بررسی بازار مسکن در سال ۹۵

بازار مسکن 96 با کسب دو امتیاز از معاملات سال 95، بدون عقبگرد به سمت رکود، از امروز در مسیر ورود به فاز رونق، رسما فعال می‌شود.گزارشی از کارنامه 12 ماهه معاملات مسکن شهر تهران حاکی است: پارسال به رغم افزایش 5 درصدی حجم خرید و فروش آپارتمان در پایتخت، میانگین قیمت واقعی واحدهای مسکونی، 4/ 3 درصد افت کرد که این اتفاق بیانگر «خروج آهسته و غیرتورمی بازار ملک از رکود معاملاتی در سال 95 تحت تاثیر خریدهای مصرفی» است.سال گذشته میانگین قیمت اسمی هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با 6/ 5 درصد افزایش نسبت به معدل قیمت یک سال 94، از سطح 4 میلیون و 140 هزار تومان به 4 میلیون و 373 هزار تومان رسید. این میزان رشد در مقایسه با نرخ تورم 9 درصد در یک سال 95، نشان‌دهنده افت بیش از 3 درصدی ارزش واقعی املاک مسکونی پایتخت است.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی‌ها درباره موقعیت بازار مسکن در شروع سال جدید -با احتساب آخرین وضعیت متغیرهای ملکی مربوط به سال 95- حاکی است: «نوسان جزئی و در عین حال غیرحبابی قیمت مسکن» و همچنین «افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان» از سوی دیگر، دو امتیاز بازار ملک در شروع معاملات 96 محسوب می‌شود که برآیند آنها از یکسو، «بروز و طی شدن دوره پیش‌رونق در سال 95» را تایید می‌کند و از سوی دیگر «شرایط اولیه برای رونق معاملات در سال جدید» را به‌وجود آورده است.

عملکرد بازار مسکن در سال 95، از «کاهش ارزش واقعی آپارتمان‌ها برای سومین سال پیاپی» حکایت دارد. تغییرات قیمت مسکن در سال‌های 93 و 94 در مقایسه با نرخ تورم، به گونه‌ای رقم خورد که ارزش واقعی واحدهای مسکونی به ترتیب 10 و 12 درصد افت کرد. سال گذشته اگرچه ارزش واقعی ملک مسکونی، بازهم افت پیدا کرد اما میزان کاهش -فاصله بین رشد قیمت اسمی مسکن و نرخ تورم- تحت تاثیر افزایش جزئی قیمت آپارتمان‌ها، به کمتر از دو سال قبل از آن رسید به‌طوری که قیمت واقعی در سال 95 رشد منفی 4/ 3 درصد را به ثبت رساند.

در حال حاضر، امتیاز ناشی از «افزایش محدود قیمت اسمی آپارتمان‌ها طی سال گذشته»، از یک طرف، انگیزه لازم در سمت عرضه برای فروش واحدهای از قبل ساخته شده را به‌وجود آورده و از طرف دیگر چون میزان رشد قیمت، «جزئی» و کمتر از تورم عمومی بوده است، مانع آنچنانی برای سمت تقاضا در مسیر رونق معاملات محسوب نمی‌شود. در این میان، سیگنال ناشی از «نوسانی شدن قیمت‌ها» در بازار ملک، به تاخیرهای دو طرفه برای انجام معامله، پایان خواهد داد که همین رخداد نیز در نهایت، مقدمات شتاب‌گیری خرید و فروش را تکمیل خواهد کرد.

بر اساس آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از کارنامه سال 95 بازار معاملات ملک، سال گذشته 151 هزار و 363 واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد. به این ترتیب، حجم معاملات مسکن بعد از افت 10 درصدی در سال 94، سال گذشته 5 درصد افزایش یافت. هم اکنون اگر چه حجم معاملات رو به افزایش است اما دور موتور رشد، «کند» ارزیابی می‌شود. رشد آهسته و تدریجی حجم معاملات خرید مسکن، از بابت نحوه اثرگذاری بر قیمت‌ها، به نفع خریداران است چون رشد ناگهانی و پرحجم معاملات می‌تواند باعث تحریک چشمگیر قیمت مسکن و افزایش شدید قیمت‌ها در کوتاه‌مدت شود اما با این حال، این شیب ملایم حجم معاملات در مسیر مثبت، طول زمانی انتقال فاز رکود به رونق را افزایش داده است.

