پیش بینی قیمت مسکن یکی از مهمترین مسائلی است که مردم عادی نیز آن را پیگیری میکنند، زیرا هزینه مسکن، بخش عمدهای از نقدینگی خانوادهها را به خود اختصاص میدهد. از طرفی افراد مختلفی به فکر خرید خانه هستند یا از طریق آن سرمایهگذاری میکنند.
نمودار قیمت در ۴۰ سال گذشته
به گزارش ملکرادار و به نقل از آیرومارت، پیش از اینکه درباره نمودار قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته صحبت کنیم، ابتدا میخواهیم اوضاع بازار مسکن در ۴۰ سال گذشته را مورد بررسی قرار دهیم.
اواخر دوره پهلوی درآمدهای نفتی بهتدریج صرف امور جاری و صرف کسری بودجه شد. این نتیجه اقدامات مشترک دولت و بانک مرکزی بود. این کار، تورم بالا در زمان طولانی را در پی داشت که باعث شد اکثریتقریببهاتفاق افرادی که واقعاً کار میکردند و کالا تولید میکردند، یا فقیر بودند یا بهاندازهای که استحقاق داشتند، درآمد نداشتند.
برعکس، آنهایی که شاید واقعبینتر بودند و سرمایهشان را حفظ میکردند و به سفر میرفتند، از طرف دولت هم پاداش گرفتند.
مثلاً فردی که ۲۵ سال پیش، زمینی را به قیمت یک میلیون تومان خریده است، میتواند ۲۵ سال بعد، آن را به قیمت ۳۰۰ میلیون تومان بفروشد، بدون اینکه کاری روی آن انجام دهد. اما این ۲۹۹ میلیون از کجا آمده یا نتیجه چه فعالیتی است؟ آیا میتوان گفت که این نتیجه، حاصل خوشفکری مسئولین یا جبران تورم است؟ یا اینکه شاید اصلاً اتفاقی نیفتاده، هیچ ثروتی اضافه نشده و در حقیقت دارایی این شخص در این سالها ثابت مانده است. باید اضافه کرد که هر افزایش قیمتی، نتیجه کاهش ارزش ارز پول نیست و حتی برخی افزایشها نیز ضروری و مفید است.
اما در مورد ۴۰ سال گذشته که تورم شدید عمومی و طولانیمدت وجود داشت، در واقع بخش بزرگی از این ۲۹۹ میلیون تومان، شامل ساعتهای کاری است که افراد دیگر در جامعه انجام دادهاند و حاصل دسترنج آنها به دیگران محسوب میشود. یعنی اکثر افراد کار کردهاند و اقلیت سود بردهاند.
متاسفانه به دلیل تورم و نوسانات دیگر در کشور، پیش بینی قیمت مسکن همیشه کار سختی بوده است، چرا که دولتها سیاستهای مختلفی برگزیدند و عوامل سیاسی نیز نقش مهمی داشتهاند. اما با تجزیهوتحلیل نمودارها میتوان درباره اوضاع شرایط مسکن، به دید نسبی دست پیدا کرد. ازاینرو، برایآنکه شما این موضوع را راحتتر درک کنید، ما نمودار قیمت مسکن را در بازههای زمانی ۳۰، ۲۰ و ۱۰ساله توضیح میدهیم.
نمودار مسکن در ۳۰ سال گذشته
با تحلیل نمودار قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته و بر اساس دادههای بانک مرکزی و بانک مسکن، نوعی حرکت چرخهای در دوره مذکور مشاهده میشود.
چرخه مسکن یک دوره چهارتا پنجساله را برای تثبیت قیمتها نشان میدهد و در این دوره از تورم عقب میماند و سپس طی یک دوره ۶ماهه تا یکساله افزایش مییابد.
