجارهداری با قیمتهای فعلی اجاره به دلیل افزایش قیمت املاک است. به نظر میرسد نرخ اجاره در شهرها در ماههای آتی رو به افزایش باشد و این موضوع منجر به افزایش بیشتر سهم مسکن از هزینههای خانوار و کاهش کیفیت زندگی خانوارها خواهد شد.
در هر حال، به نظر میرسد به جای مقصر دانستن سفتهبازان و سرمایهگذاران، باید به فکر رفع مشکلات بخش مسکن و به ویژه عرضه آن بود. وجود سرمایهگذاران و سوداگری به خودی خود برای این بازار مضر نیست؛ اما چیزی که آن را آسیبزا میکند، نبود سیاستهای مالیاتی مناسب برای اخذ مالیات از این افراد، نپرداختن همزمان به بخشهای عرضه و تقاضا و سایر موارد مشابه است که بایستی مورد توجه سیاستگذاران قرار گیرد.
* مسعود سعادتمند، کارشناس بازار مسکن
با شرایط فعلی دل شیر میخواد ادم تو بورس ومسکن وخودرو سرمایه گذاری کنه با یه شلیک نابجا همه اون میره رو هوا .بجاش دلار وطلا وسکه قابل حمل وجابجاییه .میشه برد روستا ویلا ترکیه اونور اب و..
سلام و عرض ادب
ظااهرا آپارتمان رو آب کرده و طلا و دلار خریدید جناب سعدی، مبارکتان باشد. قبلا همه را تشویق به خرید ملک می کردید و اینک طلا و دلار. عزیز بزرگوار تحلیلتون اشتباه هست البته، اگر جنگی هم بشود که یقینا نمی شود طلا و دلار هم کارایی ندارند و مضافا امکان مهاجرت یا اونور آب رفتن (حسب فرمایش عالی) برای همه مهیا نیست و درصد بسیار پایانی این امکان را خواهند داشت. شما در شرایط جنگی گرسنه یاشید هفت کیلو طلا هم داشته باشید سیرتان نمی کند ، اگر جنگ شود که نمی شود مایحتاج مصرفی گران خواهد شد
سعدی علیه الرحمه ارباب سخن مقامش متعالی وجایگاهش رفیع.سعدی کجا وسعیدی حقیر کجا.واما بعدانسان راشایسته نیست دل به متاع قلیل دنیوی بسپارد که طیران مرغ دیدی تو زپای بند خانه وطلا ودلار وسکه و… بدر ای تا ببینی طیران ادمیت .کلام من ظاهری دارد وباطنی.تا هر کس نکه کند به محتوای خویش .اگر توصیه به خرید خانه نمودم نه به جهت کنز مال به جهت ارامش همنوعان بود که اندک سرمایه اشان زیر چرخ های …تورم بی مقدار نشود وخانواده اشان اسیب نبیند .ور نه توصیه به کنز مال ودلال بازی نبود .واگر راهبرد خرید ارز ودلاار و..غیره را ذکر نمودم اشاره به فانی بودن هر انچه برای ان درصف ایستاده اندبود از صف های خرید دلاروسکه وخودرو مسکن های متعدد.ونیز دلداری بود به طیف خویش که بدانند انچه را که نپاید دلبستگی رانشایدواما در بطن ان اشارتی بود به ارباب بی مروت دنیا که به مصداق سال۵۷که بردند هر انچه که داشتند از زر وسیم وارز و.. اینک کشور را محتمل است جایگاهی که تجدید کنندمیثاق خویش که بر بندند کوله های خویش از مال وجاه واعتبار وشرف انباشته در حساب وگاو صندوق های خویش.وما را همین بس که از هفت اسمان حتی برگی وستاره ای به ملکیت نداریم .وخود ریزه خوار محبانی هستیم که ما را به کرم ومروت پذیرفته اندویای خویش به قرینه حذف واین رخصت از سعدی علیه الرحمه به مرحمت ستانده ایم
با سلام به اقای سعیدی
در بحبوحه ای که به هزار امید بدنیال مسکنی بودیم و و با چشمان گریان شاهد افزایش قیمت ها و نامردی ها از طرفی، و وعده های پوچ به ثبات رسیدن قیمت و بهبود اوضاع روز ب روز ارزش پولمان کمتر و رویای ما ب کابوس تبدیل میشد دست روی دست میگداشتیم به یاد این جمله شما” که قرض کنید و کار امروز را بفردا نگذارید برای ارامش خود و خانواده ” باعث شد کمر همت ببندیم و به لطف خدا و دعای والدین جایی را دست و پا کنیم.. هر چند کمی با تاخیر که مجبور ب مهاجرت ب منطقه پایین تر و متراژ کمتر تر شدیم . و دیرتر حتما دستمان کوتاه میشد.
خدا خیرتان دهد …
متاسفم که بجای امید به اینده و پیشرفت تنها باید دست و پا برای نیاز های اولیه بزنیم. خداوند ب فرزندان ما و وطنمان رحم کند.
سلام بر م.ر.ب .سعیتان مشکور وپسندیده است بی تردید که به شما بگویم حجتان مقبول.حکم فعل شما کمتر از جهاد در راه خدا نیست وبدانید خداوند از تلاش شما خشنود است.از اینکه بزرگوارانه در این ماه رحمت الطاف دعای خویش را بر من هدیه نمودید سپاسگزارم.خداوند روزی حلالتان را پر برکت نمایدوارامش وسکینه خویش را بر شما وخانواده تان عطا نماید خداوندا از الطاف بی پایانت بر همه هستی از ازل تا ابد سپاسگزارم بینهایت وفراتر از
زیبا بود زنده بادشید