تحلیلی بر بازار مسکن سال ۹۷

یک تحلیلگر بازار مسکن گفت: «به عنوان یک کارشناس نمی‌توان بگویم مردم خانه بخرند یا خیر، زیرا مسئولیت‌هایی به همراه دارد که از لحاظ حرفه‌ای بهتر است از آن اجتناب شود، اما می‌توانم این را بگویم که شواهد و قرائن حاکی از آن است که حداقل در سال ۹۷ ما با افزایش قیمت‌ها و رونق بازار مسکن مواجه خواهیم بود و این روند تا پایان سال ادامه خواهد داشت و این با توجه واقعیت‌های قابل مشاهده در بازار مسکن است.»

به گزارش ملک رادار، مهدی سلطان محمدی کارشناس با فعال بازار مسکن در گفتگو با فرارو در خصوص وضعیت این بازار از تابستان تا پایان سال ۹۷ گفت: «به عقیده من در ادامه سال شاهد این روند شدید افزیشی که طی دو ماه اخیر شاهدش بودیم، نخواهیم بود، اما این به معنی آن نیست که بازار دچار رکود می‌شود. به احتمال زیاد بازار مسکن همچنان با افزایش قیمت مواجه خواهد شد، اما با یک شیب ملایم و منطقی این روند را طی خواهد کرد که این تا پایان سال ادامه خواهد داشت. تمام علائم و شواهد و نشانه‌هایی که از بازار می‌گیریم حاکی از آن است که ما طی این دوران به رکود برنمی‌گردیم و هم حجم معاملات و قیمت‌ها افزایش خواهد داشت و هم میزان ساخت و ساز بیشتر می‌شود؛ بنابراین به نظر من در سال ۹۷ رونق در بازار مسکن افزایش پیدا خواهد کرد.»

وی در پاسخ به این سوال که افزایش قیمت‌ها به وابسته چه متغیر‌هایی است، عنوان کرد: «بازار مسکن از متغیر‌های زیادی تاثیر می‌گیرد که بخشی از آن به مکانیزم‌های داخل بازار از جمله عرضه و تقاضا مربوط می‌شود که چرخه‌های بازار مسکن را به کار می‌اندازند و رونق و رکود را رقم می‌زنند. از این زاویه که نگاه می‌کنیم، بعد از چهار سال رکود که طی سال‌های ۹۲ تا ۹۶ داشتیم و شاهد کاهش میزان ساخت و ساز در کشور بودیم و صدور پروانه در مناطق مختلف شهری به صدهزار رسید که این تعداد حتی از نصف میزان معمول بود و نمی‌توانست تقاضای موجود را پاسخ گو باشد، حالا شرایط بسیار بهتر شده است.»

او افزود: «دلیلش هم این است که وقتی سالانه خانوار‌های جدیدی وارد چرخه می‌شوند و نیاز‌های جدید به وجود می‌آورند و عرضه نمی‌تواند همه آن‌ها را پاسخگو باشد لذا باعث می‌شود قیمت‌ها افزایش پیدا کند. خب در چنین شرایطی تمایل برای ساخت و ساز میان سرمایه‌گذاران در بازار مسکن بالا می‌رود و اینگونه عرضه با افزایش مواجه می‌شود، اما با توجه به اینکه این سرمایه‌گذاری‌ها برای اینکه به ثمر برسند یک دوره زمانی حدود دو یا سه ساله می‌طلبد. طی این دو یا سه سال همچنان میزان تقاضا افزایش دارد و به این روند دوره رونق می‌گویند. به این معنی که هم ساخت و ساز افزایش پیدا کرده و هم تقاضا‌ها و قیمت بالا رفته است. البته بعد از آنکه سرمایه‌گذاری‌های انجام شده وارد بازار می‌شود باز هم با توجه فاصله زمانی سرمایه‌گذاری با بهره برداری، نمی‌تواند با عرضه هماهنگ شد و این موجب می‌شود دوباره ساخت و ساز افزایش پیدا کند و این چرخه ادامه پیدا می‌کند.»

وی ادامه داد: «البته در کنار این فاکتور‌های اقتصاد کلان همه در بازار مسکن تاثیرگذار هستند. مثلا تورم عمومی یکی از فاکتور‌هایی است که به بازار مسکن تاثیر می‌گذارد، زیرا در چنین حالتی ساختمان گران می‌شود و مردم هم تمایل دارند پس‌انداز‌های خود را در جایی سرمایه‌گذاری کنند که آسیب کمتری در برابر کاهش ارزش پول ملی ببیند و مسکن هم یکی از همان بخش‌ها است. علاوه بر این افزایش نرخ ارز و کاهش نرخ بهره نیز بر بازار مسکن تاثیرگذار است. زیرا در چنین شرایطی مردم به جای اینکه پول خود را در بانک پس انداز کنند ترجیح می‌دهند آن را وارد بازار مسکن کنند و ملک یا زمین خریداری کنند. از سوی دیگر هر زمان که درآمد‌های نفتی که درآمد کلان کشور محسوب می‌شود افزایش پیدا کند، قاعدتا رفاه عمومی نیز بالا می‌رود و مردم علاقه‌مند می‌شوند از این رفاه برای بهبود مسکن‌شان استفاده کنند. به عنوان مثال می‌توان رونق بازار مسکن را مدیون افزایش درآمد‌های نفتی طی سال‌های ۹۴ و ۹۵ دانست که امروز درحال به ثمر رسیدن است.»

