تعلل سیاست‌گذار پولی در رابطه با صندوق پس‌انداز مسکن یکم خانه‌اولی‌ها

تعلل سیاست‌گذار حوزه تامین مالی مسکن در تصمیم‌گیری نهایی برای افزایش دامنه آپارتمان‌های مشمول صندوق پس‌انداز مسکن یکم باعث شده خانه‌اولی‌ها در برزخ تسهیلاتی باشند. این تصمیم می‌تواند قفل بازار آپارتمان‌های قیمت مناسب را به روی خانه‌اولی‌های دارای وام یکم باز ‌کند؛ اما در حال حاضر این گروه سنی از واحدهای مسکونی- ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت- از دسترس مصرفی‌ترین نوع تقاضای ملکی، خارج است و افزایش سهم این واحدها از معاملات مسکن پایتخت، امکان مانور سفته‌بازهای ملکی در بازار را نشان می‌دهد.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، در شرایطی که خانه‌اولی‌ها تحت‌تاثیر جهش چندباره قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر با کاهش چشمگیر قدرت خرید تسهیلات روبه‌رو شده‌اند، سیاست‌گذار پولی با تعلل در تصویب برنامه نجات از برزخ تسهیلاتی صندوق یکم، سبب شده بخش مهمی از عرضه کنونی بازار مسکن صرفا به متقاضیان سرمایه‌ای و سفته‌بازان اختصاص پیدا کند.

طی ماه‌های اخیر پیشنهادی مبنی بر تغییر شرط سن بنای اعطای تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم از ۱۵ به ۲۰ سال به سیاست‌گذار پولی داده شد. در صورت تصویب این پیشنهاد، بخشی از خانه‌اولی‌ها که تحت‌تاثیر رشد ناگهانی قیمت مسکن از خرید آپارتمان در کانون افزایش قیمت یعنی آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز منصرف شده و به خرید آپارتمان‌های با سن بالا رضایت داده‌اند، به سادگی می‌توانند آپارتمان‌های قدیمی‌تر که بازسازی شده و ارزش خرید را دارد، تملک کنند و از صندوق یکم خارج شوند.

این در حالی است که شرایط اعطای تسهیلات در صندوق پس‌انداز مسکن یکم به‌ویژه شرط محدودیت سن بنا عملا این صندوق را به یک برزخ برای آنها تبدیل کرده است. در بازار کنونی خرید آپارتمان زیر ۱۵ سال ساخت به‌ویژه با توجه به اینکه سن بنا از تاریخ صدور پروانه ساختمانی محاسبه می‌شود، برای عمده خانه‌اولی‌ها دشوار شده و این در حالی است که اگر شرط سن بنا حذف شود یا به ۲۰ سال افزایش یابد، آنها می‌توانند به نوعی در همین بازار کنونی خرید نسبتا مطلوبی انجام دهند.

این وضعیت سبب شده عمده آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت که می‌توانند یک گزینه مناسب برای خانه‌اولی‌های در حال جست‌وجو در بازار مسکن باشند، اکنون با قید عنوان مناسب سرمایه‌گذاری و برای فروش به سفته‌بازان و سوداگران ملکی فایل شوند. این در حالی است که با موافقت سیاست‌گذار پولی و تغییر شرط سن بنا، همین فایل‌ها می‌توانست تحت عنوان مناسب خانه‌اولی‌ها در بازار عرضه شود.

برابر گزارش‌های رسمی از معاملات ماهانه مسکن، سهم آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ ساله از معاملات در مقایسه با حدود دو سال قبل که بازار مسکن در رکود عمیق به‌سر می‌برد تقریبا دوبرابر شده و از ۸ به ۱۵ درصد افزایش یافته است. این اقبال به خرید آپارتمان‌های با سن بنای نسبتا بالا در بازار مسکن کنونی معنادار است.

