بازار مسکن شهرهای اطراف تهران در آغاز سال ۱۴۰۰

دو تغییر محسوس در معاملات مسکن شهرهای اطراف تهران از «پایان همسویی» این بازار با تهران خبر می‌دهد. نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد نه‌تنها عملیات سبقت تورم ملکی اطراف تهران متوقف شده که حتی نبض قیمت‌ها رو به کاهش گذاشته است. تغییر رفتار سرمایه‌گذاران ملکی و سطوح جدید قیمت مسکن در پرند و پردیس، پیام‌هایی برای تهران دارد.

بررسی جدیدترین وضعیت بازار مسکن در شهرهای اطراف تهران نشان می‌دهد: با «صفر» شدن تورم ملکی شهرهای حومه پایتخت، تب خرید آپارتمان در اطراف تهران فروکش کرده است.

به گزارش ملک‌رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، بازار املاک شهرهای اطراف پایتخت، در چند سال گذشته از یک الگوی مشخص قیمتی و معاملاتی در مقایسه با شهر تهران تبعیت می‌کردند.

به طوری که یک سال پس از آغاز جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران، از سال ۹۸ نبض قیمت و معاملات در حومه تهران نیز تند شد.

اما ادامه روند رشد قیمت‌ها و داغ شدن بازار معاملات در ادامه سال ۹۸ و استمرار آن تا تابستان سال ۹۹، سبب شد شهرهای جدید به لحاظ بازدهی بلندمدت در تورم ملکی از شهر تهران سبقت بگیرند. این موضوع به خوبی از نسبت قیمت مسکن در شهرهای جدید به تهران در طول سال‌های مختلف قابل ردیابی است.

مطابق آمارهای رسمی، در سال ۹۵، نسبت قیمت مسکن شهرهای جدید به تهران معادل ۲۵ درصد بود اما این نسبت در ابتدای ۹۹ به ۳۳ درصد رسید. به این معنا که فاصله قیمت مسکن در شهرهای جدید با قیمت ملک در شهر تهران کمتر شد. هرچند این نسبت در طول تمام این سال‌ها یکسان نبوده اما در سال گذشته، به دلیل تندتر شدن نبض قیمت مسکن در شهرهای جدید و در مقطعی تندتر شدن نسبت قیمت‌ها نسبت به شهر تهران، این نسبت تغییر پیدا کرد.

به طوری که آمارها حاکی از آن است که قیمت مسکن در نیمه سال ۹۹ نسبت به سال ۹۱ اگرچه در شهر تهران ۶ برابر شد اما در همین بازه زمانی قیمت‌ها در شهر جدید پرند ۷/ ۶ برابر و در شهر پردیس ۹ برابر رشد را تجربه کردند. فعالان بازار مسکن معتقدند چند نوع مهاجرت اجباری شکل گرفته طی چند سال اخیر به بازار املاک شهرهای جدید، تب معاملات و قیمت‌ها را در این شهرها داغ کرد.

اولین نوع مهاجرت، مربوط به مستاجرانی بود که به دلیل تورم بازار اجاره شهر تهران، به بازار اجاره شهرهای جدید وارد شدند. دوم جمعیت مهاجران به این شهرها به گروهی از خریداران مصرفی از مناطق نیمه جنوبی شهر تهران مربوط می‌شد که به دلیل تورم بازار املاک پایتخت، حومه تهران را برای خرید مناسب دیدند و نهایتا، نبض تند قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران، شهرهای جدید را مقصد گروهی از سرمایه‌گذاران از نیمه سال گذشته کرد.

هرچند هنوز هم بخشی از متقاضیان و شهروندان پایتخت‌نشین، شهرهای جدید را به عنوان شهرهای خوابگاهی قلمداد می‌‌کنند و رغبت چندانی به سکونت در این شهرها ندارند، اما به دو علت اصلی منجر به مراجعه و حضور اجباری بخشی از متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای در این شهرها شده است.

