خرید ملک در ترکیه برای ایرانیان جذابیت بیشتری در سال‌های گذشته پیدا کرده است و اتباع ایرانی با سهم ۳ درصدی از خرید ملک در ترکیه توسط اتباع خارجی، یکی از مهم­ترین مشتریان بازار املاک و مستغلات در این کشور به حساب می­‌آیند. در این گزارش به بررسی بازار مسکن ترکیه، ویژگی‌ها، شرایط، و قیمت خرید ملک در ترکیه خواهیم پرداخت.

*نویسنده: ابوالفضل نصری

ترکیه کشوری است که در همسایگی ما قرار دارد و سالهاست که به عنوان یکی از مهم­ترین مقاصد گردشگری توریست­ های ایرانی به حساب می ­آید؛ بطوری که طبق گزارش اتحادیه هتل­ داران ترکیه در سال ۲۰۱۶ حدود ۶/۱ میلیون و در سال ۲۰۱۷ بیش از ۵/۲ میلیون گردشگر ایرانی اوقات خود را در این کشور گذرانده­ اند. در سالهای اخیر اقتصاد رو به رشد ترکیه موجب شده است تا شهروندان خارجی علاوه بر اقامت توریستی در این کشور، نسبت به سرمایه ­گذاری در بخش­های مختلف، خرید ملک در ترکیه و سرمایه­ گذاری در بخش املاک و ساخت و ساز نیز اقدام کنند. لذا هتل­‌های متعدد و مجتمع ­های مسکونی بسیاری در پی سرمایه­ گذاری خارجی­ها در اقصی نقاط ترکیه ساخته شده و متعاقب آن جمعیت خارجی بسیاری در این سال­ها از طریق اجاره و خرید آپارتمان در ترکیه نسبت به اخذ اقامت این کشور اقدام کرده و در ترکیه زندگی می­کنند؛ بطوری که طبق آمار ارائه­ شده در دانشنامه اتنولوگ بیش از ۵۰۰ هزار ایرانی در کشور ترکیه ساکن هستند؛ البته طبق آمار رسمی منتشرشده توسط اداره آمار ترکیه، از این رقم تنها چیزی حدود ۲۸ هزار نفر بصورت رسمی و قانونی در ترکیه اقامت دارند و اقامت باقی ایرانیان ساکن ترکیه بصورت پناهندگی، توریستی و … می­باشد. شهرهایی که برای ایرانیان جهت اقامت و زندگی چه بصورت دایم و چه بصورت تفریحی جذاب هستند شامل استانبول ،آنتالیا، بورسا و ازمیر می­باشد و به عبارتی شهرهایی مانند قونیه، موغلا، آنکارا و … جذابیتی برای ایرانیان نداشته اند.

یکی از مهم­ترین دلایل موفقیت سرمایه­ گذاری در بخش ساخت و ساز ترکیه، بحث اقامت در این کشور می­باشد. علاقمندان به اجاره ملک در ترکیه با داشتن اجاره ­نامه رسمی از صاحبخانه و همینطور علاقمندان به خرید ملک در ترکیه با داشتن سند به نام خودشان قادر هستند تا از مزایای داشتن اقامت ترکیه استفاده کنند. بنا بر قانون شماره ۶۴۵۸ که در سال ۲۰۱۳ به تصویب رسید، اتباع خارجی با خرید ملک می توانند اقامت یک ساله این کشور را گرفته و تا هشت سال اقامت خود را تمدید کرده و پس از هشت سال می­توانند برای اقامت دائم مراجعه نمایند. همچنین اتباع خارجی با عقد قرارداد اجاره ملک در ترکیه و تایید این قرارداد در یکی از دفاتر اداره ثبت اسناد این کشور می­توانند اقامت شش ماهه توریستی دریافت نمایند. برای بسیاری از شهروندان خارجی، داشتن اقامت در کشور ترکیه اهمیت زیادی دارد و دولت ترکیه نیز از این علاقه به خوبی استفاده کرده و با دادن اقامت به علاقمندان اجاره یا خرید آپارتمان درترکیه، موجب رونق دادن به بخش املاک در این کشور شده است.

