تحلیل تکنیکال بازار مسکن

تحلیل تکنیکال بازار مسکن، ابزاری است جهت شناخت بهتر وضعیت کنونی و پیش بینی آینده قیمتی بازار مسکن. در این مطلب، از زوایای مختلف از این ابزار مدد گرفته و به بررسی سیر تحولات قیمتی بازار مسکن می‌پردازیم تا روند حرکت قیمتی این بازار بهتر و با اطمینان بیشتری شفاف گردد که به شرح زیر ارائه می‌شود:

نویسنده: فرشید یوسف پور؛ مدرس تحلیل تکنیکال بازار سرمایه

۱- در بازار مسکن چه می‌گذرد؟! (نگاهی به نوسانات ۲۵ سال اخیر):

طبق اطلاعات منتشر شده توسط مرکز آمار ایران از سال ۱۳۷۰ چهار سیکل نوسان قیمت در بازار مسکن تشکیل شده است که در هر سیکل شاهد رشد قیمت مسکن و سپس دوره رکود بوده ایم که به صورت چارت زیر این نوسانات ارائه شده است:

تحلیل تکنیکال بازار مسکن (نوسانات ۲۵ سال اخیر قیمت مسکن)

سیکل اول در بازه زمانی مذکور از سال ۱۳۷۲ آغاز و پس از ۲۵۶ درصد رشد قیمتی به پایان رسیده و سپس قیمت‌ها ۹ درصد از سقف کاهش پیدا کرده است. از سال ۱۳۷۸ بار دیگر متوسط قیمت آپارتمان ۳۱۷ درصد رشد را تجربه نموده و در ادامه قیمت ۱۱ درصد عقب نشینی کرده است. رشد بعدی از سال ۱۳۸۴ کلید خورده و پس از ۲۶۰ درصد افزایش ۲۵ درصد کاهش قیمت تجربه شده است. در سایکل آخر قیمت ۲۳۶ درصد رشد و سپس ۲۲ درصد کاهش پیدا کرده است. با توجه به آمار بالا مشخص است که در بازار مسکن هر ۶ سال یکبار دور جدیدی از افزایش قیمت آغاز گردیده و با بسط این سری می‌توان تحرکات سال ۱۳۹۶ را آغاز سیکل جدید این نوسانات دانست.

با بررسی دقیق چارت نکات زیر آشکار می‌شود:

الف) از حدود سال ۸۷ به بعد شیب رشد قیمت به طور واضح کاسته شده است.

ب) از سال ۸۷ به بعد میزان عقب‌نشینی قیمت‌ها از سقف بیشتر از دوره‌های قبلی است.

ج) مدت زمان رشد در هر سیکل نسبت به زمان رشد سیکل قبلی کمتر شده و در عوض زمان رکود طولانی‌تر شده است.

پر واضح است که در ۲ دوره اخیر قدرت خرید و به تبع آن قدرت رشد قیمت نسبت به قبل کاسته شده است؛ به طوری که اگر داده‌های قیمتی از سال ۷۲ را در کانالی محصور کنیم از سال ۹۴ قیمت از این کانال خارج شده است و دیگر تابع شیب رشد قبل نیست و بنظر در سیکل جاری تکرار موج‌های قبلی میسر نخواهد بود ولی به هرحال تا به اینجا هرچه بوده روندی صعودی و پرقدرت خودنمایی کرده است.

آیا واقعیت همین است؟ با تورم چه کنیم؟!

۲- چارت تورم زدایی شده:

قیمت مسکن طی ۲۵ سال گذشته همواره صعودی و بدون کاهش قابل توجه بوده است؛ اما تورم این سال‌ها یکسان نیست. نیمه اول دهه هفتاد و نیمه دوم دهه هشتاد سال‌هایی با تورم بالا و در سنوات میانی این بازه تورمی نسبتاً پایین تجربه گردیده است.

میزان تورم طی بیست و هشت سال اخیر

اگر این فاکتور هم در قیمت‌گذاری‌ها لحاظ شود با چارت جدیدی روبرو خواهیم بود که دیگر از روند صعودی رالی گونه خبری نیست. همانطور که در چارت زیر مشخص است رشد اصلی قیمت در ۲۵ سال گذشته صرفاً در بازه‌ای است که تورم پایین در اقتصاد حاکم بوده است. با احتساب تورم، این بارقیمت‌ها در بلندمدت حول یک عدد تعادلی نوسان می‌کنند و هر چند سال یکبار در اصل قیمت‌های مشابه از لحاظ ارزش پول تجربه می‌گردد.

فاصله زمانی تشکیل کف‌ها در این چارت و همینطور فاصله تقریبی سقف‌ها نسبت به هم منظم و حدود ۶۸ ماه است و با همین روند سال ۹۶ نیز شاهد تشکیل کف قیمتی بوده‌ایم.

