بررسی تطبیقی جهش‌های قیمتی بخش مسکن طی دهه جاری

* دکتر احسان محمدیان نیک پی، تحلیلگر مالی اقتصادی مجموعه ملک‌رادار

از جمله عواملی که به برقراری ثبات در بازارها یاری می‌رساند، حضور موثر نیروهای عرضه و تقاضا در آن بازار است. هر گونه عامل بیرونی یا دورنی که موجبات خلل در این تعادل را فراهم سازد، نقصان در یک یا هر دو طرف عرضه‌ و تقاضا را در پی خواهد داشت. در نتیجه تا برطرف شدن ضعف در بخش تقاضا یا عرضه، رسیدن بازار به تعادل امری سخت و زمانبر خواهد بود. بازار مسکن نیز به عنوان بازاری که طیف وسیعی از افراد جامعه را شامل می‌شود، از این امر مستثنی نخواهد بود.

بخش مسکن در اقتصاد ایران طی چند دهه اخیر به دلیل شرایط خاص تورمی حاکم بر اقتصاد کشور، علاوه بر میزبانی از بخش مصرفی، میزبان طیفی از افراد و خانواده‌ها با دید سرمایه‌گذاری نیز بوده است. حضور این افراد در بخش مسکن جدای از طیف مشتاق به سفته‌بازی در این بازار، عمدتا با نگرش حفظ ارزش دارایی در طول زمان بوده است. طبیعتا تلاطمات قیمتی بخش مسکن، طی دوره‌های مختلف تمامی این اقشار را به انواع مختلف مثبت و منفی تحت تاثیر قرار داده است. بر این اساس در نوشتار حاضر سعی داریم به بررسی تطبیقی جهش‌های قیمتی بخش مسکن طی دهه ۹۰ شمسی بپردازیم.

از ابتدای دهه ۹۰ تا کنون شاهد دو رشد شدید قیمتی در اقتصاد مسکن کشور و علی‌الخصوص شهر تهران بوده‌ایم. طی دوره اول، از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا انتهای خرداد ۱۳۹۲ (دوره ۲۷ ماه)، قیمت متوسط هر متر مربع خانه مسکونی در شهر تهران با رشد ۱۴۲ درصدی مواجه بوده و در دوره دوم، از ابتدای شهریور ۱۳۹۶ تا انتهای آبان ۱۳۹۷ این بخش با رشد ۹۶ (دوره ۱۵ ماه) درصدی قیمت در هر متر مربع مواجه شده است. لازم به ذکر است که عمده جهش‌های قیمتی بخش مسکن در اقتصاد کشور، با دوره‌هایی از رشد تقاضا و کاهش نسبی عرضه آغاز و در نهایت با ضعف طرف تقاضا و ورود به رکود چندین ساله همراه بوده است.

نمودار روند ماهانه تعداد معاملات ملکی و متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از فروردین ۱۳۹۰ الی آبان ۱۳۹۷

در سال ۹۲ و با حاکم شدن رکود در معاملات ملکی شهر تهران متوسط تعداد معاملات ملکی ماهیانه با ۴۴ درصد کاهش نسبت به سال ۹۱ به ۷،۸۶۴ معامله در ماه کاهش یافت. پس از این دوره با عنایت به انتخابات سال ۱۳۹۲، چشم‌انداز ثبات نسبی اقتصادی، کنترل قیمتها، ثبات نرخ ارز و ارائه تسهیلات نسبتا مناسب، حجم معاملات ملکی با رشدی قابل توجه در سطوحی بالاتر از ۱۲،۰۰۰ معامله در ماه قرار گرفت. ثبات معاملات طی ۳ سال و نیم پس از این امر حاکی از تعادل بازار از هر دو جنبه خریدار و مصرف‌کننده بوده است. همچنین طی این دوره حضور بازوی سفته‌بازی در معاملات ملکی شهر تهران کمرنگ‌تر شد.

از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ افزایش شتاب رشد دلار آزاد نسبت به دلار مبادله‌ای، رشد بازارهای موازی، رشد نقدینگی و همچنین رشد شدیدتر پول نسبت به شبه پول در اقتصاد کشور موجبات تقویت بخش تقاضای مسکن از طرف طیفهای مختلف مصرف‌کننده، سرمایه‌گذار و سفته‌باز را فراهم ساخت. در واقع بازار مسکن شاهد حضور افرادی بود که به دلایل مختلف مصرفی، سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی، تقاضای امروز را بر آینده ترجیح دادند. در نتیجه این امر، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران با رشد شدید مواجه شد.

