افزایش وام مسکن به ۲۰۰ میلیون تومان به همراه کاهش سود تسهیلات به شش درصد وعده تازه‌ای است که وزیر راه و شهرسازی به عنوان یکی از خبرهای خوش برای متقاضیان مسکن در ابتدای سال جاری داده است. اما در مقطع فعلی با توجه به شرایط اقتصاد ایران و بازار مسکن، افزایش این وام چه اثری به همراه دارد و دولت قرار است یارانه کاهش تسهیلات را از کجا تامین کند؟ به گزارش ملک رادار، هفته‌نامه تجارت فردا با تیمور رحمانی اقتصاددان به گفت‌وگو پرداخته‌است.
او با تاکید براینکه افزایش از ۱۶۰ به ۲۰۰ میلیون تومان در بهترین حالت مانند آن است که قدرت خرید مسکن مشمولان این وام را حفظ کند، گرچه عملاً چنین نیست، می‌گوید: «هم محدود بودن شمول آن و شرایط محدودکننده بهره مندی از آن و هم افزایش اخیر قیمت مسکن سبب می‌شود که این افزایش سقف وام نقش چندان قابل توجهی در بخش مسکن از ناحیه تقاضا نداشته باشد و کمکی به بهبود تامین مسکن و ایجاد رونق بخش مسکن نداشته باشد.» رحمانی تصریح میکند: «اگر دولت بانک مرکزی را ملزم به تامین این منابع کند، آنگاه یارانه در واقع با اعطای خط اعتباری و انتشار پایه پولی تامین می‌شود. اما اگر غیر از این باشد، یارانه باید در بودجه دولت به گونه‌ای گنجانده شود. با توجه به اینکه مقدار این وام‌ها چندان چشمگیر نیست، به نظر نمی‌رسد بار مالی آن بسیار سنگین باشد.»
به‌تازگی وزیر راه و شهرسازی خبر داده؛ پیگیر افزایش سقف وام مسکن هستیم که بر اساس آن وام ۱۶۰ میلیون‌تومانی حداقل به ۲۰۰ میلیون تومان افزایش خواهد یافت. با توجه به این امر افزایش وام مسکن در این مقطع را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
وام مسکن ۱۶۰میلیونی به کسانی تعلق می‌گیرد که سپرده‌گذاری کرده‌اند و مشمول شرایط ذکرشده برای بهره‌مندی از وام باشند. بنابراین، آن تعداد از وام‌گیرندگان بالقوه که مشمول این وام می‌شوند بر اثر چنین افزایش احتمالی تحت تاثیر قرار می‌گیرند. در عین حال، با توجه به افزایش قیمت مسکن در طول ماه‌های گذشته و بسیار محتمل بودن تداوم افزایش قیمت مسکن به ویژه در متراژهای متوسط و کوچک، عملاً افزایش مقدار وام مسکن از ۱۶۰ میلیون به ۲۰۰ میلیون به سختی می‌تواند اثر افزایش اشاره‌شده را خنثی کند از این‌رو به سختی می‌تواند اثری در افزایش تقاضای حقیقی مسکن داشته باشد.
در واقع، افزایش از ۱۶۰ به ۲۰۰ میلیون تومان در بهترین حالت مانند آن است که قدرت خرید مسکن مشمولان این وام را حفظ کند، گرچه عملاً چنین نیست. از این‌رو، هم محدود بودن شمول وام اشاره‌شده و شرایط محدودکننده بهره‌مندی از آن و هم افزایش اخیر قیمت مسکن سبب می‌شود که این افزایش سقف وام نقش چندان قابل توجهی در بخش مسکن از ناحیه تقاضا نداشته باشد و کمکی به بهبود تامین مسکن و ایجاد رونق بخش مسکن نکند.
آیا طرف تقاضای بازار مسکن همچنان نیازمند تحریک است؟
با توجه به اینکه بخش مسکن در حال حاضر تنها بخشی است که با تحریک تقاضا امکان افزایش قابل توجه رشد را دارد و با توجه به اشتغال‌زایی بخش مسکن و بخش‌های مرتبط با آن، تحریک تقاضای مسکن در حال حاضر می‌تواند سودمند باشد. در عین حال، تحریک تقاضای بخش مسکن می‌تواند بخشی از ناترازی ترازنامه بانک‌ها و موسسات اعتباری را برطرف کند.
البته این بدان معنا نیست که تحریک تقاضای بخش مسکن در حالت معمول سیاست مناسبی است بلکه در شرایط کنونی سیاست ناموجهی محسوب نمی‌شود. به نظر می‌رسد اقتصاد ایران در سال ۱۳۹۷ تنها با تحریک بخش مسکن می‌تواند رشد مثبت اقتصادی خود را حفظ کند که البته کمتر از رشد سال قبل خواهد بود.
