رفتارشناسی متقاضیان بخش مسکن

آمارها نشان می‌دهد که میزان معاملات در بازار مسکن در سال جاری کاهش یافته است. کارشناسان معتقدند که تقاضا در بخش مسکن دو وجه دارد، بخش واقعی و بخش سرمایه‌گذاری. حمید یاری به بررسی رفتار متقاضیان بخش مسکن طی نیم‌قرن اخیر پرداخته است.

به گزارش ملک رادار و به نقل از هفته‌نامه تجارت فردا، به نظر این کارشناس اقتصادی، در طی این پنج دهه گذشته، عوامل متعددی بر تغییر آهنگ تقاضا اثر گذاشته است و این تغییر آهنگ در ماه‌های اخیر نیز قابل مشاهده است.

از نگاه او، با توجه به ثبات بازارهای موازی و افزایش قیمت اولیه در بخش مسکن، نمی‌توان انتظار داشت که تقاضای قابل توجهی به این بازار وارد شود و امید داشته باشیم سرمایه قابل توجهی وارد این بازارها شود. در شرایط کنونی ثباتی به وجود آمده و در این ثبات ایجادشده هر کس به دنبال این است که در بازار تخصصی خود فعالیت کند.

  به طور کلی یکی از سوالات مهم رفتارشناسی طرف تقاضا در بازار مسکن است، به نظر شما روند تقاضا در بازارهای مسکن طی سال‌های گذشته چگونه بوده و دچار چه تغییراتی شده است؟ این تغییرات تقاضا تا چه حد می‌تواند مختصات بازار مسکن را تغییر دهد.

پیش از بررسی وضعیت تقاضا باید به یک نکته اشاره کنم که اصولاً از ‌نظر کلان یک بازار کلان در کشور داریم، به این معنی که هر خانوار که تشکیل می‌شود، به یک واحد مسکونی نیاز دارد، در این تحلیل این موضوع را باید در نظر گرفت که بحث مالکیت یا اجاره‌نشینی را کنار بگذاریم، به این معنی که اگر در کشور ۱۰۰ مسکن وجود دارد و ۱۰۰ خانوار نیز در این مسکن‌ها زندگی می‌کنند، حال اگر خانوار به ۱۰۱ عدد افزایش یابد، بنابراین یک خانوار بیرون واحد مسکونی مانده و باید یک واحد مسکونی ساخته شود، که این خانوار در آن قرار گیرد. حال اینکه از این خانوار به چه میزان مالکیت و اجاره‌نشینی وجود دارد، موضوع این بحث نیست.

اگر نگاهی به روند تحولات تقاضا در نیم‌قرن اخیر داشته باشیم، در ابتدای دهه ۵۰ کشور با چند رویداد روبه‌رو بود، البته این روند در کشورهای دنیا نیز پس از جنگ جهانی دوم در حال وقوع بود.

با توجه به پیشرفت بهداشت در این سال‌ها و همچنین اتمام جنگ، جمعیت با رشد بی‌سابقه‌ای همراه شد که از سال ۱۹۶۰ این روند قابل مشاهده است، در نتیجه این جمعیت یک نیاز تقاضایی را برای تهیه مسکن ایجاد می‌کرد، در کشور ما از ۱۳۵۰ بحث اصلاحات اراضی و مهاجرت روستانشینان به شهرها اتفاق افتاد، که باعث رشد جمعیت شهری شد، این روند جمعیتی پس از انقلاب با توجه به تغییر نگاه سیاستگذاران برای تشویق به فرزندآوری در بین خانوارها تشدید شد.

علاوه بر این، تفکرها برای تقاضای مسکن نیز تغییر یافت، زیرا در سال‌های قبل، به طور سنتی چند خانوار در یک خانه زندگی می‌کردند، اما در این سال‌ها، بحث استقلال در مسکن ایجاد شد و در نتیجه هر خانوار به یک مسکن نیاز داشت.

این موضوع در دهه‌های ۶۰ و ۷۰، در نهایت منجر به این شد که تعادل میان خانوارها و مسکن عملاً به هم بخورد و در نتیجه، کمبود تعداد واحدهای مسکونی به چشم بخورد. این روند تغییر هرم جمعیتی و میزان افزایش تولدهایی که از دهه ۵۰ آغاز شده بود، به سال‌های ۱۳۸۸ رسید.

در دوره سال‌های ۸۸ تا ۹۲ به دلایل متعدد موجودی مسکن رشد قابل توجهی داشت، یکی از این موضوعات بحث مسکن مهر بود، بحث دوم ورود انبوه‌سازها، بانک‌ها و سایر سرمایه‌گذاران به تولید مسکن بود. بنابراین تقریباً در سال‌های ۹۰ تا ۹۲ به رقم یک‌به‌یک خانوار و واحد مسکونی رسیدیم.

