آینده بازار مسکن از نگاه کارشناسان

با توجه به آمار خانه‌های خالی از سکنه (۲.۵ تا ۳ میلیون واحد) و خیزِ دولت برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی جدید تا پایان سال ۱۴۰۴، به نظر می‌رسد که بازار مسکن در کشور، باز هم با یک رکود بزرگ در این حوزه مواجه باشد. اما این رکود، از رکود‌های پیشین هم سنگین‌تر خواهد بود.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از فرارو، در فیزیک مبحثی وجود دارد به نام قانون «ظروف مرتبطه» (Communicating vessels) که توضیح آن چنین است: «دو ظرف مجزای حاوی مایعات، تا زمانی که از هم جدا و بی ارتباط باشند، می‌توانند در دو ارتفاع مختلف قرار گیرند. اما به محض آنکه این دو ظرف را با لوله‌ای بهم وصل کنیم، محتوای ظرفی که در ارتفاع بالاتر قرار دارد شروع به حرکت به سوی ظرف پایین‌تر کرده و سطح مایع موجود در ظرف کم ارتفاع‌تر را بالا می‌برد. این جریان آنقدر ادامه می‌یابد تا مایعات داخل هر دو ظرف هم‌سطح شوند.»

اقتصاد در قامت فیزیک

اما جالب اینجا است که مشابه همین پدیده را در اقتصاد هم می‌توان دید: اگر یک بازار از میان بازار‌های موازی بازدهی بیشتری داشته باشد، دیر یا زود به رکود می‌خورد و بازار‌های دیگر با تاخیر به همان میزان بازدهی می‌رسند.

اگر این توضیحات هم گیج کننده هستند، بد نیست بدانیم که این اتفاق را بار‌ها و بار‌ها در اقتصاد ایران تجربه کرده ایم: آخرین بار، در نیمه دوم سال ۱۳۹۸ و نیمه نخست سال ۱۳۹۹، بازدهی بازار سرمایه در ایران به شدت بالا رفت و به نرخ‌های بی سابقه ۳۰۰ تا ۴۰۰ درصدی رسید. (در واقع، اگر در زمستان سال ۱۳۹۸، بدون دانش اقتصادی و با چشمان بسته سهمی می‌خریدید، در حوالی تیر و مرداد سال ۱۳۹۹ دارایی تان بین ۳ تا ۴ برابر رشد کرده بود.)

اما بورس تهران در مردادماه سال ۱۳۹۹ وارد دوره‌ای از روند‌های «نزولی» و «خنثی» شد که بیش و کم تا همین امروز هم ادامه دارند. در مقابل، بازار مسکن تقریبا از همان زمان شروع به رشد کرد و در تا پایان سال ۱۳۹۹، متوسط قیمت مسکن در کشور چند برابر رشد کرد. اما بازار مسکن هم کم کم وارد رکود (آن هم به شکلی کم سابقه) شد.

«مسکن» به دنبال «بورس» آمد

قانون «ظروف مرتبطه» این جا به کار می‌آید: «غیر ممکن است» که یک بازارِ منفرد (مثلا بازار سرمایه)، بدون توقف، بازدهیِ صعودی داشته باشد و افزایش قیمت در بقیه بازار‌ها رخ ندهد. اگر این طور باشد، منطق حکم می‌کند که همه، هر چه دارند نقد کنند و به بازار پر بازده (همان بازار سرمایه) بیاورند تا آن‌ها هم از این خوان نعمت چیزکی گیرشان بیاید.

اما این هم محال است، چرا که قیمت‌ها نمی‌توانند تا ابد صعودی بمانند و منطق اقتصادی را زیر پا نگذارند. (مثلا فرض کنید که قیمت یک خودکارِ معمولی، روز به روز بالا برود و از ۱۰ هزار تومان به ۵۰ هزار تومان، ۱۰۰ هزار تومان و بعد هم یک میلیون تومان برسد. تا کجا حاضرید این قیمت را منطقی بدانید، در حالی که قیمت بقیه اجناس تقریبا ثابت مانده است؟!)

بازار مسکن در ایران هم از سال ۱۳۹۹ به این سو، از منطقی مشابه پیروی کرده است. وقتی قیمت دارایی‌هایی همچون سهام، ارز و طلا روز به روز بالاتر می‌رفت، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن نمی‌توانست ثابت بماند و باید بالا می‌رفت؛ و رفت.

اما اینجا هم روند صعودی نمی‌توانست دائمی باشد، چرا که عرضه و تقاضا بالاخره باید در جایی به هم برسند. در نتیجه، همان طور که کارشناسان بازار سرمایه در مورد ترکیدن حباب بورس هشدار می‌دادند و هشدارشان به حقیقت پیوست، کارشناسان بازار مسکن هم در مورد رکود بی سابقه در بازار مسکن هشدار می‌دادند و هشدار آن‌ها هم در نهایت به حقیقت پیوست.

