نقش بازار مسکن در اقتصاد کشورها و در رفاه خانوارها بر کسی پوشیده نیست. از این‌رو سیاستگذاری در این بازار اهمیت و حساسیت خاصی پیدا می‌کند و طبیعتاً نیازمند شناخت علمی، همه‌جانبه و واقع‌گرایانه‌ای از شرایط بازار است.
به گزارش ملک‌رادار و به نقل از هفته‌نامه تجارت فردا*، سیاستگذار باید قادر به شناخت و تحلیل صحیح شرایط و بررسی دقیق چالش‌های مرتبط با آن باشد و برای این منظور علاوه بر شناخت جامع جزئیات این بازار، به اشراف در مفاهیم اقتصادی نیاز دارد تا بتواند دوره‌های رونق و رکود و عوامل موثر بر آن را به درستی شناسایی کند. این شاید از بدیهی‌ترین و مقدماتی‌ترین مولفه‌هایی است که از تصمیم‌گیران کلان این حوزه انتظار می‌رود.
با توجه به این انتظارات، اظهارات اخیر وزیر محترم راه و شهرسازی باعث نگرانی و دلسردی کارشناسان بازار مسکن می‌شود.
ایشان به نوعی با زیر سوال بردن مفاهیم اقتصادی، «دست‌های ضدانقلاب» را در افزایش قیمت مسکن دخیل دانسته و شبکه‌های تلویزیونی معاند را عامل تحریک مردم برای خرید مسکن معرفی کرده است: «متاسفانه در بازه‌ای از زمان سوداگران و دلالان وارد بازار مسکن شده و قیمت‌ها را افزایش می‌دادند و به‌طور قطع در این رابطه حضور ضدانقلاب‌ها هم بی‌تاثیر نبوده است. بسیاری از این افراد با حضور در شبکه‌های خارجی و مانور دادن بر روی افزایش قیمت مسکن باعث به‌هم‌ریختگی بازار مسکن شده بودند. این افراد قصد داشتند با گران جلوه دادن بازار مسکن مردم را تحریک کنند، اما ما سعی کرده‌ایم با رونق تولید مسکن و همچنین کوتاه کردن دست دلالان و سوداگران آرامش را به این بازار برگردانیم.»
این نوع اظهارنظرها، که البته در برخی موارد ممکن است باور واقعی شخص نباشد و بنا بر مصلحت شرایط این‌گونه عنوان شود، به هر حال نگران‌کننده است، چراکه تجربه مشابه این نوع ریشه‌یابی ناصحیح در مسائل اقتصادی را در بازارهای دیگر به کرات مشاهده کرده‌ایم و طعم ناخوشایند آن را بارها چشیده‌ایم.
مدت زیادی از تجربه برخورد امنیتی با بازار ارز نمی‌گذرد. زمانی که دلایل مشابهی برای افزایش قیمت دلار اعلام می‌شد و برخورد نظامی با دلالان ارز اتفاق می‌افتاد.
در آن شرایط اتفاقاً بازار سیاه ارز سیاه‌تر شد و چون فروش دلار ریسک امنیتی را متحمل می‌شد، متقاضی دلار باید مقداری هم برای جبران این ریسک پرداخت می‌کرد که خود را در افزایش قیمت نشان می‌داد.
بنابراین در شرایطی که ریشه بالا رفتن قیمت دلار جای دیگری بود، یک اقدام ناصحیح که در حالت خوش‌بینانه از عدم شناخت درست بازار نشات گرفته بود نه‌تنها مشکل را حل نمی‌کرد (که اگر حل می‌کرد جای تعجب داشت)، بلکه اتفاقاً به بدتر شدن شرایط و بالا رفتن قیمت دامن می‌زد.
نمونه مشابه دیگر در ریشه‌یابی غلط مشکلات، سیاست‌های تخصیص ارز ارزان‌قیمت برای واردات برخی کالاها از جمله گوشت بود.
در شرایطی که سیاستگذار ماهیت قابل مبادله کالایی مثل گوشت و فرآیند آربیتراژ را که نه‌تنها در داخل کشور و بین شهرها و روستاها بلکه در بین کشورها نیز به سرعت روی می‌دهد در نظر نمی‌گرفت، قطعاً واردات آن سیاستی موثر حتی در میان‌مدت هم نبود.
نتیجه این اقدام چنان‌که انتظار می‌رفت تنها توزیع رانت بین واردکنندگان و وخیم‌تر شدن شرایط ارزی کشور بود. در تمامی این موارد گویا سیاستگذار به اولین و مهم‌ترین عامل افزایش قیمت‌ها در بازارهای مختلف بی‌توجه است.
