پادکست «مسکن پاد» که توسط تیم تحلیلی ملکرادار تولید میشود، به بررسی بازار مسکن در ماههای گذشته و نگاهی به این بازار در روزهای آینده اختصاص دارد.
میتوانید ششمین قسمت از پادکست «مسکن پاد» را اینجا بشنوید.
***
مسکن پاد از ابتدا قرار بود به صورت ماهانه منتشر بشه اما در ماههای اخیر در بازار مسکن آنچنان اتفاقات عجیبی رخ داده که امکان تحلیل سریع و مستمر را از بین میبرد.
یکی از این اتفاقات، ممنوعیت درج قیمت در آگهیهای مسکن بود که به دنبال افزایش ۳۰ درصدی قیمت املاک در اوایل بهار امسال، رخ داد. به دنبال صدور دستور قضایی در مورد حذف قیمت از آگهیهای ملکی، در بیشتر آگهیها از عنوان توافقی به جای قیمت استفاده شد؛ اما برخی از شهروندان هم راههای دیگری را برای اعلام قیمت پیدا کردند؛ اما در هر صورت این ممنوعیت که حالا بیشتر از یک ماه از آن میگذرد، تأثیری در قیمت اجاره و خرید املاک، نداشت.
ملکرادار در همان روزهای ابتدایی اعلام این خبر، در گزارشی نشان داد که سال گذشته نیز که از ۲۴ اردیبهشت تا ۱۲ مرداد چنین ممنوعیتی اعلام شده بود، نه تنها قیمت اجاره و خرید کاهش پیدا نکرده بود بلکه با افزایش هم همراه بود. این موضوع در گزارشهای بانک مرکزی از قیمت املاک معامله شده در تهران هم دیده میشود. گزارش ملکرادار نشان میدهد ممنوعیت درج قیمت در آگهیها، فقط منجر به غیر شفاف شدن این بازار میشود؛ اما به هر صورت دولت اصرار دارد از طریق مداخله مستقیم موضوع افزایش شدید قیمتها در بازار مسکن رو حل کند و همین چند روز پیش روحانی به وزرای اقتصاد و مسکن و رئیس کل بانک مرکزی دستور داد زیر نظر معاون اول رئیس جمهوری، راهی برای حل این مشکل پیدا کنند.
افزایش قیمتها در بازار مسکن که بعد از یک دوره رکود دوباره آغاز شده، همزمان با آغاز فصل تابستان که زمان جابهجایی مستأجران است، نگرانیهای زیادی در جامعه ایجاد کرده و به خصوص مستأجران را در وضعیت بدی قرار داده است. به گونهای که بسیاری برخی از کارشناسان و ناظران مسائل اجتماعی نسبت به تبعات آن ابراز نگرانی کردهاند. مثلاً نعمت احمدی، استاد دانشگاه و وکیل دادگستری در یادداشتی که در روزنامه اعتماد نوشت، عنوان کرد که «وضعیت مسکن و اجاره آن میرود به بحران اجتماعی تبدیل شود.» اما چاره کار چیست؟ یکی از راهکارهایی که در این زمینه ارائه میشود و سالهاست محل بحث بوده، اخذ مالیات از خانههای خالی است. نعمت احمدی در یادداشت خود مینویسد: «باید دولت برنامهای داشته باشد که خالی بودن اماکن مسکونی به صرفه و صلاح مالکان نباشد؛ کاری که در سایر کشورها هم اعمال و اجرا میشود و آن بستن مالیات بر خانههای خالی و حمایت از مالکانی است که خانههای خود را به اجاره واگذار میکنند.» او در این متن، پیشنهادهای اجرایی هم برای انجام این کار داده است. موضوع دریافت مالیات از خانههای خالی هر از گاهی در کشور مطرح میشود؛ اما هیچوقت اجرایی نشده و به نظر نمیرسد در کوتاهمدت بتوان به آن امید بست.
اما آیا افزایش قیمت مسکن در ایران فقط به دلیل وجود خانههای خالی و دلالی است؟ کارشناسان بازار ملک، چنین نظری ندارند. محمدمهدی عشریه، کارشناس ارشد مهندسی مالی در یادداشتی که هفتهنامه تجارت فردا منتشر کرد، افزایش قیمت مسکن را به دلیل افزایش نرخ ارز، کاهش ساختوساز، افزایش قیمت زمین و افزایش قیمت ملزومات ساخت دانست و پیشبینی کرد تعداد معاملات در این بازار به زودی کاهش پیدا میکند.