چارت ارزشگذاری قیمت‌های سنوات گذشته مسکن با نرخ امروز

در این چارت قیمت‌های سنوات گذشته با نرخ امروز ارزشگذاری و محاسبه شده‌اند. همانطور که مشخص است قیمت امروز یک مترمربع آپارتمان با اینکه اعدادی بسیار بالاتری نسبت به قبل را نشان می‌دهد؛ اما با احتساب تورم معادل قیمت سال ۸۴ و همین طور سال ۷۴ است در حالی که ظاهر امر اینطور نمایان نمی‌کند.

توجه شما را به چارت زیر جلب می‌کنم امری که چشم‌نوازی می‌کند همبستگی خیره‌کننده قیمت آپارتمان و قیمت نفت است. اگر قیمت‌های اعلامی مسکن تورم زدایی شود در اصل رشد واقعی قیمت زمانی اتفاق افتاده است که قیمت نفت طی سالهای ۷۸ تا ۸۷ از بشکه‌ای ۱۰ دلار به بیش از ۱۴۰ دلار صعود نموده است! هر چند همین رشد به ظاهر واقعی در سال‌های بعد باز هم با تورم‌های افسار گیسخته اصلاح گردیده است.

قیمت متوسط هرمتر آپارتمان (تورم زدایی شده) و قیمت نفت

شاید عملی منطقی باشد که چارت قیمت مسکن (تورم زدایی شده) را از زاویه‌ای مشابه نیز بررسی کرد به این ترتیب که به جای اعمال تورم در ارزش ملک این بار قیمت‌ها را به دلار محاسبه و بررسی نماییم.

۳- چارت متوسط قیمت آپارتمان به دلار

قیمت‌های مطرح شده در بازار همیشه به ریال است حال این قیمت‌ها با دلار چه نتیجه‌ای را حاصل می‌کند؟

در چارت زیر سابقه قیمت متوسط هر مترمربع آپارتمان را از ریال به دلار تبدیل نموده‌ایم. همان‌طور که مشخص است این چارت تشابه زیادی به چارت تورم زدایی شده دارد؛ چرا که قیمت دلار نیز تا حدودی همراستا با تمام کالاها از تورم تاثیر می‌گیرد.

متوسط قیمت آپارتمان به دلار

طی ۲۵ سال گذشته بجز بازه ۹ ساله ۷۸ تا ۸۷ هیچگاه قیمت مسکن بر حسب دلار صعودی نبوده و همیشه در نهایت قیمت کاهشی و البته همراه با اصلاح‌های صعودی بوده است.

زیرا طی ۴۰ سال اخیر بجز بازه ۱۳۷۸ تا ۱۳۸۹ قیمت دلار نیزهمواره صعودی بوده است!

سال ۱۳۷۳ قیمت هر دلار ۲۵۰۰ ریال و هرمترمربع آپارتمان ۲۵۰ دلار ارزشگذاری شده بود. دلار تا سال ۷۸ به ۸۵۰۰ ریال می‌رسد و طی این رشد قیمت مسکن به ازای هرمترمربع به ۲۱۷ دلار کاهش می‌یابد. طی ۹ سال بعدی و تا سال ۸۷ قیمت دلار تقریباً ثابت و با رشد ناچیز به عدد ۹۰۰۰ ریال صعود می‌کند؛ اما قیمت ملک ۱۰ برابر شده و به ۲۱۶۷ دلار در هر مترمربع افزایش می‌یابد.

درحالی‌که در سال‌های بعد از ۸۷ قیمت آپارتمان بازهم افزایش یافته؛ اما هیچگاه به ۲۱۶۷ دلار نرسیده است و همواره نسبت به دلار رشدی به مراتب کمتر را تجربه کرده است.

در سال‌های ۹۰ و ۹۱ و همزمان با رشد بالای دلار قیمت متوسط مسکن به زیر ۱۰۰۰ دلار سقوط کرد؛ اما پس از آرام گرفتن و عقب نشینی دلار از سقف، تا حدودی این ریزش جبران شد اما در نهایت قیمت به ۱۷۰۰ دلار در هرمترمربع افزایش یافت. از سال ۹۲ با ورود بازار مسکن به رکود چندساله و با رشد اخیر دلار یکبار دیگر شاهد قیمت‌های زیر ۱۰۰۰ دلار به ازای هرمترمربع هستیم.

بنابراین در بلندمدت بازه‌ای که سرمایه‌گذاری در مسکن بهتر از دلار بوده همان دوره‌ای است که قیمت دلار بدون رشد و تورم نسبتاً پایین اما رشد قیمت مسکن به ریال بدلیل تقاضای بالا محقق شده است.