همچنین تورم کلی در کشور حدود ۲۰ درصد و تورم قیمت مسکن ۲۱ درصد ثبت شده است. یعنی تفاوت قابلتوجهی با تورم معمولی ندارد. اما در اثر افزایش ناگهانی قیمتها و رفتار حباب گونه آن، گروهی به نام معاملهگران، وارد بازار شده و رفتاری متفاوت از مصرفکنندگان دارند.
با اینکه عوامل موثر بر قیمت املاک طیف وسیعی از فاکتورها را شامل میشوند، ولی رفتار مصرفکننده و سوداگر اهمیت زیادی دارد.
تفاوت رفتار مصرفکننده و سوداگر در بازار مسکن
مصرفکننده فردی است که میخواهد خانه بخرد، این افراد همیشه در بازار حضور دارند. البته ممکن است در دورههایی مصرفکنندگان بخواهند بیشتر خانه بخرند، ولی بهطورکلی از بازار حذف نمیشوند. رفتار قشر معاملهگر یا سوداگران تجاری متفاوت است.
یعنی در ابتدا یا اواسط دوره ۶ماهه، وارد میشوند و سرعت جهش را افزایش میدهند و سپس از بازار خارج میشوند.
در واقع تزریق منابع مالی و پول به بازار مسکن چیزی است که به طبقه سوداگر کمک میکند تا چنین رفتاری را از خود نشان دهد. عوامل عرضه و تقاضا میتواند بر بازار مسکن تاثیر بگذارد. این عوامل عبارتند از: تقاضا برای مصالح ساختمانی، هزینه زمین، هزینه مسکن، قیمت تیرآهن، هزینه نیروی کار، نرخ تورم عمومی کشور و …
تحلیل نمودار قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته نشان میدهد که سمت عرضه کمترین تأثیر را در شکلگیری چرخه بازار مسکن در کشورمان داشته است. به این معنی که پارامترهای سمت عرضه، تعیینکننده قیمت تمام شده مسکن نیستند. یکی از عوامل سطح تقاضا این است که چه کسی منابع مالی را در اختیار دارد و چگونه توزیع میشود. منابع مالی در اختیار دو گروه است: یکی مصرفکننده و دیگری سوداگر.
در این زمان سوداگران وارد بازار شدند و با گرفتن وام با درصد بازپرداخت بالا (۲۰ درصد)، سود کوتاهمدت به دست آوردند و سپس بازار را ملتهب کرده و از آن خارج شدند. این موضوع در سالهای ۹۱ و ۸۶ اتفاق افتاد. این کار نوعی تأمین مالی برای افراد حرفهای است که میتوانند با حداقل منابع مالی ۱۰۰ درصد سود کسب کنند.
اما رفتار گروه مصرفکننده متفاوت است. این گروه در نظر میگیرند که چند درصد از ملکی که میخواهد بخرد را جبران میکند. مثلاً با وام ۲۰۰ میلیونی میتواند چند متر زمین بخرد و در عرض چند ماه وام بانکی را پرداخت کند. این سؤال برای قشر مصرفکننده بسیار مهم است. با تحلیل نمودار قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته میتوان دریافت که در سال ۱۳۷۷، قیمت مسکن در تهران متری ۱۵۵ هزار تومان و نرخ تورم ۱۸ درصد و دلار ۶۰۰ تومان بوده است.
نمودار قیمت مسکن در ۲۰ سال گذشته
نمودار قیمت مسکن نشان میدهد که افزایش قیمت املاک تا پایان دولت هفتم ادامه داشت و در سال ۸۰ به متری ۳۰۸ هزار تومان رسید و دولت هشتم با افزایش ۶۵ درصدی قیمت ملک نسبت به سال قبل، کار خود را آغاز کرد.
در سال ۸۲ قیمت هر مترمربع خانه به حدود ۶۰۰ هزار تومان رسید و در سال ۸۳ در همین محدوده باقی ماند، البته نرخ تورم در این دو سال در محدوده ۱۵ درصد بود. با نگاهی به نمودار قیمت مسکن طی ۳۰ سال گذشته، میتوان مشاهده کرد که قیمت ملک در سال ۸۵ به متری ۸۴۲ هزار تومان رسید و از آن زمان به بعد رقمها میلیونی شدند.
