تهرانپارس منطقه وسیعی در شرق و شمال شرق شهر تهران و در محدوده منطقه ۴ و ۸ شهرداری است. این محله به لحاظ آبوهوا به دلیل نزدیکی به پارک ملی خجیر، بوستانهای جنگلی سرخهحصار، یاس فاطمی و لویزان، آبوهوای مطبوعی دارد. طبق تقسیمبندیهای شهرداری تهران، این محله خود شامل دو قسمت تهرانپارس شرقی و تهرانپارس غربی میشود.
[box type=”tip”]اختصاصی ملک رادار؛[/box]
تهرانپارس شرقی از شرق به خیابانهای ۱۳۹ و بخشی از خیابان شهید شفیعی مکرم (۱۳۵)، از غرب به بلوار پروین (شاهد)، از جنوب به خیابان طالقانی و از شمال به بزرگراه شهید زین الدین محدود میشود. همسایه این محله از شرق، محلات گلشن و جوادیه هستند که به خاک سفید معروف هستند.
تهرانپارس دارای ۶۰ کوچه بلند و افقی است که از شماره ۱۰۲ در بالای خیابان دماوند تا ۲۵۰ در بالای بزرگراه زین الدین خیابان استخر به صورت شمارههای زوج طبقهبندی شده است. همچنین ۱۱ خیابان عمودی دارد که به صورت فرد از خیابان ۱۰۳ تا ۱۳۹ نامگذاری شدهاند.
[box type=”tip”]راهنمای املاک تهرانپارس – تهرانپارس غربی[/box]
بلوار اصلی تهرانپارس، یک خیابان شمالی-جنوبی است که از فلکه چهارم در زیر بزرگراه زین الدین در شمال آغاز شده و تا سه راه تهرانپارس در تقاطع خیابان دماوند منتهی میشود و به نام تیرانداز آرش نامیده میشود. پس از تغییر نامهای پی در پی، این خیابان از تیرانداز به حجر بن عدی و در حال حاضر به نام آیت الله خوشوقت نامیده میشود؛ هر چند که در مکالمات روزمره، همچنان با نام قدیم خود شناخته میشود. خیابان تیرانداز دارای حاشیه تجاری بوده و به نوعی مرکز خرید ساکنین این منطقه است.
این محله دارای ۴ فلکه بود که در امتداد خیابان تیرانداز قرار داشتند. اکنون فلکه اول تهرانپارس به فلکه قمر بنی هاشم تغییر نام یافته، با اصلاح هندسی و حذف میدان، فلکه دوم تهرانپارس در حال حاضر چهارراه اشراق نامیده میشود؛ فلکه سوم، فلکه سجادیه نامیده میشود و فلکه چهارم نیز پس از احداث بزرگراه شهید زینالدین، حذف شده است.
به دلیل گستردگی این منطقه، اطلاعات ملکی آن را در دو بخش شرقی و غربی بررسی میکنیم.
[box type=”tip”]راهنمای املاک حکیمیه[/box]
تهرانپارس شرقی
محدودههای تهرانپارس و تهرانپارس شرقی، محدودههای بزرگ و مهمی در شرق تهران به شمار میروند که نسبت به مرکز شهر و جنوب شهر در ۲۰ سال گذشته پیشرفتهای بیشتری کرده و مورد توجه بخش زیادی از مردم قرار گرفتهاند. تهرانپارس شرقی از محدودههای ارزانتر در محدوده تهرانپارس است و به طور متوسط قیمت اجاره و خرید ملک در این محدوده ۲۰ درصد از سایر قسمتها ارزانتر است. در تهرانپارس شرقی دسترسی به مترو و خطوط BRT نسب به تهرانپارس غربی سختتر است و به مراکز صنعتی و کارخانجات در سمت شرق که در ابتدای خیابان دماوند قرار دارد نزدیکتر است.
امکانات رفاهی، بهداشتی، آموزشی، تفریحی و تجاری به صورت کامل در دسترسی محلی محدودههای تهرانپارس شرقی و تهرانپارس قرار دارد و کمتر موردی اتفاق میافتد که برای رسیدگی به امور مرتبط با این نواحی نیاز به رفتن به خارج از این محدودهها باشد. با این حال فاصله از مرکز شهر علاوه بر اینکه به دلیل دور بودن از طرح ترافیک یک مزیت به شمار میرود، در عین حال یک نقطه ضعف نیز هست.