بررسی تطبیقی دو دوره مورد اشاره از جهش شدید قیمتی بخش مسکن طی دهه جاری، حاکی از عواملی است که بعضا مشابه و در برخی از موارد دارای تفاوتهای به شدت بنیادی در هر دو طرف عرضه و تقاضای بخش مسکن است:

•  در هر دو مورد، رشد نرخ دلار آزاد، رشد بازارهای موازی و چشم‌انداز تورم آتی از جمله دلایل رشد قیمت در بازار مسکن بوده است.
• هر دو مورد رشد قیمتی، در نهایت با عقب‌نشینی طرف تقاضا همراه بوده است، که در مورد جهش اخیر این عقب‌نشینی با سرعت بیشتری صورت گرفته است، بگونه‌ایکه معاملات ملکی آبان ماه شهر تهران به زیر ۶،۰۰۰ مورد کاهش یافته است.
• تنزیل اثرات انتظاری ناشی از رخدادهای آینده در حضور یافتن یا نیافتن بازیگران سمت عرضه و تقاضای بخش مسکن امری مهم قلمداد می‌شود. این امر در مورد جهش قیمتی اول بخش مسکن امری نسبتا مساعد ارزیابی شد و منجر به تقویت حضور متقاضیان مسکن، طی مدتی کوتاه پس از جهش قیمتی در این بازار گردید. اما طی دوره جاری جهش قیمتی با توجه به چشم‌انداز مبهم اقتصاد کشور، بازار مسکن به نوعی با مقاومت هر دو طیف عرضه و تقاضا مواجه است.
• قدرت حقیقی طرف تقاضای مسکن طی هر دو رشد قیمتی، امری بسیار تاثیرگذار بر روند آتی معاملات مسکن بوده است. طی دوره اول با عنایت به چشم‌انداز ثبات در اقتصاد کشور و اعطای تسهیلات نسبتا مناسب، تقویت قدرت بخش تقاضای مسکن طی مدت زمان نسبتا کوتاهی صورت پذیرفت. امری که طی دوره جاری جهش قیمتی با توجه به شرایط اقتصادی موجود چندان مساعد ارزیابی نمی‌گردد.

بر مبنای مطالب عنوان شده اینگونه به نظر می‌رسد که طی دوره جاری جبران قدرت خرید طرف تقاضای مسکن با توجه به فاصله گرفتن شدید قیمت مسکن با سطح میانگین درآمد جامعه امری زمانبرتر از دوره اول جهش قیمتی طی دهه جاری باشد. در نقطه مقابل نیز به دلایل مطرح شده عمدتا ناشی از چشم‌انداز آتی اقتصاد کشور، به احتمال زیاد شاهد مقاومت بیشتری از سمت عرضه بخش مسکن در مقابل تعدیل قیمت حتی با وجود کاهش نرخ دلار از نقطه اوج قیمتی خواهیم بود. نتیجه این امر، تشدید رکود در بازار مسکن را به همراه خواهد داشت که طی سنوات آتی نرخ حقیقی قیمت هر مترمربع خانه مسکونی را با کاهش مواجه خواهد کرد.

همچنین دور از ذهن نیست که طی ماههای آتی بخش سفته‌بازی بازار مسکن در تلاش برای داغ کردن این بازار، سعی در القای رشدهای بسیار شدید در قیمت مسکن طی سنوات آتی به منظور حضور طرف تقاضا در بازار مسکن باشد. با توجه به واقعیتهای اقتصادی موجود و همچنین بررسی پتانسیل بالقوه بخش مسکن، رشدهای قیمتی شدید لااقل طی کوتاه‌مدت در این بازار امری دور از ذهن می‌باشد. در نهایت نیز بایستی عنوان نمود که بازگشت رونق دوباره به این بازار مستلزم تقویت طرف تقاضا و همچنین تعدیل قیمتی طرف عرضه از سوی عرضه‌کننده در آینده خواهد بود.