بنابراین فشاری که از خانوارهای جدید به بازار می‌آمد، تا حدودی برداشته شد. مضاف بر اینکه در این سال‌ها، میزان ازدواج‌ها نیز به شدت کاهش یافت. در دوره‌ای که متولدین ۵۵ تا ۶۵ داشتند، به میزان حداکثر خود رسید و پس از آن به مرور شاهد کاهش رشد تعداد خانوارهای تازه تشکیل‌شده از سال ۹۲ بودیم.

در نتیجه نیازهای بازار تقاضایی، باعث شد که پس از سال ۹۲ عمدتاً دوره‌های رکود طولانی‌مدت ایجاد شود و فشار تقاضا نیز به بازار کاهش یافت. در نتیجه نوع تقاضا در این سال‌ها تغییر کرد.

  البته به نظر می‌رسد تحولات اقتصاد کلان آن سال‌ها نیز در بخش رکود مسکن تاثیر گذاشت؟

بله، علاوه بر کاهش تقاضا در این سال‌ها، رشد اقتصادی در ابتدای دهه ۹۰ نیز به شدت کاهش یافت، بنابراین از نظر میزان پس‌اندازی نیز خیلی از خانوارها دچار مشکل شدند. به بیان دیگر، در سال‌های اخیر به مدت بسیار کوتاهی دو نوسان اقتصادی پشت سر هم در دهه ۹۰ باعث شد که قدرت پس‌انداز خانوار ایرانی به شدت کاهش پیدا کند و در این شرایط یک تغییر درآمدی به نفع خانوارهای ثروتمند ایجاد شد و بخشی از درآمدهای کل خانوارها نیز به دلیل کاهش رشد اقتصادی، عملاً از بین رفت.

این موضوع باعث شد که فشار درآمدی نیز بر خانوارهای تازه تشکیل‌شده یا متقاضی بازار مسکن ایجاد شود و این فشار در سال‌های گذشته نیز ادامه داشت.

اما در تابستان ۹۶ ما شاهد بهبود تحولات در بازار مسکن و در مهر این سال، شاهد رونق نسبی در این بازار بودیم. به این دلیل که سال‌ها بازار در رکود و سطح قیمت‌های بازار مسکن در کمترین حالت بود، در نتیجه تقاضای جدید وارد بازار شد که رشدهای قابل توجهی در تقاضای شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ داشتیم، که این موضوع با بحث تحریم‌ها و بحران‌های ارزی روبه‌رو شد.

در نتیجه نوسانات در بازارهای مختلف افزایش یافت، به نوعی نااطمینانی از افرادی که در بازار فعال بودند، به وجود آمد و بازهم بازار به سمت یک پیچیدگی حرکت کرد.

  در اینجا باز هم نوع تقاضا در بازار مسکن تغییر کرد؟

اگر در این سال بخواهیم موضوع را کمی با جزئیات بیشتر بررسی کنیم، در سال ۹۶ بازار مسکن با یک رشد نسبی مناسب در معاملات همراه بود.

به بیان دیگر، بازار در حالی که رشد قیمتی نداشت، با تعداد معاملات قابل توجهی همراه بود و در نتیجه، در تابستان آن سال رکوردهای قابل توجهی در تهران ایجاد شده بود، که در سال‌های قبل از آن در تهران وجود نداشت، پس از آن نیز در مهر سال ۹۶، رشد قیمت بازار نیز آغاز شد، در دوره رکود بسیاری از سازنده‌ها تمایل به فروش با قیمت بازار داشتند، اما متقاضی وجود نداشت، چون در دو ماه پایانی سال ۹۵ و نیمه نخست سال ۹۶ به میزان معاملات کشور افزوده شده بود و این موضوع اثرات خود را در کاهش موجودی تجمعی بازار منعکس کرده بود.

از مهر سال ۹۶ شاهد افزایش قیمت سه تا پنج‌درصدی در هر ماه بودیم، که در اسفندماه این سال با رشد قابل توجه بازار ارز نیز روبه‌رو شد و این روند در سال ۹۷، در حقیقت باعث شد که رشد قیمتی در بازار مسکن نیز ادامه‌دار باشد. بنابراین از ابتدای سال ۹۶ تا اردیبهشت سال ۹۷، شاهد افزایش معاملات و رشد قیمتی بازار مسکن بودیم، اما از خرداد ۹۷ به بعد، این روند معاملات و قیمت واگرا شد، به این صورت که با افزایش قیمت‌ها، شاهد کاهش تعداد معاملات در بازار مسکن بودیم.