علت نخست، رشد هیجان خرید سرمایه‌ای در کل بازار مسکن ناشی از بالارفتن انتظارات تورمی طی سال‌های اخیر بوده و علت دیگر، تکمیل شدن ظرفیت رشد قیمت مسکن شهر تهران از نگاه گروه زیادی از سرمایه‌گذاران این بازار بود.

این گروه از سرمایه‌گذاران معتقد بودند از آنجا که‌ قیمت مسکن تا پیش از سال ۹۸ در شهرهای جدید به تناسب تهران رشد نکرده، بنابراین بازار املاک حومه پایتخت فرصت مناسبی برای سرمایه‌گذاری است و با همین دیدگاه از ظرفیت بازار مسکن این شهرها استفاده کردند.

اما بررسی وضعیت بازار مسکن حومه پایتخت در ابتدای سال ۱۴۰۰ از وقوع دو اتفاق خبر می‌دهد که از یکسو همسویی بازار مسکن تهران و حومه را متوقف کرده و از سوی دیگر منجر به مخالف شدن‌ساز بازار مسکن شهرهای اطراف با بازار مسکن شهر تهران شده است.

اولین اتفاق، نبود تقاضای سرمایه‌ای در بازار املاک شهرهای جدید در سطح سال گذشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد هرچند کم و بیش گروهی از متقاضیان سرمایه‌ای به بازار مسکن شهرهای حومه مراجعه می‌کنند، اما هم اکنون حضور سرمایه‌گذاران به نسبت سال گذشته، کمتر است.

اتفاق دیگر به صفر شدن تورم فصلی مسکن شهرهای جدید در پایان سال ۹۹ بازمی‌گردد. آمارهای رسمی نشان می‌دهد قیمت مسکن در شهرهای جدید در پایان زمستان سال گذشته نسبت به پاییز هیچ تغییری نکرد، این در حالی بود که تورم فصلی مسکن در همین بازه زمانی در شهر تهران بین ۳ تا ۵ درصد ثبت شد.

نکته مهم آنکه اگرچه هیجان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شهر تهران نیز نسبت به سال گذشته وجود ندارد، اما در مقایسه با شهرهای جدید، سرمایه‌گذاران حضور پررنگ‌تری دارند. هر دو اتفاق به نوعی می‌تواند توضیح‌دهنده وضعیت پساجهش در بازار مسکن شهرهای جدید باشد وضعیتی که شهر تهران هنوز در آن قرار نگرفته است.

از همین رو، این وضعیت می‌تواند پیامی درباره آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن شهر تهران داشته باشد. ‌ساز مخالف بازار مسکن شهرهای جدید که به نوعی نشان‌دهنده برقراری ثبات قیمتی در این شهرها ناشی از کاهش تقاضای سرمایه‌ای و صفر شدن تورم ملکی است تحت‌تاثیر دو عامل شکل گرفته است.

آن‌طور که فعالان بازار مسکن شهرهای اطراف تهران عنوان می‌کنند عامل اول، یک پارامتر غیراقتصادی درونی یعنی در پیش بودن انتخابات ریاست جمهوری است. به گفته آنها، گروهی از سرمایه‌گذاران به دلیل در پیش بودن انتخابات، تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن این شهرها را متوقف و تصمیم‌گیری نهایی را منوط به زمان بعد از مشخص شدن نتیجه انتخابات کرده‌اند.

از نگاه گروهی از این متقاضیان، یکی از سناریوهای احتمالی بعد از انتخابات، کاهش انتظارات تورمی است و از همین رو یک خروج موقت تا مشخص شدن نتیجه انتخابات از بازار مسکن دارند و تصمیم‌گیری نهایی را به بعد از انتخابات ریاست جمهوری موکول کرده‌اند.

