راهنمای املاک منطقه ۵

منطقه ۵ تهران در شمال غرب پایتخت قرار دارد و در سال‌های اخیر به یکی از مهم‌ترین مناطق تهران از نظر ساخت و ساز و تعداد معاملات ملکی تبدیل شده است.

این منطقه از جنوب به جاده مخصوص کرج، از شمال به دامنه کوه‌های البرز، از غرب به رودخانه کن و منطقه ۲۲ و از شرق به بزرگراه‌های محمدعلی جناح و اشرفی اصفهانی محدود می‌شود. منطقه ۵ که به پهنه توسعه شهر تهران معروف است، پس از انقلاب به دلایل مختلف از جمله سرریز جمعیت تهران از مناطق مرکزی و جنوبی و سیل مهاجرین به تهران، با افزایش جمعیت و توسعه روبرو بوده است.

منطقه ۵ به دلیل قرار گرفتن در کوهپایه دارای آب و هوای سرد و کوهستانی است. همچنین از نظر سرانه فضای سبز در وضعیت مطلوبی قرار داشته و دارای سرانه فضای سبز ۱۷ متر، بدون احتساب پارک جنگلی کوهسار است. از نظر تنوع گیاهی، این منطقه غنی بوده و انواع گیاهان در آن پرورش می‌یابد.

از نظر وضعیت معاملات ملکی نیز، منطقه ۵ یکی از پررونق‌ترین مناطق تهران است. در پاییز امسال نزدیک ۳۰۰ هزار آگهی ملکی در این منطقه ثبت شده که دومین منطقه شهر تهران است؛ اما براساس آمارهای بانک مرکزی، منطقه ۵ در دی ماه امسال به تنهایی ۱۱.۳ درصد معاملات ملکی شهر تهران را داشته و بدین ترتیب در رتبه اول پایتخت قرار گرفته است. متوسط قیمت معامله ملک در دی ماه در این منطقه نیز حدود ۳۴ میلیون تومان بوده است.

بافت ساختمانی نو و مدرن، امکان دسترسی راحت و سریع به بزرگراه‌های اصلی، آب و هوای کوهپایه‌ای، خیابان‌های پهن، وجود مراکز تفریحی و تجاری گسترده و دسترسی آسان به وسیله نقلیه عمومی از جمله دلایلی هستند که این منطقه را برای سکونت، جذاب کرده‌اند.

مهم‌ترن محلات منطقه ۵ تهران عبارتند از: پونک، شهران، آریاشهر، مهران، فرحزاد، شهرزیبا، جنت‌آباد، باغ فیض، سردار جنگل، کن وسولقان، شهرک آپادانا، شهرک اکباتان و اشرفی اصفهانی که در ادامه، وضعیت قیمتی برخی از این محلات را بررسی می‌کنیم.

آپارتمان

مشاوران املاک می‌گویند در دی ماه امسال، قیمت پایه ملک نوساز و فول امکانات در محدوده‌های سازمان برنامه، اباذر و مهران بین ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان در هر متر مربع بوده است و در مواردی با قیمت ۵۵ تا ۷۰ میلیون هم معامله انجام شده است. البته باید توجه داشت معمولا قیمت اعلام شده در آگهی‌ها با قیمت معامله متفاوت است و قیمت نهایی معامله در این محدوده به طور متوسط ۶۰ تا ۶۵ میلیون است.

در محدوده شهران (جنوبی و شمالی) قیمت پایه ملک نوساز و فول امکانات بین ۴۵ تا ۵۵ میلیون است و در مواردی از قبیل واحدهای لوکس و برج نیز در این محدوده ساخته می‌شود که با قیمت اعلامی ۶۰ تا ۶۵ میلیون معامله می‌شود.

محدوده‌های شهران و کوهسار بسیار به هم نزدیک هستند؛ اما املاک نوساز در کوهسار معمولا با قیمت‌های کمتری نیز قابل معامله هستند.

بررسی‌های ملک‌رادار نشان می‌دهد در محدوده‌های شهران، شهرزیبا، سازمان برنامه، اباذر و مهران، کمترین قیمت واحد مسکونی حدود ۲۸ الی ۲۹ میلیون تومان به ازای هر متر است. املاک بالای ۱۰ سال ساخت در کل این محدوده‌ها نهایتا با قیمت ۳۵ میلیون معامله می‌شوند.

