بررسی دادههای آگهیهای فروش و اجاره ثبتشده براساس دیتای ملکرادار نشان میدهد بازار آپارتمان تهران در مرداد ۱۴۰۵ نسبت به مرداد سال گذشته وارد سطح قیمتی کاملاً متفاوتی شده است. در حالی که رشد قیمت در برخی مناطق از ۱۳۰ درصد عبور کرده، حتی کمشتابترین مناطق نیز افزایش قابلتوجهی را تجربه کردهاند. در این میان، نکته مهمتر از رشد عمومی قیمتها، افزایش فاصله قیمتی میان مناطق مختلف تهران است.
رشد بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت در بخش بزرگی از تهران
در مرداد ۱۴۰۵، قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در منطقه یک به ۵۱۷ میلیون تومان رسیده؛ رقمی که نسبت به ۲۲۶ میلیون تومان در مرداد سال گذشته، حدود ۱۲۹ درصد افزایش نشان میدهد.
پس از منطقه یک، مناطق ۳ و ۲ با قیمتهای ۳۹۷ و ۳۳۹ میلیون تومان در رتبههای بعدی قرار دارند. در سمت دیگر بازار، مناطق ۱۸، ۱۷ و ۱۵ با قیمتهایی در محدوده ۵۶ تا ۵۷ میلیون تومان همچنان ارزانترین بخشهای جدول هستند.
اگر میانگین ساده قیمت ۲۲ منطقه را در نظر بگیریم، این رقم از حدود ۹۶ میلیون تومان در مرداد ۱۴۰۴ به ۲۰۶ میلیون تومان در مرداد ۱۴۰۵ رسیده؛ یعنی حدود ۱۱۵ درصد رشد.
بیشترین رشد قیمت
از نظر درصد رشد سالانه، پنج منطقه صدرنشین عبارتاند از:
منطقه ۲: ۱۳۲ درصد
منطقه ۷: ۱۳۲ درصد
منطقه ۱: ۱۲۹ درصد
منطقه ۱۴: ۱۲۵ درصد
منطقه ۴: ۱۲۵ درصد
در مقابل، کمترین رشد مربوط به منطقه ۱۲ با حدود ۷۹ درصد است. مناطق ۲۱ و ۱۶ نیز به ترتیب حدود ۸۶ و ۹۳ درصد رشد داشتهاند.
بنابراین برخلاف تصور اینکه رشد شدید قیمت تنها محدود به مناطق لوکس شمال تهران بوده، دادههای ملکرادار نشان میدهد افزایش قیمت در سراسر نقشه تهران اتفاق افتاده است.
شکاف شمال و جنوب تهران بیشتر شده است
یکی از مهمترین نتایج این مقایسه، افزایش فاصله میان گرانترین و ارزانترین مناطق است.
یعنی بازار نهتنها گرانتر شده، بلکه ناهمگونی قیمتی آن نیز بیشتر شده است. رشد قیمت در مناطق مختلف یکسان نبوده و برخی مناطق گرانتر با سرعت بیشتری از مناطق ارزانتر فاصله گرفتهاند.
البته باید توجه داشت که تفاوت ترکیب فایلها، سن بنا، نوع ساختمان و سهم واحدهای نوساز در هر منطقه میتواند بخشی از این شکاف را توضیح دهد؛ بنابراین این نسبت را نباید بهعنوان اختلاف ارزش ذاتی مناطق تفسیر کرد.
منطقه ۲۲؛ هنوز ارزانتر از بسیاری از مناطق مرکزی
منطقه ۲۲ در مرداد ۱۴۰۵ با قیمت پیشنهادی حدود ۱۸۴ میلیون تومان به ازای هر مترمربع در جدول قرار دارد. این رقم نسبت به ۸۱ میلیون تومان در مرداد سال گذشته، حدود ۱۲۷ درصد افزایش داشته است.
این رشد قابل توجه در منطقهای که بخش بزرگی از عرضه آن را واحدهای نسبتاً جدید و پروژههای بزرگ تشکیل میدهد، نشان میدهد افزایش قیمت فقط به مناطق سنتی و مرکزی تهران محدود نبوده است. منطقه ۲۲ در سالهای اخیر نیز به یکی از کانونهای مهم عرضه و تقاضای مسکن تبدیل شده است.
اجاره هم بالا رفته، اما سرعت رشد قیمت فروش بیشتر بوده است
داده جالب دیگر جدول، مربوط به نسبت رهن به فروش است. این نسبت در تمام مناطق نسبت به مرداد سال گذشته کاهش پیدا کرده است. میانگین ساده این نسبت در ۲۲ منطقه از حدود ۱۵.۴ درصد به ۱۰.۸ درصد رسیده؛ یعنی حدود ۴.۵ واحد درصد کاهش.
به زبان ساده، قیمت فروش آپارتمانها با سرعتی بیشتر از رهن کامل رشد کرده است. برای نمونه:
منطقه ۱: از ۱۳ به ۱۱ درصد
منطقه ۲: از ۱۴ به ۹ درصد
منطقه ۱۱: از ۲۱ به ۱۳ درصد
منطقه ۱۲: از ۱۶ به ۱۲ درصد
منطقه ۲۲: از ۱۸ به ۱۳ درصد
این اتفاق میتواند نشاندهنده این باشد که رشد قیمت دارایی در بازار فروش، از رشد ارزش اجارهای آن جلو زده است. در چنین شرایطی، خرید ملک برای سرمایهگذاری صرفاً با اتکا به درآمد اجارهای جذابیت کمتری پیدا میکند و بخش بیشتری از بازده مورد انتظار سرمایهگذار به افزایش قیمت خود ملک وابسته میشود.
حومه تهران هم از موج افزایش قیمت جا نمانده است
قیمت پیشنهادی آپارتمان در «حومه تهران» در این دادهها از ۴۵ میلیون تومان در مرداد ۱۴۰۴ به ۸۸ میلیون تومان در مرداد ۱۴۰۵ رسیده؛ یعنی حدود ۹۶ درصد رشد.
با وجود اینکه حومه همچنان فاصله قابلتوجهی با میانگین مناطق شهری تهران دارد، رشد تقریباً دوبرابری قیمت طی یک سال نشان میدهد فشار افزایش قیمت مسکن به خارج از محدوده ۲۲ منطقه نیز منتقل شده است.
در پایان، دادههای مرداد ۱۴۰۵ در مقایسه با مرداد ۱۴۰۴ دو پیام مهم برای بازار مسکن تهران دارد:
۱. فاصله قیمتی میان مناطق گران و ارزان تهران به شکل محسوسی افزایش یافته است.
۲. قیمت فروش با سرعت بیشتری نسبت به ارزش اجارهای ملک افزایش یافته و در نتیجه نسبت رهن به قیمت فروش در تمام مناطق کاهش پیدا کرده است.
به زودی گزارش ماهانه ملکرادار از بازار مسکن کشور منتشر خواهد شد.
