در این نوشته قصد داریم به یکی از سوالات مهم بسیاری از مخاطبین سایت و کانال تحلیلی ملک رادار به صورت خلاصه و مفید پاسخ دهیم که بلاخره خانه بخریم یا نه؟ مخاطبین عزیز، بویژه در یکی دو ماه گذشته، از ما سوالاتی با این مضمون پرسیده‌اند:
«من یه حساب مسکن اولی گذاشتم که خونه بخرم، الان نوبتم شده که متاسفانه یه دفعه قیمت خونه گرون شده، الان منتظرم. به نظر شما گرونتر میشه یا ارزون‌تر؟ تحلیل‌ها همش متناقضن، یا من اینجوری برداشت می‌کنم… یکی میاد میگه ارزون میشه یکی میاد میگه گرون میشه. بالاخره ما خانه بخریم بخریم یا نخریم؟»
پاسخ ما را در ادامه بخوانید:
وقتی تقاضا برای چیزی نباشد و یا کم باشد، دقیق نمی‌شود در مورد قیمتش اظهار نظر کرد. بطور مثال در مورد ونزوئلا وقتی می‌گویند تورم میلیون درصدی دارد، به همین صورت است. برای خیلی از افراد قابل درک نیست که تورم میلیون درصدی یعنی چه.
در ونزوئلا در واقع به این شکل است که مثلا کالای ایکس نایاب است یا اصلا در هیچ بازاری برای خرید وجود ندارد، برای همین قیمتش سربه فلک می‌کشد، چون نیست در نتیجه قیمتش می‌توند بی نهایت هم باشد.
در مورد ملک در کشور ما و علی‌الخصوص شهر تهران، باید تقابل چند عامل را در نظر گرفت:
۱٫ رشد شدید قیمت مصالح و در نتیجه افزایش بهای تمام شده خانه.
۲٫ تورم انتظاری بالا که مانعی در جهت کاهش قیمت است.
۳٫ نبود تقاضای موثر.
۴٫ وجود حباب قیمتی در زمین.
با در نظر گرفتن این عوامل نظر ما در مورد آینده قیمت مسکن این است که رکود تورمی در این بخش پایدار می‌ماند. اما با رسیدن به ثبات نسبی در قیمت دلار و سایر شرایط اقتصادی رفته رفته به سمت رکود در این بخش خواهیم رفت و باید منتظر تخلیه نسبی حباب در بخش زمین باشیم. رکود در بخش مسکن هم معمولا بلندمدت است و چون نسبت به سایر دارایی‌ها نقد شوندگی نسبتا پایینی دارد، زمان‌بر است تا سطح درآمد جامعه با قیمت مسکن تعدیل شود. در نتیجه فشار قیمتی ناشی از رشد قیمت ملک به اجاره بها و رهن خانه وارد خواهد شد، البته نه به میزان رشد قیمت، چون میانگین سطح درآمد جامعه هنوز کشش و توان این میزان پرداخت را ندارد.
در نهایت توصیه ما این است که اگر به مسکن بعنوان یک کالای مصرفی نگاه میکنید، اقدام به خرید در شرایط کنونی زیاد غیرمعقول نیست (اما صبر کردن برای رسیدن به ثبات نسبی در قیمتها، قیمت دلار و سایر بازارها به نظر خالی از لطف نخواهد بود). اما اگر به مسکن بعنوان کالای سرمایه‌ای نگاه میکنید، در شرایط کنونی ما زیاد موافق خرید نیستیم.»
Loading ...
