به گزارش ملک رادار روابط عمومی بانک مرکزی در خبری در رابطه با لیزینگ مسکن اعلام کرد، در حال حاضر بخش عمدهای از تأمین مالی نظام اقتصادی کشور توسط بانکها انجام میپذیرد. این موضوع به نوبه خود نشان از ناهنجاری و ضعف در کارکرد سایر نهادهای فعال در بازارهای پول و سرمایه کشور دارد. بدیهی است در چنین شرایطی لازم است با اتخاذ تدابیر و تمهیدات مقتضی، از تمامی ظرفیتهای موجود برای تأمین مالی بهینه بخشهای مختلف اقتصادی استفاده شود.
در این میان از جمله نهادهای مالی برخوردار از خاستگاه قانونی که تاکنون به دلایلی همچون فقدان فضای کسب و کار مناسب، از تمامی ظرفیتهای بالقوه آن خاصه در بخش تأمین مالی خرد به نحو شایسته استفاده نشده است، شرکتهای لیزینگ (واسپاری) میباشند. در همین راستا ماده (۱۴) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۲۵/۲/۱۳۸۷ استفاده از شرکتهای لیزینگ را در تأمین منابع مالی مسکن الزام داشته است. همچنین بند «۱۳» بخش «ج» سیاستهای بانکی و اعتباری از مجموعه سیاستهای اقتصادی دولت برای خروج غیرتورمی از رکود، ابلاغی مورخ ۲۶/۷/۱۳۹۳ معاون اول محترم رئیسجمهور، توسعه فعالیت لیزینگ را تکلیف کرده است.
در اجرای تکالیف مزبور، تسهیل در احکام ناظر بر تأسیس و فعالیت شرکتهای لیزینگ، از آن حیث که اقدامی اساسی در بهرهمندی از ظرفیتهای این نهاد مالی به منظور پاسخگویی به نیازهای تأمین مالی بخش قابل توجهی از اقشار جامعه محسوب میشود، در دستورکار بانک مرکزی قرار گرفت. به همین منظور، با بهرهگیری از دیدگاهها و تجربیات صاحبنظران و تشکلهای تخصصی و صنفی صنعت لیزینگ در کشور، «دستورالعمل اجرایی تأسیس، نحوه فعالیت و نظارت بر شرکتهای لیزینگ» مصوب جلسات مورخ ۹/۴/۱۳۸۶ و ۱۶/۴/۱۳۸۶ شورای پول و اعتبار که متأثر از شرایط و اقتضائات خاص حاکم بر بازار غیرمتشکل پولی در سال ۱۳۸۶، نگارش یافته بود، مورد ویرایش و بازنگری قرار گرفت.
همچنین اقتصاد نیوز در گزارش از مصوبه بانک مرکزی آورده است، شاید عمدهترین تغییری که موجب تشویق سرمایهگذاران به ورود به صنعت لیزینگ خواهد شد، آغاز فعالیت شرکتهای لیزینگ در حوزه مسکن است(بند ۶). این تغییر استراتژیک مثبت را میتوان اینطور تعریف کرد که صنعت لیزینگ کشور وارد فاز جدیدی خواهد شد. همچنین بانک مرکزی برای شفافیت بیشتر صنعت، تعریف فعالیت لیزینگی را دقیقتر کرد تا مورد سوءاستفاده قرار نگیرد. نهاد ناظر با این اقدامات، سعی دارد تا سمت تقاضا را تحریک کند و تسهیلات بیشتری در اختیار مصرف کنندگان قرار بگیرد.
مهمترین تغییرات در دستورالعمل جدید بانک مرکزی در ادامه میآید:
اولین تغییر در تعریف فعالیت لیزینگی صورت گرفته است. در تعریف جدید عملیات لیزینگ، تامین مالی مشتری از طریق تهیه کالا اعم از منقول و غیرمنقول از سوی شرکت لیزینگ و واگذاری آن به مشتری در قالب یکـی از قراردادهـای اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی است. طبق گفته فعالان این صنعت، تعریف جدید به شفافیت بیشتر در این حوزه کمک شایانی میکند. در حالی که در تعریف قبلی، فعالیتهای مختلفی شامل فعالیت لیزینگی میشدند که چندان با ماهیت لیزینگ همخوانی نداشت.