اما نکتهای که برخی دیگر از کارشناسان به آن اشاره میکنند این است که با رشد شدید بازار بورس و ورود بسیاری از سرمایههای خرد به آن، اگر این رشد متوقف یا کند شود، سرمایهها و نقدینگی سرگردان به کدام سمت خواهد رفت؟ احسان محمدیان نیکپی، تحلیلگر مالی اقتصادی مجموعه ملکرادار در یادداشتی نوشت: «با توجه به چشمانداز تورمی کشور در سال جاری، به نظر میرسد که ورود به دوره رکود در بازار سرمایه علاوه بر سوزاندن بخشی از ثروت خلق شده توأم با حرکت آن به سایر بازارهای موازی خواهد بود. بازار مسکن نیز بهصورت سنتی یکی از آنها خواهد بود. ورود نقدینگی به هر بازاری با توجه به تأثیرگذاری بر سمت تقاضای بازار، موجبات تحریک قیمت را فراهم خواهد ساخت.»
این موضوع که بسیاری دیگر از کارشناسان هم درباره آن هشدار میدهند، نگرانیهای زیادی را ایجاد کرده؛ اما در همین حال نظر دیگری هم وجود دارد. یک گزارش اختصاصی که در ملکرادار منتشر شد، رابطه قیمت دلار و مسکن را بررسی کرد. در این گزارش عنوان شد نگاهی به مسیر حرکت قیمت دلار در بازار آزاد و قیمت مسکن نشان میدهد بازار مسکن نسبت به بازار ارز در مسیر مشخصی حرکت کرده است. در این تحلیل عنوان شد که از سال ۱۳۸۸ به مدت ۳ تا ۴ سال یعنی تا سال ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲، قیمت مسکن نسبت به دلار عملکرد ضعیفتری داشته است و سرعت رشد قیمت مسکن از دلار کمتر بوده است. این عقبماندگی قیمتی، با سرعت زیاد تا یک سال بعد یعنی تا سال ۱۳۹۳ جبران شده است و جالب آنکه این سیکل مجدد از سال ۱۳۹۳ شروع شده و تا سال ۱۳۹۷ به مدت چهار سال ادامه داشته است، یعنی قیمت مسکن از قیمت دلار جامانده؛ اما این نسبت با رشد اخیر در قیمت مسکن که از سال ۱۳۹۷ آغاز شده و تاکنون ادامه دارد، جبران شده است. این گزارش ۴ احتمال را برای دلار و مسکن پیشبینی کرده است.
یک- قیمت مسکن و دلار رشد کنند اما دلار رشد بیشتری داشته باشد.
دو- مسکن دچار رکود قیمتی شود و دلار با شیب بسیار ملایم رشد نماید.
سه- قیمت دلار ثابت بماند ولی مسکن نزولی شود.
چهار- قیمت دلار و مسکن هر دو کاهش یابد اما مسکن با سرعت بیشتری دچار کاهش قیمتی شود.
اما هرچه هست قیمتها در بازار مسکن آزاردهنده شدهاند و به خصوص مستأجران برای تهیه خانه با مشکلات شدیدی مواجه هستند که باعث کوچ آنها به حاشیههای شهرهای بزرگ شده است. موضوعی که در شش ماه دوم سال گذشته از روند انتشار آگهیها میشد حدس زد و در گزارشهای فصلی ملکرادار به آن اشاره شده بود. به عنوان مثال در زمستان سال گذشته و برای اولین بار، تعداد آگهیهای ملکی در حومه شهر تهران از دیگر مناطق، بیشتر بود.
گزارش فصلی ملکرادار از آگهیهای بهار امسال به زودی منتشر میشود و باید دید در ۳ ماه ابتدایی امسال چه اتفاقی رخ داده است. گزارش فصلی ملکرادار از آگهیهای فصل بهار، علاوه بر استانهای تهران و البرز و منطقه خراسان، سه استان گیلان، مازندران و گلستان را هم پوشش خواهد داد، زیرا سرویسهای ملکرادار در این استانها نیز آغاز به کار کردهاند.