پاسخ به هر سوال نیازمند بررسی دقیق پیشینه آن است لذا ابتدا باید مختصری از روند تاریخی شکل‌گیری اوراق تسهیلات مسکن را بررسی کرد.
به گزارش ملک رادار و به نقل از هفته‌نامه تجارت فردا، پرداخت تسهیلات از طریق صندوق پس‌انداز مسکن، قدیمی‌ترین روش تعهدی در بازار مسکن ایران به حساب می‌آید. بر اساس این روش متقاضی مبلغی را در صندوق سپرده‌گذاری می‌کند و پس از گذشت دوره‌ای مشخص و بر مبنای ضریبی از‌پیش‌تعیین‌شده و با توجه به ضوابط و مقررات بانک، تسهیلات مسکن دریافت می‌کند.
چالش‌های صندوق پس‌انداز
با وجودی که این صندوق در خانه‌دار کردن اقشار مختلف جامعه نقش بسزایی ایفا کرد، چالش‌هایی نیز برای بانک ایجاد کرد که از جمله این چالش‌ها می‌توان فزونی تعهدات صندوق بر منابع و عدم تعادل در منابع و مصارف آن به خصوص در دوران رونق بخش مسکن، خرید و فروش تسهیلات در بازار سیاه توسط دلالان و عدم شفافیت در قیمت‌گذاری تسهیلات و در نتیجه عدم شناسایی ذی‌نفع واقعی به دلیل خرید و فروش وکالتی را نام برد.
برای حل این معضلات، بانک مسکن تصمیم گرفت ابزار جدیدی طراحی کند که بتواند ضمن حل مشکلات مربوط به صندوق پس‌انداز مسکن، به مرور زمان جایگزین آن شود. این ابزار، اوراق تسهیلات مسکن است که بر اساس میانگین حساب ممتاز سپرده‌گذاران به آنها تعلق می‌گیرد.
شخص سپرده‌گذار می‌تواند اوراق را برای اخذ تسهیلات مسکن مورد استفاده قرار دهد یا آن را به متقاضی فوری تسهیلات مسکن بفروشد. سازوکار فروش در فرابورس فراهم شده است در نتیجه قیمت اوراق به صورت منصفانه و بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود و با تمهیداتی که اندیشیده شده، نقش دلالان در قیمت‌گذاری آن در حداقل ممکن است.
زمانی که تقاضا برای اوراق تسهیلات مسکن بالا می‌رود، قیمت آن نیز افزایش می‌یابد و این افزایش باعث افزایش بازده سرمایه‌گذاران در حساب ممتاز می‌شود.
افزایش بازده حساب سرمایه‌گذاری ممتاز نیز منجر به ورود منابع جدید در پاسخ به تقاضای جدید و انتشار اوراق جدید در نتیجه افزایش عرضه و کنترل قیمت اوراق در بازار می‌شود.
در حقیقت این حساب خود را با تغییرات تقاضای تسهیلات تعدیل می‌کند (ویژگی خودکنترلی دارد) و در نتیجه در صورتی که در تخصیص ضرایب دقت کافی به عمل آید، با کسری بلندمدت منابع روبه‌رو نخواهد شد. همان‌گونه که اشاره شد حساب سرمایه‌گذاری ممتاز بانک مسکن و اوراق تسهیلات مسکن حاصل تجربه‌ای انباشته در بانک مسکن و در حوزه مسکن است.
انحصارشکنی درتسهیلات مسکن
در ماه‌های ابتدایی شروع به کار دولت یازدهم و برای رونق بخش مسکن که در رکودی عمیق فرو رفته بود، متصدیان این حوزه در تلاش بودند با تقویت طرف تقاضا، این بازار را از رکود خارج کنند. از جمله راهکارهای آنها از بین بردن انحصار پرداخت تسهیلات مسکن بود زیرا گمان می‌رفت تنگنای اعتباری بانک مسکن دلیل رکود در بخش است. در نتیجه با تصویب شورای پول و اعتبار سایر بانک‌ها نیز مجوز پرداخت تسهیلات در بخش مسکن را اخذ کردند، البته با همان شرایطی که بانک مسکن نیز ملزم به رعایت آن بود. اما با وجود این مجوز حضور بانک‌های تجاری در بازار تسهیلات مسکن بسیار کمرنگ است و همچنان بانک مسکن عمده پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن باقی مانده است.
بانک‌های تجاری در ایران برای پرداخت تسهیلات بلندمدت مسکن آمادگی لازم را ندارند و در این بازار پرتلاطم تغییرات نرخ سود بانکی و نبود ابزارها و تخصص‌های لازم در بانک‌های تجاری برای پوشش و کنترل ریسک‌های تسهیلات بلندمدت مسکن باعث شد آنها استقبال چندانی از ورود به این بخش نکنند. از طرف دیگر عدم استقبال از نرخ‌های سود بالا و دوره‌های میان‌مدت پرداخت تسهیلات توسط آنها نیز مزید بر علت شد.
