شما متن هفتمین اپیزود از پادکست «مسکن پاد» را مطالعه میکنید.
پادکست «مسکن پاد» که توسط تیم تحلیلی ملکرادار تولید میشه، به بررسی بازار مسکن در ماههای گذشته و نگاهی به این بازار در روزهای آینده اختصاص دارد. برای شنیدن «مسکن پاد» اینجا کلیک کنید.
مسکن پاد این شماره رو از همونجایی شروع میکنیم که اپیزود قبلی تموم شده بود. یعنی انتشار گزارش فصلی ملکرادار از آگهیهای ملکی بهار ۱۳۹۹.
در این گزارش علاوه بر بررسی حذف قیمت از آگهیهای ملکی در تهران، رشد شتابان شاخص بورس و افزایش قیمت دلار بر بازار مسکن، برای اولین بار آگهیهای ملکی در استانهای شمالی ایران نیز دیده میشوند.
اما نکته مهمتر، افزایش تعداد آگهیهای ملکی در حومه شهرهای بزرگ است. قبلا هم گفته بودیم که با افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ، گرایش مردم به سمت حومه شهرها بیشتر شده و در گزارش فصلی زمستان هم این مسئله دیده میشد؛ اما گزارش فصلی بهار نشون میده نه تنها این روند ادامه پیدا کرده که در تهران، وضعیت تشدید هم شده.
در حالی که بیشتر مناطق ۲۲گانه شهر تهران با کاهش تعداد آگهیها در فصل بهار روبرو بودن، آگهیهای حومه اضافه شده و از تمامی مناطق درون شهر، بیشتره. در استان البرز و منطقه خراسان هم گرچه تعداد آگهیها افزایش یافته اما باز هم حومه کرج و مشهد، رشد بیشتری داشتهاند.
اما داخل شهر چه خبره؟ خبرگزاری ایسنا در بازار مسکن تهران در اولین ماه تابستان امسال گزارش داده که تیرماه ۱۳۹۹ در حالی شاهد افزایش ۱۹۳ درصدی سالیانه و ۳۰ درصدی ماهیانه معاملات مسکن تهران بودیم که چهار منطقه ۵، ۴، ۲ و ۱۰ از بین مناطق ۲۲ گانه ۴۰.۶ درصد معاملات را به خود اختصاص دادند و البته شاهد جهش چندانی در مقیاس بالاتر از میانگین قیمت شهر در این مناطق نبودیم.
تیرماه امسال متوسط قیمت مسکن در تهران به ۲۱ میلیون تومان رسید که نسبت به تیر ماه سال گذشته رشد ۵۷ درصد داشته و نسبت به خرداد امسال، ۱۰ درصد افزایش پیدا کرده. تعداد معاملات هم با ۱۴ هزار و ۴۷ فقره به حالت نرمال برگشته و جهش ۱۹۳ درصدی نسبت به تیرماه پارسال و افزایش ۳۰ درصدی نسبت به خرداد امسال داشته که نشون میده فعلا از رکود تابستان سال گذشته خبری نیست.
اما نکته جالب در این گزارش اینه که منطقه ۱۹ بالاترین نرخ رشد سالیانه رو داره. و جالبتر اینکه گزارش فصلی بهار ملکرادار نشون میده مناطق ۱۸ و ۱۹ تهران تنها مناطقی بودن که در فصل بهار به نسبت زمستان سال قبل، افزایش آگهی داشتن. البته توجه داشته باشد که تعداد آگهیها و معاملات در این مناطق، خیلی کمه؛ اما تنها مناطقی در تهران هستن که میانگین قیمت مسکن کمتر از ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع است.
علاوه بر افزایش قیمت مسکن و تعداد معاملات در ۴ ماه اولیه امسال، هزینه خرید امتیاز وام مسکن هم در این مدت رشد کرده. میانگین قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن در سال ۹۸ به پایینترین سطح در مقایسه با سالهای قبل از آن رسید و حدودا ۴۴ هزار تومان معامله شد؛ اما در خرداد امسال قیمت هر فقره اوراق به ۷۱ هزار تومان رسید و در تیرماه نیز میانگین قیمت هر فقره اوراق، ۷۱ هزار تومان اعلام شد.
روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی نشون داده که این افزایش قیمت، بیشتر از اونکه مربوط به ارزش واقعی وام مسکن باشه، به هیجانات بورسی مربوط میشه. چون با افزایش قیمت مسکن، قدرت وام برای خرید ملک، خیلی کمتر از گذشته شده و در حالی که در بهار سال گذشته ۵۰ درصد معاملات مسکن با کمک وام انجام شده در بهار امسال این عدد به ۳۰ درصد کاهش پیدا کرده.