دو دلیل قابل توجه در این بازار وجود داشت، دلیل نخست اینکه تقاضای مصرفی در این بازار کاهش پیدا کرد و مصرف‌کننده‌ای که بتواند با اعداد جدید در بازار مسکن تهیه کند، عملاً وجود نداشت. از سوی دیگر، مصرف‌کننده نیز به دنبال این بود که در مناطق خاصی که مدنظرش قرار دارد، مسکن خود را تهیه کند و نمی‌خواست در منطقه پایین‌تر واحد مسکونی خود را تهیه کند، بنابراین از بازار خارج می‌شد و عمدتاً تحولات را رصد می‌کرد.

بنابراین در این شرایط بازار دچار یک نوع نااطمینانی و گیجی شده بود، که قدرت تصمیم‌گیری را کاهش می‌داد. از سوی دیگر، به خاطر نااطمینانی موجود، بسیاری از فروشندگان نیز از ورود به معاملات دست کشیده بودند و عملاً میزان عرضه مسکن کاهش یافته بود.

به این شکل که اگر یک متقاضی برای خرید در یک منطقه دست به کار می‌شد، عموماً با تعداد واحدهای پایینی روبه‌رو می‌شد که عمدتاً در شرایط عادی مشتری برای آن وجود نداشت. مشکلاتی از قبیل واحدهای بدون آسانسور یا پارکینگ یا واحدهایی که از نظر نور مشکل داشتند یا شرایط خاصی از لحاظ ساختار واحد وجود داشت.

در نتیجه این موضوع باعث شد که سهم عرضه نیز به مرور با یک توقف روبه‌رو شود. بنابراین اگر فردی نیاز به فروش فوری نداشت، از صف عرضه‌کنندگان خارج می‌شد، زیرا در این شرایط نااطمینانی نیز حتی در صورت فروش، نمی‌دانست که منابع خود را در کدام بازار، سرمایه‌گذاری کند.

بنابراین تقریباً از خرداد ۹۷ تاکنون ما شاهد کاهش مستمر معاملات در تهران بودیم و روند افزایشی قیمت‌ها نیز ادامه داشت. این موضوع با یک وقفه در سایر شهرها نیز مشاهده شد. در شهرهای بزرگ که بسیاری از افراد نتوانسته بودند نیاز خود را تامین کنند، تقریباً قبول کردند که در یک منطقه پایین‌تر نیاز خود را تامین کنند.

  آمارها نشان می‌دهد در دو سال اخیر، رشد اقتصادی کاهش یافته است و عموماً سطح درآمدهای واقعی افت کرده است، آیا این موضوع در شرایط کنونی در تقاضای بازار مسکن اثرگذار بوده است؟

مطمئناً در ماه‌های اخیر، نوسانات اقتصادی و تحریم‌ها باعث شده که بسیاری از فعالیت‌های درآمدزا با اختلال روبه‌رو شود و این موضوع در نهایت باعث می‌شود که تقاضا برای ورود به بازار مسکن نیز کاهش یابد. حتی در سال‌های گذشته، بسیاری از افراد که دارای پس‌انداز بودند، در شرایط کنونی از این پس‌انداز برای مخارج خود، هزینه می‌کنند و این هزینه عمدتاً صرف امور جاری می‌شود.

از سوی دیگر، کارمندان نیز به شدت با کاهش درآمدها روبه‌رو بودند و ارزش واقعی پولشان با مشکل روبه‌رو بوده است. از سوی دیگر، ارزش وام‌های ارائه‌شده برای خرید مسکن با توجه به جهش‌های اخیر به شدت کاهش یافته و نمی‌توان با این میزان از تسهیلات وارد بازار مسکن شد.

بنابراین تمام تحولات در ماه‌های اخیر، به نحوی رقم خورده که قدرت متقاضیان در بازار به شدت کاهش پیدا کرده است. در نتیجه در این شرایط، متقاضی نمی‌تواند برای تهیه مسکن مدنظر خود وارد بازار شود. اما تنها افرادی که تقاضای سرمایه‌گذاری دارند و فکر می‌کنند که این بازار، باارزش است وارد خواهند شد که این روند نیز در ماه‌های آتی کم خواهد شد و بازار به سمت رکود حرکت خواهد کرد.

  مشاهدات حاکی از آن است که افزایش قیمت‌ها در ماه‌های اخیر، باعث شده که میزان ساخت‌وساز در بازار افزایش یابد. آیا به نظر شما افزایش بازدهی بازار مسکن باعث نشده که دوباره ساخت‌وساز در فاز رونق قرار گیرد؟

این موضوع را باید با آمار واقعی مقایسه کرد. اگر نقشه پروانه ساختمان رشد کرده باشد، می‌توان این موضوع را تایید کرد. باید بررسی کرد که به طور تاریخی عموماً در دوره‌های رونق و رکود در دوره‌های گذشته چه اتفاقی افتاده است.