البته دولت ترکیه محدودیت­ هایی را نیز در مورد خرید ملک در ترکیه توسط اتباع برخی کشورها تعیین کرده است؛ برای مثال اتباع کشورهای ارمنستان، کره ­شمالی، سوریه و نیجریه حق خرید ملک در ترکیه را ندارند و اتباع کشورهایی نظیر چین و دانمارک تنها مجاز به خرید یک ملک در ترکیه هستند. اما چنین محدودیت­هایی در مورد اتباع ایرانی وجود ندارد. به علاوه نکته مهم و جالب دیگری که در سیاست­گذاری دولت ترکیه در بخش املاک وجود دارد این است که در هر منطقه و محله در این کشور فقط ۱۰ درصد از املاک اجازه فروش و واگذاری به خارجیان را دارد و در صورت تکمیل­ شدن این ظرفیت ۱۰ درصدی، دیگر در آن محله اجازه خرید ملک به خارجیان داده نمی­شود. همچنین افراد دارای تابعیت خارجی تنها می­توانند املاکی با حداکثر مساحت ۳۰ هکتار را در ترکیه خریداری نمایند. در حال حاضر طبق گزارش اداره آمار ترکیه تعداد خانه ­های دارای مالکیت خارجی در ترکیه از مرز ۹۰ هزار خانه عبور کرده است که اتباع عراق (۱۷ درصد)، عربستان سعودی (۱۲ درصد)، کویت (۹ درصد) و روسیه (۷ درصد) به ترتیب بیشترین سهم را به خود اختصاص داده ­اند؛ اتباع ایرانی نیز با سهم ۳ درصدی از خرید ملک توسط اتباع خارجی در ترکیه، یکی از مهم­ترین مشتریان بازار املاک و مستغلات در این کشور به حساب می­آیند.

معرفی بازار مسکن ترکیه

بازار مسکن ترکیه در ۱۰ سال گذشته رشد قابل توجهی را تجربه کرده است که از دلایل اصلی این رشد می­توان به ساخت واحدهای مسکونی جدید و مدرن، اعطای وام­‌های مسکن مقرون به صرفه و افزایش تقاضای ساخت منازل مقاوم در برابر زلزله اشاره نمود. به علاوه رشد قابل توجه جمعیت، مهاجرت اتباع خارجی به ترکیه و پدیده مهاجرت از روستا به شهر نیز تاثیر بسزایی در بازار مسکن ترکیه ایجاد کرده­اند.

در سال­‌های اخیر در اغلب مناطق ترکیه بخصوص شهرهای بزرگی نظیر استانبول، آنکارا، ازمیر و بورسا پروژه­‌های مسکونی برنددار به شدت مورد توجه قرار گرفته‌­اند و فاکتورهایی نظیر متراژ، قیمت، موقعیت، امکانات رفاهی و مقاومت در برابر زلزله مهمترین عوامل تعیین ­کننده تقاضا برای املاک مسکونی محسوب می­شوند. رشد ساخت مسکن در ترکیه بقدری سریع پیش می­رود که تعداد منازل مسکونی در این کشور از ابتدای سال ۲۰۰۹ تا پایان سال ۲۰۱۷ از حدود ۲۶ میلیون واحد به ۳۲ میلیون واحد (۲۳ درصد رشد) رسیده است. شهر استانبول بعنوان پرجمعیت‌­ترین شهر در ترکیه با ۴/۵ میلیون واحد مسکونی نزدیک به ۱۷ درصد از واحدهای مسکونی کشور ترکیه را به خود اختصاص داده است؛ شهرهای آنکارا، ازمیر، بورسا و آنتالیا دیگر شهرهای ترکیه هستند که بیش از ۱ میلیون واحد مسکونی را در خود جای داده‌­اند. البته در ۷ سال گذشته مناطق کم­تر توسعه یافته جنوب شرق ترکیه نیز در زمینه ساخت واحدهای مسکونی رشد قابل ملاحظه­‌ای را تجربه کرده­‌اند؛ برای مثال تعداد واحدهای مسکونی در شهرهای شیرناک (شرناخ)، وان، باتمان و کیلیس از سال ۲۰۱۰ تا کنون به ترتیب ۷۷، ۵۷، ۴۹ و ۴۶ درصد افزایش یافته است.

