مصطفی قلیخسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: قیمت مسکن در سال آینده ۲ تا ۵ درصد بالاتر از نرخ تورم قرار میگیرد. او بیان میکند که اتحادیه به هیچ عنوان خواهان افزایش قیمت مسکن نیست و رونق معاملات با قیمتهای مناسب را ترجیح میدهد. خسروی همچنین به کسانی که در آینده قصد خرید مسکن دارند توصیه کرد که از هماکنون اقدام به خرید مسکن کنند.
مصاحبه مصطفی قلیخسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک با عصر ساختمان را در ادامه می خوانید:
چشمانداز سال ۹۷ بازار مسکن را چطور میبینید؟
آنچه از چشمانداز سال ۹۷ بازار مسکن میتوان پیشبینی کرد این است که جهش قیمتی در سال آینده دیده نمیشود. در سالهای ۱۳۶۸، ۱۳۸۶ و ۱۳۹۱ قیمت مسکن پرش داشته است، ولی مولفههای بسیاری این علامت را به ما میدهد که جهش قیمتی در سال آینده نخواهیم داشت. اولا عرضه به اندازه کافی در بازار وجود دارد؛ چرا که با ۲٫۶ میلیون مسکن خالی در کشور و ۴۹۰ هزار واحد خالی در استان تهران مواجهیم. دوم اینکه توان متقاضیان به سختی جوابگوی قیمتهاست و طی یک سال اخیر قیمت مسکن به شکل تدریجی به کف نزدیک شده است. سوم، مهاجرتها دیگر مانند سابق نیست و در کلانشهرها شاهد تثبیت جمعیتی هستیم. حتی آمارها نشان میدهد که در برخی کلانشهرها از جمله تهران شاهد مهاجرت معکوس هستیم و طی ۵سال گذشته ۳۵۰ هزار نفر از استان تهران مهاجرت کردهاند. مجموع این شرایط، پرش قیمت مسکن را دور از ذهن میکند. البته مسکن در سال ۱۳۹۷ از شاخص تورم عبور میکند. کما اینکه شاهدیم در پایان سال ۱۳۹۶ حدود ۱۲ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه قرار گرفت.
چه دلایلی برای اثبات رشد نسبی قیمت مسکن در سال آینده دارید؟
علت رشد تدریجی قیمت مسکن، تاثیرپذیری از بازارهای ارز و سکه است. نیمه دوم امسال شاهد افزایش قیمت دلار و سکه بودیم. بورس هم که در طول سال جاری رشد نسبی داشت. اگر حاملهای انرژی هم در سال آینده افزایش پیدا کند قطعا ما اثرات این رشدها را در بازار مسکن شاهد خواهیم بود.
تعداد معاملات در سال آینده چقدرافزایش مییابد؟
تعداد معاملات بستگی به روند افزایش قیمتها دارد. تجربه نشان داده هر زمان که قیمتها شروع به افزایش میکند معاملات هم بالا میرود. فرهنگ غالب در کشور ما این است که هر چیزی گران میشود، متقاضی بیشتری پیدا میکند. منطق اقتصاد حکم میکند مردم در زمان رکود اقدام به خرید کنند اما اغلب شاهدیم زمانی که قیمتها شروع به افزایش میکند، متقاضیان به بازار مسکن هجوم میآورند. این کنش باعث به هم خوردن توازن در بازار میشود و به همین دلیل قیمتها به سرعت بالا میرود. البته اتحادیه به هیچ عنوان خواهان افزایش قیمت نیست. وضعیت مطلوب برای همکاران ما این است که شاهد رونق معاملات با قیمتهای مناسب باشیم.