تاثیر ساخت مسکن مهر بر قیمت خانه
در سال ۸۶ قیمت مسکن با ۱۲۰ درصد افزایش نسبت به سال ۸۵ به حدود یک و نیممیلیون تومان رسید. قانون مسکن مهر در همان سال به تصویب رسید. در طول ۸ سال دولت نهم و دهم، متوسط قیمت مسکن در تهران از متری ۶۴۸ هزار تومان به ۲ میلیون و ۹۲۶ هزار تومان رسید.
همچنین در طول ۸ سال دولت احمدینژاد با ساخت مسکن مهر، کل عرضه مسکن به ۳ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد رسید و مسکن مهر، سهم بزرگی از این تعداد را به خود اختصاص داد. این در حالی است که دولتهای سازندگی و اصلاحات، در مجموع ۳ میلیون و ۲۹۹ هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساختند.
با بررسی نمودار قیمت مسکن در ۲۰ سال گذشته میتوان دریافت که به دلیل تشدید تحریمها و افزایش نرخ ارز، شاهد افزایش شدید قیمت ملک در سالهای ۹۱ و ۹۲ بودیم. در سالهای بعد، با وجود کاهش تورم، قیمت املاک همچنان افزایش یافت و در سال ۹۵ به ۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسیده است.
در سالهای اخیر، هر دولت، سیاستهای متفاوتی را برای مسکن در پیش گرفته است. برخی از دولتها زمین اختصاص دادند، برخی تسهیلاتی را برای افزایش توان مالی خریداران و سازندگان فراهم کردند.
اما دولتهای نهم و دهم باعرضه غیرحرفهای انبوه مسکن، بازار مسکن را ملتهب کردند که این نشاندهنده تغییر قیمت مسکن در ۲۰ سال گذشته است. بر اساس این آمارها میفهمیم که طی سالها، تورم نقش عمدهای در کاهش یا افزایش قیمت مسکن داشته و بازار مسکن را هدایت کرده است.
نمودار قیمت مسکن در ۱۰ سال گذشته
نمودار قیمت مسکن در ۱۰ سال گذشته، برخی از دلایل وضعیت وخیم قیمتها و تورم را نشان میدهد. در ۱۰ سال گذشته دولت باهدف عدم نیاز به مداخله دولت در بازار، اهمالکاریهایی را در این بخش انجام داد. این موضوع باعث بههمریختگی بازار و قیمتها شد.
البته یکی از حامیان این طرح وزیر سابق راه بود که در سال ۹۷ استعفا داد، ولی بههرحال مشکلات ایجاد شده تا چندین سال همچنان در بخش مسکن وجود دارند.
در بین تمامی استانها، استان تهران بالاترین نرخ تورم مسکن را در ۱۰ سال اخیر به ثبت رسانده است و هزینه خانه دار شدن در تهران همواره بیشتر از استانهای دیگر بوده است. میانگین قیمت مسکن در تهران در دهه ۹۰، حدود ۱۲ برابر شده است. برایناساس، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در استان تهران از ۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در سال ۹۰، به ۱۹ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در سال ۹۹ افزایش یافت که نشاندهنده افزایش ۱۲ برابری قیمت املاک در استان تهران است.
بررسیها نشان میدهد میانگین قیمت مسکن در استان اصفهان ۷.۷ برابر، در استان البرز ۹.۲ برابر، در استان فارس ۱۱.۱ برابر و در استان خراسان رضوی ۸ برابر شده است. مراکز این استانها جزو کلانشهرها بهحساب میآیند.