دومین تغییر عمده، افزایش حداقل سرمایه ثبت شرکت لیزینگی است. در گذشته لیزینگیها در ۳ دسته کالایی قرار میگرفتند و حداقل سرمایه ۶، ۱۰ و ۲۲ میلیارد تومان برای هر دسته در نظر گرفته شده بود. اما با دستورالعمل جدید، حداقل سرمایه ثبت شرکت لیزینگی ۱۰ میلیارد تومان شده است و دستهبندی دیگری نیز وجود ندارد. این تغییر باعث میشود شرکتهای کوچکتر برای ادامه فعالیت، افزایش سرمایه دهند. همچنین شرکتهایی که با سرمایه کمتر برای ثبت به بانک مرکزی مراجعه کرده بودند، نیاز به افزایش سرمایه دارند. از طرفی حذف دستهبندی کالایی موجب میشود این محدودیت از راه شرکتهای لیزینگی برداشته شود.
تغییر سوم مجاز نبودن لیزینگ عملیاتی است. در ماده ۳۲ آمده است: «شرکت لیزینگ مجاز به انجام اجاره کالا اعم از منقول و غیرمنقول بـه مشـتری بـدون شرط انتقال مالکیت به وی (اجاره عملیاتی) نیست.» فعالان صنعت معتقدند این ماده محدود کردن فعالیتهای لیزینگی است و با ذات لیزینگ در تناقض است.
تغییر چهارم مربوط به ماده ۳۳ است. در این ماده شرکت لیزینگی از واگذاری عاملیت انعقاد قرارداد و اعطای تسهیلات بـه سـایر اشخاص منع شده است. در واقع شرکتهای لیزینگی از داشتن کارگزار محروم شدهاند و باید شعبه رسمی داشته باشند. این تغییر از یکسو سدی بر کلاهبرداری در قراردادهای لیزینگی است، اما از سوی دیگر ترمزی بر توسعه فعالیت لیزینگی محسوب میشود.
تغییر بعدی مربوط به سود تسهیلات اعطایی شرکتهای صنعت لیزینگ است. طبق دستورالعمل جدید، شرکتهای لیزینگ حداکثر به میزان ۳ واحد درصد بیشتر از نرخ سود تسهیلات اعطایی مصوب شورای پول و اعتبار برای بانکها و موسسات اعتباری در عقود فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک، میتوانند نرخ سود خود را در تسهیلات اعطایی اعمال کنند. این نرخ در گذشته سقف عددی داشت که مقدارآن معادل ۲۱ درصد بود. البته با توجه به شرایط حاضر بازار پول عملا این نرخ سود تغییر نکرده است و با دستورالعمل جدید نیز نرخ سود ۲۱ درصد باقی میماند. کارشناسان صنعت لیزینگ اعمال نرخ تکلیفی برای تسهیلات اعطایی را مناسب نمیدانند و معتقدند این نرخ باید بهصورت آزاد تعیین شود. این مطالبهای است که فعالان صنعت در آینده از بانک مرکزی پیگیری خواهند کرد.
تغییر عمده ششم بهعنوان یک تغییر استراتژیک در صنعت لیزینگ کشور یاد میشود. ماده ۳۵ دستورالعمل جدید، این گواهی را میدهد که شرکتهای لیزینگ میتوانند در حوزه مسکن ورود کنند. اعطای تسهیلات مسکن توسط شرکت لیزینگ، پیش از این ممکن نبود. در این رابطه یک تفکیک وجود دارد. شرکت لیزینگی که موسسـه اعتبـاری و واحـد تابعـه موسسه اعتباری در آن سهامدار است، اعطای تسهیلاتش تابع تصـمیمات شـورای پـول و اعتبـار بـرای موسسات اعتباری است. درحالیکه درخصوص سایر شرکتهای لیزینگ، حـداکثر بـه میـزان ۷۰ درصد ارزش ملک موضوع لیزینگ، تسهیلاتدهی امکانپذیر است.