هنگامی که یک رونق در بازار مسکن ایجاد می‌شد و بازارهای دیگر در فاز ثبات قرار داشت، عموماً سازنده‌ها وارد بازار می‌شدند، اما به دلیل اینکه دوره ساخت‌وساز، زمانبر است، معمولاً ساخت‌وسازها در انتهای دوره رونق آغاز می‌شد.

عموماً این ساخت‌وسازها حدود یک یا دو سال طول می‌کشید و این در حالی بود که بازار در شرایط رکودی به سر می‌برد. در نتیجه میزان عرضه در یک سال به شدت افزایش پیدا می‌کرد و این موضوع باعث می‌شد که در نهایت دوره رکود طولانی‌تر شود.

زیرا قیمت‌ها افزایش پیدا و تقاضا افت می‌کرد، و این عرضه‌های جدید نیز به افزایش دوره رکود کمک می‌کرد، اما تفاوتی که بازار کنونی نسبت به شرایط آن زمان دارد این است که قیمت مصالح و مواد اولیه به شکل قابل توجهی که الان رشد داشته، افزایش پیدا نکرده بود.

در حال حاضر قیمت تمام‌شده بسیاری از مواد اولیه به شدت بالا رفته است و این روند در بازار مسکن اثرگذار خواهد بود. در این شرایط بسیاری از افراد بودند که منابع خود را از بازار مسکن خارج کرده و دوباره وارد این بازار نکردند.

زیرا در برخی دیگر از بازارها نقدشوندگی و سود بالاتر وجود دارد. به همین دلیل و در نبود آمار، نمی‌توان به‌طور شهودی عنوان کرد که میزان ساخت‌وسازها در بازار مسکن افزایش یافته است.

  در حال حاضر بازار ارز نوسان کمتری نسبت به ماه‌های اخیر دارد و برخی معتقدند شرایط کنونی مشابه سال‌های پس از ۹۲ است، با توجه به این شرایط، آیا در شرایط کنونی سیاستگذار می‌تواند به دنبال اجرای سیاستی برای بهبود تقاضا در بازار مسکن باشد؟

بازار ارز در حال حاضر یک نرخ را به عنوان نرخ تعادلی قبول کرده و طی ماه‌های گذشته نوسانات بسیار زیادی را نمی‌توان مشاهده کرد. از سوی دیگر نیز بسیاری از فعالان در بازار خود را با این نرخ تطبیق دادند و این نرخ را به عنوان یک مبنا در معاملات خود دخیل کردند، در این شرایط سوال مهم و اساسی این است که اصولاً سیاستگذار چه راهکاری برای بازار در نظر دارد.

آیا می‌توان سیاستی را اجرایی کرد که شکاف زیاد میان تقاضا و عرضه را در بازار پوشش دهد، اگر سیاستگذار میزان وام مسکن را افزایش دهد، سوال اینجاست که یک خانوار تا چه میزان می‌تواند قسط پرداخت کند؟ طولانی کردن دوره پرداخت نیز نمی‌تواند تغییر قابل توجهی در سطح تسهیلات و اقساط ایجاد کند.

ورود دولت و شرکت‌های خصولتی نیز نمی‌تواند به طور ملموس باعث دگرگونی شود. بنابراین سیاستگذار باید به دنبال راهکار مناسب‌تری در بازار باشد.

دولت باید تمهیدات مهمی را برای مسکن بیندیشد، عرضه زمین‌های در اختیار دولت باید به شکل مطلوب صورت گیرد یا اینکه از سمت تقاضا نیز، باید اقساط به شکلی پلکانی شود که در دوره‌های نخست، افراد مبالغ کمتری را در بازار بپردازند.

به همین منظور نیز دولت باید مداخله کند، زیرا بانک‌های تخصصی و توسعه‌ای، شرایط ویژه‌ای برای کسب‌وکار ندارند تا اقساط را بدین شکل دریافت کنند. بنابراین این موضوع نیازمند یک عزم ملی است.

  در حال حاضر، ثبات دیگر بازارها نظیر ارز، طلا و سایر بازارها تا چه حد باعث می‌شود که منابع به سمت بازار مسکن حرکت کند؟

به نظر نمی‌توان انتظار داشت که تقاضای قابل توجهی به این بازار وارد شود و امید داشته باشیم سرمایه قابل توجهی وارد این بازارها شود. در شرایط کنونی ثباتی به وجود آمده و در این ثبات ایجادشده هر کس به دنبال این است که در بازار تخصصی خود فعالیت کند.

بنابراین نمی‌توان انتظار داشت که سرمایه‌های قابل توجهی بین بازارها جابه‌جا شود. البته این موضوع نیز به خود بازارها کمک می‌کند و هر فرد در حیطه تخصصی خود فعالیت می‌کند، در نتیجه بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نخواهد بود و شرایط به شکل ویژه‌ای تغییر نخواهد کرد.