میانگین قیمت هر مترمربع زمین در استانهای کشور بین سالهای ۹۰ تا ۹۹ (دهه ۹۰)، ۱۵ برابر شده است. متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی که در اوایل دهه ۹۰، معادل ۵۰۰ هزار تومان بود، در سال ۹۹ به ۷ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان افزایش یافت. این افزایش در تهران میانگین قیمت زمین را ۱۸ برابر کرده است. در ابتدای دهه ۹۰، متوسط قیمت هر مترمربع زمین در استان تهران ۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود که در سال ۹۹ (پایان دهه ۹۰) به ۲۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان افزایش یافت.
در دهه ۹۰ اجارهبها نیز ۵ برابر شد. در سال ۹۰ میانگین اجارهبهای ماهیانه دریافتی از مستأجران برای هر مترمربع ۳۹۰۰ تومان بود که در سال ۹۹ این مبلغ به ۲۰ هزار و ۲۰۰ تومان افزایش یافت، یعنی ۵ برابر شد.
نرخ رشد اجارهبهای مسکن در استان تهران بالاتر از اجارهبهای کشوری و معادل رشد ۶ برابری بوده است. طی دهه ۹۰ متوسط اجاره ماهانه خانه و سه درصد ودیعه دریافتی از مستأجران از متری ۸ هزار و ۴۰۰ تومان در سال ۹۰، به متری ۵۰ هزار تومان در سال ۹۹ افزایش یافت.
دلیل تغییر عجیب نمودار قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته
حضور دلالان و واسطهها، یکی از دلایل افزایش و تغییرات نمودار قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته است. از دیگر دلایل افزایش قیمت ملک در جدول قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته، میتوان به کمبود مسکن، افزایش جمعیت طی ۳۰ سال اخیر و افزایش نرخ دلار اشاره کرد.
افزایش جمعیت در سالهای بین ۵۵ تا ۶۵ باعث شد تا در سالهای ۸۰ تا ۹۰ با هجوم جمعیت جوان که به سن تشکیل خانواده و تهیه مسکن رسیدهاند، مواجه شویم. به همین دلیل جهش بیسابقهای در قیمت مسکن در سالهای ۸۵ تا ۹۱ اتفاق افتاد.
تأثیر تورم بر قیمت و بازار مسکن
قبل از بررسی تأثیرات تورم بر قیمت مسکن، باید تعریفی اجمالی از تورم داشته باشیم. تورم طبق تعریف معاونت اقتصادی اتاق ایران، به وضعیتی گفته میشود که سطح عمومی قیمت کالاها و خدمات در یک اقتصاد، طی دورهای مشخص مثلاً یک دوره یکساله افزایش پیدا کند. دو فاکتور مهم زمان و استمرار در تشخیص تورم اهمیت بسیار دارند.
با این تعریف باید گفت که هر افزایش قیمتی تورم نیست و باید در زمان مشخص، افزایش قیمت مستمر صورت گیرد.
تأثیرات تورم بر روی قیمت همیشگی نیست. زیرا افزایش قیمت مسکن دلایل دیگری نیز دارد. کاهش عرضه مسکن نسبتاً تقاضا و نیاز بازار، عدم فروش مسکن توسط فروشندگان، تغییر قیمت مصالح و از همه مهمتر جمعیت و رشد جمعیت از عوامل تأثیرگذار روی قیمت مسکن است.
از جمله مصالح ساختمانی که در ساخت ساختمانها بسیار کاربرد دارند میتوان به میلگرد، تیرآهن، نبشی، ناودانی و … اشاره کرد.
با توجه پیش بینی قیمت میلگرد در سال ۱۴۰۲ میتوان گفت نمودار قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ صعودی خواهد بود.
یکی از دلایل بالارفتن قیمت مسکن، صعودی بودن قیمت مصالح ساختمانی است. به عنوان مثال روند صعودی افزایش قیمت میلگرد ۱۴ و همچنین قیمت میلگرد ۱۶، سازندگان را وادار کرده است تا قیمت مسکن را افزایش دهند.
