در سال‌های اخیر، مدل تعاونی‌سازی مسکن به‌عنوان یکی از راهکارهای عملی برای تأمین مسکن اقشار مختلف در ایران مطرح شده است. در این مقاله، ضمن بررسی مزایای اصلی خرید خانه در پروژه‌های تعاونی‌ساز—از قیمت تمام‌شده پایین‌تر و قسط‌بندی منطقی تا استفاده از حمایت‌های قانونی و امکان حضور مستقیم اعضا در فرایند ساخت—چالش‌های معمول مانند تأخیر در تحویل، مشکلات حقوقی و کیفیت ساخت بررسی شده است.
مراحل گام‌به‌گام خرید در این پروژه‌ها تشریح شده و راهکارهایی برای کاهش ریسک و انتخاب تعاونی مناسب ارائه می‌شود. در پایان، نمونه‌ای از یکی از برجسته‌ترین پروژه‌های تعاونی منطقه ۲۲ تهران یعنی پروژه مرجان چیتگر معرفی می‌شود و نکات کلیدی در خرید آن بیان خواهد شد.
اهمیت تعاونی‌سازی مسکن در ایران
تعاونی مسکن به‌عنوان یک نهاد حقوقی در قانون بخش تعاونی ایران تعریف شده که هدف آن تأمین مسکن برای اعضاء با مشارکت جمعی است.
این مدل از اواخر دهه ۱۳۵۰ شمسی و به‌ویژه پس از تصویب قانون «تعاونی‌های مسکن» در دهه ۱۳۶۰ میلادی رواج یافت و هم‌اکنون بخش قابل‌توجهی از پروژه‌های انبوه‌سازی در شهرهای بزرگ را دربر می‌گیرد.
تاریخچه و چارچوب قانونی
مطابق ماده ۱۹ قانون بخش تعاونی، تعاونی‌های مسکن می‌توانند از وام بدون بهره دولت و بانک‌ها استفاده کنند و از امتیازات ویژه‌ای در تأمین زمین بهره‌مند شوند.
این حمایت‌های قانونی، باعث شده تا تعاونی‌ها بتوانند با قیمت تمام‌شده کمتر نسبت به سازندگان خصوصی، مسکن تولید کنند و به اعضا عرضه نمایند.
مزایای خرید خانه در پروژه‌های تعاونی‌ساز
مهمترین مزایای این کار به شرح زیر است:
۱. قیمت تمام‌شده پایین‌تر
در تعاونی مسکن، هدف اصلی سودآوری شرکت نیست و اعضا صرفاً هزینه ساخت و مدیریت را پرداخت می‌کنند، بنابراین قیمت هر متر مربع برای اعضا معمولاً ارزان‌تر از بازار آزاد است.
مطالعات نشان می‌دهد حتی در دوره‌های تورمی بازار مسکن، قیمت واحدهای تعاونی کمتر از ۱۰–۱۵٪ افزایش می‌یابد؛ چرا که سود میانجی‌ها حذف می‌شود.
۲. قسط‌بندی منطقی و به‌صرفه
تعاونی‌ها معمولاً اقساط خرید را بر اساس پیشرفت فیزیکی پروژه و طی چندین مرحله تنظیم می‌کنند که این امر فشار مالی اعضا را کاهش می‌دهد.
این قسط‌بندی منطقی، به خریداران با درآمد متوسط اجازه می‌دهد بدون نیاز به نقدینگی کامل، وارد قرارداد شوند و با برنامه‌ریزی مالی مناسب اقساط را پرداخت کنند.
۳. استفاده از حمایت‌های قانونی و تسهیلات بانکی
اعضای تعاونی مسکن می‌توانند علاوه بر وام بدون بهره دولتی، از تسهیلات بانکی با سود کمتر نیز بهره‌مند شوند؛ به‌ویژه تعاونی‌های وابسته به نهادهای دولتی که دسترسی به تسهیلات کم‌بهره‌تری دارند.
این قدرت چانه‌زنی با بانک‌ها و دولت، هزینه تأمین مالی پروژه را کاهش داده و به قیمت تمام‌شده پایین‌تر برای اعضا می‌انجامد.
۴. شفافیت در هزینه‌ها و حضور در فرایند ساخت
در تعاونی‌ها اعضا در هیئت‌مدیره یا مجامع شرکت دارند و می‌توانند در تصمیم‌گیری‌های مهم پروژه حضور یابند؛ بنابراین شفافیتی بیشتر نسبت به پروژه‌های انبوه‌ساز خصوصی وجود دارد.
این مشارکت مستقیم اعضا در پروسه ساخت و خرید مصالح، از افزایش هزینه‌های غیرضروری جلوگیری می‌کند و اعتماد را افزایش می‌دهد.