تغییر هفتم محدودیتی در دریافت تسهیلات برای شرکتهای لیزینگی به حساب میآید. در شکل جدید، سقف دریافت تسهیلات توسط شرکت لیزینگ از بانکها و موسسات اعتباری، در هر زمان نباید بیش از دو برابر مجموع حقوق صاحبان سهام مندرج در آخرین صورتهای مالی حسابرسی شده شرکت لیزینگ باشد. در گذشته این محدودیت وجود نداشت. در واقع نهاد ناظر مایل است تامین مالی شرکتهای لیزینگی، از سمت بانکها به بازار سرمایه و اوراق بدهی تغییر جهت دهد.
هشتمین تغییر عمده، محدودیت شرکت لیزینگی در تسهیلاتدهی به مشتری است. این محدودیت در راستای اقدامات نظارتی بانک مرکزی انجام شده است. در حالت جدید، سقف تسهیلات قابل اعطا به هر مشتری، نباید از ۵ درصد مجموع حقوق صاحبان سهام مندرج در آخرین صورتهای مالی حسابرسیشده شرکت لیزینگ تجاوز کند. محدودیت تسهیلاتدهی به اشخاص در گذشته وجود نداشت.
روزنامه دنیای اقتصاد نیز در تحلیلی در بهار امسال به بررسی ابعاد این ماجرا پرداخته بود. در این گزارش آمده است، بانک مرکزی مطابق تفاهم اولیه، محدوده فعالیت شرکتهای لیزینگ در بخش مسکن را «استفاده از خدمات و ابزارهای غیربانکی» برای تامین اعتبار مورد نیاز این نوع تسهیلات تعیین کرده و حریم ممنوعه لیزینگ مسکن را «توسل به منابع بانکها چه مستقیم و چه غیرمستقیم» تعریف کرده است.
در قالب این چارچوب آماده تصویب و طبق آنچه مدیر کل اعتبارات بانک مرکزی به «دنیایاقتصاد» اعلام کرد: شرکتهای لیزینگ برای ورود به حوزه «پرداخت تسهیلات به خریداران مسکن» صرفا میتوانند از «منابع خود، نقدینگی شرکتهای ساختمانی و همچنین نقدینگیهای خُرد مستعد ورود به بازارهای مختلف» بهعنوان سه مسیر مجاز تامین اعتبار برای لیزینگ مسکن، استفاده کنند. در هر یک از این مسیرها، امکان بهرهگیری از ابزار «اوراق مشارکت» برای شرکتهای لیزینگ، وجود دارد.به گزارش «دنیای اقتصاد» مرزبندی بین بانکها و شرکتهای لیزینگ در مقررات جدید سیاستگذار پولی، با هدف جلوگیری از «بازی دو سر باخت در طرح خرید اعتباری مسکن» اعمال میشود.
از آنجا که تسهیلات لیزینگ مسکن، به شکل میانمدت و بلندمدت به متقاضیان پرداخت میشود، استفاده از منابع بانکی میتواند از یکسو باعث انجماد اعتبارات محدود بانکها شده و از سوی دیگر در صورت برهم خوردن تعادل بین منابع و مصارف شرکتهای لیزینگ، به استقراض بانکهای مرتبط با این شرکتها از منابع بانک مرکزی منجر شود و در نهایت به توقف فعالیت شرکتهای لیزینگ بینجامد.
علیاصغر میرمحمدصادقی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: شرکتهای لیزینگ در مدل جدید و مورد قبول بانک مرکزی باید برای تامین مالی بلندمدت بخش مسکن، از روشهای پایدار و غیروابسته به منابع بانکی استفاده کنند تا امکان دوام این بازار به نوعی تضمین شود.براساس این گزارش، جزئیات پلان غیربانکی طرح لیزینگ مسکن، بهصورت مشروط مورد موافقت انجمن شرکتهای لیزینگ قرار گرفته است.