قیمت مسکن در چهار ماه ابتدای سال ۱۴۰۱
قیمت مسکن در خرداد ماه سال جاری، نسبت به خرداد سال گذشته نزدیک به ۳۲ درصد افزایش داشت و نسبت به اردیبهشت سال جاری، ۲.۳ درصد اضافه شد. البته این ارقام حاکی از کاهش ۸ درصدی نرخ تورم ماهیانه در این بخش است.
از سوی دیگر تورم نقطه به نقطه که شاخص تغییر قیمت خرداد ماه امسال را نسبت به سال گذشته نشان میدهد، معادل ۳۱.۹ درصد ثبت شد. این شاخص برای سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰، به ترتیب ۲۴.۲ درصد و ۲۸.۱ درصد بوده است.
اگرچه آمارها نشان میدهد که تحرکات بازار مسکن ۱۲ درصد کمتر از نرخ تورم است، اما اختصاص بخش قابل توجهی از مخارج خانوارها برای هزینه مسکن آنها را با چالشهای جدی مواجه کرده است. تخمین زده میشود که حدود ۶۵ درصد نقدینگی خانوادههای تهرانی به مسکن اختصاص دارد. بر این اساس هرگونه تغییر قیمت در این حوزه، به ویژه اجارهنشینان را با چالش بزرگی مواجه خواهد کرد. بنابراین امیدواریم که دولت با اختصاص خدمات خاص به مستاجران، شرایطی را فراهم کند که بتوانند از پس هزینههای خانه راحتتر برآیند.
قیمت مسکن در چهار ماه دوم سال ۱۴۰۱
طبق آمار منتشر شده از منابع معتبر، قیمت هر مترمکعب مسکن در مردادماه سال ۱۴۰۱ نسبت به ماه گذشته، افزایش ۲.۵ درصدی داشته است. مطابق با این گزارش در ماه شهریور سال ۱۴۰۱، این افزایش به حدود ۱.۱ درصد نسبت به ماه قبل رسید.
از سوی دیگر، قیمت مسکن در مهرماه سال ۱۴۰۱ نسبت ماه شهریور، با افزایش ۲.۱ درصدی همراه بود و در آبانماه سال جاری نیز باتوجهبه شرایط نابهسامان اقتصادی و تورم بالا نسبت به ماه قبل، افزایش ۶.۸ درصدی تجربه کرد.
قیمت مسکن در بهمن ماه ۱۴۰۱
طبق آمار اعلام شده و نرخ تورم در سال ۱۴۰۱، تورم کالاها و خدمات نشاندهنده تورم ۲.۳ درصدی مسکن در بهمنماه ۱۴۰۱ و افزایش قیمت مسکن نسبت به سال گذشته شده است. در دیماه سال ۱۴۰۱ این رقم حدود ۲.۸ درصد بود که افت ۰.۵ درصدی سرعت رشد قیمت مسکن را نشان میدهد.
باتوجهبه تورم نقطهبهنقطه مسکن، میتوان گفت که قیمت مسکن در مقایسه با ماه مشابه در سال گذشته افزایش ۴۱.۷ درصدی را تجربه کرده است.
همچنین نمودار رشد قیمت مسکن در ۱۲ماهه گذشته منتهی به بهمنماه سال ۱۴۰۱ به ۳۴.۸ درصد رسیده که شاهد رشد زیاد آن بودیم.
اما در سال آینده، باتوجهبه پیش بینی قیمت آهن در سال ۱۴۰۲ و همچنین پیش بینی قیمت تیرآهن در سال ۱۴۰۲ می توان گفت که قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ نیز افزایشی خواهد بود.
البته با همه این اوصاف نباید از نمودار قیمت دلار در ۱۰ سال گذشته غافل شد و بالطبع قیمت ارز در بازار ایران تأثیر مستقیمی روی قیمت مقاطع فولادی و به دنبال قیمت مسکن خواهد داشت.