طبق اطلاعات بدست آمده از اداره آمار ترکیه در کنار رشد قابل توجه ساخت و ساز واحدهای مسکونی در سال­‌های اخیر، فروش خانه نیز از سال ۲۰۱۳ تا ۲۰۱۷ رشد قابل ملاحظه‌­ای را تجربه کرده است. مطابق انتظار در این بخش نیز استانبول بعنوان پرجمعیت­‌ترین شهر ترکیه بیشترین میزان فروش واحدهای مسکونی در ترکیه را به خود اختصاص داده است؛ بطوری که در سال ۲۰۱۷ بیش از ۱۸ درصد از واحدهای مسکونی فروخته شده در ترکیه در استانبول قرار داشته­‌اند. پس از استانبول، دیگر شهرهای پرجمعیت ترکیه یعنی آنکارا، ازمیر، آنتالیا و بورسا در رده­‌های بعدی فروش واحدهای مسکونی در ترکیه قرار گرفته‌­اند. البته علاوه بر این شهرهای پرجمعیت، شهرهایی نظیر آیدین، موغلا، ساکاریا (سقاریه) و طرابوزان که مقاصد توریستی پرطرفدار ترکیه محسوب می­شوند نیز در سال­های اخیر رشد قابل توجهی را در بخش فروش واحدهای مسکونی تجربه کرده­‌اند. نمودار زیر میزان فروش ملک در ترکیه طی سال‌های ۲۰۱۳ الی ۲۰۱۷ در کل ترکیه (میله مشکی) و ۵ شهر بزرگ استانبول، آنکارا، ازمیز، آنتالیا و بورسا رو نشان می‌دهد.

خرید ملک در ترکیه: فروش واحدهای مسکونی به اتباع خارجی

رونق بازار مسکن در ترکیه در حوزه فروش واحدهای مسکونی به اتباع خارجی نیز به وضوح قابل ملاحظه است؛ طبق اطلاعات موجود در اداره آمار ترکیه تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده به خارجی­‌ها از ابتدای سال ۲۰۱۳ تا پایان سال ۲۰۱۷ از حدود ۱۲ هزار واحد به بیش از ۹۴ هزار واحد مسکونی رسیده است. در این بخش نیز شهر استانبول در ترکیه پیشتاز است، اما رتبه‌های بعدی با آنچه در بخش قبل اشاره شد، تفاوت­‌هایی دارد که جزییات آن را می­توانید در جدول زیر ملاحظه نمایید.

جدول ۱ – تعداد واحدهای مسکونی فروخته­ شده به اتباع خارجی در ترکیه

قیمت خرید ملک در ترکیه: قیمت­ها در بازار مسکن ترکیه چگونه است؟

قیمت ملک در ترکیه همچنان به روند افزایشی خود ادامه می­دهد، اما سرعت این افزایش در سال گذشته نسبت به سال­های قبل کاهش یافته است. پس از شروع بحران اقتصادی جهانی در سال ۲۰۰۸، بازار مسکن در ترکیه در سال­های ۲۰۰۹، ۲۰۱۰ و ۲۰۱۱ با افت قیمت مواجه شد اما در این سال با تسهیل دسترسی اقشار متوسط به رهن­های بانکی قیمت مسکن روند افزایشی خود را آغاز کرد، اما در یکی دو سال اخیر به دلیل حملات تروریستی، عدم ثبات سیاسی، نوسانات شدید ارزش لیر، تحریم­های روسیه و … این روند افزایشی کند شده است؛ بطوری که قیمت مسکن در استانبول (بعنوان پرجمعیت‌­ترین استان ترکیه) کاهشی ۱۹/۱ درصدی را تجربه کرده است. علاوه بر استانبول، استان­های ساکاریا، موغلا و دیاربکر نیز در سال گذشته با کاهش قیمت مسکن روبه­رو شده‌­اند، اما در دیگر استان­‌های ترکیه قیمت مسکن روند افزایشی خود را حفظ کرده است. جهت خرید ملک در ترکیه آگاهی از حدود قیمت‌ها می‌تواند بسیار کارساز باشد، در جدول زیر قیمت خرید ملک در ترکیه در مناطق پرطرفدار را در سال ۲۰۱۷ و ۲۰۱۸ گردآوری کرده ایم.

جدول ۲– قیمت هر متر مربع واحد مسکونی فروشی و اجاره‌­ای در مناطق پرطرفدار ایرانیان در ترکیه

کشور ترکیه بصورت کلی به هفت ناحیه جغرافیایی تقسیم شده است که هریک از این نواحی شامل چندین استان (به ترکی il) می­باشند. ترکیه در مجموع شامل ۸۱ استان است که هریک از این استان­ها به چندین منطقه (به ترکی ilçe) تقسیم می­شوند. مراکز همه استان‌ها نیز (به جز سه استان) با خود استان هم‌نام هستند. در جدول فوق قیمت ملک در سه منطقه از استان­‌های موردعلاقه ایرانیان جهت زندگی و خرید ملک در ترکیه آورده شده است.

در گزارشات بعدی به شرایط خرید ملک در ترکیه، نحوه خرید ملک و سایت‌های جستجوی ملک در ترکیه بیشتر خواهیم پرداخت.