۵. تعدیل تأثیر نوسانات بازار
به دلیل ساخت مبتنی بر هزینه‌های واقعی و عدم تمرکز بر سود کوتاه‌مدت، تعاونی مسکن کمتر تحت تأثیر نوسانات آنی قیمت مصالح و زمین قرار می‌گیرد.
از این رو در بازه زمانی ساخت، اعضا در برابر تغییرات ناگهانی بازار در امان هستند و قیمت واحد طبق قرارداد اولیه محاسبه می‌شود.
فرآیند خرید در پروژه‌های تعاونی‌ساز
۱. مرحله پذیره‌نویسی (عضوگیری)
پذیره‌نویسی اولین گام است که در آن اعضا برای دریافت امتیاز خرید در پروژه ثبت‌نام و هزینه اولیه را به تعاونی واریز می‌کنند.
در این مرحله هنوز واحد مشخص نیست و اعضا صرفاً حق امتیاز خرید واحد در پروژه را به‌دست می‌آورند.
۲. تهیه وام و تسهیلات
بعد از پذیره‌نویسی، اعضا می‌توانند بسته به نوع تعاونی وام مسکن بدون بهره یا کم‌بهره دریافت کنند؛ برخی تعاونی‌ها وام جعاله و اوراق مسکن را نیز تسهیل می‌کنند.
بسیاری از تعاونی‌های دولتی برای اعضا تسهیلات ویژه با سود ۹–۱۲٪ فراهم می‌کنند که نسبت به بازار آزاد بسیار کمتر است.
۳. امضای قرارداد مشارکت در ساخت
پس از تخصیص زمین و تهیه طرح معماری، قرارداد رسمی مشارکت در ساخت بین تعاونی و اعضا تنظیم می‌شود که شامل زمان‌بندی، جریمه تأخیر و سهم هر عضو است.
مطالعه دقیق این قرارداد برای جلوگیری از اختلافات بعدی و تضمین حقوق اعضا ضروری است.
۴. پرداخت اقساط و نظارت بر ساخت
اقساط خرید معمولاً بر اساس پیشرفت فیزیکی پروژه—از فونداسیون تا نازک‌کاری—تقسیم‌بندی می‌شود و اعضا در هر مرحله مبلغ مربوطه را واریز می‌کنند.
اعضا می‌توانند از طریق حضور در مجامع یا بازدیدهای دوره‌ای، بر کیفیت ساخت و حسن اجرای تعهدات نظارت داشته باشند.
۵. تحویل واحد و انتقال سند
با اتمام ساخت و اخذ پایان‌کار، تعاونی واحدها را تحویل اعضا می‌دهد و اسناد رسمی در دفاتر ثبت انتقال می‌یابد.
در این مرحله هزینه نهایی دفترچه مالکیت و مالیات نقل و انتقال نیز پرداخت شده و سند قطعی به نام اعضا صادر می‌شود.
معرفی نمونه پروژه تعاونی: پروژه مرجان چیتگر
پروژه مرجان چیتگر یکی از بزرگ‌ترین و لوکس‌ترین طرح‌های تعاونی مسکن نیروی دریایی ارتش (نداجا) در پهنه C شهرک چیتگر است.
این برج دوقلوی ۴۲ طبقه شامل ۴۷۴ واحد مسکونی با متراژهای متنوع از ۸۰ تا ۱۵۰ مترمربع است و امکاناتی همچون مدیریت هوشمند ساختمان، سالن ورزشی و سیستم‌های پیشرفته حفاظتی دارد.
ویژگی‌ها و مزایا
- قیمت تمام‌شده رقابتی: تعاونی نیروی دریایی با استفاده از وام کم‌بهره و حذف سود سازنده، قیمت واحدها را به‌طور قابل‌توجهی کاهش داده است.
- امکانات رفاهی کامل: مجموعه ورزشی، سالن اجتماعات، لابی مجلل و سیستم CHP برای تأمین برق و حرارت واحدها فراهم شده است.
- دسترسی عالی: قرارگیری در بلوار پژوهش با دسترسی مستقیم به آزادراه‌های همدانی و همت و نزدیکی به آینده‌ایستگاه‌های مترو، ارزش افزوده بالایی ایجاد می‌کند.
نکات خرید
برای شرکت در پروژه مرجان، ابتدا در پذیره‌نویسی واریزی انجام دهید، سپس قرارداد مشارکت را امضا و از تسهیلات ویژه تشکیلات نیروی دریایی استفاده کنید. پیگیری مداوم پیشرفت فیزیکی و حضور در جلسات مجمع، از تأخیرهای احتمالی جلوگیری خواهد کرد.