در این بازه حدوداً ۱۰ ساله بازارهای مختلف شرایط متفاوتی نسبت به سال‌های دیگر را تجربه کرده‌اند.

نفت رشد خیره‌کننده را رقم می‌زند. ریال در این بازه شاید به همین دلیل ارزش خود را حفظ می‌کند. تورم آرام گرفته اما قیمت آپارتمان بدون توجه به اینها یکه تازی می‌کند. در واقع این بازه ۱۰ ساله رشد قیمت واقعی مسکن اتفاق افتاده است.

نوسانات دلار و نفت

۴- ارتباط قیمت آپارتمان با پول

در زیر چارت نسبت قیمت آپارتمان به میزان حجم پول (نقدینگی منهای شبه پول) را مشاهده می‌کنید. برای رند شدن اعداد از ۹ صفر پول صرف‌نظر کردیم. امروز قیمت آپارتمان حدودا ۳۲ برابر حجم پول است.

نسبت قیمت آپارتمان به میزان حجم پول

همان‌طور که در شکل مشخص است هرگاه قیمت مسکن به حدود ۲۰ تا ۲۵ برابر پول کاهش پیدا می‌کند تمایل دارد به حدود ۴۰ تا ۴۵ برابر پول افزایش قیمت داشته باشد. از سال ۱۳۸۴ این نسبت با شیب ملایم روندی صعودی نیز دارد. سایکل‌های منظم ۶ ساله نیز به وضوح خودنمایی می‌کنند.

و اما از لحاظ فنی چه آینده‌ای برای این بازار محتمل است؟

۵- پیش بینی آینده بازار مسکن چیست؟

با بررسی نمودار تحلیل تکنیکال بازار مسکن به ریال و با توجه به کندشدن آهنگ افزایش قیمت و خروج قیمت از کانال صعودی با شیب بالا دیگر نمی‌توان انتظار بازدهی‌های گذشته را داشت؛ اما در ترازهای پایین‌تر عدد ۷٫۶ میلیون به ازای هر مترمربع  می‌تواند حداقل رشدی باشد که با رشدهای گذشته نسبت فنی مناسبی برقرار کند؛ یعنی حدود ۳۸ درصد رشد از قیمت‌های فروردین ۹۷.

با لحاظ کردن نظم گذشته در زمان قله‌ها مستعدترین تاریخ برای تشکیل سقف قیمت حدود انتهای سال ۹۷ یا اوایل ۹۸ می‌باشد.

نمودار مسکن به ریال

در چارت تورم زدایی شده نیز حدود قیمت ۶٫۸ میلیون ریال (و با احتمال کمتر ۷٫۷ میلیون ریال) به عنوان قیمت تعادلی که بارها طی سال‌های گذشته تجربه شده است می‌تواند مجدد به وقوع بپیوندد. طبیعتاً تورم امروز تا تاریخ تشکیل سقف می‌بایست در این اعداد لحاظ و به آن اضافه شود.

نمودار قیمت متوسط هر متر آپارتمان (تورم زدایی شده)

در بررسی چارت قیمت به دلار نیز همان‌طور که در چارت مذکور قابل رویت است در صورت رشد قیمت سقف کانال می‌تواند مهمترین مقاومت پیش‌رو باشد. با توجه به اینکه عدد ۱۳۰۰ دلار نماینده سقف این کانال نزولیست و یک حساب سرانگشتی درصورتی‌که دلار در زمان تشکیل سقف و بعد از تمام نوسانات در محدوده ۶ هزار تومان قرار داشته باشد اهداف اعلام شده با قیمت ۱۳۰۰ دلار به ازای مترمربع همخوانی دارد و طبیعتاً در صورتی‌که دلار اعداد بالاتری را تجربه کند یا قیمت ملک نیز افزایش بیشتری را تجربه خواهد کرد یا سقف کانال وعدد ۱۳۰۰ دلار دست نیافتنی خواهد شد.

در چارت نسبت قیمت به پول نیز با احتساب اینکه میزان پول در فروردین ماه ۹۷ حدود ۱۸۰٫۰۰۰ میلیارد تومان است (و روزانه به این مبلغ افزوده می‌شود) اگر قیمت متوسط آپارتمان تمایل داشته باشد به ۴۰ تا ۴۵ برابر این میزان افزایش قیمت تجربه کند به عددی حدود ۷ تا ۸ میلیون تومان به ازای هر مترمربع خواهیم رسید.

در نتیجه:

هر چهار نوع چارت در تحلیل تکنیکال بازار مسکن، سناریوی افزایش حدود ۳۵ تا ۴۵ درصدی قیمت‌ها را مطرح می‌نمایند.