تغییرات هزینه ساخت مسکن در بهار ۹۹

آخرین آمارها درخصوص تغییرات هزینه ساخت مسکن از وجود تفاوت قابل‌توجه بین تعرفه‌های دولتی خانه‌سازی و ارقام بازار درخصوص هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت خبر می‌دهد.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی‌ها نشان می‌دهد ارقامی که در ابتدای سال جاری از سوی یک سازمان دولتی مرتبط با نظارت بر حسن اجرای ضوابط ساختمانی از هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در سال ۹۹ به‌عنوان مبنای محاسبه دستمزد مهندسان منتشر شد فاصله قابل‌توجهی با آمارهای اعلامی درخصوص هزینه ساخت مسکن در پایتخت اعلام‌شده از سوی واحد کارشناسی یک اداره دولتی در سال گذشته، اطلاعات به دست آمده از بازار و همچنین گزارش رسمی مرکز آمار درباره نوسانات افزایشی هزینه ساخت مسکن دارد.

در واقع تعرفه‌ای که از سوی این سازمان دولتی درخصوص هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در سال ۹۹ اعلام شده است تقریبا یک‌دوم ارقامی است که فعالان بازار ساخت‌وساز از هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت اعلام می‌کنند.

اطلاعاتی که سال گذشته از سوی واحد کارشناسی یک اداره دولتی درخصوص هزینه ساخت هر مترمربع مسکن برای پروژه‌های دولتی‌ساز در تهران نیز اعلام شده بود متوسط هزینه ساخت مسکن در پایتخت را بیش از ارقام اعلامی از سوی این سازمان دولتی درباره تعرفه ساخت مسکن در سال جاری تعیین کرده بود.

در واقع هم‌اکنون چهار لیست از هزینه‌ ساخت‌وساز در شهر تهران در دسترس قرار دارد که یکی از این فاکتورها که همان برآورد یک سازمان دولتی مرتبط با نظارت بر حسن اجرای ضوابط ساختمانی در تهران است با سه لیست دیگر به لحاظ نرخ ساخت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت تفاوت قابل‌توجه دارد.

در حالی که این سازمان دولتی هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران را برای تیپ غالب ساخت‌وسازهای شهر عددی کمتر از ۲ میلیون تومان اعلام کرده است سال گذشته یک اداره دولتی مسوول ساخت بخشی از پروژه‌های خانه‌سازی دولتی در شهر تهران در فراخوانی که به منظور جذب پیمانکار برای ساخت این پروژه‌ها منتشر کرد هزینه ساخت هر مترمربع از این واحدها را ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان اعلام کرد.

بنا بر اعلام واحد کارشناسی این اداره دولتی این میزان-هزینه ساخت ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومانی- بر مبنای محاسبه هزینه روز ساخت هر مترمربع مسکن در شهر تهران تعیین و اعلام شده بود.

تحقیقات میدانی از بازار مسکن در آن زمان-اردیبهشت ماه سال ۹۸- اثبات کرد که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شهر تهران دقیقا حول و حوش همین میزان-مترمربعی ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان-است و تعرفه اعلام‌شده برای محاسبه هزینه ساخت هر مترمربع از این آپارتمان‌های دولتی‌ساز با توجه به شرایط بازار مسکن و هزینه‌های ساخت‌وساز در آن زمان رقمی معقول و متناسب با ارقام روز است.

این اداره دولتی سال گذشته با انتشار فراخوانی برای ساخت چند ساختمان مسکونی روی اراضی دولتی در شهر تهران اقدام به جذب پیمانکار کرد.در شرایطی این اداره دولتی در آن زمان هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در این پروژه را براساس اطلاعات روز بازار مسکن و ساخت‌وساز ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان برآورد و تعیین کرد که از سوی دیگر سازمان دولتی مسوول نظارت بر حسن اجرای ضوابط ساختمانی تعرفه ساخت مسکن بر مبنای هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران را رقمی حول و حوش یک میلیون و۸۰۰ هزار تومان اعلام کرده بود.

این سازمان در اعلام تعرفه جدید از هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در سال ۹۹ این نرخ را تنها با ۷ درصد افزایش برای ساختمان‌های تیپ غالب در شهر تهران یعنی مجتمع‌های مسکونی سه تا پنج طبقه، حول‌وحوش مترمربعی یک میلیون و۹۰۰ هزار تومان یعنی عددی کمتر از ۲ میلیون تومان اعلام کرده است.