سلطان محمدی با بیان اینکه علاوه بر این، فاکتور‌های دیگری هم در بازار مسکن تاثیرگذار هستند، اظهار کرد: «یکی از آن‌ها بازار‌های رقیب مثل بازار ارز و سرمایه است. تغییرات در این بازر‌ها موجب می‌شود ترجیحات سرمایه‌گذار به سمت و سوی بازار مسکن برود. الان اتفاقی که در بازار ارز و سرمایه طی ماه‌های گذشته رخ داده، باعث شده سرمایه‌گذاران که معتقدند بازار مسکن از ریسک کمتری برخوردار است، به سمت آن بروند و در آنجا سرمایه گذاری کنند؛ بنابراین مجموع این عوامل کمک کرد که بازار مسکن رونقی بیش از انتظار بگیرد. یعنی انتظار این بود که رونق پیدا کند، اما این میزان رونق پیش‌بینی نشده بود.»

وی در واکنش به اینکه برخی معتقدند افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن کاذب است، گفت: «خیلی‌ها سعی می‌کنند کلمه کاذب را در خصوص قیمت‌ها به کار ببرند، اما واقعیت این است که بسیاری از اقتصاددانان معتقدند که ما قیمت کاذب نداریم. زیرا قیمت همان مقوله‌ای است که عرضه و تقاضا در بازار تعیین می‌کند لذا هر آنچه دیده می‌شود قیمت است و نمی‌توان کاذب بودن آن را تشخیص داد. به عقیده من این کاملا قیمت واقعی است. وقتی خریدار با این قیمت حاضر به خرید است و فروشنده هم قبول نمی‌کند که با قیمت پایین‌تر آن را عرضه کند پس قیمت واقعی محسوب می‌شود. البته برخی تعبیر حباب را به کار می‌برند که این هم مورد تائید و قبول اقتصاددانان نیست. حباب به وضعیتی گفته می‌شود که در آن قیمت‎ها سیر صعودی پیدا می‌کنند و بعد از مدتی دوباره دچار روند نزولی می‌شوند. اما موضوع این است که تشخیص این مسئله اصلا کار ساده‌ای نیست. زیرا ما چگونه می‌توانیم بگوییم این قیمت‌ها مدتی بعد کاهش پیدا می‌کنند؟»

او تصریح کرد: «ضمن اینکه نباید فراموش کرد که چنین تحلیل‌هایی هم می‌تواند تاثیرات منفی بر سرمایه‌های مردمی داشته باش. به این معنی که ممکن است برخی امروز توانایی خرید خانه داشته باشند، اما به دلیل همین تحلیل‌ها حاضر به سرمایه گذاری نشوند و ممکن است بعد از مدتی که روند صعودی ادامه پیدا کرد آن‌ها دیگر توانایی ورود به بازار مسکن را نداشته باشند حالا چه کسی می‌تواند پاسخگوی آن‌ها باشد؟ لذا در زمان افزایش امکان اینکه با قطعیت گفته شود قیمت مسکن حباب دارد امکان پذیر نیست این صرفا برای بعد از آن است که حباب می‌ترکد و قیمت‌ها پایین می‌آید. اگر قرار باشد با هر افزایشی مدعی حباب قیمت‌ها شویم بنابراین همه کالا‌ها دارای حباب هستند. یعنی ارز حباب دارد، خودرو حباب دارد و؛ بنابراین زمانی می‌توانیم چنین ادعایی مطرح کنیم که شواهدی داشته باشیم که طبق آن‌ها بتوان گفت: قیمت سقوط خواهد کرد. با این وجود به عقیده من هرچند قیمت‌ها نگران کننده است و نه به نفع سازنده است و نه به نفع خریدار، اما حباب نیست.»

او در پاسخ به این سوال که آیا مشاوران املاک هم در افزایش قیمت‌ها نقش دارند یا خیر گفت: «معمولا هر زمان افزایش قیمتی رخ می‌دهد همه به دنبال مقصر آن می‌گردند. نان گران شود نانوا را مقصر می‌دانند و اگر کالای عمومی افزایش پیدا کند، می‌گویند بقال‌ها مقصرند. اما اینگونه نیست. افزایش قیمت‌ها کاملا قبال درک بوده است و بر اساس عوامل مشخص بالا رفته است و کاملا هم قابل پیش‌بینی بود که این اتفاق رخ می‌دهد البته شیب آن بیش از آنچه که انتظار می‌رفت بود که آن هم به دلیل مسائل مربوط به ارز و برجام و امثالهم اتفاق افتاد.»

سلطان محمدی در پایان گفت: «به عنوان یک کارشناس نمی‌توان بگویم مردم خانه بخرند یا خیر، زیرا مسئولیت‌هایی به همراه دارد که از لحا حرفه‌ای بهتر است از آن اجتناب شود، اما می‌توانم این را بگویم که شواهد و قرائن حاکی از آن است که حداقل در سال ۹۷ ما با افزایش قیمت‌ها و رونق بازار مسکن مواجه خواهیم بود و این روند تا پایان سال ادامه خواهد داشت و این با توجه واقعیت‌های قابل مشاهده در بازار مسکن است.»