اطلاعات قیمتی
بازه کلی قیمت در محدوده تهرانپارس از ۳۸ میلیون تومان برای هر متر ملک نوساز شروع میشود و تا ۴۵ میلیون تومان افزایش پیدا میکند. در محدوده تهرانپارس و تهرانپارس شرقی مالکین آپارتمانهای نوساز هستند که ملک خود را در بازار در حال حاضر با قیمت ۳۵ یا حتی ۳۴ میلیون تومان به ازای هر متر مربع به فروش میگذارند. آپارتمانهای نوساز در این محدوده با امکانات حداقلی معمولا آپارتمانهای ۱ خواب با متوسط متراژ ۶۰ متر هستند که معمولا دارای پارکینگ و انباری هستند. البته بیشتر بافت محدوده تهرانپارس و تهرانپارس شرقی برخلاف تهرانپارس غربی املاک کارکرده هستند. آپارتمانهایی با ۵ تا ۲۰ سال ساخت. در مواردی بعضی املاک در این محدوده به صورت آپارتمانهای قدیمیتر با بازسازی و سابقه ۲۰ سال ساخت هستند که قیمت خرید به متوسط ۱۵ میلیون تومان هم میرسد. بعضی املاک شبه ویلایی در تهرانپارس شرقی با بافت قدیمی و حیاط مشاع و بدون پارکینگ شامل چنین مواردی هستند.
به صورت کلی هر سال ساخت به طور متوسط ۵۰۰ هزارتومان از قیمت ملک پایه نوساز کم میکند. (به طور متوسط در حال حاضر ۳۵ میلیون تومان). همچنین موارد کلنگی و قدیمی از این موارد استثنا و همانطور که اشاره شد تا ۱۵ میلیون هم کاهش پیدا میکنند.
روشهای مختلفی برای محاسبه رهن و اجاره آپارتمان مسکونی در این منطقه وجود دارد. در روش اول میتوان حدود ۱۵ الی ۲۰ درصد قیمت ملک را به عنوان مبلغ رهن کامل در نظر گرفت. همچنین برای بررسی دقیقتر میتوان اینطور در نظر گرفت که به ازای هر متر آپارتمان مسکونی بدون پارکینگ متوسط مبلغ ۳ میلیون تومان برای رهن کامل میتوان در نظر گرفت. اگر سال ساخت ملک کمتر و موقعیت مناسبتری داشته باشد، این مبلغ تا ۶-۷ میلیون تومان هم افزایش پیدا میکند. در صورتی که امکانات ملکی کمتر و ضعیفتر باشد و موقعیت نامناسب و سال ساخت بالاتر باشد تا ۲ میلیون تومان به ازای هر متر کاهش پیدا خواهد کرد. مثلا یک ملک آپارتمان بازسازی شده ۲۰ سال ساخت ۶۰ متری در حال حاضر دسته کم ۱۲۰ میلیون تومان رهن کامل خواهد شد.
ملک کلنگی، اداری و تجاری
در این محدوده ملک اداری کمتر و مغازه تجاری بیشتر است. ملک اداری بیشتر در دو الی سه پاساژ و مجتمع بزرگ قراردارد که عمدتا برای اجاره قرار دارد و معادل ۲۰ درصد قیمت ملک اداری-تجاری برای رهن کامل است. به طور متوسط قیمت و ارزش هر متر از این املاک ۵۰ الی ۶۰ میلیون تومان برای هر متر خواهد رسید. قیمت مغازه مثل تمام محدودهها پراکندگی فراوانی دارد. دسته کم برای هر متر ۴۰ میلیون تومان و در خیابانهای اصلی تهرانپارس مثل فرجام، هنگام و… به ۱۰۰ میلیون تومان در هر متر هم میرسد. موقعیت مغازه در خیابان و امکانات آن تعیین کننده است. به طور متوسط برای خرید مغازه در این محدوده قیمت هر متر مربع ۶۰ میلیون تومان به طور متوسط است که باید چنین مبلغی را برای خرید در نظر گرفت و ۲۰ الی ۳۰ درصد هم برای رهن کامل مغازه.
املاک کلنگی بیشتر در سمت تهرانپارس شرقی و نواحی نزدیک به بلوار شاهد و خیابان دماوند و اتحاد قرار دارد که محیط بسیاری از آنها صنعتی و به همین دلیل از سایر نواحی قیمت پایینتری دارد. پراکندگی قیمت املاک کلنگی در این محدوده زیاد است. برای املاکی که احتمال کاربرد مسکونی دارند دسته کم ۳۵ میلیون تومان برای هر متر و تا ۸۰ میلیون تومان برای املاکی که قابلیت ساخت آپارتمان و مجتمع مسکونی دارند افزایش پیدا میکند و میتوان متوسط قیمت آن در حال حاضر را ۶۰ میلیون تومان در نظر گرفت.
بازتاب: راهنمای املاک تهرانپارس - تهرانپارس غربی - وبسایت خبری تحلیلی ملک رادار
بازتاب: راهنمای املاک حکیمیه - وبسایت خبری تحلیلی ملک رادار