8 Comments
سعیدی
خانه اولی خانه دومی و…با توجه به هزار مولفه موثر بی شک قیمت مسکن رشد می یابد قیمت زمین رشد می یابد ثبات سایر بازار ها هم بخش مسکن را حتی بانبود تقاضای موثر با تورم مواجه می نماید لذا ای عزیزان حتی شده قرض نمایید خانه را بخرید ویا تبدیل به احسن نمایید شک ننمایید تا سال دیگه این ماه حداقل رشد پنجاه درصدی را شاهد خواهیم بود سال نود وپنج وشش گفتم ونوشتم باز یه عده خوش بینانه وبا امید به تحقق امال خویش گفتند حبابه می ترکه ارزون میشه دهیچکدام نه علم اقتصاد را درک کردهاند ونه وضعیت کشور را .یقینا جهش هنوز به قوت خویش باقی است حتی اگر تقاضای موثر کاهش یابد ومیزان تعاملات کاهش یابد .رشد تورم سرکوب بازار ارز وسکه وطلا وخودرو و..با قوانین ومولفه های دستوری وسیاست های عجولانه متخذه فعلی فقط زمان فوران اتشفشان رشد قیمت ها در تمامی بازارها را به تعویق میاندازد به خشت خام نگاه کنیم وبه وضوح این شرایط را برای اینده پیش بینی کنیم پس همشهری های عزیز خرید امروز به از فرداست شک نکنید
رضا
احسن دوست عزیز هر کس میگه خونه نخر ارزون میشه هیچ چیز از بازار مسکن حالیش نیست هر روز داره گرونتر میشه و انفجار بزرگتری در راهه چون دشمنان دوست نمایی مثل همین کسی که تحلیل بالا رو در جواب سوال خیلی از وام اولیها نوشته دارند درباره بازار تصمیم میگیرند و بدبختانه هیچ چیز از بازار نمیفهمن واین درد این سرزمین که ادمهای اشتباهی رو مسئول کردند
نادر فرجی
بازار مسکن با بازار طلا و دلار بسیار متفاوته
قیمت دلار و ارز دائما در حال نوسانه
ولی با توجه به اینکه قیمت مسکن بیش از ۸۰ درصد رشد داشته و بالاتر از حد انتظار بوده . با توجه به تجربه ای که از بازار مسکن ور سال ۸۶ و ۹۱ داشته ایم به نظر من این بازار وارد رکود شده که در ماههای آینده به شدت آن افزوده خواهد شد . واونهایی که در این بخش به عنوان سرمایه گذاری ورود کردند در ماههای آینده مجبرند که به خریداران تخفیف بدن تا بتونند از درآمد فروش آپارتمان هاشون بقیه مشکلاتشون رو حل کنند . به نظر من که حدود ده ساله که در این بخش فعالیت دارم به هیچ عنوان خرید توصیه نمیشه . مگر اینکه در فرایند خرید با موردی اکازیون از لحاظ قیمت مواجه بشیم
بازخورد: تحلیل بخش مسکن در سال ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ - بلاگ تحلیلی ملک رادار
بازخورد: آینده بازار مسکن در بخش اجاره و خریدوفروش چگونه خواهد بود؟ - بلاگ تحلیلی ملک رادار
منصور
دوست عزیز یا شما هم دلال هستین یا تو صنف املاکی ها و اینکه ادعا میکنید بغیر از شما کسی از بازار نمیفهمه اشتباه میکنید شماها باعث شدین این وضع بوجود بیاد متاسفانه یه عدع امثال شماها که هیچی حالیشون نمیشه با نظرات بی دلیل خودشون باعث گرونی شدن
تو کشور ما هر چیزی که ارزون باشه یه عده میان با تبلیغات الکی و به جیب زدن سود های کلان مردمو به خرید تشویق میکنن این وضع مملکتمون میشه
الان به هیچ عنوان خرید مسکن توصیه نمیشه چرا که دلال های فرصت طلب به فکر سودشون هستن اگر مردم صبر کنند و مسکن نخرند بخواهیم یا نخواهیم قیمت مسکن کاهش پیدا میکند