عامل دوم، یک پارامتر غیراقتصادی خارجی است. به گفته فعالان بازار مسکن، گروهی از متقاضیان سرمایه‌ای که مذاکرات وین را تعقیب می‌کنند ترجیح می‌دهند تا مشخص شدن نتیجه قطعی این مذاکرات، تصمیم نهایی را برای ورود به بازار نگیرند.

در این میان ممکن است این نکته و ابهام ایجاد شود که چرا این دو برداشت از سوی سرمایه‌گذاران ملکی در بازار مسکن شهر تهران مشاهده نشده است؟ برخی کارشناسان مسکن در پاسخ به این ابهام، با اشاره به یک تفاوت اصلی بازار مسکن شهر تهران و حومه عنوان می‌کنند.

از آنجاکه حومه تهران، یک بازار مسکن درجه دو در مقایسه با شهر تهران محسوب می‌شود زمانی که انتظارات تورمی در اوج قرار دارند و قدرت خرید برای متقاضیان در شهر تهران به سطح حداقلی کاهش پیدا می‌کند، به ناچار گروهی از متقاضیان به بازار مسکن حومه پایتخت مهاجرت کردند چراکه این تصور را داشتند که امکان کسب سود در این شهرها برای آنها وجود دارد اما در حال حاضر که انتظارات تورمی کاهشی شده و نشانه‌های تخلیه حباب مسکن مشاهده می‌شود طبیعی است که از بازار مسکن درجه دو خارج شوند.

به عبارت دیگر در وضعیت فعلی، زمینه برای سرمایه‌گذاری ملکی هیجانی و بی‌محابا در بازار مسکن وجود ندارد، در نتیجه اولین خروج سرمایه‌گذاران از بازار مسکن حومه اتفاق می‌افتد و در صورتی که نشانه‌های تخلیه حباب قوی‌تر و اطمینان از پایان جهش قیمت بیشتر شود، این خروج به شهرهای درجه یک یعنی تهران نیز سرایت می‌کند.

از این رو در وضعیت موجود که فعالان بازار مسکن تهران احتمال رشد شدید قیمت را کمتر و احتمال رشد خفیف قیمت‌ها را بالاتر می‌دانند و در عین حال در بازار مسکن حومه تهران، تصور قوی‌تر از احتمال برقراری ثبات و رشد منفی قیمت‌ها وجود دارد، ‌ساز مخالف بازار املاک شهرهای جدید در مقابل بازار املاک تهران به صدا درآمده و در مجموع حجم خریدهای با هدف سرمایه‌گذاری را در این شهرها نسبت به سال گذشته کاهش داده است.

البته نکته جالب در مورد جنس متقاضیان سرمایه‌ای فعال در بازار املاک حومه تهران در مقطع کنونی است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر جنس جدیدی از متقاضیان سرمایه‌ای در بازار مسکن اطراف تهران فعال شده‌اند. این گروه، درواقع بورس اولی‌هایی هستند که در نیمه اول سال گذشته به بازار سهام وارد و در اواخر نیمه دوم سال ۹۹ از آن خارج شدند.

این گروه سرمایه‌گذارانی بورسی بودند که با وجود آنکه بازار سهام در فاصله ابتدا تا انتهای سال گذشته معادل ۱۵۵ درصد سود داشت اما سود آنچنانی نصیب آنها نشد.

در مقابل سرمایه‌گذارانی که در اواخر بهار سال گذشته به بازار سهام وارد شدند و ابتدای زمستان از این بازار خارج شدند حدود ۱۰ درصد زیان را متحمل شدند و افرادی که در بهمن ماه یعنی نیمه زمستان سال گذشته از بازار سهام خارج شدند به نوعی سود و زیان آنها، سربه سر شد.

گروه نخست از بورس‌اولی‌ها که سود چندانی از بازار سهام سال گذشته نکردند از ترس آنکه در وضعیت کنونی با ورود به هر بازار، زیان بیشتری را متحمل شوند، تصمیم گرفتند با بودجه محدود خود به سراغ سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شهرهای جدید بروند.