در محدوده‌های فردوس شرق، اباذر و بهنام، قیمت پایه ملک نوساز و فول امکانات به طور متوسط ۵۳ میلیون تومان در هر متر مربع است که البته در محدوده‌های اباذر و بهنام تا ۵۵ میلیون تومان نیز می‌رسد. هرچند باز هم باید یادآوری کرد این قیمت‌ها تنها ثبت آگهی هستند و مشاوران املاک می‌گویند در شرایطی که خریدار واقعی پای میز معامله حضور داشته باشد، بسیاری از مالکین در این محدوده حاضر به معامله با قیمت تا حدود هر متر ۴۶ تا ۴۸ میلیون هستند و چنانچه تعداد واحد بالا برود و ملک مجتمع مسکونی با تعداد واحد بالا باشد، املاک با قیمت ۳۵ میلیون تومان هم وجود دارد.

در این محدوده‌ها تمامی املاک نوساز امکاناتی مثل آسانسور و انباری دارند و به همین دلیل به عنوان عامل تاثیرگذار در قیمت ملک نوساز یا غیر نوساز به شمار نمی‌آیند. چنانچه ملکی به هر دلیل فاقد پارکینگ باشد، از قیمت کل آن حدود ۴۰۰ میلیون تومان کسر خواهد شد. همچنین اگر ملک

شخصی یا آپارتمان به اتوبان، مسجد، مدرسه و… نزدیک باشد به دلیل ایجاد آلودگی صوتی حدود ۲ میلیون تومان از قیمت پایه نوساز کسر خواهد شد.

در این محدوده‌ها به خصوص محدوده اباذر، برج‌های لوکس و دارای مشاعات قوی وجود دارند که معمولا تک‌واحدی هستند و با قیمت ۵۵ تا ۶۵ میلیون تومان معامله می‌شوند.

کلنگی و ویلایی

مانند دیگر مناطق شهر، قیمت املاک کلنگی یا ویلایی با قیمت آپارتمان در منطقه ۵ متفاوت است.

در محدوده‌های شهران (شمالی و جنوبی) قیمت پایه ملک کلنگی یا ویلایی ۷۵ میلیون در هر متر مربع است. البته اگر ملک کلنگی وضعیت خوبی از نظر موقعیت، گذر و بر داشته باشد تا ۸۰ الی ۸۵ میلیون هم معامله می‌شود.

در محدوده سازمان برنامه، قیمت پایه ملک ویلایی و کلنگی بین ۱۱۰ تا ۱۱۵ میلیون در هر متر مربع است. هرچند بسیاری از املاک ویلایی و کلنگی در این محدوده به لحاظ موقعیت و گذر و بر ضعیف‌تر هستند و عموما با قیمت‌های ۱۰۰ تا ۱۰۵ میلیون هم معامله می‌شوند.

رهن کامل

از نظر رهن املاک هم در محدوده‌های گفته شده، واحد نوساز فول امکانات با قیمتی حدود ۵ الی ۵.۵ میلیون به ازای هر متر معامله می‌شود. در پایین‌ترین حالت در این محدوده‌ها نرخ رهن کامل به ازای هر متر ۳ میلیون تومان است؛ مثلا یک واحد ۱۵ سال ساخت در شهران با ۱۰۰ متر زیربنا، با قیمتی حدود ۳۰۰ الی ۳۵۰ میلیون تومان رهن کامل معامله خواهد شد.

توجه به این نکته ضروری است که در اکثر محدوده‌های منطقه ۵ مثل محدوده‌های بالا، قیمت اعلامی در بازار درباره آپارتمان نوساز تک‌واحدی و فول امکانات است. متراژ ملک‌هایی از این دست به‌طور متوسط ۱۲۰ متر است و نهایتا ۵ طبقه هستند. برای املاکی که امکانات پایین‌تری دارند، می‌توان بر اساس فرمول محاسبه قیمت، حدود قیمت را محاسبه کرد.