تحلیلی بر کاهش قیمت مسکن در آذرماه ۹۹

شواهد قوی از کاهش قیمت مسکن در ماه ریزش بازارها، در گزارش رسمی تحولات معاملات املاک منعکس شد. اطلاعات نهایی از جزئیات معاملات مسکن ماه آذر، از کاهش یک درصدی میانگین قیمت نسبت به آبان حکایت دارد.

این افت قیمت پس از یک سال روند صعودی بازار – بدون لحاظ فروردین شبه‌تعطیل- رخ داده است. قیمت در مناطقی از تهران بیش از ۵ درصد افت کرده است.

این وضعیت شروع فرآیند تخلیه حباب قیمت در فاز پساجهش را نشان می‌دهد. فاز جدید از آبان – با فروکش کردن انتظارات تورمی- به‌صورت سقوط تورم ماهانه مسکن شکل گرفت.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، بازار معاملات مسکن شهر تهران بعد از سقوط تورم ماهانه ملکی در نیمه پاییز، با کاهش قیمت اسمی در آذرماه مواجه شد.

داده‌های رسمی بانک‌مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران طی آذر امسال نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت از ۲۷ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در آبان به ۲۶ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در پایان فصل پاییز رسیده که نشان‌دهنده یک درصد تورم ماهانه منفی است.

در مقابل حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بنگاه‌های املاک مناطق ۲۲گانه نیز به ۲ هزار و ۵۵۵ فقره رسیده که نسبت به آبان معادل ۴۳درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته معادل ۷۰ درصد ریزش پیدا کرده است.

طبق این گزارش رسمی، کاهش قیمت اسمی در آذر پس از ریزش تورم ماهانه در آبان رخ داده است. به‌طوری‌که بررسی روند تورم ماهانه از ابتدای پاییز حاکی از آن است که تورم ماهانه مسکن در مهر معادل ۳/ ۱۰ ثبت شده بود، اما در آبان ماه، پس از واکنش بازارهای موازی به کاهش ریسک غیراقتصادی و فاصله گرفتن جو روانی بازارها از بدبینی روبه فزونی، تورم ماهانه مسکن نیز به ۸/ ۱ درصد رسید که بیانگر کاهش شدید رشد قیمت مسکن در شهر تهران بود.

اکنون نیز گزارش رسمی بانک‌مرکزی نشان می‌دهد تورم ماهانه مسکن در آذر منفی و میانگین قیمت اسمی آپارتمان‌های مسکونی نیز کاهش پیدا کرده است.

این وضعیت اولین نشانه واقعی از ترکیدن حباب مسکن است. چراکه در ماه‌های گذشته از سال جاری تورم ماهانه به‌گونه‌ای درحال پیشروی بود که حباب قیمت مسکن در حال بزرگ‌تر شدن بود. این روند بزرگ‌تر شدن تقریبا در آبان متوقف شد تا اینکه نهایتا در آذر این حباب ترکید.

نسبت قیمت به اجاره‌ به‌عنوان شاخصی که حباب مسکن به وسیله آن سنجش می‌شود طی ماه‌های گذشته در وضعیتی قرار داشت که میانگین هر مترمربع قیمت مسکن به میانگین اجاره‌بهای سالانه یک واحد مسکونی در فصل تابستان امسال به ۵/ ۳۱‌رسیده بود، این در حالی است که در شرایط معمول و متعارف که بازار مسکن نه در حالت رکود شدید و افت قیمت قرار دارد و نه در شرایط جهش قیمتی، نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن یا همان نسبت P به R به‌طور متوسط در بازه ۱۵ تا ۲۵ قرار دارد.

این درحالی است که در شرایط جهش قیمت مسکن این نسبت از عدد ۲۵ فراتر رفته و در شرایطی که بازار مسکن با رکود شدید یا افت قیمت همراه شود، نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن عددی کمتر از ۱۵ را نشان می‌دهد. این نسبت به نوعی نمایانگر میزان بازدهی اجاره‌داری برای موجران و مالکان مسکن نیز محسوب می‌شود.

در ماه‌های اخیر اقتصاددانان با تاکید بر رکود سنگین معاملات مسکن تحت تاثیر خروج تقاضای مصرفی، اعتقاد داشتند روند رشد قیمت مسکن به گونه‌ای است که قیمت از ارزش واقعی ملک مسکونی فراتر رفته است و همین موضوع منجر به ایجاد حباب در بازار مسکن شده است.

اما با توجه به سطح قیمت مسکن در آذر که در گزارش رسمی بانک‌مرکزی به آن اشاره شده و برآوردی که از میانگین نرخ اجاره وجود دارد پیش‌بینی می‌شود عدد حاصل از این نسبت از حدود ۵/ ۳۱ در تابستان اندکی عقب‌نشینی کرده و به حدود ۳۰ برسد.

در نتیجه می‌توان با استناد به اطلاعات این گزارش رسمی، عنوان کرد بازار مسکن در فاز پساجهش قرار گرفته است. چراکه از یکسو قیمت اسمی کاهش پیدا کرده و از سوی دیگر تورم نقطه‌ای مسکن از وضعیت سه رقمی ۱۱۵ درصد در آبان ماه، دورقمی شده و به ۶/ ۹۹ درصد در آذر رسیده است.

طوری‌که در پایان فصل پاییز میانگین قیمت آپارتمان مسکونی در شهر تهران حدود ۳۰۰ هزار تومان نسبت به آبان در هر مترمربع کاهش پیدا کرده است.