در شرایطی که خرید آپارتمان‌های این گروه سنی برای خانه‌اولی‌های سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ناممکن است و بانک مرکزی به آنها اجازه استفاده از تسهیلات صندوق یکم به منظور خرید آپارتمان‌های بالای ۱۵ سال ساخت را نمی‌دهد، طبیعی است که عمده خانه‌های این گروه سنی به‌ویژه در گروه کوچک و میان‌متراژ، توسط تقاضای سرمایه‌ای خریداری می‌شود. نه‌تنها این آمار، بلکه تحقیقات میدانی از وضعیت بازار مسکن نیز حاکی از حضور پررنگ سوداگران و متقاضیان سرمایه‌ای مسکن در بازار است که برخی واسطه‌ها نیز با توجه به نقد بودن بودجه این گروه و عدم استفاده آنها از تسهیلات بانکی، به بازاریابی برای آنها اقبال بیشتری نشان می‌دهند.

در این میان مشخص نیست چرا سیاست‌گذار پولی اقدامی برای نجات خانه‌اولی‌ها از برزخ تسهیلاتی که در آن محصور شده‌اند، انجام نمی‌دهد. تغییر شرط سن بنای استفاده از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای شبکه بانکی بار مالی ندارد و به‌سادگی با تصویب سیاست‌گذار پولی و صدور یک بخشنامه، می‌تواند در کوتاه‌ترین زمان عملیاتی شود و به کمک خانه‌اولی‌های متقاضی خرید مسکن در بازار بیاید.

خانه‌اولی‌هایی که اکنون موعد دریافت وام آنها از صندوق یکم فرا رسیده، کسانی هستند که دست‌کم یک سال قبل با سپرده‌گذاری ۴۰ تا ۸۰ میلیون تومانی (در حالت انفرادی و زوجین) وارد این صندوق شده‌اند، به این امید که بتوانند در سال ۹۷ با استفاده از امتیاز تسهیلات خود خانه‌دار شوند. زمانی که آنها در صندوق یکم سپرده‌گذاری کردند، قیمت مسکن در تهران به‌طور میانگین ۵۰ درصد از قیمت‌های کنونی بازار پایین‌تر بود و شاید بسیاری از آنها اگر چشم‌انداز جهش چندباره قیمت مسکن در طول یک دوره چند ماهه را داشتند، از سپرده‌گذاری و طی دوره انتظار حداقل یک ساله برای خانه‌دار شدن منصرف می‌شدند و در همان زمان از طریق انواع دیگر تسهیلات مسکن در شبکه بانکی که با نرخ‌های بالاتر اما بدون نوبت پرداخت می‌شود، خرید خود را در بازار انجام می‌دانند.

این در حالی است که تحت‌تاثیر غیرقابل پیش‌بینی بودن تحولات چند ماهه اخیر در بازار مسکن از یکسو و امتیازهای صندوق یکم همچون سقف بالای وام، سود اندک و اقساط نسبتا در استطاعت از سوی دیگر اقبال نسبت به سپرده‌گذاری در این صندوق با افزایش روبه‌رو شد. تاکنون بیش از ۳۵۰ هزار نفر از خانه‌اولی‌ها در این صندوق سپرده‌گذاری کرده‌ و از این تعداد بیش از ۶۰ هزار نفر، معادل حدود یک‌پنجم از آنها از این تسهیلات استفاده کرده‌اند.

اگرچه هنوز موعد دریافت وام بخشی از سپرده‌گذاران در این صندوق فرا نرسیده است، اما عده‌ای از آنها نیز کسانی هستند که امتیاز وام‌شان کامل شده ولی امکان خارج شدن از صندوق با دریافت وام را ندارند. این وضعیت را می‌توان به برزخ تسهیلاتی تعبیر کرد، چراکه این گروه از خانه‌اولی‌ها نه امکان خرید ملک در بازار کنونی متناسب با بودجه و شرایط وام خود را دارند و نه خروج از صندوق با انصراف از خرید مسکن با توجه به سپرده‌گذاری قرض‌الحسنه دست‌کم یک‌ساله در صندوق را عاقلانه می‌دانند.