مسکن: بازاری که کمی متفاوت است

اما چرا بورس «سقوط» کرد، اما مسکن سقوط نکرد و صرفا به رکورد رسید؟ توضیح را می‌توان در نقدشوندگی بازار‌ها جست و جو کرد. بازار سرمایه بازاری با نقدشوندگی بسیار بالا است. در واقع، دارنده یک سهام با فروش دارایی اش و نقد کردنِ آن تنها چند کلیک فاصله دارد.

اما بازار مسکن (و به طور کلی بازار مستغلات) چنین نیست. نخست اینکه معمولا کسی کلِ هزینه خرید ملک را به صورت نقد در اختیار ندارد و باید از حساب‌های مختلف پول جا به جا کند؛ وام بانکی انتقال بدهد؛ چک نقد کند و مواردی از این دست. بنابراین، فاصله میانِ تقاضا برای خرید یک ملک و خرید آن ملک در جهان واقعی، دست کم چند روز یا چند هفته است.

فروش ملکی که خریده اید هم به همین سادگی نیست: باید خریداری پیدا بشود که (معمولا) وام داشته باشد؛ بتواند در چند فقره چک به حساب شما پولی جا به جا کند و مهم‌تر از همه این ها، انگیزه‌ای برای خرید ملک داشته باشد. (در واقع، خریدار یا باید مصرف کننده واقعی ملک باشد و یا به قصد سرمایه گذاری ملک بخرد. اگر بازار راکد باشد، گزینه دوم از دسترس خارج می‌شود.)

فازِ رکودی: بازار مسکن از خواب بیدار می‌شود؟

شواهد آماری مختلف نشان از آن دارند که بازار مسکن در ایران وارد فاز رکودی شده و این رکود از قضا یکی از سنگین‌ترین رکود‌های سال‌های اخیر هم هست. به عنوان نمونه، بر اساس آمارها، تعداد معاملات خرید مسکن در سراسر کشور در تابستان سال ۱۴۰۰، حدود ۳۰ درصد کمتر از تابستان سال ۱۳۹۹ بوده است.

با این همه، رکودِ کنونی ظاهرا ناشی از شکاف گسترده میان قدرت خرید و قیمت‌ها (یا شکاف میان عرضه و تقاضا) است. راهکار دولت و مجلس هم بسیار عجیب است: ساخت ۴ میلیون واحد مسکن جدید به جایِ افزایش قدرت خریدِ مصرف کننده واقعی.

این راهکار از این جهت عجیب است که اکنون بین ۲.۵ تا ۳ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که با قیمت‌های کنونی، حدود ۴۲۰۰ تریلیون تومان از سرمایه ایرانی‌ها را منجمد کرده است.

از طرفی، آمار‌های سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که در آن سال حدود ۲۵ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود داشته است، که طبیعتا اکنون بیش از این تعداد است. با این همه، مقایسه ساده آمار‌های بالا نشان می‌دهد که اکنون حدود ۱۰ درصد از ظرفیت مسکن کشور به خانه‌های خالی از سکنه اختصاص داده شده و همزمان، دولت و مجلس می‌خواهند معادل حدود ۱۶ درصد از موجودیِ کنونی را هم با ساخت واحد‌های مسکونیِ جدید به این منظومه اضافه کنند.

همه این‌ها در حالی است که مشکل نه از کمبود عرضه، که از کمبود تقاضا سرچشمه می‌گیرد. به عبارت ساده تر، مردم اگر قدرت خرید داشته باشد، خانه می‌خرند. البته واضح است که افزایش عرضه قیمت‌ها را پایین می‌آورد، اما در حال همه خانه‌های خالی از سکنه و خانه‌هایی که دولت سیزدهم می‌خواهد بسازد (یعنی در مجموع ۶.۵ تا ۷ میلیون واحد مسکونی تا پایان سال ۱۴۰۴)، مشتری نخواهند داشت.

حتی اگر تعداد املاک فرسوده‌ای که باید جایگزین شوند را هم در نظر بگیریم (که طرح «نهضت ملی مسکن» دقیقا هم آن‌ها را هدف نگرفته است) و نیاز به مسکن جدید ناشی از افزایش جمعیت کشور را هم در حساب و کتاب‌ها بیاوریم، باز هم ایران در ۴ سال آینده به ۶.۵ تا ۷ میلیون واحد مسکونی جدید نیاز نخواهد داشت.

بنابراین، نطفه رکود بعدی در بازار مسکن از همین حالا بسته شده و می‌توان اطمینان داشت که در پایان سال ۱۴۰۴، چند میلیون واحد مسکونیِ بدون مشتری در بازار مسکن ایران وجود خواهد داشت. پرسش این است که چرا ایرانی‌ها باید با توجه به تجربیات گذشته شان، تعمدا سرمایه شان را وارد بازاری کنند که چشم انداز رکودی دارد؟