هماکنون سقف وام خرید مسکن از محل اوراق برای متقاضیان انفرادی معادل ۱۴۰ میلیون تومان و برای زوجین متقاضی وام ۲۴۰ میلیون تومان است.
متقاضیان دریافت این تسهیلات به ازای تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی باید معادل ۲۸۰ فقره اوراق وام مسکن خریداری کنند و زوجین متقاضی نیز برای دسترسی به این تسهیلات باید ۴۸۰ فقره اوراق وام مسکن تهیه کنند و به بانک وامدهنده ارائه دهند.
اما سئوال اینجاست که اگر خرید مسکن با استفاده از وام انجام نمیشه، رونق معاملات چطور رخ داده؟
ایسنا در یک گزارش نشون داده که این رونق ناشی از افزایش شاخص بورس، دلار و طلا بوده. از آذرماه ۱۳۹۶ که به نوعی آغاز نوسانات بازارهای مالی در ایران بود تا تیرماه ۱۳۹۹ قیمت مسکن در تهران ۳۳۷ درصد افزایش یافته است که متقاضیان مصرفی را از این بازار دور کرد.
با این حال در همین بازه زمانی قیمت دلار از حدود ۴ هزار تومان به حدود ۲۰ هزار تومان رسیده که افزایش ۴۰۰ درصدی را نشان میدهد.
همچنین سکه از یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان به نزدیک ۱۲ میلیون تومان رسید که رشد ۷۴۹ درصدی را نشان میدهد. اما بازار بورس رشد ۱۹۰۰ درصدی داشته است.
کارشناسان معتقدند بخشی از سرمایه سهامداران بورس به سمت بازار مسکن آمده است؛ سهامدارانی که حالا به طور متوسط ارزش داراییشان در ۳۲ ماه، ۱۹ برابر شده، بخشی از درآمد خود را به خرید ملک اختصاص دادهاند.
یکی دیگر از عواملی که رونق رو به بازار مسکن آورده، موضوع دریافت مالیات از خانههای خالی است که این روزها مجلس و دولت دنبال آن هستند. هرچند این قانون هنوز به مرحله اجرا نرسیده؛ اما تاثیر خودش رو بر بازار نشون داده.
قانون دریافت مالیات از خانههای خالی در سال ۹۴ به تصویب مجلس رسید؛ اما تاکنون اجرایی نشده. بر اساس این قانون وزارت راه و شهرسازی مکلف به فراهم ساختن سامانهای تحت عنوان سامانه ملی املاک و اسکان کشور شد که طی آن باید اطلاعات خانههای خالی را از دستگاههای مربوطه اخذ کرده و در سامانه درج کند.
حالا مجلس تلاش داره با اصلاح این قانون، آن را به اجرا نزدیکتر کنه. اگر این اتفاق رخ بده و نرخ خانههای خالی در بازار به حدود ۵ درصد کاهش پیدا کنه، ۱.۵ میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور وارد بازار معاملات میشه که این یعنی تأمین نیاز ۲ سال کشور. پس طبیعی است که قیمتها در بازار کاهش پپدا کنه. برای همین، کسانی که واحدهای خالی دارند از هماکنون به دنبال فروش آنها هستند و همین موضوع رونق را به بازار مسکن برگردانده است.
خب از اول این پادکست تا الان درباره فروش ملک صحبت کردیم. اما تابستان فصل جابهجایی مستاجران است و افزایش قیمتها بخش زیادی از مردم را به دردسر انداخته. یکی از راههایی که دولت برای کاهش فشار بر مستاجران در نظر گرفته، ارائه تسهیلات ودیعه مسکن است که البته اسمش تغییر کرد؛ اما ماهیتش همونه. نکته مهم برای دریافت این وام اینه که تنها کسانی میتونن از این تسهیلات استفاده کنند که تا حالا هیچکدام از تسهیلات دولتی برای تأمین مسکن مثل تسهیلات یارانهای، مسکن مهر، زمین یا واحدهای مسکونی دولتیساز استفاده نکرده باشند.
حالا این کار تا چه اندازه میتواند به مستاجران کمک کند را باید در پایان تابستان ارزیابی کرد؛ فعلا که بازار اجاره در شهرهای بزرگ به شدت تورم داره و تامین ودیعه و اجاره ماهانه به یکی از مشکلات اصلی شهروندان تبدیل شده و اونها رو به حومه شهرهای بزرگ هدایت میکنه.