[box type=”note”] با توجه به به اتفاقات دهه گذشته در بازار مسکن آینده این بازار در کوتاه مدت و بلند مدت چگونه خواهد بود؟ آیا کاهش قیمتها به همراه رکود عمیق ادامه خواهد داشت یا به زودی بازار به سمت رونق حرکت خواهد کرد؟ [/box]
* صالح میرزامحمدی، نویسنده مهمان
براساس اطلاعات استخراجی قیمت مسکن در استان تهران ( از سال ۹۰ تا تیرماه ۹۸) ، میتوان افت و خیزهای قیمتی را در بازار مسکن مشاهده نمود. طبیعی است که بسیاری از فعالین این صنعت تلاش کنند تا با توجه به تجربیات و دانش خود نسبت به پیش بینی آینده کوتاه و بلند مدت اقدام نمایند که غالباٌ باتوجه به کمبود اطلاعات خام درست، نتیجه گیریهای دقیقی صورت نمیگیرد. از این رو، در این مقاله سعی شده تا با رویکرد تحلیل تکنیکالی و بهره گیری از امواج الیوت نسبت به پیش بینی آینده بازار مسکن اقدام شود.
[box type=”tip”]اختصاصی ملک رادار؛[/box]
امواج الیوت چه میگویند؟
رالف نلسون الیوت سال ۱۹۳۸ بر اساس مشاهدات و تحقیقات خود نظریهای را بر اساس تغییرات قیمت ارائه داد که بر مبنای آن دورههای حرکتی قیمت را در قالب الگوهای مشخص و تکرار شونده امواج توضیح میداد. این امواج روانشناسی توده مردم را در بازارها در قالب موجها و الگوهای مشخص و تکرار شونده به ما نشان میدهد.
از دیدگاه الیوت، ویژگیهای حرکات بازارهای مالی بر مبنای شرایط احساسی، معقول، تکانشی، ابهام و منطق گروهی شکل گرفته است و تغییرات قیمت از سه اصل الگو، نسبت و زمان ساختار میپذیرد. الیوت عقیده داشت هر اتفاقی که در بازار روی میدهد ریشه در گذشته قیمت دارد و با تحلیل الگوهای تکرار شونده پیشین میتوان آنها را به حال و آینده ارتباط و گسترش داد. (منبع : ایران بورس آنلاین)
[box type=”tip”] حتما بخوانید: سال ۹۸؛ سرمایهگذاری در کدام بازار [/box]
حرکت قیمتی بخش مسکن از چه اجزایی ناشی میشود؟
حرکات قیمتی در بازار مسکن ریشه در فاکتورهای کلان اقتصادی به شرح ذیل دارند :
۱- میزان نقدینگی کشور که براساس آخرین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی ۱٫۸۸۳هزار میلیارد تومان (اسفند ماه ۹۷) است و همچنان نیز با نرخ قابل توجهی در حال رشد میباشد. (این نقدینگی، بیشتر در دو بخش سپردههای بانکی و مسکن پمپاژ میشود.)
۲- داراییهای سمی بانکها در حوزه مسکن با توجه به سرمایه گذاریهای صورت پذیرفته از طریق تسهیلات و شرکتهای اقماری زیرمجموعه بانکها در حوزه مسکن و همچنین نرخ بهره بانکی .
۳- وضعیت درآمد و مخارج دولت. باتوجه به کاهش چشمگیر فروش نفت میزان کسری بودجه دولت در سال جاری افزایش چشم گیری خواهد داشت و دولت ملزم به کاهش مخارج و افزایش درآمدها به منظور جبران کسری میباشد. در این راستا، دولت ناچار به عرضه و مولد سازی برخی از داراییهای خود در حوزه مسکن می باشد.
۴- کاهش در میزان تولد و ازدواج که شاکله بخش مصرفی مسکن را تشکیل میدهد.
۵- میزان مهاجرتهای ادواری به استان تهران که پیش بینی میشود با توجه به افزایش هزینههای شهر در بخش مسکن, مهاجرین جذب حاشیههای تهران شده و تقاضا در این بخشها با بخشهای مرکز شهر، تفاوت معنی داری پیدا کند.
