خانه اولی‌ها و مشکلات افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن

رفتار خانه اولی‌ها در بازار ملتهب مسکن طی ماه‌‌های اخیر از روی میزان استفاده از وام یکم، ردیابی شد. آمار خرید آپارتمان با وام صندوق یکم در تهران نشان می‌دهد بهار امسال تحت‌تاثیر جهش قیمت و نبود فایل کوچک‌متراژ در بازار معاملات ملک، حجم خرید آپارتمان توسط خانه اولی‌ها ۴۰ درصد نسبت به اوایل رونق معاملات کاهش پیدا کرد. این گروه از تقاضا که به‌دلیل تجهیز از ناحیه صندوق پس‌انداز، تقاضای قطعی و موثر در بازار مسکن محسوب می‌شود، مشروط به اجرای یک تصمیم می‌تواند از منگنه بازار نجات یابد.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، اثر التهاب دست کم سه ماهه قیمت مسکن بر رفتار تقاضای قطعی، ردیابی شد. خانه اولی‌ها به‌عنوان گروهی از تقاضای مصرفی که نسبت به سایر متقاضیان، از سه ویژگی شامل کمترین قدرت خرید، بیشترین حساسیت به نوسان قیمتی و در عین حال قصد قطعی خرید ناشی از دریافت وام یکم برخوردار هستند، طی ماه‌های اخیر به رغم اقدام برای انجام معامله خرید آپارتمان در تهران، مجبور به خروج اضطراری از بازار شدند.بررسی‌ درباره واکنش تقاضای رونق‌ساز به جهش قیمت مسکن از ابتدای سال جاری تا کنون نشان می‌دهد: این گروه از تقاضا – خانه اولی‌های سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم- در منگنه بازار مسکن قرار گرفته طوری که نیروی حاصل از منگنه باعث افت شدید در حجم خرید زوج‌های تازه وارد به بازار و در نتیجه کاهش کل معاملات مسکن شده است.

منگنه بازار مسکن از محل رشد شدید قیمت‌ها و کمبود عرضه مناسب، کار را برای خانه اولی‌ها بیش از سایر متقاضیان مصرفی سخت کرده است. میانگین قیمت واحدهای مسکونی در تهران در بهار امسال ۴۰ درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش پیدا کرد که البته میزان رشد، در بازار واحدهای مورد جست‌وجوی خانه اولی‌ها (آپارتمان‌های حداکثر ۷۰ مترمربع)، به مراتب بیشتر بود. طی ماه‌های گذشته از سال جاری علاوه بر فشار تورم مسکن، موجودی بازار از بابت فایل فروش واحدهای مسکونی ریز و کوچک‌ متراژ نیز به شدت کم و در برخی مناطق پایتخت نایاب شد.

گزارش‌ها از تاثیر منفی این دو مانع –جهش قیمت و نبود فایل- حاکی است: حجم خرید آپارتمان توسط خانه اولی‌ها در بهار امسال ۴۰ درصد نسبت به زمستان سال گذشته کاهش پیدا کرد. این آمار منعکس‌کننده رفتار خانه اولی‌های مجهز به وام یکم است و به نوعی، سند اثبات خروج اضطراری تقاضای مصرفی از بازار مسکن تحت‌تاثیر اوج‌گیری قیمت‌ها است.

پیش‌تر درباره علت کاهش حجم معاملات مسکن در خرداد امسال در شهر تهران، عقب‌نشینی تقاضای مصرفی مهم‌ترین عامل معرفی شده بود. در حال حاضر ردیابی آماری رفتار خانه اولی‌ها در فصل بهار، افت معاملات از محل کاهش خریدهای مصرفی را تایید می‌کند. در تیرماه البته عقب‌نشینی توام تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای باعث افت معاملات شد. در خرداد ماه، ۱۳ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی در تهران فروش رفت و در تیر ماه، این میزان به ۱۲ هزار و ۳۷۰ واحد مسکونی کاهش یافت. حجم معاملات خرید در زمستان سال گذشته به نزدیک ۱۸ هزار واحد در ماه رسید، اما اکنون بازار معاملات ملک از رونق زمستانی فاصله گرفته است.

خانه اولی‌ها از نیمه سال گذشته به شکل موثر و قابل توجهی وارد بازار مسکن شدند طوری که موعد پرداخت وام یکم از محل صندوق پس‌انداز به این گروه مجاز به سپرده‌گذاری در این صندوق حجم خرید ماهانه آپارتمان در تهران توسط خانه اولی‌ها را از زیر ۵۰۰ واحد در سال‌ ۹۵ و نیمه اول ۹۶ به متوسط ماهانه ۱۷۰۰ واحد مسکونی در زمستان سال گذشته افزایش داد. در اسفند سال گذشته بیش از ۲۳۰۰ خانه اولی با وام یکم، نسبت به خرید آپارتمان در تهران اقدام کردند. اما در بهار امسال متوسط فروش آپارتمان به خانه اولی‌ها در تهران از ۸۰۰ واحد در ماه تجاوز نکرد.