آمار بهمن ماه نشان میدهد که متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۲۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش داشته، اما رشد در برخی مناطق همچون ۵، ۴، ۲ و ۸ بیشتر از سایر نقاط بوده و بعضا بیش از ۳۰ درصد افزایش قیمت داشتیم. تحلیل شما از این وضعیت چیست؟
به هر حال قیمت مسکن تابعی از عرضه و تقاضاست. بررسیها نشان میدهد مناطقی که ذکر کردید از سرانههای رفاهی مناسبی برخوردارند. به همین علت تقاضا برای سکونت در آنجا بالاست و همین عامل باعث میشود تا رشد قیمت و اجاره بها در این مناطق نسبت به سایر مناطق شهر تهران بالاتر قرار گیرد. در بعضی واحدهای نوساز در این مناطق قیمتها ۳ تا ۴ میلیون تومان در هر متر مربع رشد کرد. اما این باعث نمی شود که گمان کنیم روند فعلی ادامه خواهد داشت؛ چرا که ظرفیت رشد در هر فعالیت اقتصادی تعیینکننده است. به اعتقاد من قیمت مسکن ظرفیت ایجاد حباب را ندارد اما بسته به توان اقتصادی جمعیت متقاضی در هر منطقه با افزایش مواجه میشود.
یکی از اقدامات دولت در سالهای اخیر افزایش تسهیلات خرید مسکن تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان با نرخ سود ۹٫۵ درصد بود اما اثر این اقدام را آنچنان که باید و شاید در بازار شاهد نبودیم و معاملات هر ماه از ۱۰ تا ۱۵ درصد بیشتر افزایش نیافت، علت این مسئله چیست؟
در همه جای دنیا ارائه تسهیلات ارزانقیمت با مدت بازپرداخت طولانی، یکی از سیاستهای اصلی برای طرف تقاضای مسکن است. در کشورهای اروپایی و آمریکایی تسهیلات بیش از ۹۰ درصد قیمت مسکن را پوشش میدهد؛ در حالی که تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی در تهران نهایتا بتواند تا ۶۰ درصد قیمت یک واحد نوساز را پوشش دهد. دولت طی دو سه سال اخیر تلاش کرد تا تسهیلات مناسبی به خریداران مسکن پرداخت کند که اقدام ارزندهای بود. اما شرایط حاکم در بازار مسکن باعث شده تا اثر پرداخت تسهیلات کمرنگ شود. اقساط تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی ماهیانه حدود ۲ میلیون تومان میشود؛ در حالی که عمده خانوارهایی که متقاضی واقعی مسکن هستند توان پرداخت چنین اقساطی را ندارند. مشکل اصلی به عدم تعادل بین قدرت خرید مردم و قیمت مسکن مربوط است. براساس اعلام معاون وزیر راه و شهرسازی قیمت مسکن در تهران با سوئیس برابری میکند؛ در حالی که بسیاری از شاخصهای زندگی در این دو کشور قابل مقایسه نیست. پس در کنار تسهیلات مناسب، بایدتعادلی بین قیمت مسکن، درآمد خانوار و تسهیلات بانکی ایجاد شود.
بازده سرمایه در بخش مسکن را در سال آینده چطور میبینید؟
همانطور که مستحضرید، قیمت دلار در دو سه ماه آخر سال به یکباره از حدود ۳۷۰۰ تومان به ۴۷۰۰ تومان رسید. این رشد باعث هجوم سرمایهها به سمت بازار ارز شد و به همین دلیل در دی ماه وبهمن ماه سرعت رشد معاملات مسکن بعد از جهش ۵۰ درصدی معاملات در آذرماه، کاسته شد. اما معتقدم زمانی که نرخ دلار به ثبات برسد و دیگر ظرفیتی برای افزایش پیدا نکند شاهد افت این بازار خواهیم بود و سرمایهها به سمت بازار مسکن سرازیر میشود. این سرمایهها هم میتواند تقاضای سوداگری باشد و هم تقاضای مصرفی. بر این اساس چشمانداز بازار مسکن را مثبت میبینم و معتقدم آیندهنگرها میتوانند از هماکنون اقدام به خرید مسکن کنند.
