برنامه‌های دولت و مجلس برای کنترل بازار مسکن

دولت و مجلس، همزمان برای کنترل قیمت مسکن و مهار اجاره‌بها، نسخه‌های جداگانه‌ای طراحی کردند. طرح «اخذ مالیات از عایدی املاک» در مرحله جمع‌آوری امضای نمایندگان برای تصویب فوری قرار گرفته و لایحه «اجبار موجران به تمدید قرارداد اجاره برای سال دوم»، تحویل هیات دولت شده است. بررسی‌ها درباره تجربه کشورها در تنظیم مالیاتی بازار مسکن نشان می‌دهد طرح تدوین‌شده، دارای ۶ اشکال و نقص است که در صورت اصلاح و تکمیل می‌تواند دامنه نوسانات قیمتی را محدود کند. برنامه تدارک دیده‌شده برای اجاره‌نشین‌ها نیز به چکش‌کاری نیاز دارد.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، طرح دولت برای تنظیم بازار اجاره‌بها با محوریت سلب حق موجر برای لغو قراردادهای اجاره‌نامه منعقد شده جدید پس از تصویب نسخه اصلاحی قانون در پایان سال اول، در ایستگاه بررسی در هیات دولت قرار گرفت. پیش‌نویس لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر» که روز گذشته توسط پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی منتشر شد، نشان می‌دهد موجر در قراردادهای اجاره‌بهایی که از زمان تصویب این قانون به بعد تنظیم می‌شود، نمی‌تواند با اتخاذ تصمیم یک‌طرفه قرارداد اجاره منعقد شده را در سررسید یکساله لغو کند. این در حالی است که چنین حقی برای مستاجر طبق روال گذشته وجود دارد و به رسمیت شناخته شده است.

هفته گذشته با انتشار گزارشی جزئیات پیشنهاد تازه وزارت راه و شهرسازی به دولت برای کنترل بازار اجاره‌بها را تشریح شد. این پیشنهاد چهارشنبه هفته گذشته به هیات دولت ارسال شد و متن مکاتبه عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی بامعاون اول رئیس‌جمهوری برای ارسال پیش‌نویس لایحه مربوطه به هیات دولت روز گذشته از سوی پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی منتشر شد.

پیش‌نویس لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر اکنون در ایستگاه بررسی فوری در هیات دولت قرار دارد و متولیان بخش مسکن امیدوارند با تصویب و اجرای آن از اوایل مرداد ماه، التهاب در بازار اجاره مهار شود. در متن ماده پیشنهادی الحاقی آمده است، مستاجران کلیه قراردادهای رسمی یا عادی اجاره واحدهای مسکونی از زمان تصویب این قانون می‌توانند تا یک سال پس از انقضای زمان قرارداد با رعایت شرایط مشخصی قرارداد اجاره را تمدید کنند.

از متن این لایحه بر می‌آید که قراردادهای اجاره‌ای که در سال جاری و پس از تصویب این قانون، موعد سررسید آنها فرا می‌رسد شامل مقررات تمدید یکساله برای سال دوم می‌شوند. این در حالی است که روز گذشته یکی از مسوولان ارشد وزارت راه و شهرسازی توضیح داد که منظور از ماده پیشنهادی مذکور این است که تمدید اجباری صرفا مشمول قراردادهای اجاره‌ای خواهد شد که از زمان تصویب قانون جدید به بعد تنظیم خواهند شد و سقف زمانی نیز برای آن پیش‌بینی نشده است. به بیان دیگر تمام قراردادهای اجاره‌بهای آتی پس از تصویب این قانون به نوعی «دوساله» محسوب می‌شوند.

در تبصره‌های ذیل این ماده الحاقی، سقف ۱۰ درصدی افزایش اجاره‌بها به صراحت قید شده است. بر این اساس قیمت اجاره‌بها حداکثر تا ۱۰ درصد نسبت به اجاره‌های قبلی از طرف موجر در زمان تمدید قرارداد قابل افزایش است. البته چنانچه مستاجر به هر دلیل با تقاضای افزایش ۱۰ درصدی مبلغ اجاره موافقت نکند، واحد مسکونی قابل تخلیه است و رسیدگی به اختلافات در این زمینه نیز در صلاحیت شورای حق اختلاف قرار دارد.

در یکی دیگر از تبصره‌های پیشنهادی آمده است: چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان بیشتری نسبت به این قانون برای زمان انقضای قرارداد در نظر گرفته شود مدت زمان قراردادی معتبر است. این تبصره یعنی اگر موجر و مستاجر به تفاهم رسیدند که قرارداد را برای مدت زمان دیگری غیر از عرف یکساله تنظیم کنند، قطعا تاریخ قیدشده معتبر خواهد بود. به‌عنوان مثال ممکن است موجر و مستاجر بخواهند قرارداد را برای مدت بیش از دو سال تنظیم کنند که در این صورت، مبنای تاریخ قید شده در قرارداد خواهد بود.