شرایط این برزخ کاملا به زیان خانه‌اولی‌ها است، چراکهتورم قیمت مسکن اگرچه شتاب کمتری پیدا کرده، اما هنوز به‌طور کامل متوقف نشده است و مشخص نیست در هفته‌های پیش‌رو باز هم قیمت‌ها نوسان خواهد داشت یا نه. به این ترتیب تحت تاثیر تورم مسکن ارزش دارایی نقدی و قدرت خرید تسهیلات خانه‌اولی‌ها در یک روند مستمر در ماه‌های اخیر رو به کاهش بوده و ممکن است در آینده نیز این روند ادامه پیدا کند.

از طرفی ناتوانی خرید مسکن توسط خانه‌اولی‌ها به‌عنوان بخش مهمی از تقاضای مسکن که به گفته وزیر راه و شهرسازی در اولویت برنامه‌های تامین مسکن دولت هستند، زمینه‌ساز بازگشت زودهنگام بازار مسکن به رکود و آسیب کل اقتصاد از این رخداد خواهد شد و این زیان دوم تعلل در تصمیم‌سازی موثر به نفع رونق خرید مسکن از سوی خانه‌اولی‌ها است.

تحقیقات میدانی و آمارهای معاملات ماهانه نشان‌دهنده حاکمیت وضعیت شبه رکود در بازار مسکن کنونی است و فاصله بازار با رکود عمیق بسیار کم شده است. بازگشت رکود به بازار مسکن سبب آسیب جدی به رونق صنایع مرتبط با مسکن و نیز بازار فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی خواهد شد که عواقب آن در دوره رکود ۴ ساله قبلی نیز تجربه شد. در این میان انتظار می‌رود سیاست‌گذار پولی با یک عکس‌العمل معقول پیشنهاد تغییر سن بنا را تصویب کند تا هم خانه‌اولی‌ها از برزخ نجات پیدا کنند و هم از بازگشت بازار مسکن به رکود کامل جلوگیری شود.

از طرفی تنها طی یک هفته بیش از ۴ هزار خانه اولی در صندوق یکم سپرده‌گذاری کردند. با مشاهده روند ثبت‌نام و افتتاح حساب در این صندوق می‌توان برآورد کرد سالانه یک‌پنجم زوج‌های جدید  وارد این صندوق می‌شوند تا پس از حداقل یک سال، از وام نسبتا در استطاعت کنونی برای خانه‌دار شدن برخوردار شوند. خطر دیگری که از جانب بی‌عملی سیاست‌گذار پولی بخش مسکن را تهدید می‌کند، از بین رفتن رژیم پس‌انداز مورد پذیرش زوج‌های خانه اولی است.

طبعا اگر شرایط صندوق یکم به‌عنوان حلقه مکمل خانه‌دار شدن زوج‌های خانه اولی اصلاح نشود، انگیزه سپرده‌گذاری مدت‌دار در این صندوق با مشاهده نابسامانی و برزخ فعلی، از بین خواهد رفت و آنها برای خانه‌دار شدن به اخذ وام اوراق که بدون نوبت است، روی خواهند آورد. این موضوع سبب هجوم یکباره و ناگهانی تقاضای مسکن به بازار خواهد شد که خود می‌تواند موجب بر هم خوردن تناسب عرضه و تقاضا و در نتیجه افزایش قیمتمسکن شود که یک آفت مضاعف برای بازار مسکن به شمار می‌آید.

این در حالی است که مدل طراحی شده در صندوق یکم مبتنی بر پس‌انداز خانه‌اولی‌ها، تقاضای مسکن را به شکل تدریجی و در عین حال قطعی وارد بازار می‌کند و تامین مسکن مورد نیاز متقاضیان از سوی سازنده‌ها، با برنامه‌ریزی میان‌مدت به نحوی دنبال می‌شود که خریداران با چالش کمبود فایل روبه‌رو نشوند. از سوی دیگر عده‌ای از سفته‌بازها اکنون در بازارهای رقیب مسکن مشغول خرید و فروش سوداگرانه هستند.