سلام
نقل شده از کانال تلگرام محمد حسین ادیب
در چه محلات تهران مسکن وارد فاز رونق شده است
از تیم تحقیقاتی محمد حسین ادیب
رئیس اتحادیه املاک و یک روزنامه خاص ،افزایش تعدادمعاملات مسکن را به عنوان شاخص ورود مسکن به فاز رونق ارزیابی می کنند
رئیس اتحادیه املاک تعداد معاملات مسکن در بهمن ماه را ۲۰۸۶۲ واحد اعلام کرد
بانک مرکزی تعداد معاملات مسکن در بهمن ماه را ۱۸۴۰۰ واحد اعلام کرد
سامانه اطلاعات املاک کشور تعداد معاملات مسکن در کشور را بر اساس کد رهگیری به ترتیب هر منطقه اعلام می کند ( زیر نظر وزارت مسکن ) ، اگر معاملات در مناطق ۲۲ گانه تهران در سامانه اطلاعات مسکن جمع زده شود در تهران تا ۱۵ بهمن ماه فقط ۸۱۹۸ واحد به فروش رفته است
اگر اطلاعات وزارت مسکن در مورد تعداد معاملات مسکن صحیح باشد مسکن وارد فاز رکود شده است
از سال ۸۹ تا ۹۲ به طور متوسط ماهانه ۱۱۴ هزار واحد مسکونی در تهران معامله شده بود( جهت مقایسه )
سامانه اطلاعات املاک ، تعداد معاملات مسکن در منطقه یک را تا ۱۵ بهمن ماه ۹۶ را ۴۶۸ واحد اعلام میکند که ۲۷۲ واحد یا ۵۸ درصد معاملات فقط در محله امامزاده قاسم بوده است آیا این آمار صحیح است ؟
جالب است بدانید در منطقه ۲ نیز ۴۰ در صد معاملات فقط در محله آلستوم بوده !؟
در منطقه ۳ حدود ۴۹ در صد از معاملات در محله احتشامیه بوده است !؟
در منطقه چهار، ۴۹ درصد معاملات مسکن در محله اراج ازگل بوده است !؟
در منطقه پنج ، ۵۹ درصد معاملات فقط در محله آپادانا بوده است
هفتاد و پنج در صد معاملات مسکن در بهمن در تهران فقط در ۹ منطقه از ۲۲ منطقه بوده است
در ۹ منطقه تهران هم در هر منطقه فقط در یک محله عمده معاملات مسکن انجام شده است
آیا منطقی است که در ۹ منطقه تهران که ۷۵ درصد معاملات انجام میشود در هر منطقه عمده معاملات فقط در یک محله انجام شود ؟
ایا آمار معاملات دستکاری شده نیست ؟
آیا تعدادی بنگاه ، در محلاتی که معاملات آن زیاد است کد های رهگیری غیر واقعی صادر نمی کنند؟
جالب است که عین ابهام های فوق در آمار معاملات مسکن در اذر ماه نیز وجود داشت و به مسئول سامانه اطلاعات املاک در وزارت مسکن ابهام های فوق منتقل شد و از فردای آن روز یعنی ۱۵ بهمن انتشار آمار در سامانه متوقف شد و مجددا، دو سه روزی است که اعلام آمار مجددا آغاز شده است
جناب خسروی رییس اتحادیه املاک تعداد معاملات مسکن در دی ماه در کل کشور را ۱۰۶ هزار واحد و در بهمن را ۶۵ هزار واحد اعلام کردند که گواه آن است که معاملات مسکن پس از اوج در دی ماه در بهمن مجددا به رکود قبل بازگشته است
مسئولیت معاملات مسکن با کد رهگیری قانونا با وزارت مسکن است نگارنده از وزیر محترم مسکن درخواست می کند به وظیفه قانونی خود عمل کرده و صحت آمار های سامانه املاک را مورد ارزیابی قرار داده و نتیجه آن را در اختیار مردم قرار دهند