طبق دیگر تبصره‌های این ماده پیشنهادی، ملاک مسکونی بودن واحد، کاربری آن است و در نتیجه مقررات مربوطه تاثیری بر تصمیم موجر درباره قراردادهای مربوط به ساختمان‌های اداری و تجاری نمی‌گذارد. در متن لایحه پیشنهادی مذکور همچنین تحت عنوان یک تبصره تاکید شده است: هرگونه توافق برخلاف مفاد این قانون در زمان اجرای آن باطل و بلااثر است.

این تبصره یعنی تمام توافقات احتمالی موجر و مستاجر برای تمدید قرارداد با سقف اجاره‌بهای بیش از ۱۰ درصد باطل محسوب می‌شود و از سوی مستاجر قابلیت پیگیری حقوقی دارد. در مقدمه نامه وزیر راه و شهرسازی به معاون اول رئیس‌جمهور همچنین به تحولات اخیر در بازار اجاره و نیاز به مداخله دولت برای حمایت از مستاجران طبق تجربیات جهانی در شرایطی که این بازار با نوسانات شدید مواجه می‌شود، تاکید شده است.

همان‌گونه که وزیر راه و شهرسازی به این موضوع اشاره کرده، در کشورهای مختلف در زمان التهاب بازار اجاره، دولت با تعیین سقف نرخ رشد اجاره‌بها به موضوع ورود و رقمی متناسب با نرخ تورم را برای افزایش سالانه تعیین می‌کند. اما در لایحه دولت، این رقم به‌عنوان پیشنهاد ثابت ۱۰ درصدی مطرح شده که یک نقصان است؛ چراکه اکنون چشم‌اندازی از میزان نرخ تورم و رشد قیمت ارز و دیگر شاخص‌های اقتصادی در سال‌های آتی وجود ندارد. طبیعی است با تغییر دولت و سیاست‌های اقتصادی ممکن است شرایط اقتصادی به کلی تغییر کند.

با این حال مسوولان ارشد وزارت راه و شهرسازی در توضیح این موضوع تاکید کردند که امکان اصلاح رقم سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در سال‌های آتی وجود دارد.

با تصویب لایحه مذکور کلیه قراردادهای اجاره جدید باید در صورت تمایل مستاجر باید برای سال دوم نیز تمدید شود؛ اما برای سال سوم به بعد تعیین تکلیفی نشده و موجر اختیار دارد.

از سوی دیگر بررسی تجربیات جهانی نشان می‌دهد در زمانی که دولت برای تنظیم بازار اجاره مداخله می‌کند، حقوقی را برای لغو قرارداد اجاره از سوی موجر نیز به رسمیت می‌شناسد. در اغلب کشورهای توسعه‌یافته، در صورتی که مستاجر در پرداخت بی نظم باشد‌ یا قصد داشته باشد ملک را در اختیار بستگان خود قرار دهد یا شخصا در آن سکونت نکند یا اینکه مستاجر به ملک آسیب زده باشد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

مدیران ارشد وزارت راه و شهرسازی در توضیح این موضوع خاطرنشان کردند که چنین حقی در کل قانون روابط موجر و مستاجر به رسمیت شناخته شده و بدیهی است. اما مروری بر متن این قانون مصوب سال ۷۶ نشان می‌دهد اولا زمان قراردادهای اجاره در آن اشاره نشده و زمان یک‌ساله، عرف کنونی بازار مسکن است. نکته دوم این است که در این قانون اشاره مستقیم و صریحی به حق موجر برای پایان دادن به قرارداد اجاره در صورتی که مقررات «تمدید تا دو سال» تصویب شود، نشده است.

قانون‌گذار امیدوار است که الحاق این ماده به قانون روابط مالک و مستاجر موجب سامان‌بخشیدن به بازار اجاره و جلوگیری از ورود دوباره بخشی از اجاره‌نشین‌ها به بازار به‌عنوان تقاضای جدید در سررسید یک‌ساله قرارداد شود و به کنترل قیمت کمک کند. با این حال اگر این قانون مشمول قراردادهای سال گذشته که امسال زمان سررسید آنها فرا می‌رسد نشود، عملا تاثیری در کنترل اجاره‌بها در سال جاری نخواهد داشت. افزون بر این ممکن است تصویب این قانون تمایل به اجاره‌داری را کاهش داده یا موجب زیرزمینی شدن قراردادهای اجاره شود و به اختلافات حقوقی دامن بزند.