به طور کلی هدف سیاستگذار از افزایش سقف تسهیلات مسکن چیست؟ آیا با این ابزار می‌توان زمینه رونق بازار مسکن را فراهم کرد؟
به نظر نمی‌رسد رونق کلی بخش مسکن وظیفه و سیاست طراحی‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی باشد. در حالت کلی، سیاست‌های مدیریت تقاضا که بخش مسکن هم ذیل آن قرار می‌گیرد، مربوط به دولت و به طور مشخص بانک مرکزی است.
اگر قرار باشد بخش مسکن به عنوان یکی از بااهمیت‌ترین بخش‌های اقتصاد در راستای ایجاد رونق اقتصاد مورد توجه قرار گیرد، بهتر آن است که بخشی از بسته سیاستی دولت و بانک مرکزی باشد و بنابراین بانک مرکزی به اقداماتی متوسل شود که این رونق را ایجاد کند. این بدان معنی است که رونق کلی بخش مسکن یک موضوع سیاست پولی است، نه اقدامات بخشی وزارت راه و شهرسازی. بهتر است وزارت راه و شهرسازی صرفاً از منظر تامین مسکن و هدایت سیاست‌های بهره‌مند کردن شهروندان از مسکن قابل قبول منطبق با سیاست‌های کلی رفاهی دولت و شهرسازی و شهرنشینی به موضوع توجه داشته باشد. شواهد آماری اقتصاد ایران در طول دوره طولانی بیش از پنج دهه گذشته هم نشان داده است که رکود و رونق‌های بخش مسکن به‌شدت مرتبط با سیاست‌ها و تحولات اقتصاد کلان هم از منظر فعالیت حقیقی و هم از منظر قیمت مسکن است. به طور مشخص، رشد فعالیت‌های حقیقی مسکن مانند سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده بخش ساختمان به‌شدت همبسته با رشد حقیقی اقتصاد است و رشد قیمت مسکن هم به‌شدت همبسته با رشد کمیت‌های پولی است. همان‌طور که اشاره شد به نظر نمی‌رسد که ابزار افزایش سقف وام مسکن به شکل اشاره‌شده عاملی برای رونق کلی بخش مسکن باشد و به نظر نمی‌رسد برای وزارت راه و شهرسازی نیز تاکید روی این موضوع معقول باشد. اگر قرار بر ایجاد رونق کلی در بخش مسکن باشد، سیاستگذار پولی باید در این زمینه اقدام کند.
وزیر راه و شهرسازی از ارائه تقاضای کاهش سود وام مسکن به شش درصد با موافقت رئیس‌جمهور خبر داده؛ با توجه به این امر محل تامین یارانه سود شش‌درصدی کجاست؟
با توجه به اینکه بهره‌مند شدن استفاده از وام ۱۶۰میلیونی یا ۲۰۰میلیونی نیازمند آن است که مدتی سپرده‌گذاری صورت گیرد، آنگاه در عمل نرخ سود بیش از شش درصد است، به این معنی که بخشی از نرخ سود پایین جبران سپرده‌گذاری متقاضی قبل از دریافت تسهیلات است. چنانچه مازاد بر منابع حاصل از سپرده‌گذاری متقاضیان برای اعطای تسهیلات مذکور نیاز به منابع بانکی بانک مسکن داشته باشد، معادل مابه‌التفاوت نرخ سود بازار بین‌بانکی و نرخ سود تسهیلات یارانه مورد نیاز خواهد بود.
اگر دولت بانک مرکزی را ملزم به تامین این منابع کند، آنگاه یارانه در واقع با اعطای خط اعتباری و انتشار پایه پولی تامین می‌شود. اما اگر غیر از این باشد، یارانه باید در بودجه دولت به گونه‌ای گنجانده شود. با توجه به اینکه مقدار این وام‌ها چندان چشمگیر نیست، به نظر نمی‌رسد که بار مالی آن بسیار سنگین باشد. به هر صورت، یارانه اشاره‌شده بهایی است که دولت و وزارت راه و شهرسازی برای تامین مسکن اقشاری از جامعه تقبل کرده‌اند.