بازار مسکن در این مقطع، دارای یک تفاوت اساسی با مدت مشابه در سال گذشته است. اوایل سال گذشته، انتظارات متضاد بین خریداران و فروشنده‌ها نسبت به آینده قیمت مسکن، برداشت متفاوت هر یک از دو سمت میز معاملات ملک را رقم زد. اوایل سال 95 بعد از کاهش حدود یک درصدی میانگین قیمت اسمی آپارتمان در تهران در سال 94، دو گروه از فعالان بازار، در انجام معامله تعلل کردند؛ یک گروه به امید کاهش بیشتر قیمت اسمی و گروه دیگر نیز با تصور مواجهه بازار با اوج‌گیری قیمت‌ها. اما در حال حاضر، شکل تغییرات قیمتی به ثبت رسیده در بازار ملک نشان می‌دهد، نوسانات قیمت مسکن به نحوی در جریان است که حالت دافعه‌ در بازار برای خریدار و فروشنده به همراه ندارد.

آنچه در کارنامه 95 بازار معاملات مسکن «نوسان جزئی قیمت» را تایید می‌کند، به میانگین رشد ماهانه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی مربوط است. سال گذشته، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، ماهانه به‌طور میانگین، 5/ 0 درصد رشد کرد و در کل، سطح قیمت متری 230 هزار تومان در طول سال افزایش یافت. این میزان رشد در مقایسه با افزایش یک میلیون تومانی قیمت هر مترمربع آپارتمان در سال 92 –رشد 37 درصدی در یک سال 92 و میانگین 3 درصدی در هر یک از ماه‌های سال 92- مشخص می‌کند شرایط فعلی برای خریدهای مصرفی، به لحاظ نسبی، مناسب ارزیابی می‌شود.

در این میان، قدرت خرید تسهیلات بانکی نیز نسبت به سه سال گذشته، افزایش پیدا کرده و سهم وام خرید در پوشش بهای واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ با متوسط قیمت، از حدود 10 درصد در سال 92 به بیش از 30 درصد در سال 95 رسید. هر چند در سال جدید تحت تاثیر افزایش خفیف قیمت اسمی واحدهای مسکونی، قدرت تسهیلات، به تناسب، تا حدودی و به‌صورت جزئی کاهش یافته اما از آنجا که طرح‌هایی از سال گذشته برای تقویت دوباره سقف وام خرید مسکن، در دستور کار مدیران بانکی قرار دارد، پیش‌بینی می‌شود این ابزار مالی در سال 96 نیز همچنان بتواند در نقش محرک اصلی خرید، امکان رشد معاملات مصرفی را فراهم کند. سال گذشته، ماهانه به‌طور متوسط 12 هزار و 600 واحد مسکونی در تهران معامله شد. برای تغییر فاز از پیش رونق در سال 95 به رونق در سال 96، باید میانگین حجم معاملات ماهانه به حداقل 15 تا 17 هزار واحد مسکونی برسد.

امسال، عامل رشد حجم معاملات مسکن هم در تهران و هم در کشور، می‌تواند ورود تقاضای موثر و قطعی از سمت خانه‌‌اولی‌های سپرده‌گذار در صندوق «یکم» باشد. روند سپرده‌گذاری خانه‌اولی‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» برای دریافت وام‌های سه رقمی خرید طی سال‌های 94 و 95 نشان می‌دهد: از اوایل امسال، در کل کشور و تهران، به ترتیب حدود 3 هزار و یک هزار تقاضای قطعی خرید واحد مسکونی از محل این صندوق، وارد بازار معاملات خواهد شد.

سال 95 با استناد به آمار رشد معاملات خرید مسکن، بازار ملک از «رکود بیشتر» فاصله گرفت و وارد فاز پیش‌رونق شد. هم‌اکنون درباره زمان شروع رونق معاملات، دو دیدگاه وجود دارد؛ دیدگاه اول، موضوع «انتخابات ریاست‌جمهوری» را مولفه کلیدی و به نوعی بازیگر اصلی در مقایسه با سایر مولفه‌های درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار ملک مطرح می‌کند که در قالب آن، معاملات مسکن هم در کوتاه‌مدت و هم در میان مدت (نیمه اول امسال)، حرکت رو به جلو در مسیر رونق نخواهد داشت و به لحاظ حجم خرید و فروش، در موقعیت پیش‌رونق مشابه سال گذشته، باقی می‌ماند.

اما گروه دیگری از تحلیلگران بازار مسکن با طرح دیدگاه دوم معتقدند: معاملات از اوایل تابستان، با شیب قابل ملاحظه و بیشتر از سال گذشته افزایش پیدا می‌کند و قبل از نیمه سال، رونق می‌گیرد. معاملات خرید مسکن در سال جاری، ماهانه به‌طور متوسط 9 درصد افزایش پیدا کرد طوری که افت فصلی حجم خرید و فروش در برخی ماه‌ها از جمله پاییز و اواخر زمستان، باعث شد کل معاملات یک سال 95 رشد 5 درصدی نسبت به یک سال 94 پیدا کند.