این در حالی است که جامعه خانه اولی ثبت‌نام‌کننده برای دریافت وام یکم پتانسیل خرید حداقل ۳۵۰۰ واحد مسکونی در ماه درشهر تهران را دارد که در صورت فراهم بودن شرایط قیمت و عرضه، این حجم معامله مسکن در پایتخت می‌تواند نبض بازار فروش را از کمای دو ماه اخیر نجات دهد.

پتانسیل خانه اولی‌ها معادل ۲۵ درصد حجم معاملات فعلی بازار مسکن در تهران است، بنابراین اگر بستر ورود اکثریت این گروه به بازار فراهم شود، فاز معاملات به وضعیت رونق باز می‌گردد.خانه‌اولی‌ها بعد از ۱۸ ماه سپرده‌گذاری در تهران، نوبت دریافت تسهیلات خریدشان فرا می‌رسد و چون به اصل مبلغ سپرده -که رقم آن نیز قابل توجه است- سود تعلق نمی‌گیرد، این گروه در شرایط فعلی بازار به محض سررسید سپرده‌گذاری، برای خرید مسکن اقدام می‌کند. طول سپرده‌گذاری یکساله است، اما ناکافی بودن مبلغ سپرده از سوی غالب خانه اولی‌ها باعث شده مدت زمان انتظار برای دریافت وام یکم به ۱۸ ماه افزایش پیدا کند.

گروه خانه اولی به دلیل سپرده‌گذاری در صندوق، تقاضای قطعی در بازار مسکن محسوب می‌شود ضمن آنکه تا قبل از جهش قیمت، مبلغ تسهیلات، پوشش‌دهنده مناسبی برای قدرت خرید این گروه بود. در حال حاضر اما اگر در یک فرضیه خوش‌بینانه، واحد مسکونی ریز و کوچک متراژ در بازار وجود داشته باشد، سطح قیمت‌ها، فراتر از بودجه مرکب خانه اولی‌ها –ترکیب تسهیلات، اصل سپرده و سایر اندوخته مالی- قرار دارد.

کلید دست بانک مرکزی

برای پایان دادن به خروج اضطراری خانه اولی‌ها از بازار مسکن، یک راهکار نه‌چندان پایدار اما مناسب شرایط فعلی وجود دارد.دو مانع قیمت و عرضه مقابل خانه اولی‌ها، در صورت موافقت بانک مرکزی با پیشنهاد افزایش سن آپارتمان‌های مشمول استفاده از وام یکم، قابل برطرف شدن است.

در حال حاضر، سقف سنی واحدهای مسکونی مشمول استفاده از وام یکم، ۱۵ سال است. این سقف، ۵ سال کمتر از سقف سنی آپارتمان‌های مجاز به استفاده از وام اوراق است. این دوگانگی مخرب بین شرایط پرداخت تسهیلات یکم و تسهیلات اوراق، چنانچه به نفع خانه اولی‌ها برطرف شود، حق انتخاب فوق العاده محدود تقاضای مصرفی در بازار مسکن از طریق باز شدن دروازه خرید واحدهای ۱۵ تا ۲۰ سال ساخت با وام یکم، تا حدودی افزایش پیدا می‌کند.  واحدهای ۱۵ تا ۲۰ سال ساخت، حدود ۳۰درصد ارزان‌تر از واحدهای کم‌سن مشابه است. بنابراین اگر این اصلاح سنی اتفاق بیفتد، در کنار رفع مانع عرضه مناسب، مانع مربوط به قیمت نیز برطرف می‌شود.

کلید قفل بازار خانه اولی‌ها دست بانک مرکزی قرار دارد. پیشنهاد افزایش سن آپارتمان‌های مشمول وام یکم در چند مکاتبه از سوی عوامل پرداخت تسهیلات مسکن، به بانک مرکزی ارائه شده است. این پیشنهاد حتی در صورت ملاحظه سیاست گذار پولی، می‌تواند در دوره زمانی مشخص به اجرا گذاشته شود.

سیاست‌گذاری پولی برای بازار مسکن در خیلی از کشورهای توسعه یافته، به شکل منعطف و قابل تغییر متناسب با تحولات و شرایط بازار انجام می‌شود به این صورت که در دوره‌های رکود، مصرفی‌ترین نوع تقاضای مسکن که همان خانه اولی‌ها هستند در اولویت تسهیلات و تخصیص منابع اعتباری قرار می‌گیرند و در دوره‌های رشد تند قیمت، پرداخت تسهیلات به سایر متقاضیان محدود می‌شود. در وضعیت فعلی بازار مسکن ایران، اگر چه خانه اولی‌ها به لحاظ مبلغ تسهیلات خرید، در اولویت نسبت به سایر خریداران هستند اما شرایط دسترسی به مسکن از طریق تسهیلات برای خانه اولی‌ها، نه تنها آسان‌تر از سایر گروه‌های متقاضی نیست که محدودیت برای آنها بیشتر است.