بررسی دلایل افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن گفت: اینکه گفته می‌شود، این معاملات صوری است و از سوی دلالان انجام می‌شود را بنده به هیچ عنوان قبول ندارم، مردم، چون به بنگاه‌های مراجعه می‌کنند، استنباطشان این است که آن‌ها ممکن است معاملات صوری انجام دهند، اما این فرضیه از اساس غلط است، اگر این امر درست بود، چرا در بین سال‌های ۹۲ تا ۹۵ که مسکن در رکود بود و قیمت‌ها تکان نمی‌خورد، این دلالان و سودجویان نتوانستند مسکن را گران کنند، در صورتیکه اگر این افراد قدرتی داشتند، باید همان زمان نیز با معاملات صوری قیمت‌ها را بالا می‌بردند.

بازار مسکن این روز‌ها دوباره در مسیر افزایش قیمت قرار گرفته، در این رابطه دو دیدگاه مختلف وجود دارد، از یک سو برخی معتقدند دلالان با معاملات صوری نشان می‌دهند که بازار رونق گرفته و قیمت‌ها را به طور ساختگی بالا می‌برند، در مقابل نیز بعضی از کارشناسان می‌گویند افزایش تقاضا و قیمت در بازار مسکن دلایل اقتصادی دارد و دلالان در این بین نمی‌توانند نقش عمده‌ای ایفا کنند.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از فرارو، بازار مسکن در دو سال گذشته با افزایش حدود سه برابری مواجه شده و این امر موجبات آن را فراهم آورده تا مسکن از رونق بیفتد، اما در دو ماه اخیر قدری تقاضا برای خرید افزایش یافته، امری که محل بحث است و نظرات مختلفی درباره آن وجود دارد.

بازار مسکن قدری رونق گرفته است

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه اگر بخواهیم رونق را به این معنا بدانیم که تعداد معاملات مسکن افزایش یافته، بر این اساس بازار مسکن قدری رونق گرفته، اظهار داشت: از ابتدای پائیز قدری تعداد خرید و فروش‌ها با افزایش همراه بوده، اما این افزایش به آن میزانی نبوده که بخواهد بازار را تکان دهد و از رکود کامل خارج کند، از طرف دیگر در دوره‌ رکود، حجم معاملات از یک مقدار معینی پائین نمی‌آمد، چرا که بالاخره در هر حالتی معاملاتی انجام می‌شود.

وی افزود: اینکه گفته می‌شود، این معاملات صوری است و از سوی دلالان انجام می‌شود را بنده به هیچ عنوان قبول ندارم، مردم، چون به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند، استنباطشان این است که آن‌ها ممکن است معاملات صوری انجام دهند، اما این فرضیه از اساس غلط است، اگر این امر درست بود، چرا در بین سال‌های ۹۲ تا ۹۵ که مسکن در رکود بود و قیمت‌ها تکان نمی‌خورد، این دلالان و سودجویان نتوانستند مسکن را گران کنند، در صورتیکه اگر این افراد قدرتی داشتند، باید همان زمان نیز با معاملات صوری قیمت‌ها را بالا می‌بردند.

سلطان محمدی با تاکید بر اینکه افزایش و رکود و یا رونق بخش مسکن دلایل اقتصادی دارد، گفت: در سال‌جاری نیز قیمت‌ها با رشد روبرو بوده، اما سرعت رشد آن کمتر از نرخ تورم بوده، تحلیل ما این است که در دو، سه سال آینده نیز همین وضعیت ادامه پیدا کند، به بیان دیگر میزان افزایش قیمت مسکن کمتر از میزان تورم موجود در جامعه است و سرعت رشد قیمت ملک در سال‌های آتی کاهشی خواهد بود.

این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در تابستان امسال با کاهش ۲۵ درصدی روبرو بوده است، بیان داشت: در زمینه سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز نیز همین روند وجود داشته، بنابراین اگر بخواهیم از این دید نگاه کنیم، بازار مسکن در رکود بسر می‌برد، چرا که در تعریف درست رونق باید گفت، میزان افزایش ساخت و ساز مراد است و اگر این امر محقق شود، رونق در واقع صورت گرفته، اما در کشور بیشتر منظور از رونق، افزایش تعداد معاملات است.

وی با اشاره به اینکه دولت به عنوان متولی بازار مسکن می‌تواند با فراهم آوردن شرایط، رونق واقعی را در بازار مسکن به وجود بیاورد، اضافه کرد: تلقی همگان این است که دولت خود باید وارد کار شده و مسکن بسازد، پروژه‌هایی مانند مسکن مهر یا طرح اقدام ملی مسکن که در حال اجرا بوده، اما نکته مهم این است که اصولا دولت مسکن ساز خوبی نیست، موید اصلی این موضوع آن است که با گذشت بیش از یک دهه هنوز مسکن مهر به اتمام نرسیده است.