اکنون بررسی وضعیت قیمت فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن شهرهای جدید حاکی از آن است که نسبت به سال گذشته اندکی ثبات قیمتی در این بخش از بازار مسکن برقرار شده است. به طوری که در شهر جدید پرند تعداد فایل‌های فروش با قیمت‌های پیشنهادی ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان به طور محسوس قابل مشاهده است.

در شهر جدید پردیس نیز بخش عمده‌ای از فایل‌های عرضه شده با قیمت بین ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان پیشنهاد شده‌اند. ارائه این قیمت‌های پیشنهادی از سوی مالکان و فروشندگان بازار مسکن شهرهای جدید در حالی است که در تابستان سال گذشته و پیش از ریزش قیمت‌ها، عمده فایل‌های فروش در شهر پردیس با قیمت کل بیش از یک میلیارد تومان و در شهر جدید پرند با قیمت کل بیش از ۵۰۰ میلیون تومان عرضه شده بودند.

به طور کلی بررسی میدانی فایل املاک عرضه شده در بازار مسکن شهر جدید پرند در روزهای اخیر نشان می‌دهد قیمت‌های شاخص در فایل‌های فروش آپارتمان بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان برای آپارتمان‌های ۶۰ تا ۱۰۰ مترمربع است. در عین حال قیمت‌های شاخص برای واحدهای مسکونی عرضه شده در فروردین ماه امسال بین ۵۰۰ تا ۹۵۰ میلیون تومان برای آپارتمان‌های ۷۸ تا ۱۲۰ مترمربع است.

آن طور که بررسی قیمت فایل‌های فروش در شهرهای جدید و تهران در فاصله قبل از پیروزی بایدن یعنی اواخر تابستان ۹۹ تا ابتدای سال‌جاری نشان می‌دهد قیمت پیشنهادی فایل‌های عرضه شده در فروردین ماه امسال نسبت به اواخر تابستان گذشته در شهر تهران حدود ۱۱ درصد رشد داشته‌اند این در حالی است که در همین فاصله زمانی قیمت فایل‌های فروش در شهرهای حومه پایتخت بین ۱۲ تا ۲۵ درصد کاهش داشته‌اند.

از این رو به نظر می‌رسد بررسی روند قیمتی املاک مسکن مهر در شهر جدید پردیس از اوایل دهه تا سال گذشته قابل‌توجه باشد. آمارها نشان می‌دهد در فاصله سال‌های ۹۱ تا تابستان ۹۹، میانگین قیمت آپارتمان (مسکن مهر) در شهر جدید پردیس، رشد ۸۰۰ درصدی داشته است. در بهار سال ۹۷ (اوایل جهش قیمت) میانگین قیمت مسکن در این شهر بین ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان تا ۳ میلیون تومان در هر مترمربع بود.

میانگین قیمت آپارتمان در این شهر در تابستان ۹۹ به مترمربعی بین ۵/ ۵ تا ۸ میلیون تومان رسید. روند رشد قیمت‌ها در ابتدای فصل بعدی سال گذشته نیز در بازار املاک این شهر ادامه پیدا کرد و میانگین قیمت‌ها به حدود ۹ میلیون تومان در هر متر رسید. اما پس از آن در اواخر پاییز، میانگین قیمت آپارتمان در این شهر با حدود ۱۱ درصد نسبت به ابتدای فصل، به حدود ۸ میلیون تومان رسید.

اکنون نیز آن‌طور که بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد میانگین قیمت آپارتمان در شهر پردیس در همان محدوده ۸ میلیون تومان در هر مترمربع قرار دارد که به نوعی بیان کننده افت حدود ۱۲ درصدی قیمت‌ها نسبت به اوج جهش یعنی تابستان ۹۹ است. این روند سبب شد تا مطابق با آمارهای رسمی، تورم فصلی مسکن در شهر جدید پردیس در پایان سال گذشته به صفر برسد.