براساس جدول تعرفه‌های مربوط به هزینه ساخت‌وساز مسکن که از سوی این سازمان دولتی در ابتدای هر سال منتشر می‌شود و یکی از کاربردهای آن محاسبه حق‌الزحمه مهندسان ساختمان بر مبنای درصدی از هزینه ساخت مسکن در هر سال است، حتی هزینه ساخت هر مترمربع برج مسکونی در شهر تهران عددی حول و حوش ۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اعلام شده است.

این ارقام در ظاهر نشان‌دهنده این موضوع است که براساس محاسبه این سازمان دولتی، هزینه ساخت مسکن در شهر تهران براساس تعرفه یک میلیون و۹۰۰ هزار تومانی به ازای هر متر مربع، با فاصله‌ای قابل‌توجه کمتر از هزینه خانه‌سازی دولتی در اردیبهشت ماه سال گذشته است.

این در حالی است که تحقیقات میدانی از تازه‌ترین شرایط بازار ساخت‌وساز در شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران برای ساخت‌وسازهای معمولی با تیپ غالب-آپارتمان‌های سه تا پنج طبقه- رقمی حول و حوش ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تا ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. این ارقام در برخی از ساخت‌وسازها بیشتر نیز هست.

اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران به‌عنوان مرجع رسمی آماری کشور از هزینه‌های بالادست بازار ساخت‌وساز نیز نشان‌دهنده رشد قابل‌توجه هزینه ساخت مسکن در بهار سال جاری در مقایسه با سال گذشته است. روز گذشته مرکز آمار ایران با انتشار گزارش مربوط به تغییرات هزینه‌‌های مربوط به بازار بالادست بساز و بفروشی در شهر تهران از افزایش ۳۲ درصدی هزینه تامین مصالح، تجهیزات و خدمات ساختمانی در بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته خبر داد.

این در حالی است که هزینه تامین مصالح، تجهیزات و خدمات ساختمانی در شهر تهران در بهار امسال در مقایسه با یک فصل قبل از آن یعنی زمستان ۹۸ نیز ۱۷ درصد افزایش یافته است. براساس اعلام مرکز آمار در بهار امسال، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۵/ ۵۳۶ رسید. در این گزارش میزان تغییر هزینه‌های ساخت واحدهای مسکونی در شهر تهران در چهار فصل منتهی به فصل بهار ۹۹ نسبت به دوره مشابه سال قبل نیز ۳/ ۲۹ درصد اعلام شده است.

همه اقلام ساختمانی مهم و ضروری در ساخت‌وساز واحدهای مسکونی براساس آمار رسمی، بین ۸ تا ۲۶ درصد در بهار امسال در مقایسه با یک فصل قبل از آن یعنی زمستان ۹۸ افزایش قیمت داشته‌اند.

در این میان بیشترین میزان افزایش در هزینه ساخت‌وساز مربوط به هزینه خدمات ساختمانی بوده است. در گروه خدمات ساختمانی هزینه ساخت از این ناحیه در بهار امسال در مقایسه با زمستان ۹۸ با رشد ۲۶ درصدی همراه شد. همچنین بعد از گروه خدمات بیشترین رشد فصلی قیمت مصالح مربوط به گروه سنگ با افزایش ۲۴ درصدی قیمت و پس از آن گروه یراق‌آلات درب و پنجره با افزایش ۵/ ۲۱ درصدی بوده است.

در خصوص تحولات نقطه‌ای قیمت مصالح نیز به لحاظ بیشترین میزان افزایش قیمت، گروه آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده در رتبه اول قرار گرفته است.

در این گروه از مصالح ساختمانی نرخ‌ها به‌طور متوسط در بهار امسال در مقایسه با بهار سال قبل نزدیک به ۵۱ درصد افزایش یافته است. بعد از آن به لحاظ بیشترین میزان رشد قیمت مصالح گروه سنگ قرار دارد که قیمت‌ها در این گروه نیز به‌طور متوسط در فاصله بهار سال گذشته تا بهار امسال با رشد ۵/ ۴۲ درصدی همراه شده است.

از سوی دیگر و در مرتبه سوم بیشترین نوسانات افزایشی قیمت در هزینه ساخت مسکن از ناحیه مصالح ساختمانی در فاصله بهار سال گذشته تا بهار سال جاری مربوط به گروه انواع بلوک سفال و آجر بوده است. در این گروه نیز شاخص قیمت در سه ماه اول سال جاری در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با رشد ۶/ ۳۵ درصدی همراه شد.