این‌کارشناس ادامه داد: از سویی هنوز مسکن مهر پایان نیافته، دولت طرح جدیدی را کلید زده که به طور قطع به دولت آینده کشیده می‌شود، از سوی دیگر دولت باید به ایجاد و احداث زیر ساخت‌ها مبادرت ورزد و ساخت مسکن را به مردم بسپارد، در حال حاضر بیش از ۹۵ درصد واحد‌های موجود در کشور توسط مردم ساخته شده و آن ۵ درصدی هم که دولت احداث کرده، مردم از نحوه ساخت و کیفیت آن ناراضی هستند.

سلطان محمدی با بیان اینکه دولت باید بروکراسی پیچیده برای اعطای مجوز‌های ساخت و ساز را از میان بردارد، گفت: در حال حاضر بسیاری از سرمایه گذارانی که قصد دارند در بخش مسکن فعالیت کنند به دلیل اینکه زمان زیادی را باید صرف اخذ مجوز‌های گوناگون کنند، عطای کار در این بخش را به لقایش می‌بخشند و می‌روند، در صورتیکه که اگر بستر‌های لازم فراهم باشد، می‌توان این بخش را از رکود خارج کرد.

دلالان رونق مصنوعی در بازار مسکن ایجاد کردند

افشین پروین‌پور کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با فرارو با تاکید بر اینکه رونق ایجاد شده در بازار مسکن واقعی نیست، اظهار داشت: دلالان و سوداگران با ایجاد معاملات صوری بین خود قصد دارند بازار مسکن را دارای رونق نشان دهند تا از این طریق قیمت‌ها را دوباره افزایش دهند، از سویی این افزایش معاملاتی که صحبت آن می‌شود، مربوط به مناطق شمالی تهران است و اکثریت مناطق تهران مسکن همچنان در رکود بسر می‌برد.

وی افزود: از یک طرف قدرت خرید مردم با کاهش روبرو بوده و از سوی دیگر نیز قیمت مسکن در دو سال اخیر با افزایش بیش از ۳ برابری روبرو بوده، در چنین وضعی مردم توان خرید خانه را ندارند و سودجویان نیز برای افزایش قیمت‌ها رو به قیمت‌سازی می‌آورند و وانمود می‌کنند که بازار رونق گرفته، در صورتیکه چنین چیزی غلط است.

پروین‌پور همچنین به نقش بانک‌ها در افزایش معاملات در بخش مسکن اشاره کرد و گفت: بانک‌ها به دلیل اینکه اموال مازاد زیادی در اختیار دارند، برای کسب سود از طریق دلالان و کارگزاران خود اقدام به انجام معاملات صوری می‌کنند و یکی از قیمت‌سازان اصلی بازار مسکن نیز بانک‌ها به شمار می‌روند، آن‌ها از مدت‌ها پیش اقدام به این کار کرده‌اند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه تنها راه مقابله با دلالی و سوداگری در بازار مسکن تهیه بسته جامع مالیاتی است، بیان داشت: در این بسته مالیات بر معاملات مکرر، مالیات بر املاک دوم و بیشتر، مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه وجود دارد که اگر اجرایی شود می‌تواند بسیار اثر بخش باشد، از سویی هر یک از این پایه‌های مالیاتی در یک مقطع زمانی کارکرد مخصوص به خود را دارند و می‌توانند بازار را کنترل کنند، به عنوان مثال اگر مالیات بر معاملات مکرر مسکن اجرایی می‌شود، امروز با این حجم از معاملات صوری در بازار مسکن روبرو نبودیم و قیمت‌ها نیز به صورت مصنوعی افزایش پیدا نمی‌کرد.

وی با تاکید بر اینکه اجرایی کردن این بسته جامع مالیاتی در بخش مسکن نیاز به یک بانک اطلاعاتی قوی و جامع دارد، گفت: از سال ۹۴ دولت وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرد که سامانه ملی املاک و اسکان را پایه‌گذاری کند و برای اخذ مالیات از بخش مسکن مورد استفاده قرار گیرد، اما متاسفانه بعد از گذشته چهار سال هنوز اقدامی در این باره صورت نگرفته و وزیر می‌گوید تا سال آینده این سامانه به بهره برداری خواهد رسید.

پروین‌پور با اشاره به اینکه باید اینقدر هزینه سوداگری در بخش مسکن بالا رود تا دیگر برای کسی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن صرفه اقتصادی نداشته باشد، خاطر نشان ساخت: با بستن مالیات به کسانی که قصد بر هم زدن بازار را داشته باشند، می‌توان قیمت مسکن را کنترل کرد، از سوی دیگر باید در مسیری قدم گذاشت که مسکن از یک کالای سرمایه‌ای تبدیل به یک کالای مصرفی شود، حال باید دید آیا دولت در این باره عزمی جدی دارد، تا از طریق آن بازار مسکن را ساماندهی کند.