نقدینگی همچنان با سرعت به رشد خود ادامه می‌دهد و پتانسیل جهش قیمتی در بازارهای مختلف را فراهم می‌آورد و بی‌توجه به کنترل سرعت رشد و محل ایجاد نقدینگی، راه‌حل مبارزه با تورم در بازارهای مختلف جای دیگر جست‌وجو می‌شود.
در بازار مسکن اما علاوه بر رشد نقدینگی که لازمه افزایش قیمت‌هاست، چرخه‌های رونق و رکود جزو ماهیت و شاخصه بازار هستند و تقریباً به‌طور طبیعی اتفاق می‌افتند، هرچند فاکتورهای داخلی و خارجی بر روی عمق و طول بازه آنها موثر هستند.
در بازار مسکن، معمولاً پس از گذشت یک دوره رکود و کاهش نسبی قیمت، با پررنگ شدن عوامل تحریک‌کننده تقاضا، دوران رونق به آرامی شروع شده و ابتدا در شهرهای بزرگ و به دنبال آن در سایر مناطق تقاضای مصرفی تشدید می‌شود.
افزایش تقاضا با کمی تاخیر به رشد قیمت‌ها منجر شده و از این‌رو باعث ترغیب سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار مسکن می‌شود.
در این دوره حضور سرمایه‌گذاران به قصد سفته‌بازی، تقاضای غیرمصرفی مسکن را به یکباره افزایش داده و موجب جهش قیمت‌ها می‌شود.
افزایش شدید قیمت‌ها قدرت خرید متقاضیان را کاهش داده و بخش عمده‌ای از متقاضیان مصرفی دیگر قادر به خرید مسکن مورد نظرشان نخواهند بود.
در این مرحله از یک طرف تقاضای مصرفی کاهش پیدا کرده و از طرف دیگر به مرور با آماده شدن واحدهای مسکونی نوسازی که در دوران جهش قیمت‌ها شروع به ساخت شده بودند، عرضه افزایش پیدا می‌کند.
با نمایان شدن این علائم، سرمایه‌گذاران نیز ترجیح می‌دهند هر چه سریع‌تر از بازار خارج شوند و از این‌رو تقاضای سرمایه‌ای هم رو به کاهش می‌رود. به این ترتیب عرضه از تقاضا سبقت گرفته و با کاهش تعداد معاملات می‌توان شروع دوره رکود را انتظار داشت.
کاهش تعداد معاملات، کاهش شتاب در رشد قیمت‌های اسمی و در نتیجه کاهش قیمت واقعی مسکن را موجب می‌شود و اگر جهش قیمتی در دوره قبل شدید باشد، حتی می‌تواند به کاهش قیمت اسمی نیز منجر شود.
پس از این مجدداً با کاهش قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها، تقاضای مصرفی تحریک شده و دوران رونق جدیدی را پایه‌گذاری می‌کند.
بنابراین ماهیت چرخه‌های تجاری یا همان ادوار رونق و رکود بازار مسکن ایجاب می‌کرد که بعد از رشد سریع قیمت در سال گذشته و اوایل سال جاری، به مرور ابتدا با کاهش قدرت خرید متقاضیان از تعداد معاملات کاسته شود و پس از آن سرعت افزایش قیمت افت کند.
ضمن آنکه این شرایط همزمان شده است با ثبات نسبی قیمت در بازارهای مختلف از جمله بازار ارز که به نوعی انتظارات تورمی را کنترل کرده است. از طرف دیگر حداقل آمارها و مشاهدات از وضعیت بازار حاکی از اقدام خاصی از سوی سیاستگذار برای کنترل بازار مسکن نیست.
عقب‌نشینی سفته‌گران یا همان به اصطلاح دلالان از شرایط بازار نشات می‌گیرد و رونق تولید هم در آمار یک تا دو سال گذشته دیده نمی‌شود.
حتی اگر اخیراً اقداماتی برای افزایش تولید و عرضه مسکن شکل گرفته باشد، با توجه به طول دوره ساخت، نتیجه آن یک تا دو سال بعد دیده خواهد شد.
از این‌رو بازار مسکن به خودی خود آمادگی کاهش معاملات و افت رشد قیمت را داشته و این اتفاق با بی‌خیال شدن ضدانقلاب و معاندان از آشفته کردن بازار یا اقدامات هوشمندانه وزارت راه و شهرسازی ارتباط معناداری ندارد. امید می‌رود که ریشه‌یابی‌هایی مانند مورد فوق‌الذکر مبنای سیاستگذاری کلان در حوزه مسکن (و البته سایر حوزه‌های اقتصاد) قرار نگیرد.
* محمد کوثری، تحلیلگر بازار مسکن
Loading ...