۶- روند پس انداز خانوار که با توجه به افزایش هزینهها، سیر نزولی داشته و این امر بر قدرت خرید بخش مصرفی تاثیر منفی دارد.
[box type=”tip”] گزارش تحلیلی ما از پیشبینی روند بازار مسکن براساس دادههای تاریخی و کاهش حجم معاملات را در اینجا بخوانید.[/box]
با توجه به نمودار ۱ (اطلاعات استخراجی از مرکز آمار وزارت مسکن و شهرسازی)، کف و سقف امواج شکل گرفته در بازار مسکن تهران قابل مشاهده است. در موج اول، کف قیمتی متری ۱٫۹۰۰٫۰۰۰ تومان در نزدیک به سه سال و با رشد بیش از ۳۰۰ درصد، به قیمت ۵٫۸۰۰٫۰۰۰ تومانی رسیده و پس از آن اصلاح قیمتی یک ساله بر بازار حاکم شده و میزان کاهش قیمت نیز دقیقاً ۵۰ درصد رشد را پوشش داده است و در کف جدید، به قیمت ۳٫۸۰۰٫۰۰۰ تومان رسیده است. روند افزایشی جدید در قالب ریزموجهای ضعیف تا فروردین سال ۹۷ ادامه پیدا کرده که نشان از رکود در بازار دارد.
[box type=”tip”] گزارش تحلیلی ما از پیشبینی روند عرضه مسکن [/box]
اما ورق معاملات در اردیبهشت ۹۷ برگشته و قیمت با برگشت سریع به سقف قبلی (۵٫۸۰۰٫۰۰۰ تومانی) به اصلاح پولبک زده و رشد شتابدار از خرداد ماه ۹۷ شروع شده است و رشد قیمتی ۱۰۰ درصدی را شاهد بودهایم (رشد قیمت تا متری ۱۲٫۵۰۰٫۰۰۰ تومان). همانطور که مشاهده میشود رشد هر دو موج به میزان تقریباً ۳۰۰ درصد بوده است و پیش بینی میشود میزان کاهش قیمت نیز نزدیک به ۵۰ درصد و همانند موج پیشین باشد. (البته ممکن است کار موج ۲ همینجا به اتمام نرسیده باشد و ریزموجهای موج آخر از موج دوم همچنان بازار را تحت تاثیر قرار دهند که البته احتمال پایینی دارد.)
پر واضح است که کاهش قیمتی تازه از برج ۴ سال ۹۸ شروع شده است و هنوز غالب قیمتهای ابرازی از سوی مالکین با کاهش صورت گرفته، تناسبی ندارد، ولی متوسط قیمت معاملات منعقد شده، نشان از افزایش توان چانه زنی بخش تقاضا دارد. (شایان ذکر است، کاهش تعداد معاملات در مناطق مرغوبتر تهران، منجر به افزایش تاثیرگذاری قیمت معامله سایر مناطق در متوسط قیمت تیرماه شده است.)
برای رصد کردن درستی اتفاق رخ داده، نمودار ۲ که نشان دهنده تعداد معاملات صورت گرفته در فاصله زمانی سالهای ۹۰ تاکنون است، به شرح ذیل میباشد:
باتوجه به نمودار ۲، روند معاملات در استان تهران، بصورت مداوم در حال کاهش است. این امر بر نقد شوندگی سرمایه گذاریهای صورت پذیرفته در حوزه مسکن تاثیر منفی داشته و باعث کاهش رغبت سرمایه گذاران برای ورود به این بازار خواهد شد.
پیش بینی آینده کوتاه و بلند مدت مسکن چگونه خواهد بود؟
باتوجه به تحلیل امواج و شاخصهای کلان اقتصادی، در کوتاه مدت پیش بینی افزایش عرضه و کاهش شدید قیمتی میرود، اما این موج باتوجه به دید سنتی به بازار مسکن و نبود بازارهای کارای جایگزین برای ورود پولهای بخش مسکن، آنچنان طولانی نخواهد بود. با خروج سفته بازان، اصلاح بازار روند کندتری به خود خواهد گرفت و این اصلاح کند، شاید سالها زمان ببرد. رشد دوباره بازار مسکن منوط به افزایش قدرت خرید بخش مصرفی و ایجاد شرایط مناسب کلان اقتصادی، میباشد.