رئیس هیات مدیره این نهاد روز گذشته به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: چنانچه شرکتهای لیزینگ بتوانند در تعیین «نرخ سود تسهیلات» از روش توافق با متقاضیان و بهصورت غیردستوری استفاده کنند، آمادگی دارند در قالب سه مسیر مجاز تامین منابع و مستقل از اعتبارات بانکی، در بخش مسکن فعالیت خود را آغاز کنند. در پیششرط انجمن لیزینگ، از بانک مرکزی درخواست شده است، اجازه استفاده از سایر عقود مبادلهای همچون مرابحه را در کنار عقود رایج فعلی -فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک- برای لیزینگ مسکن صادر کند تا در این قالب، امکان انعطافپذیر شدن تسهیلات متناسب با نیاز متقاضیان مسکن فراهم شود.
دلیل مخالفت با ورود بانکها به لیزینگ مسکن
بانک مسکن سال گذشته برای راهاندازی بازار لیزینگ مسکن پیشقدم شد و اخیرا از طریق گروه مالی خود برای این بازار اعلام آمادگی کرد. اما با خط قرمز ترسیم شده از جانب بانک مرکزی، عملا ورود همه بانکها حتی از طریق شرکتهای وابسته به این بازار ممنوع است.
این در حالی است که برخی مدیران بانکی برای اثبات ضرورت ورود به این حوزه معتقدند راهاندازی لیزینگ مسکن به سرمایهای حدود ۵۰۰ میلیارد تومان نیازمند است که این حجم تامین اعتبار جز از کانال بانکها، غیرممکن است! مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی در دفاع از ممنوعیت تعریف شده در شبکه بانکی برای لیزینگ مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: نمیخواهیم مجموعه بازار و نظام تامین مالی مسکن وارد بازی دو سر باخت شود. تن دادن به چنین مسیری تکرار تجربه تلخ گذشته است که موجب شد بخش زیادی از منابع بانکها در این بخش درگیر شود، در حالی که لیزینگها باید با روشهای ابتکاری دیگری اقدام به تامین مالی کنند. در اینکه چرا سرمایه اولیه این میزان در نظر گرفته شود، دو نکته را مدنظر داشته باشید؛ نکته اول اینکه لیزینگها معمولا بخش زیادی از هزینه خرید مسکن را تامین میکنند و دیگری به طول زمان تامین مالی برمیگردد. دوره تامین مالی لیزینگها میانمدت و بلندمدت است، بنابراین باید سرمایهای تامین شود که لیزینگها با کمبود منابع در ادامه مسیر مواجه نشوند. اگر قرار باشد کاری پایدار صورت گیرد باید پایههای محکمی داشته باشد.
کمبود منابع لیزینگها میتواند تکرار تجربههای گذشته باشد. باید از تجربههای گذشته درس گرفت و زمینهای فراهم کرد که شرکتهای لیزینگ در وضعیت کنونی بازار اعتبارات، متوسل به منابع بانکها نشوند یا بانکها لیزینگها را حیاطخلوت خود نکنند.
میرمحمدصادقی افزود: اگر شرکتهای تعاونی، انبوهسازان و.. . وارد بخش لیزینگ شوند، میتوانند سرمایه اولیه را فراهم کنند. دست لیزینگها چندان بسته نیست، لیزینگها میتوانند از ابزار اوراق مشارکت هم استفاده و از این مسیر منابع لازم را تامین کنند. البته بانک مرکزی همواره تلاش دارد با حفظ الزامات کارشناسی دغدغه تمام بخشها در حوزه اعتباری و تامین مالی را بررسی کند؛ اما ما امیدواریم اگر بخشهای اصلی مسکن وارد شوند تامین این میزان سرمایه کار دشواری نخواهد بود.
دفاع بانکی از «افزایش وام خرید»
مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی همچنین درباره سبد تسهیلات جدید مسکن که اوایل امسال به بازار آمد و نگرانیهایی که درباره اثر تورمی وامهای خرید مطرح است، اعلام کرد: به دو دلیل، این تسهیلات، بهصورت غیرتورمی عمل میکند. یک دلیل، به قیمت مسکن مربوط است که تا قبل از وضعیت کنونی و در یک دوره چندساله، رشد و جهش بالایی را تجربه کرد. با افزایش قیمتها، قدرت تقاضا به شدت تحلیل رفت؛ بهطوری که با وجود این تصمیمها فاصله قدرت تقاضا با قیمتهای کنونی ملموس است. بنابراین در این وضعیت تصور نمیشود افزایش میزان وام به نوسانی شدن قیمت منجر شود. دلیل دوم وضعیت فعلی حجم عرضه است. در این سالها نیز میزان عرضه از تقاضا بالاتر بوده بنابراین در کوتاهمدت تحریک تقاضا به تشدید قیمت منجر نخواهد شد.
