بازار مسکن در انتظار تغییرات سیاسی

بازار مسکن در ایران به یکی از پیشران‌های رشد اقتصادی و اشتغالزایی مطرح است. با این وجود، نوسانات شدید بازار گاهی به ضد خود تبدیل شده و مشکلاتی را پدید می‌آورد. بازار مسکن به گونه‌ای است که هم از تحولات سیاسی تاثیر می‌پذیرد و هم می‌تواند بر آن تاثیر بگذارد.

مرور اخبار و تحلیل‌های این بازار در هفته آخر اردیبهشت ماه نشان می‌دهد فعالان و کارشناسان در انتظار تحولات سیاسی مثبت هستند، فروشندگان با رکود بازار مواجه شده و گاهی مجبور به کاهش قیمت می‌شوند و خریداران با مشکل تامین نقدینگی روبرو هستند.

از نگاه اخبار

احتمالا مهم‌ترین خبر هفته گذشته، سخنان معاون مسکن اداره کل راه و شهرسازی استان تهران بود که گفته است: «وزارتخانه پیشنهاد افزایش تسهیلات مسکن ملی از ۱۰۰ به ۱۵۰ میلیون تومان را به دولت داده اما به نظر من وام باید حداقل نصف قیمت تمام شده را پوشش دهد و به ۲۰۰ میلیون تومان برسد.»

یاسر لک درباره پروژه مسکن ملی نیز گفته است: «۱۰۰۰ واحد از این پروژه آغاز شده و از پیشرفت مناسبی برخورداراست. برای ۱۰۰۰ واحد باقی مانده هنوز فراخوان نگذاشته‌ایم. چند روز قبل طبق نظر کارشناسی، قیمت زمین و آورده را به‌روز کردیم و انشاءالله هفته‌های آینده مجوز فراخوان ۱۰۰۰ واحد را سازمان ملی زمین و مسکن می‌دهد و ما آگهی می‌کنیم.»

باید دید این برنامه‌ها تا چه اندازه می‌تواند تغییری در بازار راکد مسکن، ایجاد کند.

از نگاه تحلیل

کارشناسان درباره رکود مشهودی که در بازار مسکن وجود دارد، نظرات تقریبا یکسانی دارند. غلامرضا سلامی، کارشناس و صاحب‌نظر بخش مسکن در گفت‌وگو با پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، تحولات بازار معاملات مسکن در سال‌های اخیر به خصوص در مقطع زمانی فعلی را در ارتباط مستقیم با سیاست‌های دولت و حاکمیت در حوزه اقتصاد کلان و همچنین مسائل سیاسی و بین‌المللی می‌داند و می‌گوید: «در شرایط فعلی آنچه بیش از عوامل و پارامترهای درونی اثرگذار بر بازار مسکن می‌تواند سمت‌وسوی قیمت‌ها و حجم معاملات و به‌طور کلی جهت بازار معاملات مسکن را مشخص کند مربوط به اثر متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار است.»

با این وجود، کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند حتی در صورت ارسال سیگنال‌های مثبت به بازار، باز هم نباید در کوتاه‌مدت انتظار تغییرات جدی داشت.

عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن در این رابطه گفته است: «فعالان اقتصادی منتظر برنامه‌های رییس جمهور آینده هستند تا بر اساس آن در بخش‌های سودآور سرمایه‌گذاری کنند؛ رییس جمهور بعدی تا بخواهد برنامه‌های خود را اجرایی کند زمان می‌برد و دست کم تا ۶ ماه آینده انتظار معجزه درخصوص کاهش یا افزایش قیمت مسکن نداریم.»

بدین ترتیب کسی پیش‌بینی نمی‌کند که حتی در صورت گشایش اقتصادی و رفع ریسک‌های غیر اقتصادی، کاهش چشمگیری در قیمت‌های مسکن ایجاد شود. زیرا قیمت نهاده‌های ساختمانی به گونه‌ای است که امکان کاهش قیمت مسکن را از بین می‌برد و تنها می‌توان انتظار داشت فروشندگان و عرضه‌کنندگان نیازمند به تامین مالی یا نقدینگی ناچار به ارائه تخفیفات بعضا با اهمیت موردی باشند.

از نگاه آمار

آمارها نیز نشان می‌دهند افزایش قیمت مسکن، سهم واحدهای قدیمی در معاملات شهر تهران را به بالاترین میزان خود در ۷ سال اخیر رسانده و سهم واحدهای نوساز از معاملات مسکن شهر تهران را به کمترین میزان خود دست کم از سال ۱۳۹۳ تاکنون رسانده است. این آمارها نشان می‌دهند در ۷ سال اخیر به طور دائم از تعداد معاملات واحدهای نوساز کاسته شده و در مقابل، خرید و فروش واحدهای ۱۶ سال به بالا افزایش یافته است. سهم آپارتمان‌های ۱۶ سال به بالا در فروردین ماه سال ۱۳۹۳ بالغ بر ۱۲.۱ درصد بوده که در یک فرآیند افزایشی به ۳۱ درصد در اولین ماه از سال ۱۴۰۰ رسیده است.

در معاملات مسکن در ۷ کلان‌شهر تهران، کرج، مشهد، تبریز، اصفهان، اهواز و قم در میانه بهار امسال قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان نسبت به پایان سال ۹۹ به‌صورت میانگین بین ۲ تا ۴درصد کاهش پیدا کرده است.

سرانجام رجوع به دایرکتوری آگهی‌های ملک‌رادار نشان می‌دهد تعداد آگهی‌های خرید و فروش ملک دچار کاهش نسبی شده و همین موضوع، قدرت انتخاب متقاضیان خرید مسکن را هم کم کرده است.