سعیدی1
زدی ضربتی! ضربتی نوش کن .!اگه بدونی پازل یا جورچین چیه! همونی که برای بچه ها ویا سرگرمی بزرگترها خریداری میشه! تا وقتی جور نشده شکل واقعی مشخص نیست.تکه های پازل اقتصاد وسیاست و.. را کنار هم بگذار ! مرتب کن ! آنوقت شکل واقعی وضعیت کشور معلوم میشه! به قول استاد بزرگوار اقتصاد درکلاس درس سال ۱۳۶۷ تا شما بیائید الفبای اقتصاد رو یاد بگیرید اقتصاد دانای واقعی (طبقه بور ژوای جدید منظورش پیوند طبقه سرمایه دار نوظهور بازار ومدیران دولتی) تمامی کشور رو مال خودشون کردند .مافیای قدرتمندی که در تمام عرصه ها تار عنکبوتی تنیده اند .دولت هم اگر بخواهد کاری ازدستش بر نمیاد! مولفه های ویران کننده این کشور!اول از همه اندیشه هایی است که نیاز به رفرم داره! این مولفه ممکنه اصلاحش بیش از یک قرن طول بکشه! پس به عمر وزندگی ما قد نمی ده! نگاهی به عصر ودوره قبل از رنسانس بیانداز! واما دومین منشا نکبت وبدبختی! برای این کشور ومردم! رشد جمعیت است !که مثل گل مرداب !فقط کشور را به منجلاب باتلاق تبدیل کرده! واین روند هنوز هم ادامه داره! سومین مشکل تنوع … است! که البته همه میگن یه فرصته! ولی من معتقدم بدترین تهدیده! سومین مشکل استحاله اندیشه نظام سرمایه داری در ایران است!اندیشه ای که همنوع خود را یک انسان نمی بیند ! انسان در این نگرش شی است!مثل هر نوع داده ومواد اولیه دیگه! انسان ماهیت انسانی خود را در فرایند تولید وزندگی فعلی ودر نظام اقتصادی بکلی از دست داده!به غیر از این موارد وهزار مولفه اجتماعی وفرهنگی دیگه …. میرسیم به مولفه های اقتصادی!از تحریم که نگو !قاچاق! گرانفروشی!رشد نقدینگی!افزایش حقوق ودستمزد!افزایش قیمت تمامی مواد اولیه تولید!در همه بخشها!رشد سطح عمومی قیمتها!همون تورم!ذهنیت وانتظارات تورمی اتی مردم!سود مورد انتظار!رکود تولید !افزایش نرخ رشد بیکاری!امار مشکلات ناشی از طلاق !نوسانات قیمت نفت واختلاسهاوبودجه دولتی که وحشتناک صرف هزینه های جاری میشه!و………………..خسته شدم یعنی با این همه چراغ روشن هنوز منتظریم !نسیم سحری بوزد!کشور ما وضعیت ماشین مشدی ممدلی رو داره که موتور نداره !فقط تو شیب وسرازیری کمی قرار داره وفقط نمی ایسته!ولی تحرک وروشنی وجهش وحرکتی رو شاهدنخواهیم بود!عامل محرک ان هم درامد های نفتی وپتروشیمی وگاز ومعادن و.. است.بخش مسکن هم با این همه مشکلات تولید وقوانین وضع شده نمی تونه محرک اقصاد باشه!اما اگر امروز نخرید !به زعم من دلال!!!قیمت ها تا سال دیگه این موقع حداقل ۴۰ درصد رشد کرده !! حتی اگه یه خریدار هم نباشه !ویا به زعم واندیشه وپیشنهاد شما!قیمت ها نصف میشه!وایران میشه یه کشور ور شکسته!وای به روزی که این بازار نقش هر چند ضعیف وناچیز واندک خودش رو از دست بده!اونوقت تماشا داره وضعیت کشور!و….
حسن
احسنت آقای سعیدی اصل مطلب را گفتی برادر
حالا هرکی گوش شنوا داره مطلب را میگیره
من کارمندم و هنوز بدهی و قسط آپارتمانی که سال ۹۳ خریدم را میدهم
انشاالله حقوقها و درامدها افزایش یابد تا توان خرید کمی بهبود یابد.