میرمحمدصادقی تصریح کرد: با این حال، جنس تسهیلات جدید نیز بهگونهای است که امکان افزایش عرضه مسکن در ماههای آتی از طریق وامهای جدید ساخت، فراهم شده است. سیاستگذار در تسهیلات جدید به بخش عرضه و تقاضا توامان توجه داشته است.گرچه من شخصا معتقدم با توجه به مختصات بازار باید جهتگیریها کماکان به سمت تحریک تقاضا باشد.
تامین مالی تقاضا همزمان با شکست قیمتی درسمت عرضه میتواند حجم معاملات را افزایش دهد.با همین هدف به تناوب طرحهای متنوعی تعریف شد تا هم سمت تقاضا و هم سمت عرضه تقویت شود، با این هدف که باید به گونهای تقاضا تحریک شود که ساختمانسازی بیشتر شود.این مقام بانک مرکزی با تاکید بر اینکه، اگر تقاضا به تحرک در نیاید شاهد اتفاق جدیدی در سمت عرضه نخواهیم بود، مکمل وامهای خرید را پیش قدم شدن سمت عرضه در تطبیق قیمت فروش با سطح پایین تقاضا عنوان کرد.
توجه ویژه به کوچکسازی
مدیر اعتبارات بانک مرکزی درباره «وامهای جدید ساخت مسکن که از بزرگسازی پشتیبانی میکند» اعلام کرد: اتفاقا به ساخت واحدهای کممتراژ توجه ویژهای داریم. به بیانی دیگر این موضوع را با دغدغه دیگری پیوند دادهایم تا با یک تیر دو نشان را هدف قرار دهیم. بهعنوان مثال حمایت از تسهیلاتی که از بافت فرسوده میشود با همین هدف است. در واقع یک تقسیم کار صورت گرفته است تا تقاضای کوچک متراژ به سمت بافتهای فرسوده هدایت شود به این ترتیب هم تامین مسکن برای خانوارهای کم درآمد محقق میشود و هم بافت فرسوده نوسازی میشود. وی در ادامه گفت: از جمله سیاستهای آتی ما در حوزه تامین مالی مسکن، دستهبندی خدمات و ابزارها است. بهعنوان مثال، بانکهای تخصصی باید به سمت پوشش نیازهای گروههای کم درآمد سوق داده شوند و سایر بانکها تقاضا دهکهای درآمدی بالاتر را پاسخ دهند تا نیاز مسکن اکثر دهکهای درآمدی پوشش داده شود. ابزارهایی مثل ابزار گواهی سپرده خاص برای انبوهسازان، ابزار اوراق رهنی، لیزینگها و… نیز ابزارهای دیگر در جهت تامین مالی خرید مسکن هستند.
دو خواسته لیزینگیها از بانک مرکزی
رئیس هیات مدیره انجمن ملی لیزینگ ایران با اعلام استقبال شرکتهای لیزینگ مسکن از پیشنهاد بانک مرکزی برای تامین منابع لیزینگ از سوی این شرکتها به «دنیای اقتصاد» گفت: از ابتدا هم شرکتهای لیزینگ برای لیزینگ مسکن از بانک مرکزی و سایر بانکها انتظار و توقع تامین منابع نداشتند.