مدیران بانک مسکن اعلام کرده‌اند نرخ سود تسهیلات مسکن بیشتر از این نمی‌تواند کاهش یابد. با توجه به این امر، آیا قرار است از خط اعتباری جدید از بانک مرکزی برای تامین یارانه سود شش‌درصدی استفاده شود؟ این اقدام دولت چه پیامدهایی به همراه دارد؟
واضح است که با توجه به نرخ تورم موجود که حدود ۱۰ درصد است (البته بر اساس سبد شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی) و البته افزایش بسیار محتمل نرخ تورم، کاهش نرخ سود این وام‌ها به زیر ۱۰ درصد منطقی به نظر نمی‌رسد و به طور طبیعی کاهش آن به کمتر از شش درصد به هیچ عنوان منطقی نیست چراکه به معنی نرخ سود حقیقی منفی قابل توجهی است. با توجه به اینکه افراد بهره‌مند از این وام‌ها الزاماً جزو دهک‌های بسیار پایین درآمدی نیستند، اعطای این یارانه الزاماً از منظر سیاست‌های رفاه اجتماعی بهینه نیست، به این معنی که به مستحق‌ترین گروه‌های اجتماعی تعلق نگرفته است. اگر هم هدف از این یارانه تحریک تقاضا و ایجاد رونق بخش مسکن باشد، همان‌طور که اشاره شد با چنین تسهیلاتی امکان چندانی از این نظر وجود ندارد و تحریک تقاضا و ایجاد رونق نیازمند سیاست پولی است که بتواند به کاهش عمومی نرخ سود بینجامد. از این‌رو پیامد کلی پایین آمدن نرخ سود این تسهیلات با احتمال بسیار افزایشی نه‌چندان خیره‌کننده در پایه پولی است و تبعات حاصل از آن.
یا در این شرایط نظام بانکی و وضعیت بانک مسکن، صندوق یکم مسکن توان تامین وام ۲۰۰ میلیون‌تومانی را دارد؟
واقعیت آن است که توان تسهیلات‌دهی نظام بانکی به صورت کلی و بانک مسکن به طور اخص دچار کاهش شده است. لذا، تامین وام ۲۰۰میلیونی به نظر می‌رسد تا حد زیادی متکی به خط اعتباری بانک مرکزی باشد. همان‌طور که گفته شد، هدف عمده از این تسهیلات بهره‌مند ساختن یک گروه هدف از مسکن با کمک یارانه‌ای دولت است. بدون توجه به اینکه این یارانه هدفمند است یا خیر و بدون توجه به اینکه این یارانه با عدالت اجتماعی و رفع فقر منطبق باشد یا خیر، بانک مسکن تقبل کرده است که یارانه‌ای را برای خرید مسکن بپردازد و همان‌طور که اشاره شد این یارانه یا باید در بودجه دولت گنجانده شود (که بسیار بعید است) یا باید با انتشار پول از طریق بانک مرکزی تامین شود. به عبارت دیگر، به نظر نمی‌رسد که این تسهیلات به طور کامل متکی به منابع حاصل از سپرده‌گذاری نزد بانک مسکن باشد و این بدان معنی است که تامین بخشی از آن نهایتاً باید از طریق بانک مرکزی صورت گیرد.
با این حال مدیرعامل بانک مسکن برای پرداخت وام ۲۰۰ میلیون‌تومانی شرط گذاشته و گفته افزایش وام مشروط به توان مالی متقاضیان است، این در حالی است که بازپرداخت اقساط وام‌های فعلی مسکن چندان در توان خانه‌اولی‌ها نیست. چقدر از این تسهیلات استقبال می‌شود و ارزیابی شما چیست؟
گرچه مسائل جزئی این شروط و نحوه تعیین توان بازپرداخت تسهیلات گیرندگان نامشخص است، اما اگر فرض کنیم که خانه‌اولی‌ها عمدتاً کسانی هستند که از درآمد خیلی بالایی برخوردار نیستند و از این‌رو توان پرداخت اقساط آنها نسبتاً پایین است، میزان استقبال می‌تواند محدود شود. در واقع، این بدان معنی است که بهره‌مند شدن از این تسهیلات ممکن است نیازمند پایین بودن مبلغ اقساط باشد که به معنی طولانی‌تر کردن دوره بازپرداخت است و آنگاه به معنی افزایش میزان یارانه است که عدم تامین آن از محل بودجه دولت یا از محل خط اعتباری بانک مرکزی توان پرداخت تسهیلات بانک مسکن را تضعیف میکند.
همان‌طور که قبلاً اشاره شد، به نظر نمی‌رسد که وام ۱۶۰ یا ۲۰۰میلیونی حتی با تحقق ۱۰۰ درصد بتواند تحول چشمگیری چه در بهره‌مندی از مسکن و چه در رونق بخش مسکن داشته باشد. واضح است که افزودن شروطی مازاد بر آنچه در برنامه اولیه مطرح بوده است در ایجاد جو بی‌اعتمادی و به نتیجه رسیدن برنامه‌های آتی مسکن با هدف افزایش رفاه اجتماعی صدمه می‌زند. البته چنانچه نرخ تورم شروع به افزایش کند که بسیار محتمل است، تمایل به استفاده از این تسهیلات را افزایش می‌دهد.