آمارهای رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار نشان می‌دهد در سال ۹۸، بازار بالادست بساز و بفروش‌ها (بازار تامین مصالح، تجهیزات و خدمات ساختمانی) رشد سالانه ۱/ ۳۵درصدی را تجربه کرده است. این میزان رشد در سال ۹۷ معادل حدود ۴۸ درصد بوده است. آمارها نشان می‌دهد هزینه ساخت مسکن در شهر تهران از ناحیه تورم مصالح ساختمانی طی دو سال گذشته به میزان قابل‌توجهی افزایش یافته است و به‌طور قطع تورم مصالح ساختمانی هزینه ساخت آپارتمان در تهران را نیز افزایش داده است.

در حالی اطلاعات رسمی درخصوص تغییرات و نوسانات قیمتی در بازار بالادست بساز و بفروش‌های شهر تهران این میزان رشد در هزینه‌های تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی و همچنین خدمات مورد نیاز قبل، حین و بعد از ساخت مسکن را نشان می‌دهد و از رشد ۳۲ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در فاصله بهار سال گذشته تا بهار امسال خبر می‌دهد که تازه‌ترین یافته‌ها از تغییرات هزینه ساخت مسکن نیز حاکی است هزینه ساخت آپارتمان در شهر تهران در سال جاری بنا بر اظهار سازنده‌ها و فعالان این حوزه، حول و حوش ۵/ ۲۸ درصد نسبت به پارسال افزایش یافته است. این در حالی است که تعرفه مربوط به هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شهر تهران براساس اعلام و برآورد این سازمان دولتی تنها ۷ درصد رشد داشته است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون سازنده‌ها و فعالان ساختمانی در شهر تهران ساخت آپارتمان با هزینه مترمربعی کمتر از ۲ میلیون تومان در پایتخت را تقریبا امری بعید می‌دانند و معتقدند تعرفه اعلام شده از سوی این سازمان دولتی با واقعیت بازار از هزینه ساخت فاصله قابل‌توجهی دارد. به اعتقاد آنها هم‌اکنون متوسط هزینه ساخت یک واحد مسکونی معمولی در شهر تهران با متریال معمولی در ازای هر مترمربع حول و حوش ۳ میلیو ن و۵۰۰ هزار تومان تا ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تمام می‌شود و این رقم با تعرفه اعلام شده از سوی این سازمان فاصله زیادی دارد.

یافته‌ها نیز نشان می‌دهد اعلام تعرفه دولتی ساخت مسکن به صورتی و به میزانی که این سازمان دولتی برآورد و تعیین کرده است دست‌کم دربردارنده دو آفت است.

در وهله اول از آنجا که دستمزد و حق‌الزحمه مهندسان ساختمان براساس درصدی از این تعرفه تعیین و اعلام شده از سوی این سازمان دولتی برآورد و پرداخت می‌شود زمانی که ارقام مربوط به هزینه ساخت مسکن کم‌نمایی شود دستمزد مهندسان نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته و مطابق با واقعیت بازار و هزینه روز به آنها پرداخت نمی‌شود.

این موضوع در نهایت علاوه‌بر اجحاف در حق مهندسان ساختمان، کیفیت ساخت‌وسازها را می‌تواند تحت‌تاثیر قرار دهد.

دومین آفت مهم این کم‌نمایی در هزینه ساخت‌وساز، می‌تواند پروژه‌های خانه‌سازی دولتی را تحت‌تاثیر قرار دهد و آنها را در آینده با مشکل مواجه سازد.

از آنجا که این تعرفه از سوی یک سازمان دولتی اعلام می‌شود به‌عنوان یک نرخ رسمی می‌تواند مبنای تعیین قیمت و انعقاد قرارداد دولت با پیمانکار برای پروژه‌های خانه‌سازی دولتی قرار بگیرد.

اما در جریان کار به‌دلیل آنکه نرخ واقعی و روز بازار در تعیین هزینه ساخت محاسبه نشده است ادامه کار با مشکلات مربوط به تامین مالی مواجه شود.

در نتیجه پروژه با تاخیر در ساخت، تکمیل و تحویل مواجه شود و دولت مجبور شود برای پیشبرد کار و جلوگیری از ضرر و زیان پیمانکار ارقام مربوط به هزینه ساخت را افزایش دهد.

در برخی موارد این کاستی‌ها می‌تواند منجر به توقف پروژه‌ها شود و حتی تا چند سال حل مشکل، تکمیل و تحویل آن را با تاخیر مواجه کند.

به‌ویژه در شرایط فعلی که دولت پروژه‌های ساخت مسکن مربوط به طرح اقدام ملی ساخت واحدهای مسکونی را در دست دارد استناد به تعرفه‌های غیرواقعی و غیرمتناسب با شرایط روز بازار ساخت‌وساز می‌تواند یک تهدید مهم برای این پروژه‌ها و زمان‌بندی‌های صورت‌گرفته برای تکمیل و تحویل آنها به متقاضیان باشد.