حمیدرضا ابدالی افزود: در واقع خود شرکتهای لیزینگ هم از کمبود منابع بانکها باخبرند و بنابراین میدانند که اساسا امکان تامین منابع برای فروش لیزینگی مسکن در شرایط فعلی از توان سیستم بانکی خارج است.وی افزود: به این ترتیب هر یک از شرکتهای لیزینگ مسکن با استفاده از اهرمها و ابزارهای تامین مالی مختلف که در اختیار دارند، میتوانند منابع مورد نیاز برای لیزینگ را تامین کنند.ابدالی تاکید کرد: تنها درخواست ما از بانک مرکزی و سیستم بانکی کشور کار کردن روی طرح فروش لیزینگی مسکن و صدور مجوز راهاندازی بازار لیزینگ ملک است تا شرکتهای لیزینگ بتوانند این شیوه تامین مالی را به نفع رونق بازار مسکن وارد بازار ملک کنند.
رئیس هیات مدیره انجمن ملی لیزینگ ایران افزود: درخواست دوم ما از مسوولان بانکی کشور طراحی سازوکاری است که در قالب آن شرکتهای لیزینگ بتوانند از عقود مختلف در لیزینگ مسکن هم استفاده کنند. ابدالی ادامه داد: در حال حاضر شرکتهای لیزینگ تنها با استفاده از دو عقد یعنی «فروش اقساطی» و «اجاره به شرط تملیک» مجاز به فعالیت هستند، این در حالی است که در صورت اعطای مجوز به لیزینگها برای استفاده از سایر عقود مانند عقود جعاله، مرابحه و… وسعت عمل شرکتهای لیزینگ افزایش مییابد و این شرکتها میتوانند از روشهای منعطفتری برای پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن برخوردار شوند.وی تصریح کرد: شرکتهای لیزینگ میتوانند با استفاده از اهرمهای تامین مالی مختلف همچون مرابحه، صکوک، عقد قراردادهای مختلف، بورس، اوراق سهام و… نسبت به تامین منابع مالی مورد نیاز برای لیزینگ مسکن اقدام کنند.
به گزارش «دنیای اقتصاد» مرابحه قراردادی است که به موجب آن عرضهکننده، بهای تمام شده اموال و خدمات را به اطلاع متقاضی میرساند و سپس با افزودن مبلغ یا درصدی اضافی بهعنوان سود،آن را بهصورت نقدی، نسیه دفعی یا اقساطی، به اقساط مساوی یا غیرمساوی درسررسید یا سررسیدهای معین به متقاضی واگذار میکند. به این ترتیب، شرکتهای لیزینگ میتوانند با این روش از نرخ دستوری تعیین سود تبعیت نکنند و متناسب با شرایط بازار و میزان تقاضا نرخ سود تسهیلات لیزینگ را با متقاضی توافق کنند. همچنین در این روش مدت زمان و نحوه بازپرداخت اقساط تسهیلات، انعطافپذیر بوده و شرکت لیزینگ و متقاضی میتوانند مدت زمان بازپرداخت، شکل بازپرداخت اقساط ماهانه و دورههای سررسید را بهصورت متنوع مورد توافق قرار دهند.
رئیس هیات مدیره انجمن ملی لیزینگ ایران اظهار کرد: موضوعی که طی ماههای اخیر مطرح بود در واقع به این مساله برمیگشت که مسوولان بخش مسکن بنا داشتند سازندهها را با شرکتهای لیزینگ پیوند دهند و از این طریق واحدهای آماده عرضه آنها را به بازار تقاضا معرفی کنند. ابدالی با اعلام استقبال شرکتهای لیزینگ از فعالیت در حوزه مسکن در صورت صدور مجوز نهایی برای راهاندازی این نهاد تامین مالی گفت: هم اکنون شرکتهای لیزینگ آماده ارائه تسهیلات تا ۵۰ درصد قیمت مسکن به متقاضیان هستند. وی دوره بازپرداخت اقساط تسهیلات لیزینگ را انعطافپذیر و بسته به توافق شرکت لیزینگی و متقاضیان عنوان کرد و افزود: این دوره معمولا بسته به شرایط شرکت لیزینگی و خریداران بین ۷ تا ۱۲ سال تعریف میشود؛ ضمن اینکه هم اکنون نرخ سود تسهیلات لیزینگ برای عقود مبادلهای، ۲۱درصد تعیین شده است.
بازتاب: لیزینگ مسکن چه شد؟ - بلاگ تحلیلی ملک رادار