اگر مطالب جناب خسروی درست باشد بخش مسکن در کل کشور پس از رونق در دی ماه مجددا با کاهش شدید معاملات در بهمن وارد فاز رکود شده است
بر اساس اطلاعات سامانه املاک ، رونق در بخش مسکن در تهران فقط مربوط به ۹ محله تهران در ۹ منطقه است و در بقیه تهران خبری نبوده است ، یعنی در هر منطقه مسکن فقط در یک محله داغ شده است ، آیا این طور است؟
از مخاطبان این مطلب درخواست میشود در گوگل بنویسند «سامانه اطلاعات املاک » و وارد سامانه شوند و صحت داده های فوق در مورد تمرکز معاملات در یک محله از هر منطقه را راستی آزمایی کنند
از این آمار میشود این طور فهمید که رونق در بخش مسکن فقط مربوط به ۹ محله از ۹ منطقه تهران است و نه مناطق ۲۲ گانه تهران
چرا وقتی رئیس اتحادیه املاک افزایش تعداد معاملات مسکن را نشان ورود بخش مسکن به فاز رونق می دانند آمار معاملات مسکن در تهران را خیلی بیشتر از بقیه اعلام می کنند ؟
کدام آمار صحیح است ؟ چرا سه منبع مختلف سه نوع آمار می دهند ؟
چرا در هر منطقه تهران ، فقط در یک محله ، بخش مسکن وارد فاز رونق شده باشد؟
در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران چنانچه برروی کلید”موقعیت برروی نقشه” کلیک کنیم ،درمعاملات صوری و ساختگی با عبارت”برای این ملک موقعیت جغرافیایی ثبت نشده است”مواجه میشویم
در صورتیکه در معاملات واقعی اطلاعات مکانی ملک معامله شده به صورت دقیق و صحیح نمایش داده می شود.
در محلاتی که عمده معاملات محله ای ثبت شده ، وقتی روی معاملات ثبت شده کلیک کنید عبارت « برای این ملک موقعیت جغرافیائی ثبت نشده است » ظاهر میشود!؟ در حالیکه در بقیه مناطق موقعیت جغرافیائی ملک نشان داده میشود
تهران ۲۲ منطقه است و هر منطقه بطور متوسط ۱۰ محله است بر اساس کد های رهگیری در سامانه املاک، معاملات فقط در ۹ محله از ۲۲۰ محله رشد قابل توجه داشته و در بقیه محلات معاملات کمتر از گذشته است این چه چیزی را نشان می دهد ؟ آیا آمار دستکاری شده نیست ؟
دقیقا صحیح میفرمایید، بنده مطمئنم برنامه ای از پیش تنظیم شده و دستوری برای افزایش قیمت مسکن و رونق این بازار پیاده می شود، کما اینکه علیرغم کاهش محسوس معاملات به زور و از طریق رسانه های مختلف به خورد مردم میدهند که وارد فاز رونق مسکن شده ایم و با وجود افزایش قیمت چشمگیر هنوز هم اصرار بر افزایش بیش از پیش قیمت مسکن در سال ۹۷ دارند!!! به هر روی ملاکان صاحب زور تصمیم گرفته اند هزینه خواب چند ساله سرمایه شان را هر طور شده از جیب ملت بینوا بیرون بکشند.
یادمه شهریور ماه اقای دکتر ادیب نظرش این بود که افرایش قیمت مسکن چندان نخواهد بود.
بهر صورت تو جامعه ای داریم زندگی میکنیم که روی قاعده و اصول حرکت نمیکنه پس نمیشه دقیق پیش بینی کرد.
بهر حال بشخصه میخواستیم شهریور خونه بخریم یکم کسری داشتیم تا پول جور شد قیمت ها افزایش پیدا کرد و دوباره … واقعا اینهمه استرس و تنش بحق نیست.