طبعا سیاست‌گذاری‌ها باید به نحوی باشد که شرایط برای حضور بیشتر نقدینگی‌های سرگردان در بازار مسکن فراهم نشود که اگر این‌طور شود، خرید مسکن توسط خانه‌اولی‌ها تقریبا ناممکن خواهد شد و بازار مسکن دیگر با سیاست‌گذاری‌های ساده مانند تغییر سن بنا تغییر چندانی نخواهد کرد.

افزایش سهم زمین از معاملات

کیفیت و نوع ساخت‌وسازهای متعارف مسکن طی دهه‌های اخیر سبب شده مشتری اصلی آپارتمان‌های بالای ۲۰ سال ساخت، سازنده‌ها باشند. در واقع عمده آپارتمان‌های این گروه سنی به‌عنوان زمین و کلنگی در بازار مسکن معامله می‌شوند و به همین خاطر سازنده‌ها یکی از خریداران اصلی آنها به شمار می‌آیند.

سهم این آپارتمان‌ها در معاملات مسکن اوایل سال جاری تک رقمی و حدود ۸ درصد بود، اما این میزان اکنون به ۱۱ درصد افزایش یافته است. به این ترتیب خرید و فروشزمین و کلنگی نیز همچنان در بازار مسکن وجود دارد که بخشی از آنها از سوی تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی و بخشی نیز از سوی سازنده‌هایی که قصد دارند بعدها نسبت به ساخت و ساز اقدام کنند، معامله می‌شود.

در این میان اگرچه سهم آپارتمان‌های نوساز نسبت به اوایل سال جاری افزایش یافته است و با اندکی نوسان به ۴۳ تا ۴۴ درصد رسیده است، اما این سهم هنوز در مقایسه با دوره‌های رکود و پیش‌رونق بازار مسکن بسیار کمتر است. تا حدود یک سال و نیم قبل، هر ماه بیش از ۵۰ و بعضا تا ۵۳ درصد از معاملات ماهانه مسکن در گروه آپارتمان‌های نوساز تا ۵ سال ساخت انجام می‌شد که این رقم به تدریج با کاهش روبه‌رو و پس از چند دوره نوسان، در ماه‌های اخیر در حدود ۴۳ درصد متوقف شده است.

در سال گذشته این کاهش سهم نوسازها تنها از تبدیل این بازار به کانون اصلی افزایش قیمت نشات می‌گرفت. این در حالی است که اکنون علاوه بر علت قیمتی کاهش رغبت به خرید نوسازها، یک عامل دیگر نیز به کاهش معاملات این آپارتمان‌ها منجر شده و آن انصراف موقتی سازنده‌ها از فروش واحدهای تکمیل شده است.

عده‌ای از سازنده‌ها با توجه به نداشتن چشم‌انداز قیمتی روشن از بازار مسکن طی ماه‌های آینده و به دلیل اینکه پول‌لازم نیستند، از فروش آپارتمان‌های ساخته شده خودداری می‌کنند. آنها همچنین افزایش نجومی قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی نظیر آسانسور و تجهیزات مکانیکی و برقی را عامل دیگری برای انصراف از خرید مسکن ارزیابی می‌کنند. برخی از این تجهیزات در بازار کمیاب شده و اگر هم قابل جست‌وجو باشد، از دید سازنده‌ها قیمت معقولی ندارد.

در نتیجه این وضعیت و چون سازنده‌ها نمی‌دانند چه زمانی امکان بازگشت به چرخه ساخت‌وساز را خواهند داشت، فعلا از فروش واحدهای نوساز خودداری می‌کنند. به این ترتیب علت دوم کاهش سهم آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز گذشته از بحث حباب قیمتی، کاهش سهم فروش سازنده‌ها در بازار کنونی است.