نکته مهم دیگر درخصوص گزارش رسمی بانک‌مرکزی از تحولات بازار مسکن در آذر تفاوت میان این داده‌های رسمی با داده‌های اولیه سامانه رهگیری است.

گزارش رسمی بیان‌کننده ریزش شدید حجم خرید و فروش آپارتمان و افت قیمت اسمی به لحاظ تغییرات ماهانه است، این درحالی است که داده‌های اولیه از حجم معاملات مسکن آذرماه که اوایل هفته گذشته قابل استخراج بود نشان می‌داد به‌رغم سقوط معاملات در پایان فصل پاییز، میانگین قیمت در آذر نسبت به آبان افزایش پیدا کرده و از مترمربعی ۲۸ میلیون تومان عبور کرده است.

از این رو مقایسه داده‌های اولیه و داده‌های رسمی از تحولات بازار مسکن آذرماه، یک شباهت و یک اختلاف دارد. شباهت داده‌ها، به سقوط معاملات مربوط می‌شود. در داده‌های رسمی منتشر شده توسط بانک‌مرکزی، معاملات املاک مسکونی در آذرماه نزدیک به نصف (معادل ۴۳ درصد) نسبت به آبان کاهش پیدا کرده است. اما اختلاف میان دو داده، به قیمت میانگین بازمی‌گردد.

بررسی‌ها درباره علت اختلاف میان این داده‌ها حاکی از آن است که بخشی از اطلاعات معاملات که در آذر انجام شده اواخر هفته گذشته و اوایل هفته جاری در سامانه منعکس شده در نتیجه اطلاعات قیمتی آنها در گزارش رسمی منعکس شده است.

علاوه بر این در داده‌های اولیه، سهم املاک کلنگی از کل معاملات آذر، حدود ۲۰ درصد بوده که نسبت به آبان افزایش نشان می‌دهد این درحالی است که در داده‌های رسمی منتشر شده سهم این گروه از املاک از مجموع معاملات حدود ۱۳ درصد گزارش شده است.

از آنجا که نسبت زمین به قیمت مسکن بالاست، بنابراین وزن قیمت زمین در داده‌های اولیه، باعث افزایش قیمت میانگین شده است. سومین علت قابل توجه این اختلاف نیز آن است که بانک‌مرکزی در تهیه گزارش‌های رسمی یکسری داده‌های اطلاعاتی از سامانه رهگیری را در محاسبات لحاظ نمی‌کند.

به‌عنوان مثال داده‌های دارای کدپستی تکراری یا مشکل‌دار، داده‌های مربوط به معاملاتی که قیمت آنها از یک کف و سقف پایین‌تر یا بالاتر است و داده‌هایی که جزئیات معاملات مسکن در آنها به هر دلیلی غیرطبیعی نشان می‌دهد در این گزارش رسمی لحاظ نمی‌شود.

البته بانک‌مرکزی برای ماه آذر یک اقدام دیگر نیز برای تهیه گزارش رسمی صورت داده است. این مرجع منتشر‌کننده اطلاعات رسمی به دلیل آنکه میانگین حجم معاملات طی این ماه در سال‌های اخیر بی‌سابقه بوده، پردازش اطلاعات و داده‌ها را با حساسیت بیشتری توسط تهیه‌کننده گزارش انجام داده است.

بررسی جزئیات اطلاعات قیمتی و معاملاتی مناطق شهر تهران در این گزارش نشان می‌دهد: تمامی مناطق شهر تهران با افت سنگین معاملات مواجه شده‌اند اما این کاهش در نیمه جنوبی شهر سنگین‌تر از مناطق نیمه شمالی بوده است طوری که مناطق جنوبی با افت ۴۳ درصد حجم معاملات و مناطق نیمه شمال شهر تهران با افت ۳۲ درصدی حجم معاملات روبه رو بوده است.

نکته مهم دیگر آنکه تورم ماهانه مسکن در مناطق جنوبی(مناطق ۹ تا ۲۰) منفی ۴ درصد و در نیمه شمالی یعنی مناطق یک تا پنج معادل نیم درصد منفی بوده است.

به‌عنوان مثال سهم منطقه یک از ۴ درصد در آبان به ۶ درصد در آذر و سهم منطقه سه از ۳ درصد در آبان ماه به ۴ درصد در آذر از مجموع معاملات یک ماه رسیده است.

اگرچه تمامی مناطق به لحاظ حجم معاملات با کاهش مواجه شده‌اند اما به لحاظ قیمتی فقط ۱۶ منطقه تورم منفی داشته‌اند. در میان مناطق ۲۲ گانه، منطقه ۱۸ که به‌عنوان ارزان‌ترین منطقه شهرتهران به لحاظ سطح قیمت شناخته می‌شود و میانگین قیمت در آن طی ماه‌های مهر و آبان، به بیش از ۱۲ میلیون تومان رسیده بود در پایان فصل پاییز سطح قیمت در این منطقه به محدوده ۱۰ میلیون تومان رسیده است که می‌تواند نشان دهنده آمادگی منطقه برای بازگشت قیمت به کمتر از ۱۰ میلیون تومان باشد.

در مجموع با توجه به گزارش رسمی بانک‌مرکزی، روند کاهش قیمت مسکن که به تازگی از آذر آغاز شده است در صورتی که به لحاظ متغیرهای بیرونی همچون روند رشد نقدینگی، تورم عمومی و حتی روند بازارهای موازی با شوک یا اتفاق غیرطبیعی مواجه نشود، شرایط برای تخلیه تورم در بازار مسکن وجود دارد، چراکه به تدریج نسبت قیمت به اجاره‌باید دست کم به محدوده ۲۵ بازگردد.