[box]در ادامه بخوانید: جدیدترین تحلیلهای ملک رادار از وضعیت بازار مسکن:
۱- سرنوشت قیمت مسکن در سال ۹۸ + ویدئو
۲-تحلیل بخش مسکن در سال ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸
[/box]
طبق تحلیل تکنیکال قبلی مندرج در شماره ۳ ذیل همین مطلب، افت قیمت دوره های پیشین مسکن حداکثر ۲۵ درصد بوده که با ۵۰ درصد این تحلیل و همچنین واقعیت بازار، مغایرت دارد !!!
https://melkradar.com/blog/wp-content/uploads/2018/07/H1.jpg
اطلاعات ذکر شده، از مجرای رسمی یعنی وزارت مسکن و شهرسازی اخذ و تحلیل شده است. میزان افت نیز متناسب با دوره پیش ذکر شده که درعالم واقعیت اینطور نیست. موجهای اصلاحی حتی تا ۷۸ درصد موج پیش را هم باتوجه به شرایط عرصه و تقاضا میتوانند اصلاح نمایند. ما بسنده کرده ایم به اطلاعات فعلی.
اما دو مورد در زمینه آمار های فروش مسکن همیشه مشکل زاست. اول اینکه وزارت مذکور تنها اطلاعات سال ۸۹ به بعد را دارد و شناسایی جهش ها، براساس همین اطلاعات می باشد. از سوی دیگر، برخی اطلاعات غلط وارد شده توسط مشاورین املاک در سامانه که من سعی کرده ام تا میتوانم اطلاعات خام گنگ و خارج از محدوده را حذف نمایم. از سوی دیگر، گزارشات بانک مرکزی و وزارت مذکور، در خصوص نحوه فروش اعم از قطعی یا غیرقطعی تفاوت هایی دارند.
مطلب دیگری که دوست عزیز گفته است «واقعیت بازار» است . شخصا کسی را ندیده ام که آنچنان به بازاری تسلط داشته باشد و بتواند با دقت بالا آینده آن را پیشبینی کند.
در شناسایی فرصت ها و یا تهدید ها ، همیشه دو مبحث فاندامنتال و تکنیکال کنار هم می ایند. دلایل ذکر شده در مقاله نیز به این اجزا اشاره دارد به این معنی که حال و روز بازار ملک اصلا از لحاظ تقاضا خوب نیست . دوره های پیش ، پول نفت ، پشتوانه رشد دوباره ملک بود ، ولی این دوره ای که در ان به سر می بریم ، این شاخصه کلیدی را از دست داده است . همین امر ممکن است ، رکود و ریزش را خارج از تصور همه کارشناسان تداوم بخشد.
ممنون از جوابتون. از اونجا که خودم خانه اولی هستم و هنوز حتی با وام هم موفق به خرید نشدم و متاسفانه ارزش پولم هم خیلی کم شد، امیدوارم ۵۰ درصد افت واقعا اتفاق بیفته و حتی بیشتر. هرچند که چنین افتی مسبوق به سابقه نبوده و یا لااقل من نشنیدم. امیوارم جنس جدیدی از تغییر روند رو از نظر مقدار شاهد باشیم. طوریکه همه مون شوکه بشیم. چرا که آقای بازار همیشه حاضره برگ جدیدی روو کنه.
در گفتگو با دو کارشناس املاک که دوست قدیمی من هستند پیشبینی انها تا آخر سال افت حدود ۵۰ درصدی است. ضمن اینکه برخی هم به شدت نگران نقد نشدن سرمایه گذاریهای خود در بخش مسکنند.
داداش من ۵۰ درصد افت یعنی مقدار رشد را تقسیم بر دو کنید آن مقدار افت می کند . نه اینکه قیمت بشود ۵۰ درصد قیمت قبلی .
سلام این تحلیل رو اذر ماه ۹۸ دیدم و در واقع ملک فقط یک ماه کاهشی بود و فعلا افت زیادی نداشته و البته شایع است که شروع موج صعودی جدیدی داریم که با گران شدن بنزین بی ارتباط نیست و افزایش معاملات هم نشان از افزایش دارد