با توجه به وجود نقص فنی در پرداخت تسهیلات مسکن یعنی بالا بودن مبلغ سپرده اولیه و طول زمانی پایین برای بازپرداخت تسهیلات چقدر ضرورت دارد سازوکار تسهیلات مسکن مورد بازیابی قرار گیرد؟
همان‌طور که اشاره شد، بالا بودن مبلغ سپرده اولیه بدان معنی است که دهک‌های بسیار پایین درآمدی نیستند که از این طرح بهره‌مند می‌شوند و کوتاه بودن دوره بازپرداخت نیز بدان معنی است که دهک‌های پایین درآمدی نیستند که از این طرح بهره‌مند می‌شوند. برای کسانی که توانایی بهره‌مندی از این طرح را دارند نیز تنها در صورتی جذاب است که انتظار افزایش قابل توجه قیمت مسکن را داشته باشند که عایدی سرمایه‌ای حاصله بازپرداخت اقساطی قابل توجه در مدتی کوتاه را توجیه کند.
به نظر می‌رسد بازبینی در طرح‌های تسهیلات مسکن در جهت افزایش دوره بازپرداخت تسهیلات و کاهش مقدار سپرده اولیه متقاضی تسهیلات در مجموع موضوع قابل دفاعی باشد اما با نرخ سودهای حقیقی منفی برای چنین تسهیلاتی امکان این بازبینی وجود ندارد. در ضمن، افزایش دوره بازپرداخت و مقدار سپرده اولیه مستلزم آن است که از نظر حقوقی و قضایی بانک مسکن بتواند با هزینه اندک در مواردی که تسهیلات بازپرداخت نشود به حقوق خود دست یابد.
راهکار اثرگذار در این زمینه چیست؟
همان‌طور که اشاره شد، غیر از دهک‌های بسیار پایین درآمدی که ممکن است مستحق یارانه دولت و حمایت دولت برای بهره‌مند شدن از مسکن باشند، ضرورتی ندارد که یارانه به همه دهک‌های درآمدی تعلق گیرد. نظر به اینکه در ایران نظام بانکی و از جمله بانک تخصصی مسکن سهم بسیار بالایی در تامین مالی قیمت مسکن برای خریداران مسکن ندارد و طول دوره بازپرداخت وام‌ها چندان زیاد نیست، هر راهکاری برای کمک به دهک‌های میانی جهت تصاحب مسکن باید بر افزایش میزان تسهیلات در خرید مسکن و افزایش طول دوره بازپرداخت باشد تا خانوارها بتوانند بر اساس پس‌اندازهای آتی خود به خرید مسکن بپردازند بدون آنکه یارانه‌ای بابت آن پرداخت شود و این علاوه بر تغییر ساختار نظام وام‌دهی مسکن نیازمند تمهیدات حقوقی و قضایی برای حفاظت از نهاد تامین مالی‌کننده مسکن است.
البته افزایش دوره بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن و افزایش سهم تسهیلات در خرید مسکن نیازمند شرایط اقتصادی باثبات و از جمله تورم پایین است که در حال حاضر عدم اطمینان قابل توجهی از این نظر وجود دارد.
با این اوصاف وضعیت بازار مسکن را در نیمه اول سال جاری چگونه ارزیابی می‌کنید؟ آیا با توجه به افزایش نرخ ارز بازار مسکن نیز دستخوش نوسانات قیمتی و جهش قیمت‌ها خواهد شد؟
به نظر می‌رسد بخش مسکن در سال جاری تا حدی مسیر رو به رونق آغاز‌شده از سال قبل را دنبال کند گرچه التهابات بازار ارز مقداری عدم اطمینان در این زمینه ایجاد کرده است. گرچه ضرورتی ندارد که افزایش و جهش قیمتی در بازار ارز همراه با جهش قیمتی در بازار مسکن باشد، اما با توجه به اینکه بخش قابل توجهی از افزایش نرخ ارز معلول رشدهای بالای نقدینگی در طول سال‌های گذشته است، این موضوع در بازار مسکن نیز با اندکی تاخیر قابل انتظار است.
در واقع، غیر از آن بخش از ارزهای خریداری‌شده که به منظور انتقال سرمایه به خارج از کشور خریداری شده است پس از مدتی که دیگر بازدهی کسب نکنند می‌تواند منجر به فشار تقاضا در بخش مسکن و لذا افزایش قیمت در بخش مسکن باشد که مقداری از آن در نیمه دوم سال گذشته در عمل اتفاق افتاد. در عین حال، رشدهای بالای نقدینگی در شرایطی که نرخ سود حقیقی فعالیت‌های اقتصادی قابل توجه نباشد، تمایل به تبدیل نقدینگی به مسکن و از این‌رو سیال شدن نقدینگی را ایجاد میکند.
Loading ...
