آیا رکود به بازار مسکن بازگشته است؟

طرف عرضه در بازار مسکن طی تلاش کرد با جهش ۸.۲ و ۸.۹ درصد ماهیانه به ترتیب در اردیبهشت و خردادماه ارزش این کالا را با بازار سکه و ارز هماهنگ کند اما به نظر می‌رسد به دلیل نبود ظرفیت در این حوزه دچار اشتباه محاسباتی شده است.

به گزارش ملک رادار و به نقل از ایسنا، بررسی رشد دو بازار مسکن و سکه حاکی از آن است که قیمت سکه از اوایل سال گذشته تا کنون ۱۴۲ درصد رشد کرده، در حالی که رشد بازار مسکن ۴۵.۸ درصد بوده و این در حالی است که شاهد شیفت متقاضیان از واحدهای نوساز به سمت قدیمی‌سازها هستیم. از سوی دیگر قیمت مسکن به طور دائم افزایش یافته و با جهش ۴۵.۸ درصد نقطه به نقطه همراه شده اما معاملات روند نزولی به خود گرفته و در خردادماه ۲۱ درصد نسبت به اردیبهشت ماه و ۳.۱ درصد نسبت به خردادماه سال قبل کاهش یافته است. شرایط کنونی بازار مسکن را به سمت رکود تورمی پیش می‌برد.

طبق آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران سهم واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت از ۴۶.۸ درصد در خردادماه ۱۳۹۶ به ۴۳.۷ درصد در خردادماه ۱۳۹۷ کاهش یافته و از سوی دیگر سهم واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال از ۱۱.۵ درصد در سال قبل به ۱۴.۶ درصد افزایش پیدا کرده است. این اتفاق در حالی رخ داده که طبق گزارش‌های میدانی شاهد افزایش چشمگیر معاملات و قیمت در مناطق ۱ تا ۵ بوده‌ایم که عمده این واحدها نوساز هستند. این دو نمایه حاکی از آن است که تقاضای اصلی در بازار فعلی مسکن را سرمایه‌گذاری شکل می‌دهد و به همین دلیل متوسط قیمت مسکن شهر تهران با رشد ۸.۹ درصد ماهیانه به رقم بی‌سابقه‌ی ۶.۵ میلیون تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۵.۸ درصد افزایش یافته است.

با توجه به انحراف بازار مسکن از ماهیت مصرفی به سمت سرمایه‌گذاری که متاثر از رشد بازارهای موازی بوده است، شرایط فعلی این بازار دور از ذهن نبود؛ چرا که مالکان سعی می‌کنند ارزش دارایی خود را با انتظارات تورمی تطبیق دهند.

اگرچه قیمت‌ها روز به روز بالا می‌رود اما در دو حوزه‌ی معاملات و تولید مسکن رکود ادامه دارد و حتی شاهد روند کاهشی در این دو حوزه هستیم. این یعنی تعادل در بازار مسکن به شدت به هم خورده است. هم‌اکنون نیز بخش تقاضا از طریق ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی شهر تهران تغذیه می‌شود، با این حال شاهد رشد قیمت‌ها هستیم. شرایط فعلی حاکی از آن است که به دلیل حذف مشتریان موثر در بازار مسکن، بازده سرمایه در این بخش دچار آسیب خواهد شد.

با توجه به طولانی شدن دوره رکود مسکن و اثرپذیری از جهش قیمت ارز و سکه انتظار می‌رفت که قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ با شیب ملایمی افزایش پیدا کند اما متقاضیان این حوزه به یکباره در فروردین، اردیبهشت و خردادماه امسال با افزایش ۲۹،  ۳۵ و ۴۵ درصد قیمت‌ها غافلگیر شدند. متوسط قیمت در منطقه پنج ۶۳.۶ درصد رشد کرد. مشاهدات میدانی حاکی از آن است که بعضی دفاتر مشاور املاک شهر تهران به ایجاد هیجان کاذب در این بازار رو آوردند و با استدلال تورم انتظاری در این بخش، متقاضیان را متقاعد به خرید زودهنگام کردند که باعث رشد زودتر از موعد قیمت‌ها شدند. اما کارشناسان معتقدند عطش فعلی بازار مسکن به تدریج فروکش می‌کند و تا یک سال آینده این حوزه وارد رکود خواهد شد. بنابراین دود این رفتار بعضی بنگاه‌داران به چشم خریداران فعلی و خود صنف مشاوران املاک می‌رود.

سلمان خادم‌المله ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ با بیان این‌که مسکن دچار حباب قیمت نشده بلکه نوعی اصلاح قیمت بر اساس شرایط روز اقتصادی را تجربه می‌کند گفت: تا زمانی که اصلاح پارادایم انجام نشود ادامه وضعیت کج‌دار و مریز فعلی، شرایط فعلی را طولانی‌تر می‌کند. معتقدم بحران بخش‌های مختلف از جمله حوزه‌ی مسکن بزرگ است و اگر فکری برای آن نشود می‌تواند به حوزه‌های اجتماعی سرایت کند.

خادم‌المله می‌گوید: در مقطعی سودهای بالای بانکی پرداخت شده که نقدینگی را به سمت خودش جذب کرده است. از نیمه‌ی دوم سال گذشته با کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد، نقدینگی به سمت آیتم‌هایی سوق پیدا کرده که ارزش پول افراد را حفظ کند. این آیتم‌ها عبارتند از طلا، خودرو، مسکن و اخیرا بورس که در روزهای گذشته رشد تاریخی داشته است. با وضعیت فعلی انتظار دلار ۱۲ هزار تومانی هم چندان دور از ذهن نیست. بنابراین نمی‌توان تصویر روشنی از آینده‌ی بازار مسکن ارایه داد. آن‌چه مسلم است این‌که با توجه به کاهش سهم متقاضیان واقعی و هم‌چنین اثرپذیری بازار مسکن از جهش بازارهای موازی که منتج به هماهنگی این بخش با بازارهای رقیب شده نمی‌توان دو واژه‌ی “رونق” و “حباب” را به بازار فعلی مسکن نسبت داد.