در خبرهای هفته گذشته آمده است که مدیرعامل بانک ملی طی مصاحبه‌ای تمایل این بانک را برای ارائه تسهیلات مسکن به متقاضیان اعلام کرده است. اکنون سوال این است که بسته پیشنهادی بانک ملی برای تسهیلات مسکن تا چه اندازه می‌تواند در بازار مسکن تاثیرگذار باشد؟
آیا بانک ملی در ارائه تسهیلاتش جذابیت‌هایی همانند مبلغ بیشتر، نرخ سود کمتر یا مدت بازپرداخت طولانی‌تری در نظر گرفته است که موجب ایجاد بازاری رقابتی در حوزه تسهیلات مسکن شود؟ آیا بانک ملی طبقات درآمدی دیگری جز طبقاتی که بانک مسکن به آنها تسهیلات پرداخت می‌کند را هدف‌گذاری کرده است؟ با بررسی‌های صورت گرفته می‌توان به این نتیجه رسید که سازوکار پیشنهادی جدید برای پرداخت تسهیلات مسکن تفاوت چندانی با روش ارائه‌شده در حساب ممتاز بانک مسکن ندارد.
در حقیقت پیشنهاد بانک ملی، ایجاد حساب سرمایه‌گذاری ممتاز دیگری است که با شرایطی همانند شرایط بانک مسکن، این بار توسط بانک ملی انجام می‌شود. سوال اساسی آن است که آیا بانک مسکن برای انجام این سازوکار با مشکلی روبه‌رو است؟
شرط افزایش رقابت
تجربه چند سال اخیر نشان می‌دهد بانک مسکن چه در فرآیند پرداخت تسهیلات از محل اوراق تسهیلات مسکن و چه برای تامین منابع آن با توجه به سازوکار حساب که قبلاً اشاره شد با مشکلی روبه‌رو نبوده است.
از طرف دیگر با توجه به سابقه بانک مسکن در ارائه تسهیلات مسکن، از لحاظ روانی گرایش مشتریان تسهیلات مسکن به این بانک همچنان وجود خواهد داشت. در نتیجه به نظر می‌رسد ورود بانک ملی با همان سازوکار بانک مسکن تاثیر چندانی بر بازار مسکن نداشته باشد مگر اینکه این بانک با ایجاد مزیت‌هایی بتواند رقابت را در بازار مسکن افزایش دهد و بتواند موفقیتی در ارائه تسهیلات کسب کند.
لازمه موفقیت بانک‌های تجاری در بازار مسکن استفاده از ایده‌های جدید و تجربه چندین‌ساله بانکداران کشورهای توسعه‌یافته است. در بانکداری کشورهای توسعه‌یافته پرداخت تسهیلات مصرفی بر مبنای حد و توان اعتباری افراد است. بانک‌ها با توجه به توان و تمایل افراد در بازپرداخت اقساط تسهیلات، بسته‌های پیشنهادی خود را که حاوی نرخ، دوره بازپرداخت و مبلغ اقساط است، به مشتریان ارائه می‌دهند.
تنها محدودیت پرداخت تسهیلات، حد و رتبه اعتباری مشتری است. در نتیجه اقشار مختلف جامعه جز طبقاتی که نیازمند تسهیلات حمایتی از طرف دولت هستند، می‌توانند از محل درآمدهای آتی خود، رفاه خود را افزایش دهند. تسهیلات مسکن، تسهیلاتی بلندمدت است در نتیجه این بانک‌ها با استفاده از بازار رهن ثانویه توسعه‌یافته و انتشار اوراق رهن ثانویه، استفاده از نرخ‌های شناور و سایر ابزارهای مدیریت ریسک، خود را در مقابل نوسانات نرخ سود در بلندمدت پوشش می‌دهند.
مشکل بانک‌های ایران در ارائه تسهیلات مسکن ناتوانی آنها در پوشش ریسک‌های آن است و تا زمانی که پرداخت تسهیلات در قالب‌های تجربه‌شده از جمله اوراق تسهیلات مسکن انجام شود، تاثیر آنها بر بازار مسکن ناملموس خواهد بود.
گفتنی است که بانک‌های تجاری در ایران، قبل از ورود به بخش مسکن، نسبت به پیچیدگی‌ها، ریسک‌ها و قوانین و مقررات مربوط به بازار رهن، آموزش‌های لازم را به کارکنان خود ارائه کنند.
Loading ...
